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    房奴現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

    2009-07-16 03:43:28張春陽
    合作經(jīng)濟(jì)與科技 2009年15期
    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)房奴消費

    張春陽

    提要本文提出“房奴”這一現(xiàn)象,并對“房奴”進(jìn)行界定,對“房奴”產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析,闡述“房奴”的影響,在此基礎(chǔ)上提出對策。

    關(guān)鍵詞:房奴;房產(chǎn);消費

    中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

    “房奴”一詞已成當(dāng)下流行語。房奴是否存在,在博鰲房地產(chǎn)論壇上,建設(shè)部原副部長楊慎直言住房消費同我們城市化進(jìn)程是成正比的,他并不同意房奴一說。但很多專家學(xué)者支持房奴現(xiàn)象的存在,并指出房奴是否存在,并不是某個人說了算的,而是需要審視高房價給民眾生活帶來的影響。同時,“房奴”入選了近日國家語委公布的新詞,這從一個側(cè)面說明對“房奴”現(xiàn)象的認(rèn)同。至于“房奴”出處,有人說來自中國臺灣(與卡奴同源);也有人說是來自美國人寫的《Net Slaves》;也有人說中國古代就有,有“書奴”、“詩奴”類似之說,眾說紛紜,各執(zhí)一詞。

    一、房奴的界定

    房奴是什么,至今沒有一個準(zhǔn)確的界定,有人認(rèn)為“房奴”是一種形象的說法,大約是說房價較高,購房者無力一次性付清,只好進(jìn)行按揭貸款,于是就被十年、二十年地“按”住,一層層地“揭”。人們?yōu)榱诉€貸,余錢無幾,嚴(yán)重地影響生活質(zhì)量,身心承受著重?fù)?dān),于是,買房本來是一種消費,現(xiàn)在卻變成了請個主子回來侍候著,自己倒成了它的奴隸。更沒有準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)測定每個人是否是 “房奴”。

    誰是真正的房奴呢?房奴是指那些不堪房價重負(fù),以個人居住為目的,為買房、供房不得不犧牲生活質(zhì)量,迫不得已為“房”所“奴役”的個體購房者以及內(nèi)部憂心忡忡、終日惶恐不安的炒房團(tuán)。

    二、房奴的形成原因

    1、住房價格迅速上漲。經(jīng)營城市、推動房價上漲是地方政府官員的理性選擇,政府缺少對房產(chǎn)價格有效管理的辦法。

    2、居民消費觀念“亞健康”。①20世紀(jì)九十年代中后期以來,超前消費理論在國內(nèi)逐漸被接受,居民逐漸形成消費主義觀點;②伴隨著經(jīng)濟(jì)連續(xù)高速增長,居民收入水平連續(xù)較快增長,對未來收入的預(yù)期比較樂觀,對擁有自有住房具有強(qiáng)烈的偏好;③受“居者有其屋”等傳統(tǒng)思想的影響,加上國內(nèi)的住房租賃市場欠發(fā)達(dá)和完善,大部分國內(nèi)居民尚未形成通過租房解決住房問題的觀念。因此,為了改善住房條件,一些經(jīng)濟(jì)條件一般的居民仍然選擇購買住房或購買過大過好的房屋;④居民的攀比心理也是導(dǎo)致居民無法理性消費的原因。

    3、居民風(fēng)險教育缺失。商品房市場投機(jī)意識盛行,銀行利益驅(qū)動更是房奴現(xiàn)象的助推器,市政動遷、舊城改造造就了一批“被動房奴”。

    此外,發(fā)生意外事故、經(jīng)營出現(xiàn)臨時性困難、資金鏈斷裂等因素也可能導(dǎo)致借款人發(fā)生債務(wù)償還困難,淪為房奴。

    三、房奴的影響

    房奴現(xiàn)象的存在,將對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會的穩(wěn)定、生活質(zhì)量、心理健康等方面造成嚴(yán)重的影響,主要體現(xiàn)在以下方面:

    1、月供收入比過高,一旦借款人生病、失業(yè)或發(fā)生意外,都有可能喪失償債能力,無法償還房貸,導(dǎo)致個人破產(chǎn)。

    2、借貸過度使借款人出現(xiàn)嚴(yán)重的心理壓力。高漲的社會消費水平,加上有限的工作機(jī)會及收入,到最后這群被債務(wù)壓得喘不過氣的年輕人,在還沒有正式踏入社會,就選擇了放棄,如此惡性循環(huán)難免不讓人擔(dān)憂整個社會的進(jìn)步和發(fā)展。

    3、房奴現(xiàn)象將導(dǎo)致中間階層減少,貧富分化加劇,社會向下流。

    4、擠出效應(yīng)將導(dǎo)致內(nèi)需不足,影響經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)增長。高度負(fù)債迫使家庭用大量的資金養(yǎng)房,必然導(dǎo)致消費者減少其他消費的支出,產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”,不利于居民消費的長期增長,將導(dǎo)致內(nèi)需不足,影響經(jīng)濟(jì)成長。

