物業(yè)服務(wù)合同法律問題研究

胡紅林

摘要當代各國房地產(chǎn)市場是各國商業(yè)資本和其它生產(chǎn)資源優(yōu)化配置的重要場所,衍生于房地產(chǎn)行業(yè)的物業(yè)管理隨著市場化經(jīng)營城市模式的深入發(fā)展呈現(xiàn)出專業(yè)化分工的趨勢。改革開放前,我國長期對房地產(chǎn)管理實行單一的行政管理模式,單位在福利分房的基礎(chǔ)上對相應(yīng)物業(yè)進行福利性質(zhì)的物業(yè)管理。二十世紀八十年代以來,隨著我國房地產(chǎn)市場的初步建立以及逐步成熟,現(xiàn)代物業(yè)管理模式開始建立并發(fā)展。而如今我國物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)還相當凌亂,有必要對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)進行完善。

關(guān)鍵詞物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)合同房地產(chǎn)所有權(quán)

中圖分類號:D923.6文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-339-02

一、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)涵

(一)定義

《物業(yè)管理條例》第2條正式提出了物業(yè)管理的概念:“本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！币虼宋飿I(yè)合同是由業(yè)主、業(yè)主自治團體或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)在平等基礎(chǔ)上簽訂的,由物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)而由業(yè)主或業(yè)主自治團體或開發(fā)商支付報酬的協(xié)議。

(二)物業(yè)服務(wù)合同的種類

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同可以分為兩類,一是前期物業(yè)服務(wù)合同,二是普通物業(yè)服務(wù)合同。所謂前期物業(yè)服務(wù)合同,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由開發(fā)商與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的服務(wù)合同,具有臨時性的特征。由于在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工之后,第一次業(yè)主大會尚未召開,則此時沒有相應(yīng)的業(yè)主團體機關(guān)同物業(yè)管理企業(yè)訂立服務(wù)合同,因此,我國法規(guī)規(guī)定此時應(yīng)由開發(fā)商同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同中的主體是物業(yè)是物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商,業(yè)主不是合同的主體。而普通物業(yè)服務(wù)合同則是指由業(yè)主或業(yè)主自治團體與物業(yè)管理企業(yè)達成的物業(yè)服務(wù)合同,此類合同是物業(yè)服務(wù)合同的主體。

(三)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

我國建設(shè)部1994年頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和,《物業(yè)管理條例》都沒有明確界定物業(yè)合同的內(nèi)涵和性質(zhì),只是列舉了物業(yè)合同的主要條款。學界對物業(yè)合同的性質(zhì)爭議頗大:

1.委托合同說。此說認為,物業(yè)合同是物業(yè)管理企業(yè)與委托人簽訂的,物業(yè)管理企業(yè)接受委托提供物業(yè)管理服務(wù),委托人支付管理費的合同。豍即對物業(yè)合同進行了類似于委托合同的涵義界定。有學者還直接把物業(yè)合同稱為“物業(yè)管理委托合同”。豎此說現(xiàn)為通說。

2.新型服務(wù)合同說。此說認為,物業(yè)合同是一種新型服務(wù)合同,這種新型性可以通過“物業(yè)管理服務(wù)合同主體、合同雙方權(quán)利義務(wù)及合同客體三個方面表現(xiàn)出來”。豏有學者還進一步強調(diào),物業(yè)合同不但屬于服務(wù)合同的性質(zhì),而且是一系列合同構(gòu)成的一個合同鏈,這些合同前后相繼、互相配合,共同調(diào)整著物業(yè)管理不同階段中的有關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

3.混合合同說。此說認為,物業(yè)合同的性質(zhì)應(yīng)該既不是現(xiàn)行合同立法所規(guī)定的任一類型的有名合同,也不是一般

所謂的無名合同,而是一種類型結(jié)合體合同,屬混合契約之一種。

(四)物業(yè)服務(wù)合同的法律特征

物業(yè)服務(wù)合同具備如下的法律特征:

1.物業(yè)服務(wù)合同是民事合同。物業(yè)管理目前已經(jīng)是約定俗成的說法,但實際上物業(yè)管理中之管理并不同于行政意義上的“級別管理”,它的核心在于服務(wù),而非管理。業(yè)主可自主決定聘請物業(yè)管理企業(yè),而物業(yè)管理企業(yè)則依靠其專業(yè)技能為業(yè)主提供服務(wù)。因而物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間簽訂的民事合同。

2.物業(yè)服務(wù)合同具有雙務(wù)性、有償性、諾成型、要式性等特點。雙務(wù)性是指物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照約定提供相應(yīng)的管理服務(wù),同時業(yè)主也應(yīng)當依照約定交納物業(yè)服務(wù)費用。有償性即指物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為經(jīng)營實體,以對方當事人支付報酬為對價而提供服務(wù)。諾成性是指物業(yè)服務(wù)合同的雙方當事人就委托事務(wù)意思表示一致時合同即告成立。而要式性則指物業(yè)服務(wù)合同須采用書面形式。

