小產(chǎn)權(quán)房存在的問題及其對(duì)策探究

郭 譯

摘要：通過對(duì)我國(guó)大中城市小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象弊端的多角度分析。證明小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于國(guó)家公共利益、城市健康發(fā)展、居民個(gè)體利益都會(huì)產(chǎn)生損害。而要解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須從提升農(nóng)地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：合理確立規(guī)劃區(qū)內(nèi)外的預(yù)期：構(gòu)建合理有序的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)等根源入手。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房利益群體尋租

0引言

“小產(chǎn)權(quán)房”又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，由于未繳納土地出讓金等費(fèi)用，不能取得由政府房管部門頒發(fā)的正式產(chǎn)權(quán)證，而是由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書的“準(zhǔn)商品房”。

1小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生發(fā)展的原因

1.1高房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)下的購(gòu)房者的“冒險(xiǎn)轉(zhuǎn)向”近幾年來，房?jī)r(jià)飛速上漲，并有不斷攀升的勢(shì)頭，雖然國(guó)家出臺(tái)各種政策、措施以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但是事與愿違。而“小產(chǎn)權(quán)房“這種高價(jià)房的替代品由于不存在土地出讓金等相關(guān)經(jīng)費(fèi)，價(jià)格低廉，與周邊商品房?jī)r(jià)格相比優(yōu)勢(shì)明顯，正好滿足了大量的中低收入階層的需要。小產(chǎn)權(quán)房的地價(jià)優(yōu)勢(shì)使買普通商品房的夢(mèng)想不能實(shí)現(xiàn)的人甘于冒險(xiǎn)來購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。問卷調(diào)查一道關(guān)于“即使有風(fēng)險(xiǎn)，人們?nèi)匀幻半U(xiǎn)購(gòu)買農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的主要原因”的多項(xiàng)選擇題中，受調(diào)查者的各類主要心態(tài)所占比例如下圖：

1.2開發(fā)主體高收益是問題的起點(diǎn)作為農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的代言人，村鎮(zhèn)政府有著較強(qiáng)的行事能力。而作為開發(fā)主體能夠在此過程中獲得較高的收益，從而他們產(chǎn)生違規(guī)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的沖動(dòng)。

1.3農(nóng)地逆行定價(jià)、收益落差過大和違規(guī)成本過低是問題的根源目前農(nóng)村土地征用的價(jià)格“逆行”定價(jià)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)外收益差值巨大引致了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展。門檻效應(yīng)和可以觀測(cè)的巨大收益落差會(huì)促使一些地區(qū)的農(nóng)村集體采取非理性手段，被動(dòng)參與或主動(dòng)進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。

2小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面影響

2.1造成國(guó)家利益受損我們探討的國(guó)家利益是全民的整體利益，即是國(guó)家和大多數(shù)公眾的利益。小產(chǎn)權(quán)房交易對(duì)于國(guó)家宏觀層面的損害主要集中在如下幾方面。

2.1.1由于小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售在正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)管制體系之外，各個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)全部流失。土地增值的“公的收益”被購(gòu)買者、開發(fā)商和村鎮(zhèn)政府等“小眾”分配，將造成社會(huì)福利的損失。

2.1.2小產(chǎn)權(quán)房多建于城市邊緣區(qū)，這一區(qū)域也恰是農(nóng)地保護(hù)壓力最大的地區(qū)。如果放縱小產(chǎn)權(quán)房生長(zhǎng)而不加制約，任其對(duì)農(nóng)地繼續(xù)侵蝕，近將影響城市生態(tài)和發(fā)展穩(wěn)定，遠(yuǎn)則威脅糧食安全，這一民生的根本。

2.1.3放縱小產(chǎn)權(quán)房將嚴(yán)重?fù)p害法制社會(huì)建設(shè)和政府公信力。小產(chǎn)權(quán)房是在明知產(chǎn)權(quán)缺陷，不受法律保護(hù)的前提下進(jìn)行交易的行為，是一種對(duì)法律公然的蔑視。而其在我國(guó)已經(jīng)存在和發(fā)展了十幾年，政府如果不能對(duì)違法行為進(jìn)行強(qiáng)有力的打擊，就會(huì)在民眾中形成“守規(guī)則的人吃虧”的認(rèn)識(shí)，必然有損其威望和公信力。

