城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)：現(xiàn)狀、成因與對(duì)策

陳　文　黃衛(wèi)平

摘 要：城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)是伴隨我國(guó)住房商品化改革而出現(xiàn)的新興社會(huì)現(xiàn)象?，F(xiàn)階段社區(qū)物業(yè)糾紛和業(yè)主維權(quán)事件日益增多，矛盾和沖突呈升級(jí)態(tài)勢(shì)，所涉及的公共問(wèn)題亦日趨復(fù)雜。住房產(chǎn)權(quán)體制變革、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范與相關(guān)法律制度的缺失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的侵權(quán)、物業(yè)公司服務(wù)水平低下、政府相關(guān)部門監(jiān)管不到位以及一些行政人員的腐敗行為、居民委員會(huì)自治能力欠缺、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，是導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)的系統(tǒng)因素，這迫切需要對(duì)基層黨和政府進(jìn)行角色定位，加強(qiáng)多元主體共同參與的社區(qū)公共治理。

關(guān)鍵詞：城市社區(qū)業(yè)主 ；社區(qū)業(yè)主維權(quán)；社區(qū)公共治理

中圖分類號(hào)：C916 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1003—0751(2009)03—0116—05

城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)是伴隨我國(guó)住房商品化改革而出現(xiàn)的新興社會(huì)現(xiàn)象。城市社區(qū)業(yè)主一般是指在住房商品化和市場(chǎng)化過(guò)程中，根據(jù)契約協(xié)定對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的住宅擁有所有權(quán)，并對(duì)住宅區(qū)內(nèi)配套的各種設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地等物業(yè)形式持有公共所有權(quán)和使用權(quán)，按照一定方式聚居在城市某一地域內(nèi)的特定主體。城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)是指社區(qū)業(yè)主為維護(hù)和爭(zhēng)取合法利益和權(quán)利，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處、居民委員會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)等進(jìn)行交涉、博弈和斗爭(zhēng)的行為過(guò)程。

黨的十七大報(bào)告強(qiáng)調(diào)指出：“要健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)的充滿活力的基層群眾自治機(jī)制，擴(kuò)大基層群眾自治范圍，完善民主管理制度，把城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會(huì)生活共同體?！雹龠@就要求創(chuàng)新體制和機(jī)制，合理協(xié)調(diào)、整合各種利益關(guān)系，及時(shí)化解社區(qū)中的各種矛盾，努力在城市基層社會(huì)促進(jìn)管理有序的生活共同體的生成。因此，對(duì)住房商品化改革進(jìn)程中社區(qū)業(yè)主維權(quán)這一新興社會(huì)現(xiàn)象的現(xiàn)狀、趨向、成因與對(duì)策進(jìn)行探究十分必要。

一、問(wèn)題提出：社區(qū)業(yè)主維權(quán)現(xiàn)狀概述與發(fā)展趨向

改革開(kāi)放以來(lái)，住房商品化改革使城市住宅產(chǎn)權(quán)體制發(fā)生了重大變化。20世紀(jì)90年代至今，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、住宅行政主管部門之間圍繞住宅區(qū)內(nèi)各類物業(yè)形式及社區(qū)自治權(quán)發(fā)生了諸多糾紛甚至沖突，業(yè)主與居民委員會(huì)、街道辦事處在有關(guān)社區(qū)管理問(wèn)題上也存在諸多紛爭(zhēng)和矛盾。城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)日漸成為一種不可小覷的社會(huì)現(xiàn)象。

