淺析物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)

隋炘原 劉貴香

摘要物業(yè)公司與業(yè)主生活聯(lián)系緊密,它不但提供便民服務(wù),而且依據(jù)法律規(guī)定和合同約定對(duì)區(qū)內(nèi)居民安全負(fù)責(zé),履行安全保障義務(wù)。但是該義務(wù)的履行仍存在問題,應(yīng)當(dāng)在立法、合同以及授權(quán)方面予以解決,確保安全保障義務(wù)的履行,切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

關(guān)鍵詞安全保障義務(wù)法律依據(jù)履行困境建議

中圖分類號(hào):D920.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)06-253-02

近年來隨著小區(qū)的驟增迅猛發(fā)展,物業(yè)公司逐步登上社會(huì)舞臺(tái),成為與人們生活息息相關(guān)的行業(yè)。但是在一紙合同的背后,業(yè)主卻不得不面對(duì)物業(yè)公司義務(wù)履行不盡人意的尷尬,特別是在安全保障方面。雖然對(duì)于物業(yè)公司安全保障義務(wù)法律作出了規(guī)定,物業(yè)管理合同中也有所涉及,但是由于規(guī)定過于寬泛使該義務(wù)履行過程存在很多問

題,有待解決。針對(duì)現(xiàn)實(shí)狀況,筆者也提出了一些自己的看法。

一、物業(yè)管理公司安全保障義務(wù)的內(nèi)涵

依據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l列》,物業(yè)公司承擔(dān)的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的按照合同約定履行合同范圍內(nèi)的保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù),以及根據(jù)條例的規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行的物業(yè)消防管理和小區(qū)治安管理的義務(wù)①。由于法律沒有直接規(guī)定,因此它的內(nèi)容因合同約定不同而略有差異,但一般來說主要包括四方面內(nèi)容:

1.治安管理的義務(wù)。治安管理義務(wù)的內(nèi)容主要包括對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理?xiàng)l例》的行為進(jìn)行制止,并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理;對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進(jìn)行禁止兩方面內(nèi)容。如對(duì)攝像頭等防盜器材的設(shè)置、對(duì)人身傷害的應(yīng)急制止等。②物業(yè)公司的治安管理相對(duì)于警察管理具有針對(duì)性強(qiáng)、及時(shí)性的特點(diǎn),對(duì)小區(qū)內(nèi)安全維護(hù)起著至關(guān)重要的作用。

2.消防管理義務(wù)。③它主要包括對(duì)消防設(shè)施的保養(yǎng)與維護(hù),對(duì)火災(zāi)突發(fā)情況的應(yīng)急處理以及日常生活中火災(zāi)預(yù)防與應(yīng)對(duì)措施的宣傳等。

3.房屋、公共設(shè)施的維護(hù)與風(fēng)險(xiǎn)防范義務(wù)。居民在小區(qū)中生活,房屋及公共設(shè)施、場(chǎng)所的質(zhì)量、安全情況以及秩序直接關(guān)系其人身安全。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)此部分負(fù)有定期檢查、維修、秩序維護(hù)以及風(fēng)險(xiǎn)防范的義務(wù)。

4.公共場(chǎng)所及共有部分秩序維持義務(wù)。公共場(chǎng)所及共有部分與小區(qū)居民生活緊密相連,對(duì)其的利用方法也眾口難調(diào)。因此物業(yè)公司必須對(duì)其利用方式、利用秩序進(jìn)行管理,如對(duì)車輛停放的管理、頂樓亂搭亂建的制止等。同時(shí)對(duì)在公共場(chǎng)所進(jìn)行的危及居民人身財(cái)產(chǎn)安全的活動(dòng)予以制止,如亂燃鞭炮等。

二、物業(yè)管理公司安全保障義務(wù)的來源與法律依據(jù)

安全保障義務(wù)是以德國(guó)法的一般安全注意理論為基礎(chǔ),在誠(chéng)實(shí)信用原則之下基于分配正義的需要發(fā)展起來的。④一般來說,義務(wù)的來源主要包括法律的規(guī)定以及當(dāng)事人的約定,而安全保障義務(wù)在我國(guó)主要來源于三方面:

