用悲觀法投資房產(chǎn)

林遇程

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近一年來(lái)遭遇了十年不遇的深度調(diào)整。將來(lái)對(duì)中國(guó)的影響深度也不盡所詳，將來(lái)的趨勢(shì)變化有待時(shí)間推移而觀之。

由于受金融危機(jī)的影響，福州樓市2008年以來(lái)受到?jīng)_擊，尤其是下半年以來(lái)，樓市價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)并出現(xiàn)下降；土地流拍現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生，土地成交大幅減少，樓面地價(jià)持續(xù)回落；開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金問(wèn)題受到極大考驗(yàn)，并開(kāi)始引起市場(chǎng)串聯(lián)反應(yīng)：其一，被逼推盤(pán)上市，形成市場(chǎng)供過(guò)于求的局勢(shì)；其二，在售樓盤(pán)曲線降價(jià)，為加速資金回籠；其三，減緩?fù)恋貎?chǔ)備力度，造成市場(chǎng)出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象；雖然國(guó)家以及北京政府頻出救市新政，但目前效果甚徼，整個(gè)北京樓市沉寂在低迷態(tài)勢(shì)之下，出現(xiàn)以下樓市現(xiàn)象：

降價(jià)現(xiàn)象：近期福州樓市持續(xù)低迷，面臨吃緊的資金壓力，部分開(kāi)發(fā)商實(shí)行折扣、優(yōu)惠等促銷(xiāo)手段。

土地供應(yīng)：受當(dāng)前低迷樓市現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)商資金鏈高度緊張影響，福州住宅項(xiàng)目用地成交量大幅減少，樓面價(jià)仍在持續(xù)回落。

土地流拍：來(lái)自國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地有接近50％都是以底價(jià)成交收?qǐng)觯?0％左右的土地遭遇流標(biāo)流拍。

拋售現(xiàn)象：2008年以來(lái)北京頻頻出現(xiàn)樓盤(pán)降價(jià)拋售現(xiàn)象。近期投資時(shí)機(jī)

雖然目前樓市持續(xù)低迷，但在任何時(shí)候?qū)τ谕顿Y或者自住需求的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都存在著機(jī)會(huì)，就看你怎么去認(rèn)識(shí)和把握機(jī)會(huì)。目前以及未來(lái)一到兩年住宅樓市存在以下機(jī)會(huì)：

1、保障性住房將于一兩年后上市，對(duì)商品住宅市場(chǎng)形成壓力；

2、在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的現(xiàn)狀下，政府于相繼出臺(tái)救市政策，如降低住房公積金貸款利率、下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率、減免房地產(chǎn)交易稅等，這一系列舉措的實(shí)施。或可引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更接近理性發(fā)展，購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)房成本將大幅減少；

3、投資、投機(jī)性二手房拋售，逼于還貸壓力，投資成本的增加，價(jià)格上漲預(yù)期的動(dòng)搖，非消費(fèi)性二手房被逼拋售，加大市場(chǎng)供應(yīng)。

投資物業(yè)類(lèi)型選擇

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的環(huán)境下，投資物業(yè)類(lèi)型比較青睞市場(chǎng)稀缺性物業(yè)以及占有一定稀缺資源的高性價(jià)比且風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目：

別墅：作為市場(chǎng)稀缺性物業(yè)。用地HU停，市場(chǎng)將長(zhǎng)期仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，別墅價(jià)格持續(xù)上漲之中，而且預(yù)期看好；

商品住宅：在市場(chǎng)持續(xù)低迷，后市狀態(tài)不明朗的氛圍下，廣大消費(fèi)者不宜過(guò)快做出置業(yè)決定。剛性需求的消費(fèi)者，在整體市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的環(huán)境下，建議選擇占有一定稀缺資源的高性價(jià)比項(xiàng)目。

