我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅思考

楊 狀

摘 要:我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅有利于優(yōu)化我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅制,有利于國(guó)家從宏觀上調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府的土地出讓行為,解決中低收入階層購(gòu)房難的問(wèn)題。但物業(yè)稅開(kāi)征后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估也帶來(lái)諸多不確定的影響。因此應(yīng)在客觀條件和時(shí)機(jī)較為成熟后,再適時(shí)推出物業(yè)稅。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;必要性;不確定因素

中圖分類號(hào):F810.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):16723198(2009)22025302お

1 物業(yè)稅的現(xiàn)狀及涵義

2003年10月,十六屆三中全會(huì)《完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》指出“:實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！必?cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局等相關(guān)部門亦表示將在“十一五期間盡快推出物業(yè)稅。物業(yè)稅的推行代表了我國(guó)稅制改革的方向和趨勢(shì),此舉也將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)層面帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。2003年政府提出要開(kāi)征物業(yè)稅,按照技術(shù)先行的方式,2004年在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶六個(gè)省市開(kāi)始房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。2007年10月,試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到河南、安徽、福建和大連四個(gè)地區(qū)。2008年1月,國(guó)稅總局地方稅司副司長(zhǎng)楊遂周透露,2008年準(zhǔn)備選擇三到五個(gè)省市,進(jìn)一步擴(kuò)大模擬試點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅已經(jīng)成為世界不可避免的趨勢(shì),我國(guó)的物業(yè)稅改革已成為2008年乃至今后一段時(shí)間內(nèi)稅制改革最為重要的內(nèi)容,但是對(duì)于物業(yè)稅的出臺(tái)存在很大爭(zhēng)議,物業(yè)稅已成為國(guó)家稅制改革的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

物業(yè)稅一詞來(lái)源于英文“Property Tax”,又稱為“財(cái)產(chǎn)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅”,是指以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象,要求其所有者或承租人分年繳付一定稅款的一種稅種 ;即是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)所征收的賦稅,其稅值隨著房產(chǎn)升值而提高。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家,不動(dòng)產(chǎn)稅一般是地方政府的主要財(cái)政收入,其所占比重能占到地方財(cái)政收40%-70%左右,是國(guó)際通行的幾大稅種之一?，F(xiàn)在很多國(guó)家和地區(qū)都有物業(yè)稅等類似的稅種征收,比如美國(guó)、荷蘭、加拿大的溫哥華以及我國(guó)的香港等。我國(guó)大陸地區(qū)目前還沒(méi)有開(kāi)征物業(yè)稅,而相關(guān)的房地產(chǎn)稅收存在著諸多的問(wèn)題,有待于進(jìn)一步的改革與完善。

2 開(kāi)征物業(yè)稅的必要性

2.1 有利于統(tǒng)一稅制,完善我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅體系

在過(guò)去的十年間,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行,原有房地產(chǎn)稅制已不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。我國(guó)目前的房地產(chǎn)的稅收,存在著稅種設(shè)置過(guò)多、過(guò)濫,重復(fù)征稅明顯等諸多問(wèn)題?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)稅涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等總共達(dá)14種之多。同是對(duì)房產(chǎn)保有和使用課稅,房地產(chǎn)稅僅適用于外國(guó)人,而對(duì)國(guó)內(nèi)法人和自然人則又設(shè)置房產(chǎn)稅和土地使用稅。稅種設(shè)置過(guò)多、稅賦負(fù)擔(dān)過(guò)重,從某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。征收物業(yè)稅,就是要將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等各項(xiàng)稅費(fèi)合并,并統(tǒng)一內(nèi)外稅制,取消房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取,即把現(xiàn)在買房子需要一次性繳納的各種稅費(fèi)統(tǒng)一放在以后的時(shí)間里按年收取。根據(jù)這一性質(zhì),征收物業(yè)稅將改變目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的現(xiàn)狀,建立良好的輕交易、重保有的財(cái)產(chǎn)稅制格局,完善我國(guó)現(xiàn)行稅制,解決房地產(chǎn)稅制混亂的問(wèn)題,有利于規(guī)范財(cái)產(chǎn)制度,平衡稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2.2 增加地方政府長(zhǎng)期財(cái)源,控制土地出讓