    5、增加個人住房貸款壞賬風(fēng)險,影響銀行經(jīng)營的安全性。

    6、房地產(chǎn)挾持國民經(jīng)濟(jì),影響宏觀調(diào)控的有效實施,體現(xiàn)在兩個方面:一是房地產(chǎn)商對政策的巨大影響力影響了政府對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷力和政府政策的方向、內(nèi)容和力度;二是巨額的個人住房貸款以及嚴(yán)重的房奴現(xiàn)象使央行在進(jìn)行宏觀調(diào)控時投鼠忌器,不敢采用較大幅度加息的手段來抑制貨幣供應(yīng)量增加過快,經(jīng)濟(jì)增長過熱的現(xiàn)象。

    四、減少房奴的措施

    深刻認(rèn)識房奴現(xiàn)象的危害性在于堅定治理房奴問題的決心?,F(xiàn)階段,政府必須采取有效措施解決這一關(guān)系國計民生和社會安定團(tuán)結(jié)的重要命題。針對房奴現(xiàn)象,可以采取預(yù)防和化解兩類不同的策略,既要減輕現(xiàn)有房奴的壓力,又要避免新房奴的涌現(xiàn)。預(yù)防策略為:

    1、轉(zhuǎn)變政府績效評估機(jī)制,落實一把手房價負(fù)責(zé)制。政府績效的評估應(yīng)該轉(zhuǎn)變到以居民的福利提高為主要依據(jù),以促進(jìn)人民生活水平提高、“幸福指數(shù)”上升為目標(biāo)。

    2、加強(qiáng)對傳媒的監(jiān)督,引導(dǎo)居民住房理性消費觀念,提前消費、貪求高檔的住房消費觀念的形成與一些媒體的誤導(dǎo)存在很大的聯(lián)系。

    3、修正相關(guān)法律,加強(qiáng)政府對房價調(diào)控的能力。如果住房價格能夠得到有效管理,就可以打破購房者博弈中的假設(shè)房價上漲的前提,博弈參與者的收益函數(shù)將發(fā)生變化,博弈類型就不會是一種“囚徒困境”模式,最終改變博弈的均衡策略。

    4、各級人大也可以借鑒國外的立法經(jīng)驗,為保護(hù)本國或本地居民的利益,對外來投資者進(jìn)行立法限制。

    5、大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房制度,解決低收入階層的居住問題。

    6、加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),大力發(fā)展公共交通,以區(qū)域視角布局城市人口分布。

    7、加強(qiáng)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)制度建設(shè),推動住房交易、租賃市場的發(fā)展,國內(nèi)居民不愿意以租賃作為購買自有住房的替代方案,在一定程度上是由于住房租賃市場不發(fā)達(dá)。有一定比例的借款人已經(jīng)意識到在房價很高時購買房子是不經(jīng)濟(jì)的行為,但由于租賃住房的不穩(wěn)定性,他們?nèi)匀贿x擇了購買住房。同樣,二手房的銷售、售后回租的發(fā)展對借款人擺脫困境來講也具有重要意義。

    房奴現(xiàn)象的化解策略是在對貸款購房者已經(jīng)背負(fù)較高債務(wù)負(fù)擔(dān)的狀況下,通過消費者自身、政府、銀行等方面的行動,減輕其所承受的壓力,避免其走向失敗的各種有效措施。

    1、建立政府住房貸款擔(dān)保制度,減輕借款人的借款成本。

    2、加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新,為消費者提供人性化服務(wù)。為滿足購房者的不同貸款需要,國外金融機(jī)構(gòu)設(shè)計了適合不同支付能力居民和實際情況的多樣化貸款品種,如美國的住房貸款就有分級償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分離增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款、循環(huán)住房抵押貸款、“一攬子”交易抵押貸款、反向抵押貸款等。

    3、加強(qiáng)對違約房奴的政府救濟(jì)、司法救濟(jì)。一方面政府要加強(qiáng)對因違約而失去住房的借款人的救濟(jì),通過提供廉租房或周轉(zhuǎn)房等方式避免使失房居民居無定所,同時也可以鼓勵慈善機(jī)構(gòu)為失房民眾提供庇護(hù);另一方面通過制定個人破產(chǎn)法等方式對債務(wù)失敗的民眾提供司法救濟(jì)。允許自然人破產(chǎn)可以保護(hù)債務(wù)人的基本生活,對于債務(wù)失敗者,社會不能將其所有的私有財產(chǎn)用于償債,有助于他們憑借自己的私有財產(chǎn)健康、體面地生活,并獲得重新起步的機(jī)會。而且自然人破產(chǎn)制度也有利于保證債權(quán)人公平受償,維護(hù)債權(quán)人的利益。

    (作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

    主要參考文獻(xiàn):

    [1]崔新明.城市住宅價格的動力因素及其實證研究/浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)文庫[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2005.

    [2]易憲容.化解家庭高負(fù)債率風(fēng)險[J].資本市場,2004.

    [3]杜偉.國外個人住房貨款風(fēng)險防范與抑制[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報,2004.

    [4]施繼元.房奴現(xiàn)象的原因與對策[J].江西社會科學(xué),2007.

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