1.城市社區(qū)物業(yè)糾紛和業(yè)主維權(quán)事件在數(shù)量上呈上升趨勢(shì)。2006年1月至3月間，《小康》雜志會(huì)同有關(guān)專家，以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、讀者調(diào)查表回收、手機(jī)短信與新浪網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查四種方式，對(duì)2005—2006年“中國(guó)居住狀況”進(jìn)行抽樣問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，物業(yè)服務(wù)是人們關(guān)注的重點(diǎn)，“各種軟性服務(wù)”、“物業(yè)費(fèi)用”成為眾矢之的，高達(dá)83.7%的受訪者認(rèn)為這兩項(xiàng)情況很差，只能打50分。據(jù)北京市朝陽(yáng)區(qū)法院統(tǒng)計(jì)，從2002年至2004年短短的三年間所受理的物業(yè)管理糾紛案件數(shù)量成倍增長(zhǎng)，其中，2002年受理物業(yè)管理糾紛194件，2003年為650件，2004年則高達(dá)1898件，年增長(zhǎng)率分別達(dá)到了235%和192%，同時(shí)物業(yè)管理糾紛案件在同期受理的民商事案件總量中的比重也在不斷增加，從2002年的0.79%升至2004年的6.02%。②據(jù)全國(guó)30個(gè)省、自治區(qū)、直轄市消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2006年物業(yè)管理投訴的增幅達(dá)到20.9%，成為投訴增幅最高的服務(wù)。

2.維權(quán)過(guò)程中矛盾和沖突呈升級(jí)態(tài)勢(shì)。近年來(lái)，物業(yè)管理糾紛、矛盾和沖突有不斷升級(jí)和尖銳的跡象，業(yè)主封堵道路、肢體沖突甚至流血沖突、業(yè)主大規(guī)模集體上訪等事件經(jīng)常見(jiàn)諸媒體，引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。2003年11月，因不滿一條預(yù)先沒(méi)有予以公示的市政快速路將經(jīng)過(guò)小區(qū)，深圳“豐澤湖山莊”的300余名業(yè)主集體上訪導(dǎo)致交通堵塞，招致500多名警察和保安員維護(hù)秩序。2004年，媒體報(bào)道深圳業(yè)主被打事件多達(dá)十余起。同年，中國(guó)人民大學(xué)“北京市物業(yè)管理”課題組對(duì)北京70個(gè)居民小區(qū)的調(diào)研結(jié)果更是令人震驚：業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生過(guò)嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占80%，產(chǎn)生肢體沖突和暴力沖突的占37%(不包括受到威脅和恫嚇的情況)，這些糾紛的“導(dǎo)火索”有60%是因?yàn)闃I(yè)主共用財(cái)產(chǎn)受到了嚴(yán)重的侵犯和剝奪。③

3.維權(quán)過(guò)程中涉及的公共問(wèn)題日趨復(fù)雜。以前城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)主要集中在產(chǎn)權(quán)歸屬不清、房屋質(zhì)量低劣、面積縮水、物業(yè)管理服務(wù)水平低下等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在現(xiàn)階段，業(yè)主在爭(zhēng)取上述經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，開(kāi)始對(duì)有關(guān)行政主管部門行政不作為、行政管理不善、行政干預(yù)失當(dāng)?shù)热蔽?、越位和錯(cuò)位現(xiàn)象提出質(zhì)疑，并形成以相關(guān)行政主管部門為被告的諸多訴訟案件。由于利益的一致性及情感的依賴性，業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中逐漸趨向群體性和組織化，要求業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格和明確的法律地位已經(jīng)成為業(yè)主的普遍呼吁，有關(guān)組織業(yè)主聯(lián)合會(huì)及社區(qū)民主自治等問(wèn)題也隨之浮出水面。許多住宅小區(qū)開(kāi)始邀請(qǐng)專業(yè)維權(quán)人士、律師和專家學(xué)者提供指導(dǎo)，一些律師甚至全程參與業(yè)主維權(quán)的策劃、組織和訴訟等活動(dòng)，業(yè)主維權(quán)的專業(yè)化程度日益提高。在2003年深圳和北京的區(qū)級(jí)人大代表?yè)Q屆選舉中，十余位業(yè)主以“自薦競(jìng)選者”的身份采取張貼海報(bào)、散發(fā)傳單、發(fā)表演講、接受采訪等形式參與了人大代表的角逐。④

