關(guān)于發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金若干探索

張以東

摘要:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,而融資又是房地產(chǎn)行業(yè)賴以生存的命脈。目前,單一的銀行體系支撐著我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性與資金密集型等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)必須突破原有的單一融資渠道,尋求多渠道融資。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種新的融資方式,對(duì)于拓寬融資渠道、穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)以及金融業(yè)具有重要意義。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);信托;基金;REITs

中圖分類號(hào):F830文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)14-0090-02

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展具有重要意義。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金支持企業(yè)的生存和發(fā)展,但是,不利的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及房地產(chǎn)業(yè)自身的原因使得通過(guò)銀行融資越來(lái)越困難。因此,房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)突破原有的單一融資渠道,尋求多渠道融資。2008年12月3日,國(guó)務(wù)院發(fā)布穩(wěn)定金融的九項(xiàng)金融政策措施中強(qiáng)調(diào)要積極發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等多種形式,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。在此背景之下,房地產(chǎn)信托投資基金作為一種新的融資方式,對(duì)于拓寬融資渠道、穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)以及金融業(yè)具有重要意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)曲折前行

1992年在三亞地方政府的高度介入下,發(fā)行了三亞地產(chǎn)投資券。三亞地產(chǎn)券可以看做是房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化,類似于美國(guó)的房地產(chǎn)信托基金,但是,作為全國(guó)僅此一例的改革開(kāi)放試驗(yàn)品以失敗告終。

2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件以后,房地產(chǎn)信托在2003年第4季度出現(xiàn)“井噴”,房地產(chǎn)信托獨(dú)占信托業(yè)“鰲頭”。2005年9月,銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(212號(hào)文)。2006年8月,銀監(jiān)會(huì)再次下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》(54號(hào)文),指出信托公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù),或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款,要嚴(yán)格執(zhí)行“212”號(hào)文的有關(guān)規(guī)定。2006年度,國(guó)內(nèi)集合資金信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托90個(gè),募集資金規(guī)模146.47億元,與2005年相比,發(fā)行數(shù)量下降了25.6%,發(fā)行規(guī)模下降了約6.9%。2007年3月1日,信托新政頒布實(shí)施,新的《信托公司管理辦法》明確規(guī)定,向他人提供貸款不得超過(guò)其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%。這使得依靠貸款所進(jìn)行的房地產(chǎn)信托受到更嚴(yán)格的限制,加之2007年股票市場(chǎng)走入罕見(jiàn)的大牛市,房地產(chǎn)信托幾近消失。

(二)房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)面臨的困難

1.我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的法律地位還沒(méi)有完全確立。我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的法律法規(guī)滯后,法律地位還沒(méi)有完全確立。迄今為止,我國(guó)沒(méi)有一部法律正式承認(rèn)房地產(chǎn)信托投資基金的法律條文。不論是《證券投資基金管理辦法》,還是《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》以及實(shí)施細(xì)則都不允許投資房地產(chǎn)。

2.缺少房地產(chǎn)信托投資基金的投資管理人才。房地產(chǎn)信托投資基金需要既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才。要求房地產(chǎn)基金投資家具備房地產(chǎn)的建筑工程技術(shù)、物業(yè)管理的背景和市場(chǎng)能力;同時(shí),要熟悉金融知識(shí)和證券市場(chǎng),具備資本運(yùn)營(yíng)的能力。而現(xiàn)階段這類復(fù)合型人才太少了,房地產(chǎn)信托投資基金缺乏復(fù)合型人才和專業(yè)人才運(yùn)作。

二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的重要性和必要性

(一)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金是彌補(bǔ)單一融通體制不足的需要

目前,單一銀行體系支撐著我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金需求現(xiàn)狀來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了自有資金外,主要依靠銀行貸款來(lái)維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前,來(lái)源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70%以上,有些企業(yè)甚至達(dá)到90%。單一銀行體系支撐著我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融將會(huì)導(dǎo)致一系列問(wèn)題。

1.單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融,進(jìn)而支撐著中國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系,給我國(guó)的銀行業(yè)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張階段,潛在的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)呈逐步積累的趨勢(shì),當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入收縮階段,潛在的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始凸顯并轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn),并可能引起信貸的收縮和其與房地產(chǎn)業(yè)互為拖累的惡性循環(huán)。積極發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金,增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道,能在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)對(duì)銀行業(yè)乃至整個(gè)金融系統(tǒng)的影響。

2.單一的融通體制下房地產(chǎn)行業(yè)容易產(chǎn)生“一松就亂,一收就死”的現(xiàn)象。中國(guó)房地產(chǎn)金融過(guò)分依賴于銀行這種單一融通體制使得房地產(chǎn)金融缺乏靈活的自我調(diào)節(jié)機(jī)制,銀行體系的任何調(diào)控都可能給房地產(chǎn)金融市場(chǎng),乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金能夠增強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控的針對(duì)性以及房地產(chǎn)行業(yè)的靈活性。

(二)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金是適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要