2.2影響城市的發(fā)展

2.2.1盲目建設(shè)可能影響城市功能布局。城市的發(fā)展建設(shè)是一盤棋統(tǒng)籌，各項(xiàng)功能用地配比和關(guān)聯(lián)要遵循科學(xué)規(guī)律，而小產(chǎn)權(quán)房?jī)H以短視的簡(jiǎn)單開發(fā)收益為目標(biāo)將使得城市空間走向畸形擴(kuò)張的道路，將會(huì)在未來給城市發(fā)展帶來尷尬的局面。

2.2.2小產(chǎn)權(quán)房有可能不滿足城市建設(shè)基本安全要求。小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)主體在建設(shè)中往往忽略工程地質(zhì)、水文氣象等相關(guān)專業(yè)因素，一旦建在不宜建設(shè)的地塊上，將帶來重大的安全隱患，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者不僅面臨金錢財(cái)產(chǎn)的損失，還可能面臨生命安全的威脅。

小產(chǎn)權(quán)房不但對(duì)國(guó)家利益和城市發(fā)展有損，它的存在和正常獲利對(duì)于城市大多數(shù)守法居民而已也是一種巨大的不公平。

3解決小產(chǎn)權(quán)房問題的基本政策思路

通過前文的分析，我們看到小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)于全局利益的種種損害，制止小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)蔓延是管理部門導(dǎo)引城市良性發(fā)展的重要任務(wù)。對(duì)應(yīng)前文的分析，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須從以下四個(gè)方面入手。

3.1切實(shí)提升農(nóng)地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按<物權(quán)法>的規(guī)定，切實(shí)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即將農(nóng)村土地所有權(quán)主體作為與城市政府對(duì)等的主體，用經(jīng)過公允評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值核定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，將超過土地管理法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之上的土地增值收益同農(nóng)村集體共享。確保維持農(nóng)業(yè)形態(tài)的土地可以獲取同改變用途的農(nóng)地近似的整合收益，減低不確定的土地征用行為對(duì)農(nóng)村集體的經(jīng)濟(jì)擾動(dòng)。

3.2合理確立規(guī)劃區(qū)內(nèi)外的預(yù)期，減低規(guī)劃區(qū)外尋租可能首先必須明確城市成長(zhǎng)過程是動(dòng)態(tài)的，以更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光給予規(guī)劃區(qū)內(nèi)外明確的預(yù)期，減低投資主體在規(guī)劃區(qū)外進(jìn)行尋租的可能。第二，必須對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外的土地利用進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)規(guī)制，通過經(jīng)濟(jì)杠桿和行政力量減低其作為尋租空間的可能。第三，應(yīng)當(dāng)從城鄉(xiāng)融合，統(tǒng)籌發(fā)展的角度出發(fā)，在中國(guó)高速城市化的過程中，充分關(guān)注城市對(duì)周邊農(nóng)村地區(qū)的反哺，從而使得城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村地區(qū)也可獲取良性的發(fā)展。

3.3加大對(duì)違規(guī)者的處罰力度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)處罰應(yīng)提升，將對(duì)涉及小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村集體和建設(shè)方和開發(fā)商加大懲戒力度，減低小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)者的潛在收益，堅(jiān)決杜絕新增的小產(chǎn)權(quán)房，

3.4構(gòu)建合理有序的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)城市合理、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)是減低小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)可能的重要支撐。對(duì)此，應(yīng)注重從五個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行疏解。首先是需求導(dǎo)引一一即促進(jìn)本地住民需求合理顯現(xiàn)，減少超越消費(fèi)能力的超前需求和無效需求：其次是政府需加強(qiáng)廉租房等保障性住房建設(shè)，使城市中低收入者居有定所：第三是健全政府的土地供給和土地投放調(diào)控監(jiān)督機(jī)制，確保城市合理的土地投放i第四是提升金融貨幣等宏觀政策的作用，通過利率、首付比例等杠桿壓縮城市房地產(chǎn)投機(jī)空間；最后是加強(qiáng)普法教育，提升市民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房負(fù)面影響和違規(guī)購(gòu)買嚴(yán)重后果的認(rèn)識(shí)程度，從而自覺形成對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的抵制。