從總體上考察，業(yè)主維權(quán)活動(dòng)已由低級(jí)階段向縱深發(fā)展。發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為物業(yè)糾紛數(shù)量日趨上升，各種矛盾和沖突不斷升級(jí)，業(yè)主維權(quán)的手段和方式日漸多樣化和專業(yè)化。隨著律師、社區(qū)活動(dòng)精英、專家學(xué)者積極參與其中，媒體報(bào)道的擴(kuò)散效應(yīng)，網(wǎng)絡(luò)交流的即時(shí)性和共享性，社區(qū)業(yè)主維權(quán)的專業(yè)化和組織化水平將進(jìn)一步提升，維權(quán)動(dòng)機(jī)多元化、維權(quán)主體組織化、維權(quán)方式多樣化和專業(yè)化、維權(quán)活動(dòng)政治化趨勢(shì)初見(jiàn)端倪。

二、宏觀背景：住房產(chǎn)權(quán)體制變革與相關(guān)制度缺失

現(xiàn)階段為什么城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)事件日漸增多？其中所涉及的利益糾葛和社區(qū)矛盾為何日趨激烈？究其原因是宏觀與微觀環(huán)境彼此影響、諸多因素交互作用、多方利益主體相互博弈的結(jié)果。

從宏觀背景分析，城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象之因主要體現(xiàn)在住房產(chǎn)權(quán)體制的深刻變化與相關(guān)制度的缺失。

1.住房的商品化和市場(chǎng)化改革促使住房產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了深刻變化。在實(shí)行住房體制改革之前，國(guó)家和企事業(yè)單位按照社會(huì)福利形式分配住房給居民，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬國(guó)家和企事業(yè)單位所有，房屋的修繕、小區(qū)的管理等方面由單位房管部門或政府相關(guān)部門來(lái)負(fù)責(zé)，此種住宅分配和管理方式具有極強(qiáng)的行政管理和單位體制色彩。隨著住房商品化和市場(chǎng)化改革的推行，住房產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了深刻變化，業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司之間圍繞房產(chǎn)及其相關(guān)物業(yè)形成了特定的市場(chǎng)關(guān)聯(lián)，住宅房產(chǎn)逐漸成為社區(qū)業(yè)主的一種重要的私有財(cái)產(chǎn)形式，這就使業(yè)主“有權(quán)可維”。因此，當(dāng)業(yè)主的權(quán)益受到侵害且這種侵害又被業(yè)主意識(shí)到時(shí)，他們一般會(huì)依據(jù)有關(guān)協(xié)議、合同或法律法規(guī)，按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑并進(jìn)行維權(quán)活動(dòng)，有時(shí)在社區(qū)活動(dòng)精英的感召、帶領(lǐng)和組織下，這種維權(quán)活動(dòng)可能轉(zhuǎn)化為群體性的維權(quán)運(yùn)動(dòng)。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益頻繁受損。住宅的商品化和市場(chǎng)改革雖然在一定程度上為居民脫離傳統(tǒng)的計(jì)劃分房體制、改善住房環(huán)境和生活條件提供了可能，但這種市場(chǎng)化和商品化的過(guò)程因從傳統(tǒng)的房產(chǎn)體制分化而來(lái)，加之相關(guān)法律制度的缺失和不完善，因此住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)難免存在諸多不規(guī)范之處。在一定意義上，“房改后的物業(yè)管理領(lǐng)域不是一種行政運(yùn)作，也不是單純的市場(chǎng)法律運(yùn)作，而是一種復(fù)合式的‘政治經(jīng)濟(jì)運(yùn)作。‘政治經(jīng)濟(jì)運(yùn)作是指，物業(yè)管理不僅涉及到市場(chǎng)/法律的問(wèn)題，還涉及到行政和利益集團(tuán)的問(wèn)題”⑤。因此，業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間有時(shí)并非真正公平的契約關(guān)系，而是一種“不完全契約關(guān)系”，即一般業(yè)主只能在具有相對(duì)壟斷性的房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇自己的商品房。由于信息不對(duì)稱、專業(yè)技術(shù)的限制以及組織化程度不高等，業(yè)主往往處于劣勢(shì)地位，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)使得業(yè)主在購(gòu)買商品房時(shí)很有可能遭遇“合同陷阱”等房產(chǎn)欺詐和侵權(quán)行為。