現(xiàn)行土地出讓制度下,房地產(chǎn)價(jià)格中包含了土地使用期限中所有者所應(yīng)繳納的大部分稅費(fèi),這些稅費(fèi)作為本屆政府的財(cái)政收入納入本屆政府的預(yù)算,在一定程度上助長(zhǎng)了地方政府短視的機(jī)會(huì)主義行為方式,只顧開(kāi)發(fā)現(xiàn)有土地資源,而不從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮投資環(huán)境建設(shè)。物業(yè)稅征收以后,物業(yè)稅的收入能保證地方政府為本地區(qū)提供公共服務(wù),并且有利于促使地方政府重視投資環(huán)境的建設(shè),形成“多征稅—多提供公共服務(wù)—財(cái)產(chǎn)增值—稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制,政府從而能夠參與房產(chǎn)增值價(jià)值的再分配。此外,由于房地產(chǎn)的天然不可移動(dòng)性,并與地方的政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切,各國(guó)和地區(qū)政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),物業(yè)稅主要用于地方政府為本地區(qū)提供公共服務(wù)。中國(guó)房地產(chǎn)稅比重偏低,僅占全部稅收收入的2.36%,占地方財(cái)政收入的比重也僅8.12%;而西方國(guó)家的房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅卻是稅收的重要組成,占基層政府的財(cái)政收入 比重甚至達(dá)71%。如果征收物業(yè)稅,地方政府便可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配,這便可以確保地方政府的收入來(lái)源,可以使其獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入,也可以限制地方政府無(wú)度的使用、開(kāi)發(fā)土地這種短期行為。而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的不可藏匿性和保值性,為地方政府提供了穩(wěn)定的稅源;房地產(chǎn)具有價(jià)值高大性,社會(huì)總財(cái)富50%以上為房地產(chǎn),作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅完全可能成長(zhǎng)為地方財(cái)政支柱;隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)進(jìn)步,房地產(chǎn)價(jià)值必然不斷提高,以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅對(duì)象的物業(yè)稅自然水漲船高。所以物業(yè)稅是地方政府穩(wěn)定的、具有巨大潛力的財(cái)源。從而通過(guò)征收物業(yè)稅來(lái)解決中央和地方政府財(cái)源分配上的矛盾問(wèn)題,保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金,才能從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益需求。

2.3 抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)行為

在中國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)程中,由于目前不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境,已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象,一些城市居民購(gòu)買房產(chǎn)并不是為了生活消費(fèi),而是為了進(jìn)行投資,以至于出現(xiàn)了“溫州炒房團(tuán)”這樣的專業(yè)炒家。近乎瘋狂的炒樓行為導(dǎo)致許多城市房?jī)r(jià)飆升,增加了實(shí)際需求者的購(gòu)房成本。 在國(guó)際上,物業(yè)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要杠桿。當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)為“炒地”、“炒樓”投機(jī)現(xiàn)象極為嚴(yán)重,開(kāi)征物業(yè)稅以后,土地成本大大降低,在一定程度上可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度炒作行為。而初始房?jī)r(jià)下降后,老百姓購(gòu)房成本也隨之下降,抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外,由于物業(yè)保有階段的成本增加,提高了“炒樓”者囤積住房的成本,對(duì)于“炒樓”者也有有效的抑制作用。

3 開(kāi)征物業(yè)稅可能遇到的問(wèn)題及一些不確定因素分析

3.1 物業(yè)稅在抑制房?jī)r(jià)及投機(jī)行為方面存在局限性

在我國(guó),稅收的收入功能突出一些,而作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用卻并不十分明顯,房地產(chǎn)方面的許多稅種就是這樣,比如土地增值稅,以前就是采取按照營(yíng)業(yè)額預(yù)征的做法,作用沒(méi)有得到很好的發(fā)揮,變相成為了一種營(yíng)業(yè)稅。稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的發(fā)揮不完全,可能會(huì)影響物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的初衷。房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素十分復(fù)雜,物業(yè)稅開(kāi)征中短期對(duì)平抑房?jī)r(jià)可能會(huì)有一定作用,但單純運(yùn)用物業(yè)稅很難對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生根本影響。由此可見(jiàn),物業(yè)稅征收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果存在著爭(zhēng)議。

3.2 可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度發(fā)展,加大金融風(fēng)險(xiǎn)

