淺談房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的核心工作

江　越

摘要:近年來,房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善,消費(fèi)者日趨理性和成熟,政府部門又出臺(tái)了一系列平抑房價(jià)的宏觀調(diào)控政策, 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，企業(yè)利潤趨薄，進(jìn)而成為項(xiàng)目管理的競爭。

關(guān)鍵詞：合同管理；目標(biāo)成本；成本數(shù)據(jù)庫；管理系統(tǒng)優(yōu)化

房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)永恒的目標(biāo)。在當(dāng)前社會(huì)背景下，一方面政府部門出臺(tái)了一系列平抑房價(jià)的宏觀調(diào)控政策；另一方面(因近年來房價(jià)上漲,使開發(fā)商有比較可觀的利潤空間,行業(yè)進(jìn)入者大量增加,但土地作為不可再生的資源不斷減少)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭更趨激烈。從管理要效益是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)，而項(xiàng)

目管理的核心工作是成本管理。

1 合同約定是項(xiàng)目成本管理的基礎(chǔ)

整個(gè)項(xiàng)目成本管理是圍繞合同管理進(jìn)行的，簽訂合同應(yīng)遵循雙贏的原則：合理的要求與條件，防范履約風(fēng)險(xiǎn)；合同標(biāo)的力爭清晰：理清合同范圍與圖紙范圍之異同（不漏不重，要有人同時(shí)看圖看合同）合同交底到位，最主要是范圍界定——已定和未定，有些費(fèi)用處理——暫定價(jià)，有些需要現(xiàn)場核量——暫定量，材料管理要求，設(shè)計(jì)變更、合同變更、現(xiàn)場變更等，避免變更與主動(dòng)控制變更從而達(dá)到事前控制。

著重工程合同經(jīng)濟(jì)條款執(zhí)行過程的監(jiān)督，分設(shè)職能部門負(fù)責(zé)

工程合同“實(shí)際+預(yù)測”的月度統(tǒng)計(jì)分析及合同執(zhí)行中的項(xiàng)目成本超支報(bào)警，建立合同管理總臺(tái)帳，全面掌握合同的簽定、履行及成本狀況，進(jìn)行合同動(dòng)態(tài)管理。

中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期。有關(guān)的責(zé)任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。同時(shí)，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、要有效避免過多索賠事件的發(fā)生。另外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，以提高工程造價(jià)的效果。

抓好合同管理，避免工程索賠.在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的工程承攬方式，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理部門就要做到事前把關(guān)、主動(dòng)監(jiān)控、嚴(yán)格審核工程變更，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使工程項(xiàng)目成本得到有效控制。

2 確定目標(biāo)成本和建立目標(biāo)成本管理體系是成本管理的核心

項(xiàng)目的成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的疊加，成本寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作與協(xié)調(diào)，成本控制需要各個(gè)環(huán)節(jié)的有機(jī)協(xié)調(diào)和配合。成本控制就是在工程項(xiàng)目形成的整個(gè)過程中，對(duì)工程成本形成可能發(fā)生的偏差進(jìn)行經(jīng)常的預(yù)防，監(jiān)督和即使糾正，使得項(xiàng)目成本被控制在成本計(jì)劃范圍內(nèi)，以實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。

目標(biāo)成本是房地產(chǎn)公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的營銷計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。項(xiàng)目的責(zé)任成本管理思路是：建立合理的目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本，將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中，量化評(píng)估體系，進(jìn)行成本考核與績效管理。

沒有建立明確的目標(biāo)成本，只是個(gè)相對(duì)粗線條的“大致的數(shù)”，往往經(jīng)不起推敲，導(dǎo)致“走一步看一步” “目標(biāo)與實(shí)施脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，成本就容易失控。

建立目標(biāo)成本管理體系就是將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

建立形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系,即責(zé)任范圍、責(zé)任部門、相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門，通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行成本控制，才能實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。

責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，成本管理的責(zé)任主體就是全體員工，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)，也就是說“誰花錢控制誰”到誰花錢誰控制。加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。落實(shí)責(zé)任到崗位,落實(shí)責(zé)任到人,真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。

成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；要避免價(jià)值不平和造成的浪費(fèi)。動(dòng)態(tài)成本的控制體現(xiàn)及時(shí)性與合理性。強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施階段的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，從項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制。通過建立現(xiàn)場簽證臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳，編制動(dòng)態(tài)成本信息表找出本月動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異、簽定項(xiàng)目合同計(jì)劃，列明責(zé)任清單，對(duì)無效成本進(jìn)行分類等一系列的動(dòng)態(tài)成本管理

3 建立成本數(shù)據(jù)庫

在我們完成對(duì)業(yè)績?cè)u(píng)估的同時(shí)，還必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程的成本控制的得失進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，并將之與項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成項(xiàng)目的“成本數(shù)據(jù)庫”。包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。通過“成本數(shù)據(jù)庫”的建立，所有項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來，并對(duì)未來業(yè)務(wù)的開展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用?！俺杀緮?shù)據(jù)庫”的建立充分體現(xiàn)“知識(shí)管理”的思想，使知識(shí)作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動(dòng)而流失。

4 項(xiàng)目管理方法系統(tǒng)優(yōu)化

項(xiàng)目管理已納入現(xiàn)代化大生產(chǎn)的系統(tǒng)中，要求項(xiàng)目管理中的各種要素科學(xué)合理的有序的流動(dòng)。以往經(jīng)驗(yàn)式管理已經(jīng)走進(jìn)死胡同，要想進(jìn)一步提高項(xiàng)目成本管理水平，一定要廣泛運(yùn)用現(xiàn)代管理技術(shù)，運(yùn)用系統(tǒng)化方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理，只有這樣才能取得項(xiàng)目管理整體優(yōu)化的效益?，F(xiàn)代化管理方法和技術(shù)，其中包括：經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，全面計(jì)劃管理，全面質(zhì)量管理，全面經(jīng)濟(jì)核算，統(tǒng)籌法優(yōu)選法，系統(tǒng)工程，價(jià)值工程，市場預(yù)測，滾動(dòng)計(jì)劃，決策技術(shù)，ABC管理法，量本利分析和電子計(jì)算機(jī)在項(xiàng)目管理中的作用。目前國際項(xiàng)目管理界還引進(jìn)了工作結(jié)構(gòu)法，責(zé)任矩陣分析，增值法等。所有一切推動(dòng)了項(xiàng)目成本管理的計(jì)劃性、精確性和科學(xué)性。