警惕樓市「投機」　理智應(yīng)對「回暖」

趙紅軍

大陸20年樓市發(fā)展，無論自上世紀90年代初期海南地產(chǎn)泡沫破滅，還是新一輪樓市振興企圖，令人擔(dān)憂的絕不是價格，也不是需求，而恰恰是樓市存在的炒作和投機心理?！竿稒C」一直是地產(chǎn)業(yè)的頑疾，遺憾的是卻一再成為主流，絲毫不見改善的跡象。

人為制造熱銷各地「托市」普遍

從年初至今的廣州樓市，排隊買房似乎讓人們看到市場一些回暖跡象的同時，也無疑成為人們爭議最多的一個話題。經(jīng)過暗訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商及代理商借機「炒作」、以樓盤熱銷的假像使購房者「下套」的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)專家認為，個別開發(fā)商人為制造熱銷假象，難以持續(xù)近期樓市的「小陽春」，也有臺商認為，此舉更易導(dǎo)致樓市虛假繁榮。

「隔壁家的劉大媽近期做房托忙得不亦樂乎，尤其是周末，一天可以趕兩個盤，只需排一下隊，說幾句好話，200元就拿到手了。」家住廣州的張小姐告訴記者，近期樓盤的排隊購房現(xiàn)象，其實有部分是開發(fā)商有意為之的假排隊。

據(jù)實地調(diào)查，在廣州近郊某熱銷樓盤，銷售現(xiàn)場人頭攢動，排起了長龍，展臺的桌椅也全部坐滿。從購房的程序來看，看不出任何破綻，但仔細觀察后發(fā)現(xiàn)，排隊者中相當一部分屬于中老年人，這部分人顯得更加活躍東，不斷向身邊的人夸獎該樓盤配套等方面是如何的好。到了中飯時間，所謂的工作人員而非銷售人員把這部分人聚集在一起吃盒飯。

一位在中介公司工作的朋友向記者透露，他曾經(jīng)幫開發(fā)商物色過房托，開發(fā)商對這類房托的要求較高，希望能達到「演員」級別。「雙方通過簽訂協(xié)議的形式，開發(fā)商承擔(dān)全部費用，并以房托的名義申請按揭貸款，在房屋沒有被正式出售之前，開發(fā)商會定期往賬戶轉(zhuǎn)錢還貸。房托必須提供自己的身份證、戶口本、結(jié)婚證等證件，每個房托都會有一個專用于開發(fā)商替還貸的銀行賬號。」

據(jù)悉，開發(fā)商人為制造熱銷很普遍，地產(chǎn)界內(nèi)的人士都明白項目開盤的重要性，如果首次開盤沒有出現(xiàn)熱銷的場面，必然會嚴重影響后面的銷售。所以，不管什么項目、什么地段、什么價格，開盤當日，開發(fā)商人為制造火熱的銷售氛圍是普遍現(xiàn)象。

事實上也確實如此，在北京有碩士生當房托3小時可賺到50元的案例，如在昌平區(qū)沙河附近的某樓盤開盤，開發(fā)商請北京知名大學(xué)的十幾個碩士生跑「龍?zhí)住?，報酬?小時50元，中午提供盒飯，工作內(nèi)容是扮演看房客戶。而在江西，排隊購房者多是受雇民工，如江西中大青山湖花園于2009年3月19日開盤當日，拋棄開發(fā)商一貫用的「搖號」的方式，采用「排隊先到先得」的措施，在開盤的前兩天就有人開始排隊，最后，被網(wǎng)民爆料稱排隊者大多是民工。 在上海竟然出現(xiàn)了排隊5天竟然還是「托」。

居民收入和樓價將決定是否「回暖」

事實上，之所以出現(xiàn)開發(fā)商找「托」捧市現(xiàn)象，也并非沒有一點外部氣候，據(jù)國務(wù)院近期召開常務(wù)會議稱，2009年1季度大陸經(jīng)濟形勢在擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃已初見成效，出現(xiàn)了積極變化，并且形勢比預(yù)料的好。在此情況下開發(fā)商搬出樓市回暖的基本論調(diào)也就可以理解，進而出現(xiàn)請「托」哄市也就順理成章。

