廣州城中村，淺水深水慢慢行

甄靜慧

由于經(jīng)濟的驅(qū)動，廣州城中村改造的民間博弈力量比內(nèi)地城市較強一些，政府尊重民間的力量也多一些，這是好現(xiàn)象。大多數(shù)城中村形成成熟的自發(fā)改造條件，尚需時日。

端午節(jié)前的獵德涌上，?？吭诎哆叺?只練習用龍舟格外引人注目，印著“熱烈歡迎各村飛龍蒞臨”的橫幅在風中飛揚，顯示傳統(tǒng)節(jié)日的氣氛并沒有因村子的改建而消亡。龍舟停泊不遠處是古老的獵德橋，現(xiàn)在它已成了獵德的歷史標記。

穿過獵德橋后短短的隧道，進入眼內(nèi)的是截然不同的景象：蜿蜒的施工墻，大片綠色防護網(wǎng)，在工地包圍中孤獨屹立的“李氏大宗祠”……這便是改建中的獵德村。

2008年1月15日，隨著第一鏟土的培入，獵德村改造工程正式破土動工?，F(xiàn)在，村子大約拆T--半左右，新的樓房已經(jīng)漸漸建起。一位村民告訴記者，房子已被拆建的村民暫時搬到了別的地方，等樓房蓋好再搬回來，“聽說拆建進度很快，亞運前就可以住進新房”。

有趣的是，雜亂不堪的工地旁，經(jīng)常有其他城中村的村民成群結隊前來參觀，他們對改造后的獵德村有著不亞于本村村民的期待。因為，作為廣州城中村改造工程的第一個成功試點，今天的獵德村，極有可能就是明天的冼村、石牌村……

繁華都市里的第三世界

廣州有138個城中村，在政府眼里，它們都是恨不得除之而后快的痼疾。

擁有700多年歷史的石牌村離獵德村不遠，同樣位于天河核心區(qū)域。這條老村子周邊的土地早早就被政府和開發(fā)商征完了，旁邊建起了高樓大廈，商鋪林立，已成為廣州最繁華的地段之一。

然而，城市高樓雖包圍了石牌村，但這個村子里的原生態(tài)村民并沒有憑空消失，他們只是窩縮在高樓之間，形成了陰暗角落的一個特殊生態(tài)群。

從繁華的石牌東路一條小巷拐進村子，就像進入了另一個世界。在這里看到的并不是一般所說的“握手樓”，而是更親密接觸的“貼面樓”、“接吻樓”，低矮的樓房對戶陽臺緊緊貼在一起，遮天蔽日，以致在初夏陽光普照的下午，樓與樓的夾縫之間居然透不進一縷明亮的光線，所有人和物都被籠罩在沉沉的陰暗當中。

就是這片狹窄陰暗的區(qū)域里，一共有3656棟房子據(jù)村民稱，村里最神奇的一塊宅基地明明不足10平方米，上面卻能蓋起40多平方米的建筑面積。這些違章建筑和臟亂景觀，與天河繁華的城市面貌顯然格格不入，更遑論里面層出不窮的治安問題總是讓政府傷透腦筋。

早在2000年9月廣州市召開的“城鎮(zhèn)建設管理工作會議”上，市政府就提出了城中村改造的思路，確定在未來5年要加快城鄉(xiāng)一體化進程，建立整體協(xié)調(diào)的大都市城鎮(zhèn)體系。

然而，雖然9年前就定下改造的主旋律，但直至現(xiàn)在，稱得上改造完成的只有一兩個小規(guī)模的自然村，除了獵德村，真正大規(guī)模的成功改造經(jīng)驗至今沒有出現(xiàn)。

在記者走訪的過程中，一些城中村的負責人表示，幾年前就依照政府要求遞交了本村的改造方案，因為各種原因一直沒有獲批。像石牌村這樣的上世紀90年代就已經(jīng)聲稱要改造的村子，至今竟然還沒有定下正式的改造規(guī)劃。

