不動產(chǎn)預告登記制度的法律價值

劉　晉

摘要法律價值的內(nèi)容具有不同的層次,其中,秩序、正義、自由是法律的三大基本價值。不動產(chǎn)預告登記制度的法律價值也體現(xiàn)為秩序、正義、自由。

關鍵詞法律價值 不動產(chǎn)預告登記制度

中圖分類號:F293.31文獻標識碼:A

一、不動產(chǎn)預告登記制度的法律價值考察

在大陸法系的民法體系中,物權與債權有著嚴格的區(qū)分。“債權由于屬于請求權、對人權、相對權,因此債權的變動不必予以公示即可產(chǎn)生法律上的效果。而物權的本質(zhì)是支配權、絕對權、對世權,物權的變動必須在公示之后,才能發(fā)生對世的效果?！睂τ诓粍赢a(chǎn)來說,只有經(jīng)過登記,才能發(fā)生物權變動的效力。

正是由于登記這一外界因素的介入,使交易行為與物權變動在時間或邏輯上都存在間隔?；A交易行為的債權人在交易之后登記完成之前,擁有的只是對該不動產(chǎn)的債權請求權,這并不能阻止原物權人對該不動產(chǎn)作其它處分,也不能保證債權人取得該不動產(chǎn)之物權。這是由物權的絕對性和債權的相對性決定的。

基于合同相對性原理而產(chǎn)生的債權法上的救濟,以事后救濟性和財產(chǎn)補償為其特點。即使出賣人有足夠的財產(chǎn)可以賠償買受人的損失,但在特定物買賣中,買受人的特定利益也將無法實現(xiàn)。預告登記制度通過保全債權請求權,賦予了債權請求權以物權的保護效力。該制度使物權與債權連接起來,將物權的效力向債權領域擴張。它就像一個放置在債權與物權通道的中“限壓閥”,平衡著當事人的利益,維護不動產(chǎn)交易的秩序和安全。不動產(chǎn)預告登記制度具有重要的法律價值。

二、不動產(chǎn)預告登記制度的法律價值

在法學領域,法律價值包含三種意義。其一,是指法律的運用能夠保護和促進哪些價值,因為法律之所以有用,就在于它以實現(xiàn)和增加這些價值為目的,因此這是法律的目標價值。其二,是指法律所包含的價值評價標準。其三,是法律自身具有的價值因素,這是法律的形式價值。在這三種意義中,最主要的是第一層意義。這些價值目標有正義、秩序、自由、效率、效益、權利、人權等等。這些法律價值的內(nèi)容具有不同的層次,其中,秩序、正義、自由是法律的三大基本價值。

(一)預告登記制度的秩序價值。

秩序是法的基礎價值。法律總是為一定的秩序服務的,它在追求和維護一定社會的有序狀態(tài)。在物權法領域,法的秩序價值主要表現(xiàn)為,維護市場交易的有序和穩(wěn)定。市場經(jīng)濟的特點決定了現(xiàn)代法律秩序是一種動態(tài)秩序,在動態(tài)中尋求秩序是現(xiàn)代法的秩序的一個主要的特點。

預告登記制度的價值對維護不動產(chǎn)交易的有序進行,具有著重要的作用。在物權法領域,法律的秩序價值來源于物權變動的公示和公信原則。物權公示使得物權的享有和變動表彰于外,使物權關系透明而為第三人所知悉,人們可依公示之物權關系,從而進行交易。依公信原則,公示方法所表現(xiàn)的物權即便不存在或與登記記載的內(nèi)容有異,法律仍承認其與真實物權相同的效力。預告登記制度的創(chuàng)設恰好解決了這一問題。預告登記將債權人債權的請求權公示,并賦予物權性效力,普示他人尊重已經(jīng)完成預告登記,維護不動產(chǎn)交易的有序進行。

(二)預告登記制度的效率價值。

法以效率為基本價值。在經(jīng)濟交往中,人們總是會選擇更為效率的行為方式,以獲得最佳的利益。預告登記制度的設立也反映出對效率價值的追求。該制度以登記保全債權請求權并賦予債權請求權以物權的保護效力,維護當事人的交易關系。在不動產(chǎn)交易過程中,只要進行不動產(chǎn)預告登記后,買受人可以較小的成本付出保障自己最佳效果的實現(xiàn)。

(三)預告登記制度的公平價值。

公平為法之應有之義。民法是調(diào)整平等主體間的人身關系和財產(chǎn)關系的法律。而在不動產(chǎn)交易過程中,買賣雙方往往處于不平等的地位,不動產(chǎn)所有權人基于對不動產(chǎn)的占有而處于強勢地位,其往往利用自己的強勢而單方毀約,將不動產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓給第三人,侵害相對人的利益。而相對方處于弱勢地位,無法阻止出賣人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權人給第三人的行為。就其法理而言,當事人之間不動產(chǎn)的買賣只是債權合同,僅具有債法的效力,而無物權變動的效果。此時相對人只能請求債法上的損害賠償,僅獲得損害賠償。這對相對人明顯保護不利,有失法律之公平。而預告登記制度能夠為不動產(chǎn)的交易提供公平的保護,使得相對人的債權請求權經(jīng)由登記便獲得物權性的保護效力,確認妨礙請求權實現(xiàn)的處分行為無效。

(四)預告登記制度的安全價值。

“交易安全保護為近代以來民法之越來越重要的價值取向,由此導致許多重要的民法制度的建立?！庇捎谫Y源的稀缺性,人們對現(xiàn)有資源的安全保護越來越重視。預告登記同其他法律制度一樣也具有安全價值。應該說,預告登記以保全.債權請求權并賦予其物權的效力,保障著交易之安全。在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中,保障交易安全已成為更高層次上的立法與實踐追求。

(五)預告登記制度的自由價值。

“自由的法律涵義是主體的行為與法律規(guī)范的統(tǒng)一。在法律上,自由首先意味著主體可以自主地選擇和實施一定的行為,同時,這種行為又必須與法律規(guī)范中的行為模式相一致?！弊杂刹皇欠湃蔚臓顟B(tài),只有在法律規(guī)范許可的范圍內(nèi)才能獲得真正的自由。自由的行使以法律為界,每個人在享有自由的同時還應當承擔相應的責任。在不動產(chǎn)交易過程中,當事人雙方達成債權契約后,權利人完成本登記之前,不動產(chǎn)物權所有人往往具有較大的自由,他可以與以信賴登記簿上登記的權利狀態(tài)的第三人進行不動產(chǎn)交易,其結果使原債權合同中的債權人利益受到損害。而預告登記制度通過登記保全債權請求權,進而限制不動產(chǎn)物權所有人與第三人的交易自由,保障債權人自由的實現(xiàn)。

(作者單位:北京聯(lián)通)

參考文獻:

[1]孫憲忠.中國物權法總論.法律出版社,2003.

[2]胡康生.中華人民共和國物權法釋義.法律出版社,2007.