3.物業(yè)服務(wù)合同以特定的物業(yè)管理服務(wù)為標的。物業(yè)服務(wù)合同中雙方權(quán)利義務(wù)所指向的物業(yè)管理行為是一種服務(wù)行為,大致包括房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修和養(yǎng)護,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、交通及車輛管理、環(huán)境綠化及業(yè)主和物業(yè)使用人的生活、工作、生產(chǎn)方面的服務(wù)等。

二、我國的立法現(xiàn)狀及存在的法律問題

(一)我國的立法現(xiàn)狀

1.法律:我國有多部法律直接或間接涉及物業(yè)管理,例如,私法方面,《民法通則》的相鄰關(guān)系制度,《物權(quán)法》的區(qū)分所有權(quán)制度,《合同法》的委托合同制度均是物業(yè)管理立法的基礎(chǔ);公法方面,《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》等法律則包括一些物業(yè)管理應(yīng)該遵循的強制性規(guī)范。

2.行政法規(guī):行政法規(guī)是國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的地區(qū)性文件。物業(yè)管理的行政法規(guī),例如,改革開放初期在1983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理規(guī)定》等,以及2003年頒布的《物業(yè)管理條例》。

3.地方性法規(guī):地方法規(guī)是省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會特別授權(quán)的城市的人民代表大會及其人常委會制定和發(fā)布的,實施于本地區(qū)的規(guī)范性文件。地方性法規(guī)在我國物業(yè)管理發(fā)展初期發(fā)揮了重要作用,一些物業(yè)管理先行地區(qū)物業(yè)管理的地方性法規(guī)。

4.行政規(guī)章:行政規(guī)章是國務(wù)院主管部門、縣級以上各級人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和頒布的規(guī)范性文件。其中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、1996年《城市小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、1999年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》等。

5.立法解釋、司法解釋:立法機關(guān)、行政機關(guān)對自己所制定的規(guī)范性文件中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的規(guī)定所做出的立法解釋、司法解釋,以及最高人民法院發(fā)布的對地方各級人民法院有約束力的指導(dǎo)性文件和關(guān)于某些具體案件適用法律的批復(fù)中與物業(yè)管理相關(guān)的司法解釋,都是有權(quán)解釋,也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。

(二)我國當前立法存在的缺陷

《條例》及相關(guān)配套法規(guī)和規(guī)章的出臺,為規(guī)范我國物業(yè)管理活動提供了基本的法律依據(jù),為推動我國物業(yè)管理事業(yè)的完善和發(fā)展發(fā)揮了重大作用,但近兩年來的的實踐表明,僅僅依靠本身還略顯稚嫩的《條例》,已很難適應(yīng)飛速發(fā)展的物業(yè)管理實踐了。其中,物業(yè)管理服務(wù)合同主體的法律地位以及合同主體間的關(guān)系問題顯得尤為突出。筆者以為,目前我國法律對物業(yè)管理服務(wù)合同主體法律地位的規(guī)定存在以下缺陷:

1.立法層次相應(yīng)較低,地方立法膨脹。我國在物業(yè)管理法律領(lǐng)域并沒有制定一部基本的法律,這是在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》等法律中有一些零星的規(guī)定。盡管國務(wù)院于2003年頒布了《物業(yè)管理條例》,但有些領(lǐng)域的問題仍然無法得到有效的調(diào)整,不利于全國物業(yè)管理法制的統(tǒng)一和加強,其內(nèi)容也有許多地方有待于進一步完善。由于《物業(yè)管理條例》是在房地產(chǎn)行政部門指導(dǎo)下制定的,帶有較強的部門利益色彩,使得業(yè)主在維護自己的權(quán)利時依然面臨著很大的制度障礙。

2立法內(nèi)容存有欠缺。(l)區(qū)分所有權(quán)不明確,物業(yè)服務(wù)合同制度的核心理論是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,在區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)上才衍生中相關(guān)的物業(yè)管理和服務(wù)制度。建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的內(nèi)容從本質(zhì)上構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系,是對以建筑物為主體的物業(yè)產(chǎn)權(quán)最核心、最清晰、最本質(zhì)、最系統(tǒng)的闡述?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)作為我國不動產(chǎn)所有權(quán)的基本法律制度,為我們用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論構(gòu)建物權(quán)法不動產(chǎn)所有權(quán)的基礎(chǔ)理論和基本框架提供了前提,但區(qū)分所有權(quán)的具體內(nèi)容還有待明確,如《物權(quán)法》規(guī)定的“建筑區(qū)劃”與《條例》中的“物業(yè)管理區(qū)域”是關(guān)系如何確定,還不明確。根據(jù)《物權(quán)法》,“建筑區(qū)劃”劃分的基礎(chǔ)應(yīng)當是以產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系為基礎(chǔ)。但是產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系在實踐中也是多層次的。如電梯只能是一棟樓的公共設(shè)施,各種供暖、供水、供氣管線、道路、綠地可能又是多棟樓共用的。(2)對房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同中的監(jiān)管和違法行為的處罰存有欠缺。物業(yè)管理投招標制度是《條例》所提倡的前期物業(yè)服務(wù)合同訂立方式?！段飿I(yè)管理條例》突出了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用,提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。但是相關(guān)法律責任沒有明確。