3.房屋產(chǎn)權(quán)保護(hù)機(jī)制及相關(guān)法律法規(guī)存在缺失。現(xiàn)階段我國(guó)保護(hù)私人合法產(chǎn)權(quán)的整體性法律框架尚未建立起來(lái)，程序性產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)施細(xì)則尤為缺乏?！段餀?quán)法》雖然為社區(qū)業(yè)主維權(quán)提供了法律依據(jù)，但其原則性條款仍需要最高人民法院出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋加以細(xì)化和明確。有關(guān)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的法律關(guān)系，物業(yè)管理的監(jiān)督、物業(yè)管理費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)和法律效力，政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位與作用等都缺乏完整的法律和法規(guī)體系來(lái)支撐，全國(guó)性的、較權(quán)威的業(yè)主自治法律、法規(guī)也沒(méi)有建立起來(lái)。因此，從總體上看，我國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)保護(hù)機(jī)制和業(yè)主自治的相關(guān)法律制度處于相對(duì)滯后狀態(tài)。法律制度的不健全使社區(qū)業(yè)主維權(quán)之路十分艱難，這也折射出正是相關(guān)制度的缺失才致使維權(quán)活動(dòng)得以持續(xù)和更加激烈的內(nèi)在理路。

三、微觀視角：侵權(quán)與維權(quán)的現(xiàn)實(shí)邏輯

在微觀方面，對(duì)業(yè)主維權(quán)這一新興社會(huì)現(xiàn)象的成因進(jìn)行分析，應(yīng)引入“侵權(quán)與維權(quán)”的關(guān)系性視角，以便了解各方主體的利益沖突以及實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)與整合的可能性。一方面，“維權(quán)”是以“侵權(quán)”為前提的。這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的欺詐和侵權(quán)、物業(yè)公司服務(wù)水平低下，政府相關(guān)部門監(jiān)管不到位、一些行政人員的腐敗行為、居民委員會(huì)自治能力欠缺以及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范等，從而使社區(qū)業(yè)主權(quán)益頻繁遭受侵犯。另一方面，業(yè)主在其權(quán)利維護(hù)意識(shí)、自主參與觀念及民主法治意識(shí)日漸覺(jué)醒的基礎(chǔ)上，開(kāi)始自覺(jué)尋求和挖掘體制內(nèi)的活動(dòng)空間進(jìn)行權(quán)利維護(hù)，利益博弈能力與集體行動(dòng)水平日漸提升。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的欺詐和侵權(quán)行為。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的利益糾葛是促發(fā)業(yè)主維權(quán)的根本性動(dòng)因。由于產(chǎn)權(quán)保障機(jī)制的缺失及信息不對(duì)稱等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售房之初常常進(jìn)行欺騙性宣傳，采取虛假?gòu)V告、合同陷阱等方式將房屋賣給業(yè)主，因此在住宅和配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬、房屋建筑質(zhì)量、小區(qū)規(guī)劃和公用設(shè)施的使用、住宅面積等方面都有產(chǎn)生物業(yè)糾紛和矛盾的可能性。這主要表現(xiàn)在房屋質(zhì)量低劣，住宅面積縮水，裝修不合標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施不全，公攤面積不透明以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖延交房期限，擅自修改小區(qū)規(guī)劃，侵占或出售作為業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的小區(qū)公用設(shè)施，將配套的商業(yè)用房占為己有，不移交會(huì)所、停車場(chǎng)，挪用業(yè)主的公用設(shè)施維修基金，擅自在樓盤墻面搭建廣告牌，隨意增加樓層高度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司“捆綁銷售”等方面。

