房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控問(wèn)題研究

賀書平

提要 本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行特征和調(diào)控情況，結(jié)合鄭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析了鄭州房地產(chǎn)價(jià)格中存在的問(wèn)題及調(diào)控情況，提出了鄭州房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的政策選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格調(diào)控；鄭州

基金項(xiàng)目：本文為鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院青年科研基金項(xiàng)目《我國(guó)貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)系研究》（編號(hào)為1003-3040）的研究成果之一

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)既是生產(chǎn)和生活必需品，也是一種投資品。住房?jī)r(jià)格是住房市場(chǎng)的核心，是住房市場(chǎng)健康的“晴雨表”。近年來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問(wèn)題，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策。結(jié)合我國(guó)國(guó)情和鄭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，研究鄭州房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控問(wèn)題，不但有一定的理論意義，也對(duì)促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行與調(diào)控情況

（一）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行情況

1、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。從圖1可以看到，1998～2004年7年間，房屋銷售價(jià)格指數(shù)除1999年微有下降外，明顯呈現(xiàn)出穩(wěn)定的上升趨勢(shì)，其中與居民生活關(guān)系密切的住宅價(jià)格增速較快。2004～2006年呈下降趨勢(shì)，但仍在高位運(yùn)行，2007年呈上升態(tài)勢(shì)。2008年由于受金融危機(jī)的影響，部分大城市如深圳、上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但大部分中小城市的房?jī)r(jià)依然高企。（圖1）

2、房地產(chǎn)價(jià)格在高位運(yùn)行。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了正常水平。據(jù)世界銀行提供的資料，房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低與否，能否為廣大居民所承受，往往用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量。衡量一個(gè)國(guó)家的住房消費(fèi)，以房?jī)r(jià)收入比在3～6倍比較適當(dāng)，而我國(guó)的比值大大超過(guò)了這一標(biāo)準(zhǔn)，住房消費(fèi)已經(jīng)成為我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出中最大的份額。盡管2008年我國(guó)個(gè)別城市的房地產(chǎn)價(jià)格有所下降，但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告顯示，2008年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭房?jī)r(jià)收入比依然達(dá)到7.3∶1。當(dāng)前我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比反映出房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，已大大超過(guò)了正常的房?jī)r(jià)水平。

3、房地產(chǎn)價(jià)格上漲區(qū)域特征明顯。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象并沒(méi)有在全國(guó)普遍出現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的區(qū)域性特征非常明顯，區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系是房?jī)r(jià)變化的基礎(chǔ)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展，由中心城市向周邊地區(qū)輻射。雖然其他一些城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)仍然處于低水平，中小城市和鄉(xiāng)村居民的居住條件仍然較為滯后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度處于初級(jí)水平，但是受房?jī)r(jià)普遍上漲趨勢(shì)的影響，這些城市和地區(qū)的住房需求將會(huì)在今后一段時(shí)間逐步顯現(xiàn)出來(lái)，并在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期保持增長(zhǎng)。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控過(guò)程與效果。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，從不規(guī)范到規(guī)范，經(jīng)歷了一個(gè)逐步成長(zhǎng)的過(guò)程。為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，國(guó)家在各個(gè)時(shí)期，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，出臺(tái)了不同的政策進(jìn)行調(diào)控。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲呈現(xiàn)一定的階段性，在各個(gè)階段引起房?jī)r(jià)上漲的主要因素各有不同，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也各不相同。

回顧近6年宏觀調(diào)控政策，2003～2004年主要從加強(qiáng)信貸業(yè)務(wù)管理、規(guī)范土地市場(chǎng)交易（如2004年“8.31”大限）等宏觀層面切入；自2005年起，宏觀調(diào)控目標(biāo)明確為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，把住房問(wèn)題上升到中央層面，除了繼續(xù)強(qiáng)化土地及金融政策外，更是深入到了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，開始征收營(yíng)業(yè)稅；2006年更進(jìn)一步推進(jìn)和完善了細(xì)化的調(diào)控政策，涵蓋到了樓市的供應(yīng)、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個(gè)方面；政策調(diào)控延續(xù)到2007年，除了落實(shí)前幾年出臺(tái)的各項(xiàng)措施外，政策再次完善，在堅(jiān)定不移地保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔(dān)起政府在房產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會(huì)公共職責(zé)；由于2008年特殊的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，一直持續(xù)的房地產(chǎn)政策在基調(diào)上有了根本的轉(zhuǎn)變，從防止泡沫產(chǎn)生到刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，2008年上半年，在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過(guò)度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場(chǎng)開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì)。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