征收物業(yè)稅使得土地的取得成本降低、而相關(guān)稅費(fèi)的取消或合并,使得開(kāi)發(fā)商的籌資額和籌資成本大大降低,項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本從而降低。同時(shí),房?jī)r(jià)的下降在一定程度上會(huì)刺激人們的購(gòu)房需求,在需求旺盛和進(jìn)入門檻降低的前提下,開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在合法免稅的前提下進(jìn)行瘋狂的圈地運(yùn)動(dòng)。而過(guò)度的圈地可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的過(guò)度開(kāi)發(fā),造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮,最終造成空置率的提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這種行為還會(huì)加大銀行等金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。此外,物業(yè)稅的征收可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)保有階段。

3.3 征收管理能力和相關(guān)研究不夠及法律法規(guī)不完善

我國(guó)對(duì)非生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性的居民房地產(chǎn)的分布狀況研究不夠,各階層居民的收入狀況以及對(duì)房地產(chǎn)稅的納稅能力沒(méi)有研究,稅收的征收管理能力也正在提高的過(guò)程中,政府各個(gè)部門的信息系統(tǒng)還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)信息共享,國(guó)稅征管信息系統(tǒng)與地稅征管信息系統(tǒng)還處于自成體系,相互不銜接的狀態(tài)。在法律方面,目前涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的法律法規(guī)很多,其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。如果開(kāi)征物業(yè)稅,就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度,廢止現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收。因此,全國(guó)人民代表大會(huì)修改相關(guān)法律的進(jìn)程應(yīng)當(dāng)加快,其次,國(guó)內(nèi)《財(cái)產(chǎn)法》尚未出臺(tái),《財(cái)產(chǎn)保護(hù)法》也缺失,應(yīng)盡快完善制定相關(guān)法律。

4 我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的對(duì)策和建議

4.1 完善土地管理制度

開(kāi)征物業(yè)稅后,就不需要一次交清地價(jià),很多小企業(yè)甚至不是房地產(chǎn)行業(yè)的公司也可能來(lái)到這個(gè)利潤(rùn)豐厚的產(chǎn)業(yè)。這就需要在土地管理制度上從審批管理、監(jiān)督、政策引導(dǎo)等方面加以完善,建立一個(gè)“精簡(jiǎn)、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的土地管理體制,為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

4.2 建立完善的財(cái)產(chǎn)登記制度

目前,我國(guó)財(cái)產(chǎn)登記管理制度還很不健全,很多地方對(duì)納稅人的房屋住宅等沒(méi)有進(jìn)行完整、規(guī)范的登記管理。這往往會(huì)造成房地產(chǎn)的私下交易,影響了稅收的正常征管。因此,應(yīng)建立科學(xué)的房屋產(chǎn)權(quán)信息公示和查詢系統(tǒng),可以嘗試逐步推行財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記制。實(shí)行財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記制,對(duì)房屋業(yè)主的信息進(jìn)行全面采集,以便明確該房屋的所有人、所在地、性質(zhì)(商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等)、類型(普通住宅、公寓或別墅等)、面積以及套數(shù)、變更情況、估價(jià)的組成及變化情況等房地產(chǎn)信息資料,能夠增強(qiáng)財(cái)產(chǎn)的透明度,從而為正確合理地核定納稅人的資產(chǎn)和物業(yè)稅的稅基提供便利,方便物業(yè)稅征收的管理工作。

4.3 建立各部門信息資源共享制度

征收物業(yè)稅,必須建立一整套科學(xué)、高效的信息資源共享制度。目前我國(guó)的信息交換體系建設(shè)相對(duì)落后,計(jì)算機(jī)沒(méi)有真正普及運(yùn)用,信息無(wú)法充分共享。一方面是計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門信息不對(duì)稱,難以掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑成本信息和收入情況等涉稅資料;另一方面,是各地區(qū)之間資源不能共享,信息獲得渠道不暢。這在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。信息資源共享制度的建設(shè)需要依靠政府搭建一個(gè)囊括房地產(chǎn)管理部門、稅務(wù)機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、以及納稅人多方主體的信用信息管理公共網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),建設(shè)對(duì)財(cái)產(chǎn)、所得的信息收集系統(tǒng)和收支結(jié)算系統(tǒng)建設(shè),實(shí)現(xiàn)收入監(jiān)控和數(shù)據(jù)處理的電子化。建立企業(yè)和個(gè)人信用紀(jì)錄,對(duì)納稅人實(shí)施納稅信用等級(jí)評(píng)定,推進(jìn)稅收信用體系建設(shè)。

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作者簡(jiǎn)介:

原娟娟(1974-),女,漢族,鹽城工學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院講師,碩士研究生,研究方向?yàn)殡娮由虅?wù)理論與實(shí)踐研究。