2.物業(yè)管理體制落后及物業(yè)服務(wù)水平低下。我國(guó)現(xiàn)階段尚缺乏系統(tǒng)和完善的有關(guān)業(yè)主自治與物業(yè)管理的法律法規(guī)體系，物業(yè)管理領(lǐng)域存在法律法規(guī)建設(shè)滯后及立法檔次不高的問(wèn)題。因此，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同和協(xié)議時(shí)，往往易產(chǎn)生雙方的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定不清的情況，這為物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同、侵犯業(yè)主權(quán)益提供了機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致物業(yè)糾紛的增多且難以處理。業(yè)主和物業(yè)管理之間本是一種市場(chǎng)契約關(guān)系，業(yè)主委托物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)管理是理所當(dāng)然，但二者的關(guān)系常常因物業(yè)公司的雄厚財(cái)力和組織優(yōu)勢(shì)而出現(xiàn)錯(cuò)位，有的物業(yè)公司或多收費(fèi)少服務(wù)，或以押金、罰款等不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，甚至有物業(yè)公司出現(xiàn)雇兇或發(fā)動(dòng)保安毆打業(yè)主的事件，從而激化了小區(qū)矛盾。

3.政府相關(guān)部門監(jiān)管不到位及一些行政人員的腐敗行為。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善、法律制度缺失的現(xiàn)實(shí)背景下，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)公司與房地產(chǎn)行政主管部門有著非常密切的關(guān)系，相關(guān)行政官員的“設(shè)租”和“尋租”現(xiàn)象并不罕見(jiàn)，甚至有些地方已經(jīng)形成了少數(shù)主管領(lǐng)導(dǎo)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司之間的“分利集團(tuán)”，這種非法利益關(guān)聯(lián)具有高度的隱秘性和排他性，從而導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益頻繁受損。社區(qū)業(yè)主一般為分子化的個(gè)體，集體行動(dòng)受到諸多客觀因素的制約，他們難以與高度組織化且擁有雄厚財(cái)力的“分利集團(tuán)”相抗衡。同時(shí)，傳統(tǒng)的體制慣性及政策法律漏洞，政府相關(guān)部門監(jiān)督不力和管理不善，使業(yè)主難以維權(quán)。業(yè)主在面對(duì)侵權(quán)時(shí)，往往會(huì)以體制外的極端方式進(jìn)行利益訴求的宣泄，尋求媒體與社會(huì)的道德聲援成為其維權(quán)的重要籌碼和慣常手段。

4.居民委員會(huì)自治能力欠缺。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。由于傳統(tǒng)社區(qū)管理體制的束縛及行政權(quán)力的擴(kuò)張，居民委員會(huì)還沒(méi)有達(dá)到可以脫離政府支持而獨(dú)立存在的自治程度，長(zhǎng)期以來(lái)它實(shí)際上扮演了基層政府的“腿”和“代理人”的角色，在發(fā)揮社區(qū)自治組織功能方面存在固有的缺陷。而住宅房產(chǎn)利益的一致性和關(guān)聯(lián)性使擁有住房所有權(quán)的業(yè)主日益成為現(xiàn)代社區(qū)的真正主體，業(yè)主的社區(qū)自治要求日漸強(qiáng)勁，呼吁建立業(yè)主委員會(huì)甚至業(yè)主聯(lián)合會(huì)的訴求也開(kāi)始顯現(xiàn)，這使得具備一定行政色彩的居民委員會(huì)與具備較強(qiáng)自治特征的業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾比較普遍。

5.業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范以及工作人員失職、瀆職行為。在現(xiàn)階段，業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，相關(guān)管理制度尚未健全，業(yè)主缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的制度性約束力。在現(xiàn)實(shí)運(yùn)作中，業(yè)主委員會(huì)工作由于成員的兼職性質(zhì)、一些委員缺乏公益心和管理素質(zhì)欠缺而難以有效開(kāi)展。加之一些業(yè)主委員會(huì)成員失職、瀆職，濫用職權(quán)，業(yè)主很難通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的組織化渠道來(lái)表達(dá)和實(shí)現(xiàn)利益，因此部分業(yè)主只好尋求通過(guò)維權(quán)方式來(lái)謀求其權(quán)益。