慢慢慢，還是慢

顯然，與其他城市大拆大建的豪邁風格相比，廣州城中村改造的最大特色就是“慢”。廣州市常務副市長蘇澤群曾向媒體坦言，目前城中村改造進展“十分慢，慢得讓人心寒”。

讓官員心寒的背后，是城中村生態(tài)里復雜的利益體系。

《都市里的村莊》一書作者，廣州技術師范學院教授藍宇蘊對記者說：“對城中村深惡痛絕，大都因為出于政府本位的角度思想。政府比較在乎城市景觀、形象以及對管理者的影響。城中村的確是城市里各種問題比較集中的地方，它們的存在可能會影響政府管理的聲望，但同時要看到，城中村體系本身不但包含了復雜的利益關系，而且還承載了部分政府功能，其存在有一定合理性?！?/p>

尤其廣州城中村當中所涉及的利益比分量，又比內(nèi)地城市更為顯著。

走在石牌村里，小發(fā)廊、租書店、快餐檔、小士多等密集地擠迫在巷道兩旁，這里共有1200多家小店鋪，經(jīng)營者操著五湖四海的鄉(xiāng)音，絕大多數(shù)并非本村人。

士多檔主楊先生在石牌村開店已有兩年了，這間15平方米左右的小店鋪，每月租金僅2000元，這在寸土寸金的天河根本是不可思議的，楊先生一家三口就靠著這家店討生活，雖然賺的錢不多，但因為村子里的配套消費也相對低廉，所以小日子還過得去。

“一室一廳房租600元／月，發(fā)廊洗剪吹10元，次、三肉一菜的盒飯6元/個……只要走出這條小巷踏上石牌東路，這些價格就是天方夜譚了。”

廣州作為經(jīng)濟較為發(fā)達的開發(fā)性沿海城市，外來人口登記數(shù)字已超過364萬人，有關人員分析，加上尚未登記在冊的。外來人員總數(shù)至少在500萬以上，其中有不少屬于低收入人群。在這個生活水平較高的城市，城中村廉價的商鋪和出租屋供需兩旺。

一方面，通過在宅基地上興建房屋，每戶城中村村民一般都擁有數(shù)百平方米的房屋，可以以出租商鋪、房屋給外鄉(xiāng)租客的形式，每個月賺取不菲租金，解決了其在城市化進程中因失地引致的生存危機。

另一方面，低廉的租金和物價，使城中村內(nèi)形成了一個自給自足、物價低廉的生活娛樂配套系統(tǒng)，這就為很多收入低微的外來務工人員提供了廉價的落腳點。于是，對于其周邊商圈而言，城中村又在無意中承載了“勞動力蓄水池”、“倉庫”等多重功能。

“石牌電腦城之所以這么旺，其中一個重要的原因是石牌村?！币晃辉陔娔X城賣配件的店主不假思索地對記者說。1993年，石牌村集體企業(yè)三駿集團與發(fā)展商簽定協(xié)議，在石牌西投資興建室內(nèi)電腦城，隨后，天河電腦城、金硅谷等一批電腦市場才真正在石牌西成行成市。而石牌村的大量廉價出租屋不但為這個華南最大的IT商圈提供了大量廉價勞動力，同時也提供了廉價貨倉。

在這樣一個渾然一體的利益共同體面前，城中村改造涉及原來的經(jīng)濟方式轉(zhuǎn)型，牽一發(fā)而動全局。作為城中村的主體，村民的利益會不會受損?出租經(jīng)濟能不能持續(xù)?改造后租金水平提高，龐大的外來人口群體如何安置?

