對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量在上市公司執(zhí)行情況的思考

蔣澤生　李高波

［摘 要］ 我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日首次發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，該項(xiàng)準(zhǔn)則于2007年正式實(shí)施。本文采用實(shí)證統(tǒng)計(jì)的方法對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，針對(duì)其中存在的問(wèn)題提出了自己的看法。

［關(guān)鍵詞］ 投資性房地產(chǎn)；后續(xù)計(jì)量；執(zhí)行情況

doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2009.10.006

［中圖分類(lèi)號(hào)］F230［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1673-0194（2009）10-0023-03

2006年2月我國(guó)財(cái)政部發(fā)布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則，這標(biāo)志著與國(guó)際慣例趨同的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。其中投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)準(zhǔn)則中分離出來(lái)單獨(dú)成章被視為此次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則修訂的一大亮點(diǎn)。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。新準(zhǔn)則明確指出投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)有成本模式和公允價(jià)值模式可供選擇，其中優(yōu)先選擇的是成本模式，而公允價(jià)值模式須滿足特定條件時(shí)方可選擇。2007年是上市公司正式執(zhí)行新準(zhǔn)則的第一年，上市公司對(duì)后續(xù)計(jì)量模式選擇的偏好怎樣？由此隱含的問(wèn)題有哪些，這些問(wèn)題應(yīng)當(dāng)如何解決，本文擬對(duì)此進(jìn)行探討。

一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后續(xù)計(jì)量的有關(guān)規(guī)定

我國(guó)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式或公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式的，對(duì)于建筑物的后續(xù)計(jì)量，如折舊的計(jì)提，則適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》。對(duì)于土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，如攤銷(xiāo)，則適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》。采用公允價(jià)值模式的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。但必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，并且同時(shí)滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

二、后續(xù)計(jì)量在上市公司的執(zhí)行情況分析

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》明確提出了成本模式與公允價(jià)值模式是投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)兩種可供選擇的模式。在新準(zhǔn)則剛剛出臺(tái)時(shí)，各界普遍預(yù)測(cè)很多公司會(huì)傾向于用公允價(jià)值模式。但是2007上市公司中期報(bào)告卻顯示出，眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源的熱點(diǎn)公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的寥寥無(wú)幾，大多數(shù)公司仍決定采用成本模式。對(duì)于2007年年報(bào)的執(zhí)行情況又怎樣呢？帶著這一疑問(wèn)，筆者試圖通過(guò)對(duì)深滬兩市上市公司2007年年報(bào)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析來(lái)回答這一問(wèn)題。

從2008年1月22日滬深兩市上市公司公布首份2007年年報(bào)開(kāi)始，截至2008年4月30日，除*ST威達(dá)（000603）和九發(fā)股份（600180）兩家公司外，滬深兩市合計(jì)1 570家上市公司（滬市861家，深市709家）公布了2007年年報(bào)，其中，非金融類(lèi)上市公司1 543家，金融類(lèi)上市公司27家，A+H股上市公司53家。2007年是執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的第一年，在1 570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，僅占到總數(shù)的40.13%。此類(lèi)公司中有18家，占了2.86%的上市公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。其余612家，占到97.14%的公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，具體見(jiàn)表1。

此次新準(zhǔn)則頒布之前，投資性房地產(chǎn)是屬于固定資產(chǎn)的范疇，其后續(xù)計(jì)量一般都采用成本模式，對(duì)此我們已經(jīng)很熟悉。自從投資性房地產(chǎn)獨(dú)立成章以后，后續(xù)計(jì)量又增加了公允價(jià)值模式，而采用公允價(jià)值模式最重要的是公允價(jià)值的確定方法。

根據(jù)上述18家公司披露的年報(bào)，除3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法外，有15家披露了公允價(jià)值的確定方法。公允價(jià)值計(jì)量的確定方法主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，這樣的公司有10家，占到披露總數(shù)66.67%；通過(guò)第三方調(diào)查報(bào)告獲得的有2家，占到披露總數(shù)13.33%；與擬購(gòu)買(mǎi)方初步商定的談判價(jià)下限的有1家，占披露總數(shù)6.67%；參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格有2家，占到披露總數(shù)13.33%，具體見(jiàn)表2。

三、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后續(xù)計(jì)量執(zhí)行情況的幾點(diǎn)思考