6.社區(qū)業(yè)主維權(quán)是業(yè)主權(quán)利意識(shí)與民主觀念逐步覺(jué)醒并轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)行動(dòng)的過(guò)程。一方面，隨著住房商品化和市場(chǎng)化改革的推行，住房產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了深刻變化。業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司之間表現(xiàn)出一種市場(chǎng)交易關(guān)系，住宅商品房開(kāi)始成為社區(qū)業(yè)主的一種重要私有財(cái)產(chǎn)形式，居民住房利益來(lái)源日益市場(chǎng)化和商品化，業(yè)主群體逐漸成為社區(qū)的重要主體。另一方面，更為深刻的變化發(fā)軔于基層社會(huì)形態(tài)和社區(qū)管理模式的嬗變過(guò)程之中，傳統(tǒng)計(jì)劃體制中的“單位社區(qū)”正在向“商品房社區(qū)”全面轉(zhuǎn)型。與傳統(tǒng)計(jì)劃體制下的集權(quán)式單位管理體制相異，商品房社區(qū)在根本上是由擁有私有房產(chǎn)權(quán)的業(yè)主自由聚居而成，由于利益的一致性和同構(gòu)性以及住宅區(qū)固有的集聚特點(diǎn)，業(yè)主一般對(duì)社區(qū)公共問(wèn)題持有相同或相似的看法和觀點(diǎn)，并開(kāi)始具備一定的集體行動(dòng)能力，這將在根本上對(duì)傳統(tǒng)的、高度行政化的社區(qū)管理模式起到解構(gòu)和弱化作用。

7.商品房社區(qū)的出現(xiàn)在導(dǎo)致城市基層社會(huì)形態(tài)發(fā)生重要變化的同時(shí)，又促使業(yè)主群體的權(quán)益訴求日益增長(zhǎng)。由于業(yè)主的房產(chǎn)利益脫離了“單位體制”下的分房機(jī)制，主要是依據(jù)市場(chǎng)規(guī)則、通過(guò)契約形式而獲得，因此他們對(duì)關(guān)乎切身利益的社區(qū)問(wèn)題一般比較關(guān)心，集體行動(dòng)的形式也相對(duì)自主和自由。對(duì)大多數(shù)業(yè)主而言，房產(chǎn)可能是傾其所有甚至透支未來(lái)而得到的最大一宗財(cái)產(chǎn)，因此，業(yè)主有著較強(qiáng)烈的維護(hù)權(quán)益的訴求。加之社區(qū)是居民日常生活的主要場(chǎng)所，良好的居住環(huán)境是居民的共同心愿，由此謀求相應(yīng)的社區(qū)自治權(quán)力亦為必然之勢(shì)。維權(quán)事件的不斷涌現(xiàn)恰也反映出業(yè)主權(quán)益訴求日益增長(zhǎng)、主動(dòng)參與社區(qū)公共事務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)邏輯。

四、應(yīng)對(duì)舉措：基層黨和政府的角色定位與社區(qū)治理機(jī)制創(chuàng)新

面對(duì)一些基層政府在處理社區(qū)業(yè)主維權(quán)事件時(shí)的缺位、越位或錯(cuò)位現(xiàn)象，有必要合理界定基層黨和政府的角色定位，明晰利益各方在社區(qū)治理中的職責(zé)，實(shí)行多元主體共同參與的民主管理，推行國(guó)家與社會(huì)合作互動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)型治理，從執(zhí)政理念、價(jià)值準(zhǔn)則、吸納機(jī)制、治理體制、權(quán)力配置、治理網(wǎng)絡(luò)等諸方面進(jìn)行理論創(chuàng)新和制度轉(zhuǎn)換，以減少和化解社區(qū)矛盾，理性應(yīng)對(duì)業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