從改造用地，到資金投入、拆遷補償、政策扶持……整個利益關系一旦無法重新理順，改造進程緩慢就是必然的。

資金與改造方式之惑

當然，城中村縱有諸般“好處”，它的問題也是切切實實擺在面前的。“好”的背后也有百般無奈。

同樣是對石牌村低廉的物價水平津津樂道的楊先生，談起他的生活環(huán)境時，毫不掩飾心底的厭惡：“村子的巷道里終日不見陽光，屋里就更是暗無天日，大白天不開燈根本看不清東西，打開窗戶，和對面房子的墻壁距離只有20多厘米，陽臺更不用說了，直接就是貼著的?！倍绕痍幇档木幼…h(huán)境，這里的治安情況更讓人憂心?！白≡谑拼?，被小偷光顧是十分平常的?！?/p>

“如果經(jīng)濟情況有所好轉(zhuǎn)，我一定會搬

到別的地方去住?！睏钕壬鷪远ǖ卣f。

村民也有自己的矛盾。記者經(jīng)過一棟出租屋前，聽到女房東跟別的村民閑聊：“昨天有人來問，但我不愿意租給他們，我現(xiàn)在要確認是正經(jīng)租客才租。”上前一問，這位女房東似乎也是一肚怨言：“現(xiàn)在我們都把房子劃分成小面積的單元出租，不但每個月要一家一戶收租，計算水電費，而且房子漏水、垃圾、噪音什么都要管，還得擔心租客的身份，如果攤上個不正經(jīng)的，鬧起事來惹麻煩不說，其他租客還會投訴?！?/p>

“沒有村民是真正不愿意改造的?！彼{宇蘊說，“關鍵是怎么改。如果全部由政府出錢去改，而且不損害村民的利益，以后還可以讓他們住上設計漂亮的房子每個村民都愿意改?！钡珕栴}是，城中村改造耗資巨大，政府不可能為此拿出這么多的資金。

有專家估算，全廣州市138個城中村要完全改造完成，起碼需要2000億元。以獵德村的改造為例，預計就得花費30億元。顯然，政府不可能承擔這筆主體改造經(jīng)費。冼村街道辦一位負責人告訴記者，早在幾年前，冼村就向市里遞交了城中村改造方案，但因涉及的資金較大，所以g沒有批下來。

政府不出錢，那么改造的錢從何來?一個很直接也為很多城市所采用的方式是，引入經(jīng)濟實體，以開發(fā)商為主導進行改造。但這樣的改造方式問題明顯頗多。

開發(fā)商作為經(jīng)濟實體，以利益為驅(qū)動，首先他們建成的樓房容積率肯定很高，密度很大，這樣才能填補拆遷重建和回遷安置的成本，這就與廣州城中村改造的其中一個目的——降低建筑密度相悖；另一方面，為了降低成本，追求利益最大化，在開發(fā)商強勢的前提下，他們肯定會在補償金額、回遷面積劃定上與村民的利益產(chǎn)生嚴重沖突。

當然，如果政府要使用強制的力量去理順這個關系亦無不可。但遺留下來的村民和外來人口問題日后要解決起來會相當復雜。因此，早在林樹森就任廣州市委書記時，就明確表示不讓開發(fā)商參與城中村改造工作。

摒棄最簡單的大拆大建模式，廣州市政府希望更好地平衡各方利益的代價，就是要舍棄速度，摸索出一條更合適的道路。

近年，政府提出：政府出一點，集體出一點，村民出一點的改造方案。典型的個案就是獵德村的改造。

試點獵德

獵德村位于珠江新城南部，南臨珠江。東與譽城苑社區(qū)居民委員會為鄰，南與臨江大道緊靠，西與利雅灣接壤，北與興民路及花城大道相連，離廣州的城市中軸線不足200米。在總面積僅6平方公里的珠江新城，獵德村村址所占的470畝地和經(jīng)濟發(fā)展用地350畝，幾乎是珠江新城區(qū)域內(nèi)最后的土地資源。

得天獨厚的地理位置使獵德村成為了廣州最有可能也最容易進行徹底改造的城中村。

天河區(qū)政府對獵德村的改造思路很清晰：政府完全不投資，由獵德村劃出一塊土地拍賣給開發(fā)商，再使用拍地所得資金進行城中村改造。而土地則按照“三三制”原則進行分配：1／3用作商業(yè)，1／3用于村民安置，1／3作為集體經(jīng)濟的預留地。