從2003年起，我國(guó)啟動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，而一些調(diào)控政策是針對(duì)當(dāng)時(shí)的情況出臺(tái)的，所以又給人們“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，雖有一定成效，但缺乏整體性、連續(xù)性。其實(shí)，一個(gè)完善的房地產(chǎn)政策體系，住房的公共政策和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策是兩類最基本的政策，宏觀調(diào)控政策只應(yīng)是針對(duì)當(dāng)時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中暴露出來(lái)的問(wèn)題制定的短期調(diào)整政策，是維護(hù)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、防止大起大落的政策。回顧前幾年的調(diào)控，我們已經(jīng)感覺(jué)到，如要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，解決好普通百姓的安居樂(lè)業(yè)問(wèn)題，既需要有以完善住房保障為主要內(nèi)容的住房公共政策，又需要有調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)政策，還需要有抑制投資投機(jī)、提高“二套房”首付比例的宏觀調(diào)控政策；企圖通過(guò)調(diào)控政策來(lái)解決所有人、特別是低收入群體的住房問(wèn)題，顯然是不可能的。

二、鄭州房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行與調(diào)控情況

（一）鄭川房地產(chǎn)價(jià)格存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)快。由于流動(dòng)性過(guò)剩、土地購(gòu)買和拍賣價(jià)格屢創(chuàng)新高和開發(fā)建設(shè)成本上漲較快、企業(yè)銷售成本的不斷增加，市民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和房地產(chǎn)投資性比例提高及住房有效供應(yīng)不足等多種原因，鄭州商品房?jī)r(jià)格加速上揚(yáng)。自2001年以來(lái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路走高，同時(shí)漲幅也持續(xù)上揚(yáng)，2007年更是達(dá)到了21.50%的增幅，前所未有。2008年受金融危機(jī)的影響，在9月、10月等月份鄭州商品房銷售均價(jià)出現(xiàn)少許下降，但就全年來(lái)說(shuō)，鄭州商品房銷售增長(zhǎng)率為13.7%，仍呈逆勢(shì)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，兩位數(shù)的增長(zhǎng)率也確實(shí)為鄭州房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上升推波助瀾。（圖2）

2、房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高。衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)高的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)收入比。2008年12月份鄭州商品住宅銷售價(jià)格為4，175元/平方米，假設(shè)一個(gè)三口之家，住房面積以2008年鄭州人均面積26平方米計(jì)算，2008年鄭州公布的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15，732元，假設(shè)一家2.5人工作，則購(gòu)買78平方米的住房需要33.57萬(wàn)元，這是這個(gè)家庭全年收入的8.28倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了世界銀行公布的4～6倍的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比水平。

3、中等及中等偏低收入家庭的住房問(wèn)題凸現(xiàn)。2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》后，低收入家庭在住房問(wèn)題上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房問(wèn)題就凸現(xiàn)了出來(lái)。目前，這部分家庭享受保障性住房資格不夠，商品住房?jī)r(jià)格支付不起，二手房選擇的余地有限，政府還缺少有效的政策支持，尤其是在目前房?jī)r(jià)較高的情況下，此矛盾十分突出，應(yīng)引起政府和市場(chǎng)的高度重視。