三、我國物業(yè)服務(wù)合同立法的完善

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的不斷深入,住宅小區(qū)的物業(yè)管理己成為當今社會關(guān)注的熱點,對這一行業(yè)的規(guī)范和調(diào)整直接關(guān)系到人民的生活質(zhì)量和社會的安定,但物業(yè)管理缺乏人大制定通過的法律,在全國范圍內(nèi)沒有一個最權(quán)威的物業(yè)管理法律依據(jù),反映出現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)極不完善的弊端,必然就使物業(yè)管理立法滯后、立法檔次不高,不能充分滿足蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的迫切需求。

上文分析了現(xiàn)行物業(yè)管理立法在物業(yè)管理合同存在明顯的欠缺部分,故而在未來立法中應(yīng)注意完善以下幾點:

(一)完善有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定,我國立法應(yīng)明列物業(yè)服務(wù)合同為有名合同

由于物業(yè)服務(wù)合同與委托合同等類似合同的區(qū)別和在現(xiàn)實中所發(fā)揮的重大作用,物業(yè)服務(wù)合同作為一類獨立的有名合同的“區(qū)別標準和實益”均己具備,所以在今后的立法中對此點宜予以明確?！稐l例》首倡性地提出了“物業(yè)服務(wù)合同”的概念,但物業(yè)服務(wù)合同作為一類基本的有名合同,應(yīng)納入民法體系。

(二)嚴格對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同的監(jiān)管和違法行為的處罰

對于由房地產(chǎn)開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)可能會損害廣大小業(yè)主的利益的擔心,我們可以通過制度上的設(shè)計解決這個問題。那就是加強對前期物業(yè)管理招投標行為的監(jiān)管。盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規(guī)和配套實施細則,用法規(guī)和制度來限制約束不正當競爭行為。明確一些常規(guī)性的基本要求和操作程序,以便使參與者有章可循。

(三)明確物業(yè)管理企業(yè)的法律責任

物業(yè)管理企業(yè)承擔民事法律責任的形式包括違約責任和侵權(quán)責任。物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同和國家物業(yè)管理的標準的行為,業(yè)主委員會有權(quán)終止物業(yè)管理委托合同,并要求其違約責任。物業(yè)管理企業(yè)在侵害業(yè)主和他人權(quán)利,侵害全體業(yè)主的共同利益業(yè)主、他人和物業(yè)自治管理組織或業(yè)主委員會可以要求侵權(quán)人承擔侵權(quán)責任。

(四)明確規(guī)定早期介入的內(nèi)容

雖然在物業(yè)管理實踐中,物業(yè)管理早期介入已越來越普遍地出現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)合同中,但我國現(xiàn)有立法對早期介入尚未有專門規(guī)定,從長遠發(fā)展的眼光看,為利于日后管理,無論是行業(yè)主管部門還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將達成共識,充分認識到早期介入的重要性和必然性,并予以積極倡導(dǎo)和主動參與,讓物業(yè)企業(yè)更好地發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢,實現(xiàn)物業(yè)的保值增值,同時也為日后物業(yè)管理良好基礎(chǔ),避免許多因物業(yè)配套不完善或物業(yè)功能設(shè)計不合理而造成的糾紛。

(五)明確業(yè)主委員會的法律地位

從長遠角度來看,應(yīng)借鑒外國的先進經(jīng)驗,引進業(yè)主團體制賦予其非法人團體的法律地位, “業(yè)主協(xié)會”有物業(yè)管理權(quán),他們以近似合伙的方式共同享受權(quán)利和分擔義務(wù),由業(yè)主委員會掌管的財產(chǎn)不足以支付管理債務(wù)時,全體區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)連帶負清償責任。在“業(yè)主協(xié)會”下設(shè)業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別作為它的權(quán)力機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會通過召開業(yè)主大會會議,以會議的決議決定小區(qū)的重要事項,業(yè)主委員會作為業(yè)主團體的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu),進行日常管理和對外實施法律行為,代表全體業(yè)主參加訴訟,對外簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但業(yè)主委員會對外實施法律行為時不能以業(yè)主委員會的名義,而要以業(yè)主大會的身份參加訴訟。這樣的設(shè)計理順了全體業(yè)主所共同擁有的建筑物區(qū)分所有權(quán)行使的問題。解決了現(xiàn)存制度中沒有合適的主體代表全體業(yè)主行使小區(qū)公共部分的權(quán)利。