而更重要的是，在村民安置方面，基本采取“拆一補一”的補償方式——村民房屋回遷安置采用階梯式安置方法，以四層為上限，即按證內(nèi)基建面積不足二層的可補平二層，以此類推，四層及以上的按證內(nèi)合法面積安置回遷。

獵德村試點的意義在于一方面在資金籌措上走出了一個新模式——賣地集資，使政府在拆建過程中幾乎不需花費一分一厘。

另一方面，雖然改造引入了社會資金，并由村集體引進開發(fā)商參與，但這與傳統(tǒng)的開發(fā)商主導改造模式不一樣。以村集體為主角與開發(fā)商進行談判，村民的利益訴求能得到很好的體現(xiàn)。

最終達成的“拆一補一”安置方式，事實上是使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房。獵德村改造成功后，房屋的租金水平肯定馬上成倍上升，原村民長期依賴的“租金經(jīng)濟”不但沒有被瓦解，而且還得到檔次上的提升，很好地平衡了政府、商業(yè)力量和村民各方的利益關系。

想復制可不容易

“聽說獵德改造的情況很不錯，我們來看看?！痹诠さ嘏試^的其他城中村村民語氣中既有期待，也有猶豫。

毋庸置疑，獵德村是一個成功的試點。但政府希望以獵德為試點，將其經(jīng)驗推廣至其他城中村，使廣州市城中村改造大幅提速的理想，卻恐未必能夠很快實現(xiàn)。

獵德村采用的，是以土地換物業(yè)的模式，要復制這個模式，必須有兩個前提。一是需要拿出一塊地來拍賣，而這塊地的價值必須比較高，才能彌補改造重建經(jīng)濟方面的需求。

獵德村的地理位置是得天獨厚的，它處在廣州規(guī)劃中的CBD黃金地帶，且規(guī)模適中，違建情況相比其他城中村也要好很多。但是，廣州其他區(qū)域的城中村如三元里等地，地塊價值顯然與獵德村相距較大，因而這個模式不適用，起碼不完全適用于大多數(shù)城中村的情況。

哪些村子有可能復制獵德模式呢?2008年4月，越秀楊箕村、天河林和村的改造方案本已獲得市城中村改造工作領導小組會議審議通過，預計將參考獵德村的經(jīng)驗，賣地改建。然而，一場金融風暴，形勢急轉(zhuǎn)直下，由于房地產(chǎn)市場低迷影響地價一路走低，楊箕村原預計拍賣樓面價6500元，平方米，現(xiàn)在已經(jīng)無法籌集到預計資金，因此其經(jīng)濟平衡方案必須再作進一步調(diào)整，改造進度不得不大受影響。

而獵德模式的第二個前提，則是村民對改造的自主意愿。

“假如政府沒有打算對城中村改造拿出較大的補貼，而完全需要村集體自行賣地籌集資金，那么必然需要村民能夠達成對改造的共識和意愿。從這點看來，現(xiàn)在大多數(shù)城中村還不具備馬上改造的條件?！彼{宇蘊說，“那么何為成熟的條件?如果所有村民都覺得房子若再不改造，出租屋就租不出去，或者與周邊的出租屋價差大到不能接受了，那他們肯定就要考慮改造，這種自發(fā)的條件就成熟了。”

然而，由于地理位置的差異，廣州不同區(qū)域的城中村之間存在著差距很大的級差地租，村民自治體的執(zhí)行力也有強有弱，村民謀利的預期相距較大。

“獵德村旁邊有南國花園，當年石牌村下面的自然村——新慶村改造的時候，部分村民搬遷到南國花園去。獵德的村民就會有比較。同樣是處在CBD黃金地段，但是南國花園的租金是獵德村的好幾倍，出于對謀利的預期，他們會有改造愿望。當然另外還有一個前提，就是政府修建獵德大橋，要通過獵德村，迫使他們不得不改。