（二）鄭州房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控過(guò)程。自2002年以來(lái)，隨著鄭州房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，市政府在國(guó)家宏觀調(diào)控背景下，也采取了一系列政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。2004年1月8日下發(fā)《鄭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》；2005年4月26日鄭州市房管局和鄭州市物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)了《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理實(shí)施細(xì)則（試行）》，重新規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，規(guī)定房?jī)r(jià)上浮幅度最高為3%，下浮幅度不限，并且實(shí)行價(jià)格公示，接受社會(huì)監(jiān)督。2005年9月1日《鄭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<鄭州市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理?xiàng)l例>的決定》開始實(shí)施；2007年10月28日下發(fā)《鄭州市人民政府關(guān)于完善住房保障體系穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的若干意見》（鄭政［2007］24號(hào)）要求2008年底前，要對(duì)全市符合廉租住房保障條件的城市低保家庭做到應(yīng)保盡保；2009年底前，保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，統(tǒng)籌安排新建住房結(jié)構(gòu)比例，大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)住房的多渠道供應(yīng)；2008年2月21日鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)《鄭州市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃（2008～2010年）》（鄭政辦［2008］1號(hào)），重點(diǎn)制定了解決城市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃和年度年度計(jì)劃，對(duì)鄭州市發(fā)展廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的年度供應(yīng)量、建設(shè)用地、資金保障作了詳細(xì)規(guī)劃；2008年8月12日鄭州市人民政府印發(fā)《鄭州市廉租住房保障辦法》（鄭政［2008］25號(hào)）的通知，對(duì)鄭州廉租住房保障方式及標(biāo)準(zhǔn)、保障資金的籌措渠道、建設(shè)管理、申請(qǐng)及核準(zhǔn)作了詳細(xì)規(guī)定。

通過(guò)分析可以看出，鄭州房地產(chǎn)的調(diào)控政策主要是結(jié)合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的。由于貨幣政策和對(duì)商品房銷售等的一些規(guī)定主要由國(guó)家制定，鄭州只能通過(guò)提高經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房的建設(shè)等來(lái)調(diào)控鄭州的房地產(chǎn)價(jià)格。鄭州房地產(chǎn)自2004年以來(lái)的調(diào)控政策也說(shuō)明了這一問(wèn)題，政府希望通過(guò)增加經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房的供應(yīng)來(lái)拉低房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅，促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，這些政策對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的促進(jìn)作用，但政策調(diào)控效果有限、政策的刺激效應(yīng)有明顯的滯后期，鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)不大。

三、鄭州房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策選擇

對(duì)鄭州的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，除了應(yīng)積極貫徹落實(shí)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策之外，還應(yīng)結(jié)合鄭州房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，出臺(tái)有針對(duì)性的調(diào)控政策。

（一）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房；應(yīng)加大保障性住房建設(shè)的資金投入，嚴(yán)格落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)的有關(guān)政策。充分發(fā)揮政府保障職能，加快健全廉租住房制度，繼續(xù)加大廉租住房的建設(shè)比重，增加房源供給，積極解決城市低收入群眾的住房困難，讓家庭經(jīng)濟(jì)條件特別困難的群體租得起房、租得到房。

（二）強(qiáng)化合理住房消費(fèi)的正確引導(dǎo)。一是要建立合理的住房消費(fèi)模式，通過(guò)精心設(shè)計(jì)與產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，注重原有住房的更新和節(jié)能改造，提供“面積不大功能全，造價(jià)不高品質(zhì)優(yōu)，占地不多環(huán)境美”的住宅；二是要加大正面輿論宣傳引導(dǎo)和稅收調(diào)節(jié)力度，扭轉(zhuǎn)居民觀望心態(tài)，重樹居民消費(fèi)信心，引導(dǎo)居民適度住房消費(fèi)，不斷滿足不同層次的住房需求。

（三）科學(xué)合理利用土地，加大存量土地清理力度。要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，科學(xué)、合理使用土地資源，優(yōu)化土地資源配置，合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、套型建筑面積90平方米以下的普通住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)，應(yīng)加大存量土地的清理力度，依法查處閑置囤積土地，保證閑置存量土地的開發(fā)；加強(qiáng)土地出讓管理，將套型結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)列為土地出讓的前提，明確項(xiàng)目的開工、竣工時(shí)間，并加強(qiáng)審批后項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，嚴(yán)格按照約定條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

（作者單位：鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院經(jīng)貿(mào)學(xué)院）

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