試論對不動產(chǎn)一物二賣的法律防范

張 叢

摘要不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其它附著于土地上的定著物,不能移動或者如果移動就會改變性質(zhì)、損害其價值的有形財產(chǎn),包括土地及其定著物。在我國民法,不動產(chǎn)權(quán)利的變化,如以不動產(chǎn)為買賣標(biāo)的物時,必須經(jīng)一定登記的公示手續(xù),否則不發(fā)生效力。不動產(chǎn)的一物二賣,使同一標(biāo)的物成為兩份買賣合同的標(biāo)的物,其中買受人的利益必然因此而受到損害。

關(guān)鍵詞不動產(chǎn)一物二賣法律防范機制

中圖分類號:D923.2文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)02-100-01

一、一物二賣的概念及其表現(xiàn)

(一)一物二賣的概念

所謂“一物二賣”,是指標(biāo)的物的所有人將自己的所有物先后出賣給兩個人的行為。在現(xiàn)實生活中,有些出賣人為了追求更大的經(jīng)濟利益,寧愿承擔(dān)先成立合同履行不能的違約責(zé)任,也要把特定的標(biāo)的物實際轉(zhuǎn)讓給后一買受人,從而產(chǎn)生了兩份買賣合同。在實踐中,由于動產(chǎn)和不動產(chǎn)屬性上的差別,動產(chǎn)的買賣會因為雙方的合意即告成立,并且可以當(dāng)場轉(zhuǎn)移動產(chǎn)的所有權(quán),但是不動產(chǎn)卻要有一定的行為其所有權(quán)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移。在我國實行的是對不動產(chǎn)登記制度,只有登記才能享有對其的所有權(quán)。

(二)一物二賣的表現(xiàn)手段

受動人如不能于簽約的當(dāng)時知悉登記信息,處分人同樣可以為欺詐行為,這種欺詐行為其表現(xiàn)方式主要有以下兩種:一是處分人先與一個相對人簽訂不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)合同,但該債權(quán)合同并未登記或者物權(quán)尚未發(fā)生變動,同時,處分人又與其它相對人簽訂一個以該不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)合同,這種再次處分行為并不可能被第一個買受人所知曉,不知道處分人已經(jīng)就該不動產(chǎn)進行過一次對自己權(quán)利不利的處分,從而被欺詐。二是處分人在不同的地點同時與數(shù)人進行以不動產(chǎn)物權(quán)變動為主要內(nèi)容的簽約行為,在這種情形下即便數(shù)個相對人都事先查詢過登記信息,但由于其所獲知的登記信息都使自己充分相信處分人的不動產(chǎn)沒有與他人簽訂債權(quán)合同,于是數(shù)個互不知曉的受動人就會對處分人產(chǎn)生信賴,從而就同一不動產(chǎn)與之簽訂互相沖突的債權(quán)合同。

二、一物二賣行為中先后兩個合同的效力

(一)在后買受人善意的情況下

在后買受人不知道的情況下,而且也沒有理由知悉前買受人與出賣人之間早已成立的合同關(guān)系的情況下,與出賣人訂不動產(chǎn)合同買賣合同,則后買賣合同應(yīng)該認定為有效的,因為:買賣合同僅有債權(quán)的平等性、相對性,而沒有物權(quán)的優(yōu)先性和排他性。無論當(dāng)事人訂立的合同的先后順序如何,各個買受人均平等享有合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,前一買賣合同存在并不會排斥后一個買賣合同的效力。所以說,對于出賣人,無論違反那個合同都必須要承擔(dān)違約責(zé)任。

(二)在后買受人惡意的情況下

后買受人明知道或者有著合理的理由而知道前買賣合同的存在,又與出賣人訂立買賣合同,在這種情況下,我認為:既然后買受人知情,但是卻又惡意地與出賣人簽訂合同,損害前買受人的利益,只要當(dāng)事人能夠證明其是惡意的,那么這種惡意買賣是不被法律所保護的。不僅違反了《民法通則》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定,而且會給比較忠誠老實的商人以致命的打擊,給投機取巧的不法商人以可乘之機,損害了社會的公平交易的秩序。

(三)結(jié)論

在此還應(yīng)該區(qū)分一下:首先,前買受人依據(jù)與出賣人的合同登記在先做出變更登記的,應(yīng)該理所應(yīng)當(dāng)?shù)娜〉梅课菟袡?quán),出賣人則為無權(quán)處分,則后買受人沒有任何依據(jù)獲得該不動產(chǎn),買賣合同則無效,只能請求出賣人承擔(dān)合同無效的責(zé)任,請求民事賠償;其次,如果后買受人登記在先,那么依據(jù)登記,不動產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)該轉(zhuǎn)移到后買受人手中,前買受人的合同為有效合同,前買受人可以向出賣人主張違約責(zé)任,要求其承擔(dān)違約責(zé)任;再次,如果出現(xiàn)了先后兩個買受人都沒有登記,那么我認為應(yīng)該保護先買受人的利益。

三、關(guān)于一物二賣行為的防范的具體措施

(一)改革現(xiàn)行的稅法制度

現(xiàn)行稅法規(guī)定:單位和個人銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅(個人轉(zhuǎn)讓);由此可見這也是一筆不小的開支。免除不動產(chǎn)交易稅,現(xiàn)實生活中有很大的意義。很大一部分人不去做不動產(chǎn)所有權(quán)變動的登記是因為高昂的交易稅,心存僥幸,認為這種事情不會發(fā)生在自己身上,認為自己購買了不動產(chǎn),那么就應(yīng)當(dāng)是自己的,別人沒有辦法改變這個事實,其實這就是法律意識淡薄的表現(xiàn),我們應(yīng)該加大法律的宣傳,讓人民懂法,守法,通過法律保護自己的合法權(quán)益,不給不法之人以可乘之機。

(二)提高民事賠償標(biāo)準(zhǔn)

提高因不能給付的民事賠償標(biāo)準(zhǔn),使不法商人無利可圖,這樣也就大大降低了一物二賣產(chǎn)生的機率。一般的一物二賣的出現(xiàn)主要是因為出賣人想在其中獲取高額的利潤,這樣就會激勵那些不法的商人對一物進行數(shù)次買賣,損害買受人的利益。我認為應(yīng)該大幅度提高民事賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。當(dāng)他認為這樣做的后果不劃算的時候,那么就會放棄將一物賣給多家的想法。契約是雙方商議的結(jié)果,是應(yīng)該被尊重的,不能因為一個人的個人利益而去肆意踐踏他人的意愿,那是不能容忍的。讓那些惡意串通損害他人的不法商人賠的精光,以此為教訓(xùn)其他人,給那些被傷害的人以心理上的慰藉。

(三)設(shè)立預(yù)登記制度

預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè),目的在于促使不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)得以實現(xiàn),因此,預(yù)告登記的效力就是保全債權(quán)請求權(quán),這種效力主要表現(xiàn)為:首先,違背預(yù)告登記的處分無效;其次,在出賣人破產(chǎn)或者被強制執(zhí)行時,預(yù)告登記保全的權(quán)利擺脫了債權(quán)特色,從出賣人負擔(dān)的其他債務(wù)中脫離出來,仍能得以實現(xiàn),這使得預(yù)告登記制度具有了物權(quán)的效力;再次,預(yù)告登記保全的債權(quán)因履行而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時,該物權(quán)的順位依據(jù)預(yù)告登記時間予以確定。新《物權(quán)法》第20條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)登記。也同時印證了預(yù)登記制度的可行性。