“但是，有些城中村的地理區(qū)位并不是特別好，周邊沒有高級寫字樓，他們反而不希望通過改造提高出租的檔次。因為缺乏有消費力的租戶，低檔的房子更容易租出去。在這些地方，保持現(xiàn)狀，暫緩改造，反而對村民的利益是最大化的?！?/p>

“所以，并不是大多數(shù)城中村都能形成成熟的自發(fā)改造條件。即使是地處天河的石牌村，我相信他們的這種意愿始終會形成，但可能會慢一點。”

一村一策，漫漫其路

由于獵德村的改造并不具備完全的可復制性，目前廣州市城中村改造的基調(diào)還是

“一村一策”。為此，有專家提出了幾種用于城中村改造的方式，除獵德模式外，還有置換模式、公共設施的推進方式以及分期滾動開發(fā)方式等。

對于獵德模式外的其他模式，政府并非沒有嘗試，比如前幾年的新慶村模式和甲子村模式，都是由政府補地置換，再由開發(fā)商介入。二者一成功一失敗，但無論成敗，這兩種方式未來都已經(jīng)很難行得通——政府手頭的地塊越來越少，138個城中村，為每條村子補一塊地，顯然不現(xiàn)實。

“現(xiàn)在看來，未來廣州市對城中村改造的探索依然會比較慢。不過，慢也未必一定是壞事?！彼{宇蘊表示，“現(xiàn)在政府應該多考慮多重利益的博弈，不能單純地靠上面下達的力量。從目前來看，由于經(jīng)濟的驅(qū)動，廣州城中村改造的民間博弈力量比內(nèi)地城市較強一些，政府尊重民間的力量也多一些，我覺得這是好的現(xiàn)象。因為城中村現(xiàn)在相當于承載了政府廉租房的功能。試點改造固然可行，但假如所有城中村一下改造下來，反而未必是一件好事。低收入外來人員一下子失去立錐之地，難免會引發(fā)其他社會問題?！?/p>

而金融危機顯然也是政府不敢貿(mào)然加大改造力度的原因之一。

有專家提出，金融危機下材料、人工等各項建筑成本不斷走低，正是城中村大規(guī)模低成本改造的最佳時機。但是，城中村拆建改造需要考慮的因素顯然不止這么簡單。

拍賣地價的走低是一方面，另一方面。早在去年底，廣州市人大代表、市人大副主任周慶強就表達過這樣的擔憂：2007年9月，富力、合景的聯(lián)合買家以46億元總價、8095元，平方米的樓面地價買下了獵德村商業(yè)金融地塊，是當時廣州面積最大、總價最高的商業(yè)金融地塊。但獵德村剛剛拆遷完就遇上金融風暴，開發(fā)商還能拿得出錢來嗎?獵德村改造會否因此受阻?雖然就目前看來，獵德的改造并沒有明顯受阻，但在如此大氣候下，政府和村集體很難不擔心貿(mào)然啟動過快的整體改造，有可能引發(fā)爛尾工程。

“而且我認為，越是經(jīng)濟危機，越是應該考慮暫時維持城中村的生態(tài)，避免躁動。城中村也有自己的經(jīng)濟體系，這塊經(jīng)濟抵御金融危機的能力是很強的，在金融危機下，不僅沒有萎縮，還有一定的擴張，它在一定程度上也緩解了金融危機下城市的就業(yè)問題和社會穩(wěn)定問題?！彼{宇蘊說。

據(jù)媒體報道，市建委負責人曾表示，目前除對珠江新城、火車站、火車東站、琶洲地區(qū)、員村地區(qū)等城市重點地區(qū)的城中村采取整體改造模式外，其他城中村以整治型改造為主。也就是說，廣州市的城中村改造至今并沒有可簡單推廣的模式，也沒有具體的時間表。

不過，可以理解的是，在政府眼中平衡各方利益固然重要，但過慢的改造速度也令人難以釋懷。如果政府想在和諧與平衡的大前提下加快改造進度，或許真的需要做出適當?shù)耐度?。說到底，城市建設本來就是政府的責任。