投資區(qū)域

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市范圍逐步向外延伸，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的配套設(shè)施不斷完善，樓市表現(xiàn)出郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)，隨著市區(qū)量縮價(jià)漲，樓市郊區(qū)日趨明顯；城市軌道以及快速路等快速交通的建設(shè)，其線路兩旁出現(xiàn)的捷運(yùn)樓盤(pán)受市場(chǎng)青睞；擁有教育。醫(yī)院、體育場(chǎng)館、天然資源等特殊資源的周邊區(qū)域樓盤(pán)也受投資者關(guān)注。

1、遠(yuǎn)郊區(qū)縣——2008年1－10月遠(yuǎn)郊區(qū)縣銷(xiāo)售良好，隨著交通線路、配套的不斷改進(jìn)以及市內(nèi)樓盤(pán)量縮價(jià)漲，遠(yuǎn)郊區(qū)縣為眾多置業(yè)者所青睞；

2、軌道交通沿線——捷運(yùn)樓盤(pán)、交通配套是購(gòu)房者考慮的最重要的因素之一，軌道交通沿線樓盤(pán)占據(jù)交通配套優(yōu)勢(shì)，形成樓盤(pán)一大賣(mài)點(diǎn)；

3、特殊資源周邊區(qū)域，如左海公園、森林公園等天然資源；

4、嚴(yán)重稀缺，不可復(fù)制的區(qū)域，如鼓樓區(qū)。

投資方法選擇根據(jù)城市樓市發(fā)展階段、市場(chǎng)冷曖程度以及政府宏觀調(diào)控的不同，所選擇房地產(chǎn)投資的方法也有差別。2003—2007年，樓市持續(xù)災(zāi)暴。2007年這到高峰，在這時(shí)期，房地產(chǎn)投資一般采取經(jīng)緯投資法，即在樓市火暴的情況下要冷靜，以地段、交通、文化、商業(yè)等各項(xiàng)因素作為投資線，得出樓盤(pán)投資購(gòu)買(mǎi)的可行性。

而在當(dāng)前樓市不景氣的情況下，要采用最大悲觀法：即首先確保所購(gòu)樓盤(pán)不會(huì)出現(xiàn)爛尾，由此衍生出金融因果法和品牌投資法。

金融因果法：采用金融因果法投資的，均選擇金融機(jī)構(gòu)所青睞的明星優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，比如全國(guó)十大住宅新地標(biāo)項(xiàng)目、城市特色項(xiàng)目、投資性價(jià)比較高項(xiàng)目、城市區(qū)域板塊典型住宅項(xiàng)目等都是金融機(jī)構(gòu)所關(guān)注的；根據(jù)金融因果投資方法分析，這些項(xiàng)目都是投資的首選。

品牌投資法：采用品牌投資法投資的，一般選擇覆蓋全國(guó)項(xiàng)目的規(guī)模企業(yè)，比如萬(wàn)科、中海等：規(guī)模企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，品牌附加值要高，不管在資金實(shí)力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃，還是在后期的物業(yè)服務(wù)都讓消費(fèi)者放心；規(guī)模企業(yè)項(xiàng)目指數(shù)能夠真實(shí)、簡(jiǎn)明地反映其項(xiàng)目的品牌值高低，通過(guò)規(guī)模企業(yè)項(xiàng)目指數(shù)的高低來(lái)確認(rèn)項(xiàng)目投資潛力以及獲利的空間。

不過(guò)。凡是投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，均有一定的變數(shù)。面對(duì)目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控方向，樓市面臨著以下不確定因素：

1、央行的預(yù)售制度。如果取消房屋預(yù)售制度將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響：將加快房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌，在一定間內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)供小于求的局面，價(jià)格將大幅攀升。

2、金融危機(jī)的深度。世界金融危機(jī)對(duì)中國(guó)影響目前已經(jīng)顯現(xiàn)，金融業(yè)、進(jìn)出口業(yè)以及房地產(chǎn)等受到?jīng)_擊明顯；對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近一年來(lái)遭遇了十年不遇的深度調(diào)整，將來(lái)對(duì)中國(guó)的影響深度也不盡所詳，將來(lái)的趨勢(shì)變化有待時(shí)間推移而觀之。