經(jīng)濟危機下中國樓市的發(fā)展

王彩黎 朱廣見

[摘 要]當前樓市被經(jīng)濟危機炒作的非常熱,更有很多人提出了“救市”言論。雖然出臺了很多的政策,但大家現(xiàn)在更都是還在觀望,其實,這就是人們的心理。中國樓市會與股市一樣在未來面臨崩盤的危險嗎?中國樓市又何去何從呢?

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟危機 樓市 股市

作者簡介:王彩黎,平頂山學院,助教,研究方向:財務(wù)會計;朱廣見,平頂山市建筑安裝工程總公司,助理工程師,研究方向:房屋建筑及施工管理。

以前看來,經(jīng)濟危機似乎是資本主義經(jīng)濟的特有產(chǎn)物。從19世紀以來,經(jīng)濟危機幾乎是歐美國家的家常便飯。大約每隔十年,這種危機就會造訪西方國家一次。但是2008年的這次全球性的經(jīng)濟危機,卻并不僅僅造訪了西方國家,所有的國家無一例外地卷入了這場空前的危機之中,其中也包括中國。這這場經(jīng)濟危機中,老百姓最為關(guān)注的,也是和老百姓的生活密切相關(guān)的,便是房地產(chǎn)業(yè)、樓市的發(fā)展趨勢。

在全球經(jīng)濟和資本市場持續(xù)低迷甚至還會惡化的情況下,世界房地產(chǎn)價格急劇下滑,全球股市更是行情普遍看淡,遭遇到了前所未有的熊市。中國股市更是泡沫破滅,一度被股民視為到達崩盤的邊緣。可我們普通老百姓關(guān)注的中國樓市似乎還在一路堅挺,按常理不正常的大漲之后必有大跌,那么從2002年開始熱起來的房地產(chǎn)業(yè),經(jīng)過2005至2007兩年大漲后,中國樓市會與股市一樣在未來面臨崩盤的危險嗎?中國樓市又何去何從呢?

一直以來人們都習慣地將中國房市與中國股市來進行對比,因為這兩個市場是資產(chǎn)投資的主要方式,只不過一個是有形資產(chǎn)投資,一個是無形資產(chǎn)投資。另外這兩個市場在近幾年發(fā)展經(jīng)歷比較相似,都大大超過人們預(yù)期地大漲。股市從998點到6124點,升幅超過500%,但歷時僅僅28個月。但是股市在普遍看好的奧運年令人意外地從6000多點一路跌到了1800點,用時也僅大半年,大漲之后必大跌的理論在股市上得到了有力印證;從漲幅來看,這幾年中國樓市似乎與股市交相輝映,一二線城市的樓市漲幅也高達百分之五六百。在價格遠遠超過普通消費者購買力的情況下,至今樓市還沒有明顯出現(xiàn)與股市那樣大跌的態(tài)勢。那么面對危機纏身的全球金融市場與暗淡的經(jīng)濟前景,中國樓市在未來會進入低迷期嗎,房價會不會大跌呢?那就需要我們認清當前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)市場特征了。

在當前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)的特征主要有以下七點:

1.政府救市,但二套房難松

繼20余個地方政府救市后,中央政府也最終拉開了救市的序幕:降低銀行存款準備金率及利率、減免相關(guān)稅費、鼓勵居民買房等。但在另一方面,銀監(jiān)會則多次強調(diào)這次利率等方面的優(yōu)惠只限于首次購買普通住房,對第二套房仍然看緊,而商業(yè)銀行對出臺房貸或者持續(xù)觀望或者緊急叫停。

因此,在國際金融風暴、經(jīng)濟下滑預(yù)期、政府進一步救市預(yù)期、資產(chǎn)縮水、樓市滯脹等因素的綜合作用下,我國房地產(chǎn)持續(xù)一年的觀望氛圍日漸濃厚,且在近期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。