其實真正決定樓市走向是居民收入和樓價的走向，就目前大陸多數(shù)城市的樓價來看，在經(jīng)過小幅調(diào)整之后，并沒有出現(xiàn)大的下調(diào)，而是處于相對穩(wěn)定期，這也似乎符合中央關(guān)于穩(wěn)定樓市的決策。此前出現(xiàn)的「小陽春」一度帶動樓市的價格上調(diào)，卻立刻引來成交量的急跌，也正說明所謂「回暖」，只是剛性需求積累的一定釋放，另一方面，因前期成交量實在太低，稍有回升，也就呈現(xiàn)出較大比例的數(shù)字變動。

就拿上海2009年3月份所謂的樓市「井噴」現(xiàn)象來說，商品住宅總計成交13814套，達到2月份的兩倍，為2007年10月以來的新高，眾多樓盤成交均超過100套，但依然有98個樓盤零成交。 上海北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東認為，目前熱銷的樓盤大多在價格上做出了調(diào)整，而零成交樓盤房價還偏高，沒有調(diào)整到購房者的心理預(yù)期。另外，零成交樓盤可能主要面向的是投資類客戶，而目前投資類購房還非常少，真正熱銷的是能夠滿足剛性自住需求的房源。而決定樓市走向的另一關(guān)鍵因素居民收入，目前為止并未提升到不顧及價格而盲目追漲的階段。有臺商表示，當一定量的剛性需求在一季度集中釋放之后，后續(xù)購買力將大大減弱。

購房者應(yīng)警惕開發(fā)商房托陷阱

關(guān)于樓市是否回暖，其實專家也給出了從土地的交易狀況來判斷未來市場的走勢，因為土地交易狀況能夠直接體現(xiàn)市場主體——房企，對于未來市場走勢的判斷。

而據(jù)國土資源部一位人士透露，按照該部對105個城市的土地價格、成交量監(jiān)測，2008年全年土地購置面積為3.68億平方米，比2007年下降了8.6％；全年完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，比2007年下降了5.6％，而更為關(guān)鍵的2009年近4個月的統(tǒng)計資料，仍在統(tǒng)計當中。記者了解到，現(xiàn)在被建設(shè)部重點關(guān)注的土地市場包括上海、廣州、深圳、南京、武漢、杭州、重慶、天津等一二線城市。目前得出的結(jié)論是：「土地市場還沒有復(fù)蘇，如果向未來推斷，斷言市場徹底回暖尚無依據(jù)?！共簧俜慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也大都認為，無論是抄底低價樓盤，還是剛性需求者，目前都不太可能形成排隊買房的局面。

而對北京市土地儲備中心資料的研究分析也同樣證實了這點。2009年一季度北京市共出讓土地41宗，土地成交面積為135.9萬平方米，規(guī)劃建筑面積為138.1萬平方米；環(huán)比2008年四季度，土地成交面積下降76.2％，規(guī)劃建筑面積下降76.6％。

滿堂紅市場部研究總監(jiān)龍斌指出，個別樓盤采用房托撐市的做法并不能改變樓市大局，相當一部分買家并不一定會盲目從眾，還是會看性價比等多方面。他建議買家應(yīng)在購房的過程中時刻保持警惕的心態(tài)，以免陷入某些開發(fā)商的營銷陷阱之中?！纲彿空呷粝胭I到稱心如意的房子，就需要多看、多比較，切忌因一時沖動買下不如意的房子而悔恨不已。不管是自住還是投資，都要根據(jù)自己的具體情況來衡量?！?/p>

經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑則認為，在購房的過程中，首先查看所屬單位是否有拿預(yù)售證，是否處于可售狀態(tài)，再與銷售人員談價格與折扣，銷售價格可參考網(wǎng)上搜集信息與周邊競爭樓盤報價，并結(jié)合自身實力來選擇。廣東南國德賽律師事務(wù)彭清正律師也表示，從房托現(xiàn)象來看，這純屬于欺騙消費者的行為，從某種意義上來說，開發(fā)商通過人為制造熱銷氛圍來欺騙消費者，已構(gòu)成欺騙罪，但是，在法律上并沒有關(guān)于開發(fā)商或代理商等用房托欺騙買家而負法律責(zé)任的內(nèi)容，所以只能從商業(yè)道德方面給予譴責(zé)。消費者在這方面一定要提高警惕，加強自我保護，以免上當受騙。