憂郁的開發(fā)商碰上猶豫的購買者

李拉拉

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京期房退房率居高不下，有的樓盤退房率竟高達(dá)20％。

顯然，期房的高退房率有些不正常。同是房屋買賣，二手房的退房率僅為3.64％，這才是一個(gè)正常水平。兩者退房率的強(qiáng)大對比，也能折現(xiàn)出京城當(dāng)下新盤舊房“冰火”兩重天的交易場景：存量房交易活躍；以期房開發(fā)為主的開發(fā)商在當(dāng)下的金融危機(jī)中，資金緊缺卻又不得不“打腫臉充胖子”——先把交易量提上去再說，從而導(dǎo)致退房率激增。

消費(fèi)者越來越難以伺候，開發(fā)商為了利潤，還不得不高頻率、小幅度逐漸提價(jià)來試探購房者的底線，這實(shí)在是讓開發(fā)商備受煎熬的過程。對于購房者，隨著京城四環(huán)以內(nèi)性價(jià)比較高的樓盤越來越少，二手房成了更多人的心頭好。

退房潮

從去年底，退房潮就沒有衰退過。

近一兩個(gè)月，律師商興明就收到來自北京22家樓盤的顧客要求協(xié)助退房的咨詢。盡管買房人還沒有最終決定采取訴訟解決，但珠江奧古斯塔城邦、美利山、上上城、潮白人家、中廣宜景灣。中堂、納丹堡、保利百合花園、東亞上北中心、北京華僑城、雍景四季、望都新地、金都杭城、公園1872、阿爾法社區(qū)等都是榜上有名。

由房屋質(zhì)量、戶型等問題引發(fā)的顧客和開發(fā)商之間深層次矛盾在熊市下爆發(fā)。

近期，又出現(xiàn)了另外兩種退房率高的可能性。

第一種是開發(fā)商制造熱銷假象，開盤的當(dāng)期銷售活動(dòng)結(jié)束，原來存在默契的“買賣”雙方，隨即解約，制造熱銷現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，網(wǎng)簽需要身份證號(hào)碼和姓名，技術(shù)上完全可能，但有沒有必要，就看各家開發(fā)商自己怎么想了。

第二種是開發(fā)商存在“騙貸”的可能。有媒體稱，開發(fā)商可能存在騙貨的問題已經(jīng)得到銀監(jiān)會(huì)重視。記者幾經(jīng)求證，未獲得確切訊息。

漲價(jià)是造勢?

盡管有退房，但夯實(shí)的成交量仍占了主要位置。這讓一些地產(chǎn)商按捺不住“試探性漲價(jià)”的心情。

中信城數(shù)月后將開的新一期樓盤，現(xiàn)在傳言單價(jià)要漲至25000元／平方米。而在去年二套房貸很難獲批的時(shí)刻，這個(gè)樓盤單價(jià)最低降到了14000元／平方米，正常水平的均價(jià)是17000元／平方米。最近一期開盤的是97平方米的兩居戶型，單價(jià)2萬元／平方米起。據(jù)現(xiàn)場售樓員講，樓盤一天售罄，離中信城不遠(yuǎn)還有一家有相同漲價(jià)曲線的樓盤——瓶，這個(gè)樓盤在2004年就賣到了單價(jià)14000元(該樓盤用地往公園推進(jìn)了100米，等于樓盤在公園里面)。但即便是這樣絕版的地段。去年底，單價(jià)僅17000元，如今躍躍欲試漲價(jià)，讓很多人為開發(fā)商捏了把汗。盡管中信城已經(jīng)是北京最熱銷的房子，也是二環(huán)以內(nèi)罕見的百萬平方米大盤，但它一樣有3％的退房率。

漲價(jià)之道行得通嗎?根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，星河灣今年以來已經(jīng)有17套房子退房，基本是2007年、2008年認(rèn)購或簽訂的。

單價(jià)偏高的房子一樣面臨退房，絕版地段的房子也沒有人們想像中的火熱，這無疑給所謂的豪宅逆勢飆升當(dāng)頭一棒，也讓業(yè)內(nèi)人士對所謂“財(cái)富階層”強(qiáng)勁支撐北京市場的說法有了懷疑。

我愛我家的副總裁胡景暉最近跑到很多新盤尋價(jià)，他發(fā)現(xiàn)，但凡好點(diǎn)的樓盤都漲了20％，四環(huán)以內(nèi)已經(jīng)沒有性價(jià)比高的新盤了，漲價(jià)樓盤命運(yùn)如何，幾乎成為無法預(yù)判的謎團(tuán)。

二手房的春天

漲價(jià)和改善性需求入場這些消息都給二級(jí)市場帶來了很多暖意。

在望京、和平里、安貞里、學(xué)院路—帶，房主覺得賣便宜了想毀約的事情已經(jīng)出現(xiàn)多起。因?yàn)闅Ъs比較難，雙方還在協(xié)商解決。

律師趙云濤認(rèn)為，二手房是賣主覺得賣便宜了想毀約，一手房是買主覺得買貴了想退房。他最近接的一個(gè)咨詢就很有意思，明天第一城有個(gè)在國外工作的業(yè)主，由于金融危機(jī)對他的財(cái)務(wù)狀況影響很大，想賣掉房子，于是委托母親出讓，已經(jīng)收了買方90萬元的定金。現(xiàn)在他的財(cái)務(wù)狀況稍有改善，覺得房子賣便宜了，又想毀約。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在改善性需求在陸續(xù)進(jìn)場，成為買方的一個(gè)主力。去年，他們的投資客戶占15％左右，現(xiàn)在，僅有5％；而改善性需求從銀行二套房貸政策變化之后，又提高了近一成。房貸政策的緩和，從根本上緩和了開發(fā)商和改善性需求的窘態(tài)。

按照北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，北京3月份存量房網(wǎng)上簽約的套數(shù)是20571套。記者按照該網(wǎng)站提供的原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，退房套數(shù)為748套。退房率僅為3.64％。而4月截至28日，存量房成交的套數(shù)為20651套。從環(huán)比來看，3月和4月的交易數(shù)量并無太大起伏，出現(xiàn)逐步企穩(wěn)的態(tài)勢。

而且，十幾家經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)牢牢地控制了大部分二手房的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。北京登記在冊的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有633家，3月，簽約套數(shù)超過100的僅為18家，能成交10—100套的經(jīng)紀(jì)公司僅有69家，剩下的經(jīng)紀(jì)公司大部分成交套數(shù)為個(gè)位數(shù)，數(shù)百家公司是零成交。京城交易數(shù)量最大的兩家經(jīng)紀(jì)公司鏈家和我愛我家，月成交套數(shù)都在數(shù)千套，退房率分別為7.9％和5.4％。

一位在大經(jīng)紀(jì)公司做分店經(jīng)理的朋友告訴記者，現(xiàn)在生意比去年底有了起色，但自己做個(gè)體門店經(jīng)營的依然抱怨生意非常慘淡。和一手房一樣，這也是個(gè)剩者為王的時(shí)代。