2.房企IPO、募資、并購、資源整合、購地

受困于行業(yè)萎縮、銷售停滯、信貸收緊、股市下滑等負面因素的影響,房地產(chǎn)企業(yè)今年資金鏈日趨緊張,IPO、募資、并購、資源整合、購地等成了今年樓市的熱門話題。當然,其中有成功,但也有失敗。

3.外資看好中國經(jīng)濟,加速投資內(nèi)地房地產(chǎn)

4.市場上消費者觀望氣氛濃厚,對后市信心不足

目前市場上樓盤平均開盤銷售率在35%左右,甚至有部分城市出現(xiàn)零成交紀錄。而從救市的20余個城市來看,新政頒布后的成交量并沒有明顯上升,反而下跌,樓市觀望氣氛日濃,后市壓力趨大。

5.土地市場成交平淡,地塊多以底價成交,流拍持續(xù)

北京二季度土地供應(yīng)遇窘,49幅地塊無人問津。今年1到6月份,南京共有31幅地塊公開拍賣,其中底價成交25幅,流標3幅。深圳一周之內(nèi)流拍6塊地。繼4月8日5塊地流拍4塊之后,11日,深圳土地交易中心3塊掛牌出讓土地再現(xiàn)流拍,3塊地中只有一塊地以樓面地價1149元/平方米成交。東莞土地交易持續(xù)遇冷 ,清溪兩地塊流拍廈門在端午節(jié)假期推出12幅地塊中只有7地塊競拍成交,最高樓面價每平方米5126元。

6.“9.28新政”對一線城市影響較大,而對二三線城市影響不大

由于土地資源有限,一線城市除上海外,其余三大城市(北京、深圳、廣州)商品房供應(yīng)量呈下降趨勢;而二、三線城市商品房供應(yīng)量正在逐年上升。受“9.28新政”影響,一線城市成交量有明顯下降趨勢,但成交均價整體平穩(wěn),略有回落;而對二線城市影響不大,成交量整體趨于平穩(wěn),時起時落,但幅度不大,但成交均價整體卻略呈上升趨勢。

目前國家對樓市與銀行業(yè)強力調(diào)控力度來看,樓市的發(fā)展還是在中央政府可控制的范圍之內(nèi),隨著國家政策逐步落實到位,中國樓市預(yù)期必將從低迷期實現(xiàn)軟著陸,不可能像股市那樣經(jīng)歷大漲大落,讓人從云層一下子跌入冰底煎熬。

普通人所追求的最基本的需求衣食住行,現(xiàn)在我國已解決了衣食等溫飽問題,那么住有所居就提上了國家制定政策和普通大眾生活的議事日程,當然也是在這樣的前提下,房改后樓市才會在這幾年如此暴漲,但也正是基于這個原因,國家在這幾年都在不遺余力出臺各類政策對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控,因為樓市不僅是國家經(jīng)濟運轉(zhuǎn)的重要一環(huán),而且關(guān)系到民生,還會影響到國家整體穩(wěn)定,但國家這么大,政策的落實難以嚴格到位并保證認真執(zhí)行,這次全球經(jīng)濟低迷客觀上讓樓市回歸正常起到了關(guān)鍵性的助推作用。

綜合國際、國內(nèi)環(huán)境,結(jié)合正反兩方面的作用力來看,未來中國樓市必將回歸理性,一線城市的房價將會大幅回落,二線城市也將進入向下微調(diào)階段,三線城市雖然有上漲空間,但漲跌將在消費者可接受的合理范圍內(nèi)波動。雖然中國樓市即將進入萎縮期,地方政府發(fā)展經(jīng)濟的渠道將會變窄,銀行業(yè)也將慢慢失去前幾年的風光,對于房地產(chǎn)商和炒房人群來說這更是一場噩耗,但對于廣大急需購房的消費者來說不啻是個好消息。當然這里只是紙上談兵,樓市行情是瞬息萬變的,未來具體走向讓我們靜待其變。

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