1.加強(qiáng)對(duì)行政權(quán)力的制約和限制，切實(shí)提高行政行為的自主性，避免公共權(quán)威遭受削弱。一方面，政府相關(guān)部門要真正樹立“以人為本”的執(zhí)政理念，尊重和保護(hù)業(yè)主的合法房產(chǎn)權(quán)益，以維護(hù)公共利益為根本職責(zé)，嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)，鏟除具有極端自利性、封閉性和排外性的房地產(chǎn)商分利集團(tuán)，避免政府相關(guān)部門自身由于一些行政官員的腐敗行為而被糾纏于房產(chǎn)和物業(yè)糾紛的經(jīng)濟(jì)利益矛盾之中。另一方面，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)，深化改革現(xiàn)行住房制度和社區(qū)管理體制，以中立者的立場(chǎng)公正協(xié)調(diào)各方主體的利益關(guān)系，建立業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的合作型物業(yè)管理體制，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的有序發(fā)展。

2.公共權(quán)力機(jī)關(guān)應(yīng)按照授權(quán)而不必躬親的行為準(zhǔn)則，將主要精力集中在制訂公正規(guī)則、保障法律法規(guī)的有效實(shí)施上。業(yè)主維護(hù)和爭(zhēng)取的一般是房屋所有權(quán)、良好的物業(yè)服務(wù)以及住宅區(qū)內(nèi)公共物業(yè)形式的所有權(quán)和使用權(quán)等合法權(quán)益，這屬于房地產(chǎn)交易和物業(yè)管理活動(dòng)中的民事法律關(guān)系，業(yè)主追求社區(qū)自治權(quán)在很大程度上也是對(duì)上述經(jīng)濟(jì)權(quán)利的一種捍衛(wèi)和確認(rèn)。因此政府應(yīng)以“掌舵”為基本準(zhǔn)則、遵循“健全治理”、“有效治理”的行為規(guī)范，通過(guò)多方參與、相互討論的形式制訂為各方利益主體所普遍認(rèn)同的法律制度，修改和完善《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》中不盡健全的相關(guān)條款，提高財(cái)產(chǎn)保護(hù)和社區(qū)治理方面的立法質(zhì)量并加強(qiáng)執(zhí)法力度，鼓勵(lì)利益各方通過(guò)民事調(diào)解和司法程序等手段解決彼此矛盾，將各種訴求納入到現(xiàn)行體制范圍內(nèi)進(jìn)行有序釋放。對(duì)那些沒(méi)有廣泛社會(huì)影響、不屬于政府職責(zé)范圍內(nèi)的社區(qū)事務(wù)、不涉及公共利益的純經(jīng)濟(jì)性事務(wù)，應(yīng)避免以行政規(guī)制方式處理，更不宜采取行政措施進(jìn)行強(qiáng)制性干預(yù)。

3.樹立服務(wù)意識(shí)，通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)公共產(chǎn)品以滿足業(yè)主的多元利益需求，構(gòu)建商議式的博弈平臺(tái)，理性協(xié)調(diào)社區(qū)中各方利益主體之間的復(fù)雜關(guān)系?，F(xiàn)階段，住房已經(jīng)成為大多數(shù)城市家庭最主要的財(cái)產(chǎn)形式，也是人們投資置業(yè)和積累財(cái)富的重要選擇，業(yè)主對(duì)住宅房產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值和增值有了較高層次的服務(wù)需求，對(duì)小區(qū)內(nèi)公共空間、共用設(shè)施設(shè)備、居住環(huán)境、社區(qū)秩序等方面也提出了更高要求，業(yè)主的顧客意識(shí)和主人翁精神日益提高。因此，地方政府應(yīng)適應(yīng)業(yè)主的新需求和變化了的社區(qū)治理環(huán)境，以服務(wù)理念為指引規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，制定公平公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，加強(qiáng)招投標(biāo)的制度建設(shè)和科學(xué)管理，嚴(yán)格房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理領(lǐng)域的行業(yè)監(jiān)管，營(yíng)造有序的市場(chǎng)交易和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的制度產(chǎn)品，明晰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主之間的完全契約關(guān)系，從源頭上減少房產(chǎn)和物業(yè)糾紛的發(fā)生，并以此為契機(jī)積極培育公務(wù)人員的服務(wù)意識(shí)，扎實(shí)推進(jìn)服務(wù)型政府建設(shè)。