(一)法律的直接規(guī)定

我國(guó)法律對(duì)物業(yè)管理公司安全保障義務(wù)的直接規(guī)定主要在行政法規(guī)、地方性行政法規(guī)中有所體現(xiàn),而剛剛出臺(tái)的《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容與義務(wù)并沒有具體規(guī)定,因此對(duì)安全保障義務(wù)也沒有體現(xiàn)。

行政法規(guī)方面,主要體現(xiàn)在國(guó)務(wù)院2003年出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！钡谒氖邨l規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作?！?/p>

同時(shí),許多地方人大及其常委會(huì)也制定相應(yīng)的地方性法規(guī)對(duì)物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)作出了相應(yīng)規(guī)定。如《上海市物業(yè)住宅管理規(guī)定》、《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》、《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》,均對(duì)物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)有所體現(xiàn),作出明確規(guī)定。

(二)法律的間接規(guī)定

由于物業(yè)管理公司身份具有雙重性,既是服務(wù)者,作為物業(yè)服務(wù)主體對(duì)業(yè)主進(jìn)行服務(wù),受物業(yè)法律直接調(diào)整,也是經(jīng)營(yíng)者,具有營(yíng)利性,受其他法律間接支配。如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條規(guī)定:“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。對(duì)可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的商品和服務(wù),應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明和明確的警示,并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法?！蔽飿I(yè)公司作為經(jīng)營(yíng)者,對(duì)所提供的服務(wù)具有安全保障的義務(wù)。

(三)物業(yè)管理合同約定

法律雖然對(duì)物業(yè)管理安全保障義務(wù)有所規(guī)定,但是規(guī)定大多過于寬泛,針對(duì)性較弱。根據(jù)合同意思自治原則,業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同時(shí)一般會(huì)對(duì)安全保障義務(wù)作出具體約定,如在小區(qū)內(nèi)設(shè)置攝像頭,對(duì)小區(qū)進(jìn)行安全巡邏等。

三、物業(yè)公司安全保障義務(wù)的履行困境

物業(yè)公司安全保障的規(guī)定無論在法律中還是在合同上都日趨完善,但是在現(xiàn)實(shí)中仍存在許多問題,使物業(yè)公司安全保障陷入困境。

(一)安全保障義務(wù)是否已履行沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),歸責(zé)沒有明確規(guī)定

現(xiàn)實(shí)生活中,法律規(guī)定物業(yè)公司有安全保障的義務(wù),物業(yè)管理合同一般會(huì)對(duì)此義務(wù)稍作闡釋。但是法律與合同中的規(guī)定仍不夠明細(xì),對(duì)于何謂“義務(wù)已履行”沒有明確標(biāo)準(zhǔn)。這致使物業(yè)公司在履行安全保障義務(wù)時(shí)容易規(guī)避法律與合同約定,任意降低安全保障標(biāo)準(zhǔn)損害業(yè)主利益。而業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)只要在物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)受到不法侵害,便會(huì)請(qǐng)求物業(yè)公司予以賠償,無視物業(yè)公司對(duì)義務(wù)的實(shí)際履行情況。二者的惡性循環(huán)使物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾逐步激化,安全保障陷入困境。目前物業(yè)公司安全保障面臨的最大困境是第三人在物業(yè)公司管理范圍內(nèi)對(duì)業(yè)主造成損害時(shí),義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)判斷。

而對(duì)于物業(yè)公司未履行安全保障義務(wù)的責(zé)任承擔(dān)問題學(xué)界也有不同看法。物業(yè)公司自身存在違法行為或違約行為對(duì)業(yè)主造成損害的,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。而第三人對(duì)業(yè)主造成損害后的責(zé)任承擔(dān),學(xué)界意見卻不統(tǒng)一。有的學(xué)者認(rèn)為,第三人侵權(quán)造(下轉(zhuǎn)第255頁)(上接第253頁)成的業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害,屬于物業(yè)公司和第三人的共同侵權(quán),物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。而有的學(xué)者認(rèn)為,物業(yè)公司要對(duì)業(yè)主因第三人的侵權(quán)或犯罪造成的損害賠償全部損失,承擔(dān)完全的責(zé)任。⑤法律對(duì)于責(zé)任承擔(dān)沒有確切規(guī)定,僅參照最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條并不能完全解決問題,且缺乏針對(duì)性。這不僅給法院的司法審判造成很大困擾,而且使物業(yè)公司在履行義務(wù)過程中存有困惑,心存僥幸,業(yè)主也難以實(shí)際有效的行使自身權(quán)利。

