物業(yè)稅開征需解“三把鎖”

胡怡建

隨著國務(wù)院發(fā)布的《批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》,研究開征物業(yè)稅,意味著物業(yè)稅改革將由提出方向轉(zhuǎn)入研究開征。但筆者認(rèn)為開征物業(yè)稅面臨艱難抉擇,需解“三把鎖”。

難題一,理論難定位。有人認(rèn)為物業(yè)稅是對財(cái)產(chǎn)持有征稅,理應(yīng)將其列為財(cái)產(chǎn)稅范疇。但問題是征收財(cái)產(chǎn)稅只有在財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬清晰的產(chǎn)權(quán)制度下才能推行。然而,我國《憲法》規(guī)定,土地屬于國家所有而非私有,從稅收理論上來講,不具有完全意義上的產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn),就不能整體成為財(cái)產(chǎn)稅的課稅對象,也就是說在土地所有權(quán)屬于國家所有的情況下,就不能將不動產(chǎn)的土地和房屋作為一個整體征收財(cái)產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅之所以分為房產(chǎn)稅和土地使用稅,分別對房屋產(chǎn)權(quán)征收房產(chǎn)稅和土地使用權(quán)征收土地使用稅,就是考慮到現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在土地所有權(quán)屬于國家所有的前提下,把現(xiàn)行房產(chǎn)和土地分別征收的房產(chǎn)稅和土地使用稅改為房產(chǎn)和土地合一征收的物業(yè)稅反而使征稅理論依據(jù)變得含糊不清。

難題二,模式難選擇。是將土地批租改為物業(yè)稅還是將現(xiàn)行房產(chǎn)土地稅歸并為物業(yè)稅?我國物業(yè)稅最早是由黨的十六屆三中全會《關(guān)于完善社會市場經(jīng)濟(jì)體制決議》提出適當(dāng)?shù)臅r候推出物業(yè)稅,取消不合理的稅費(fèi)。而最早解讀物業(yè)稅的是中國人民銀行而不是財(cái)政部。2003年周小川在一次主題演講中,提出在實(shí)行將國有土地使用權(quán)的批租出讓制改為年租制的前提下,將企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)階段一次性繳納的土地出讓金,分?jǐn)偟奖Ｓ须A段每年繳納的物業(yè)稅中,來降低房地產(chǎn)開發(fā)成本等。但由于物業(yè)稅替代批租在操作上的局限性以及對地方當(dāng)前利益的沖擊,而逐漸為財(cái)政部提出的在不涉及土地供給是實(shí)行批租出讓制還是年租制的前提下,將現(xiàn)行的房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅合并為物業(yè)稅,并對物業(yè)稅制度進(jìn)行重新設(shè)計(jì)的方案所替代。筆者認(rèn)為兩種模式的核心差異在于是否要取消土地批租,而實(shí)質(zhì)問題是增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的物業(yè)稅還是不增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的物業(yè)稅。由于兩種模式利弊得失都很明顯,將使我們難以取舍。

難題三,制度難設(shè)計(jì)。如果將現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅改為物業(yè)稅,改革將涉及三大核心內(nèi)容:一是將房地產(chǎn)分別征收房產(chǎn)稅和土地使用稅改為統(tǒng)一開征物業(yè)稅;二是將房地產(chǎn)分別按房產(chǎn)賬面價值比例征稅和土地使用面積定額征稅改為按評估價格征稅;三是由僅向單位征稅改為向包括單位和個人征稅。涉及的難點(diǎn)是:房產(chǎn)土地合一征收的物業(yè)稅與我國現(xiàn)行房產(chǎn)與土地不同的產(chǎn)權(quán)存在矛盾,土地屬國家所有使我們無法對房產(chǎn)土地合一征稅;而評估價格征稅與我國現(xiàn)行房地產(chǎn)價格沒有反映其真實(shí)價值,以日益高漲的虛高價格作為計(jì)稅依據(jù)顯然是脫離實(shí)際的;而將征稅范圍由單位擴(kuò)大至個人矛盾就更為突出。

(作者系上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授)