4.切實(shí)改革傳統(tǒng)的、高度行政化的社區(qū)管理體制，在完善業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)自治制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)多元利益主體共同參與的社區(qū)多元治理。一是要規(guī)范業(yè)主委員會(huì)有序發(fā)展。業(yè)主委員會(huì)是伴隨住宅商品化改革而出現(xiàn)的一種新型組織，其生成基礎(chǔ)是業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。目前，由于法律地位模糊、社區(qū)自治制度滯后、資金短缺等原因，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展舉步維艱，因此有必要從法律上明確業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，從制度建設(shè)、管理體制、選舉方式、資金來(lái)源、業(yè)主監(jiān)督、人員素質(zhì)諸方面加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的組織建設(shè)，增強(qiáng)其自治功能，以承載街道辦事處和居民委員會(huì)所退出的具體社區(qū)事務(wù)，提高業(yè)主委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的監(jiān)督水平和民事訴訟能力。二是要切實(shí)提高居民委員會(huì)的自治能力。強(qiáng)化居民委員會(huì)“自我管理、自我教育、自我服務(wù)”的法定功能，在制度、程序和操作方面確保居民可以通過(guò)真正的直接選舉產(chǎn)生居民委員會(huì)主任和委員，充分發(fā)揮居民委員會(huì)在參與社區(qū)公共事務(wù)決策、社區(qū)管理工作監(jiān)督以及反映社情民意等方面的積極作用。居民委員會(huì)定期召開(kāi)社區(qū)議事會(huì)議，充分發(fā)揮其議事和監(jiān)督功能，參與議事的成員可以主要由各小區(qū)居民推薦的、擁有較強(qiáng)公信力的熱心人士或社區(qū)精英組成，議事成員針對(duì)社區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)進(jìn)行經(jīng)常性的溝通與協(xié)調(diào)。三是構(gòu)建多元主體共同參與的社區(qū)治理體系。有步驟地推行“議行分設(shè)”改革，相對(duì)分離社區(qū)治理中的議事與執(zhí)行職能，由政府聘用專職的社區(qū)工作者組成社區(qū)事務(wù)工作站，具體負(fù)責(zé)社區(qū)的日常行政工作，將基層政府的一些行政事務(wù)及居民委員會(huì)的一些決議交由社區(qū)工作站來(lái)完成，理順政府與社區(qū)工作站、居民委員會(huì)之間的關(guān)系，加強(qiáng)居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)治理中的主體地位。同時(shí)，要加強(qiáng)基層黨和政府對(duì)社區(qū)各方民意的吸納與整合，發(fā)揮基層人大機(jī)關(guān)及人大代表在社區(qū)治理中的代議作用，全面建構(gòu)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)、物業(yè)公司、街道辦事處、房產(chǎn)行政部門、民政部門及基層黨組織之間的多元化

的網(wǎng)絡(luò)型治理體系。

注釋

①胡錦濤：《高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟 為奪取全面建設(shè)小康社會(huì)新勝利而奮斗——在中國(guó)共產(chǎn)黨第十七次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告》，人民出版社，2007年，第30頁(yè)。

②胡媛：《物業(yè)糾紛升級(jí)調(diào)查》，《法律與生活》2005年第21期。

③丁軍：《北京市物業(yè)管理現(xiàn)存問(wèn)題及解決途徑》，《城市問(wèn)題》2006年第1期。

④參見(jiàn)唐娟、鄒樹彬：《2003年深圳競(jìng)選實(shí)錄》，西北大學(xué)出版社，2003年，第245頁(yè)；鄒樹彬：《2003年北京市區(qū)縣人大代表競(jìng)選實(shí)錄》，西北大學(xué)出版社，2004年，第1頁(yè)。

⑤張磊：《業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)：產(chǎn)生原因及動(dòng)員機(jī)制——對(duì)北京市幾個(gè)小區(qū)個(gè)案的考查》，《社會(huì)學(xué)研究》2005年第6期。

責(zé)任編輯：海 玉