(二)物業(yè)公司沒有實(shí)際權(quán)力,安全保障工作難以落實(shí)

法律規(guī)定物業(yè)公司有安全保障的義務(wù),《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定也允許物業(yè)公司在發(fā)生安全事故時(shí),有采取緊急措施的權(quán)利,但是此規(guī)定比較寬泛,并沒有對(duì)物業(yè)公司予以實(shí)際賦權(quán)。這致使業(yè)主遇到安全情況,需要物業(yè)公司救助時(shí),由于物業(yè)公司權(quán)力的缺乏,難以切實(shí)有效履行自身職責(zé),反而會(huì)出現(xiàn)事倍功半的效果。如罪犯在小區(qū)內(nèi)實(shí)施搶劫,物業(yè)公司采取緊急措施予以制止,但是由于其并沒有公權(quán)力,無法采取有效強(qiáng)制措施,犯罪分子逃脫幾率大大增加。實(shí)際權(quán)力的缺乏經(jīng)常會(huì)使物業(yè)公司的安全保障成為一紙空文,流于形式。

四、改善物業(yè)管理安全保障義務(wù)履行現(xiàn)狀的建議

物業(yè)管理安全保障的義務(wù)的履行遭遇很多困難,除了需要物業(yè)公司自身加強(qiáng)人員管理,建設(shè)高素質(zhì)保衛(wèi)隊(duì)伍以外,還需要外部因素的輔助。對(duì)此,可以采取以下方法解決上述問題:

(一)完善立法,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),明確責(zé)任

針對(duì)法律規(guī)定寬泛的現(xiàn)實(shí)情況,全國(guó)人大及其常委會(huì)應(yīng)當(dāng)出臺(tái)高位階法律,對(duì)物業(yè)管理安全保障予以規(guī)定:發(fā)布統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于在不同情況下應(yīng)當(dāng)履行的安全保行義務(wù)以及程度作出列舉,盡量避免任意解釋以及減少法律漏洞;把既存法律納入考慮范圍,綜合多方因素,明確不同侵害發(fā)生時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)直接責(zé)任還是補(bǔ)充責(zé)任。同時(shí),由于物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)于巨額賠償來說微不足道,如果責(zé)任承擔(dān)后費(fèi)用全部由物業(yè)管理公司承擔(dān)未免顯示公平,因此在確定責(zé)任承擔(dān)時(shí)要充分權(quán)衡物業(yè)公司與業(yè)主雙方的利益,避免利益失衡。

(二)適當(dāng)賦權(quán),加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)聯(lián)系

沒有權(quán)力就沒有責(zé)任可言,權(quán)力是實(shí)現(xiàn)責(zé)任的基礎(chǔ)。應(yīng)當(dāng)明確賦予物業(yè)管理公司相應(yīng)權(quán)力,保障其在緊急情況下的應(yīng)急措施效果。如對(duì)于居民區(qū)中出現(xiàn)的盜竊案件,在公安機(jī)關(guān)未到達(dá)前可允許物業(yè)管理公司暫時(shí)封閉小區(qū)出入口,限制區(qū)內(nèi)人員的人身自由,以便公安機(jī)關(guān)到來后的偵查,防止罪犯逃逸等。同時(shí),應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作與聯(lián)系,如設(shè)置便捷報(bào)警系統(tǒng),主動(dòng)向公安機(jī)關(guān)反映小區(qū)內(nèi)治安動(dòng)態(tài)等,防患于未然。

(三)明細(xì)合同,增強(qiáng)約定的可操作性

物業(yè)管理合同中,經(jīng)常會(huì)有不可實(shí)現(xiàn)或操作性較差的條款出現(xiàn),這不僅造成了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的盲目信任,自身疏于防范而受害的可能性增加,而且使物業(yè)公司履行義務(wù)困難,造成不必要的麻煩。因此業(yè)主與物業(yè)公司訂立合同時(shí),在保證合同內(nèi)容明確具體的前提下,要斟酌字句,注意細(xì)微之處,避免出現(xiàn)“24小時(shí)安全防范”、“確保業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全”、“治安案件發(fā)生率為零”⑥之類的華而無實(shí)條款出現(xiàn),確保業(yè)主受到實(shí)際有效的保護(hù)。