1.房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性。根據(jù)房地產(chǎn)周期理論,當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于衰退階段,市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)的預(yù)期開(kāi)始變得悲觀,房?jī)r(jià)預(yù)期越來(lái)越低,需求者觀望情緒加重,成交量低迷,房地產(chǎn)行業(yè)銷售工作和資金回流壓力加大,資金鏈將面臨重大考驗(yàn);同時(shí),銀行將收緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模,提高貸款條件,使得很多房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)將遭遇融資困境甚至面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般建設(shè)周期都很長(zhǎng),其周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于銀行的經(jīng)常性貸款項(xiàng)目,一旦銀行執(zhí)行貨幣緊縮政策,很多項(xiàng)目將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)信托投資基金主要以發(fā)行股票或受益憑證的方式進(jìn)行,而且有很多產(chǎn)品是封閉型的,其資金變現(xiàn)的要求較少,這就為房地產(chǎn)信托投資基金參與房地產(chǎn)投資創(chuàng)造了先天的優(yōu)勢(shì)。

(三)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金是疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)不暢的需要

目前,中國(guó)金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不暢的。一方面,存在著較大的金融資源需求無(wú)法滿足;另一方面卻存在著資源的閑置無(wú)法找到合適的地方進(jìn)行投資。截至2008年10 月份,我國(guó)外匯儲(chǔ)備已超過(guò)1.9萬(wàn)億美元。截至2008年9月,我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款達(dá)524 535.76億。

三、積極發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的有關(guān)建議

(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托投資基金理論建設(shè)與人才培養(yǎng)

目前學(xué)術(shù)界對(duì)REITs在我國(guó)的可行性、組織模式的選擇等方面已有較為深入的研究。同時(shí),應(yīng)對(duì)如何增強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,如何加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行監(jiān)管等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行研究探索,建立適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)信托投資基金的理論體系。

與此同時(shí),要加強(qiáng)REITs相關(guān)人才的培養(yǎng),盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。此外,還要加快基金業(yè)務(wù)發(fā)展所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。只有建立健全的人才隊(duì)伍才能建設(shè)健康的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)。

(二)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的法律法規(guī)建設(shè)

立法先行是發(fā)展REITs的重要保障。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明,REITs要取得成功,首要條件是必須具備完善的法律法規(guī)。如新加坡、日本和中國(guó)香港都是在原有相關(guān)法律已經(jīng)比較完備的基礎(chǔ)上,通過(guò)長(zhǎng)期研究制定了REITs專項(xiàng)法律。因此,我國(guó)推行REITs必須首先從法律法規(guī)上突破束縛,建立完善的法制體系。

(三)加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的監(jiān)管

1.建立健全嚴(yán)格的信息披露制度。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的信息披露還沒(méi)有一個(gè)全面、詳細(xì)的要求,基金公司披露的信息只局限于募集基金時(shí)向投資人承諾的披露范圍,而在基金運(yùn)作過(guò)程中,就有可能出現(xiàn)信息披露錯(cuò)誤,披露的信息具有誤導(dǎo)性,或遺漏重要信息的情況,這時(shí)候,投資者得到的信息是毫無(wú)價(jià)值的,所以房地產(chǎn)基金必須建立健全嚴(yán)格的信息披露制度,以滿足投資者進(jìn)行投資決策所需要的信息質(zhì)量要求。

2.加強(qiáng)行業(yè)自律與他律,加快誠(chéng)信建設(shè),防范道德風(fēng)險(xiǎn)。在REITs的發(fā)展中存在管理人和被投資企業(yè)雙重道德風(fēng)險(xiǎn)。一方面管理者可能會(huì)利用信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì),在經(jīng)營(yíng)管理中犧牲投資者利益為自己謀取利益;另一方面許多被投資企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范,投資者投資該企業(yè)后,利益有可能受到原有股東的侵占。雙重道德風(fēng)險(xiǎn)的存在,要有效保護(hù)投資者的利益,單靠政府監(jiān)管還不夠。雖然通過(guò)設(shè)計(jì)制度能夠一定程度上克服管理人的道德風(fēng)險(xiǎn),但仍無(wú)法克服被投資企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)。因此,在法規(guī)和制度的背后還需要一個(gè)道德的約束,這就要求加快市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè),以便更好地防范道德風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)建設(shè)。首先,要建立我國(guó)自己的權(quán)威的、獨(dú)立的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。過(guò)多的機(jī)構(gòu)大量投資于信用評(píng)級(jí)較低的次貸市場(chǎng)是美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生的重要原因。因此,必須加強(qiáng)我國(guó)的信用體系建設(shè),建立權(quán)威的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),接受社會(huì)的廣泛監(jiān)督,制定高信用度的評(píng)級(jí)結(jié)果;加強(qiáng)監(jiān)管力度,控制信用評(píng)級(jí)較低、風(fēng)險(xiǎn)較高的投資規(guī)模。其次,強(qiáng)化金融監(jiān)管部門的職責(zé)。隨著金融市場(chǎng)的創(chuàng)新與發(fā)展,產(chǎn)品越來(lái)越復(fù)雜,市場(chǎng)日新月異,對(duì)相關(guān)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)防范、信息搜集、政策決策的制定等方面提出了更高的要求。因此,在當(dāng)前形勢(shì)下相關(guān)的監(jiān)管部門必須與時(shí)俱進(jìn),改進(jìn)監(jiān)管技術(shù),完善金融監(jiān)管體系,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和管理,切實(shí)維護(hù)金融安全穩(wěn)定。