通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量在上市公司執(zhí)行情況的統(tǒng)計(jì)分析可以看出，目前具有投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司更傾向于選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，成本模式仍是后續(xù)計(jì)量的優(yōu)先選擇，公允價(jià)值計(jì)量模式僅僅是備選方案。筆者認(rèn)為，在其現(xiàn)象的背后有許多問(wèn)題仍值得思考。

1. 與國(guó)際準(zhǔn)則趨同仍然有很長(zhǎng)的路要走

如果說(shuō)由于我國(guó)投資性房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)和物業(yè)已成為企業(yè)一項(xiàng)重要的投資手段，這是投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則出臺(tái)的內(nèi)因，那么與國(guó)際準(zhǔn)則接軌便是它頒布的外因。但是我們應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，在后續(xù)計(jì)量?jī)煞N模式的優(yōu)先選擇方面，我國(guó)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異依然存在。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《IAS 40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，只有當(dāng)主體無(wú)法在持續(xù)基礎(chǔ)上對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行可靠確定時(shí)才采用成本模式。這是與我國(guó)目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在后續(xù)計(jì)量方面最顯著的差異?？赡艿脑蚴?，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育還不完善的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不易取得，或者說(shuō)能夠取得但是可靠性無(wú)法保障。在如今整個(gè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以會(huì)計(jì)信息可靠性為首要目標(biāo)的基調(diào)下，計(jì)量屬性更側(cè)重于選擇歷史成本。上市公司實(shí)際執(zhí)行時(shí)選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量更是無(wú)可厚非了。可問(wèn)題的關(guān)鍵是，下一步如何推動(dòng)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的國(guó)際協(xié)調(diào)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善不是一朝一夕可以改變的，這就從根本上決定了與國(guó)際準(zhǔn)則趨同的長(zhǎng)期性。但是我們不能等到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育成熟了再去使用公允價(jià)值，既然可靠性是被謹(jǐn)慎采用的原因所在，能否在提高可靠性的基礎(chǔ)上逐漸采用值得我們思考。

2. 后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式的前提是保證公允價(jià)值取得的可靠性

無(wú)論是我國(guó)所規(guī)定的公允價(jià)值的確定方法，還是FASB在《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告第157號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》中所構(gòu)建的“公允價(jià)值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說(shuō)，公允價(jià)值的取得，首選的是活躍的公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)，如果在目前的市場(chǎng)條件下，公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)不易取得，公允價(jià)值的確定則往往要通過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人士的估價(jià)。從15家采用公允價(jià)值的公司所披露的公允價(jià)值確定方法來(lái)看，其中的10家采用了房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，占到樣本公司的66.67%。由此可見(jiàn)，在公允價(jià)值的確定方面，實(shí)務(wù)界還是比較傾向于借助獨(dú)立第三方的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。但問(wèn)題在于，目前我國(guó)具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師，他們分別隸屬于財(cái)政部、建設(shè)部和國(guó)土資源部管理。在進(jìn)行地產(chǎn)估價(jià)時(shí)有時(shí)會(huì)依據(jù)各自的評(píng)估細(xì)則，投資性房地產(chǎn)價(jià)值的公允性難以保證。為此，首先3部門(mén)應(yīng)當(dāng)聯(lián)合發(fā)布投資性房地產(chǎn)統(tǒng)一的評(píng)估細(xì)則，對(duì)于具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的人員頒發(fā)證書(shū)，有這一部分人員專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。其次，要統(tǒng)一作為評(píng)估依據(jù)的原始憑證。原始憑證是在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得或填制的，用以證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生或完成情況的書(shū)面證明，它是會(huì)計(jì)核算的原始依據(jù)。原始憑證的合法、真實(shí)、準(zhǔn)確與否決定整個(gè)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，進(jìn)而決定會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。因此，要保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，首先應(yīng)當(dāng)從評(píng)估業(yè)務(wù)的原始憑證及其規(guī)范化入手，從會(huì)計(jì)信息產(chǎn)生的源頭把好關(guān)。

3. 成本模式下資產(chǎn)的折舊和攤銷(xiāo)是否屬于后續(xù)計(jì)量

既然有612家，占到97.14%的公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于建筑物的后續(xù)計(jì)量，如折舊的計(jì)提，則適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》；對(duì)于土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，如攤銷(xiāo)，則適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》。那么什么是后續(xù)計(jì)量？在新準(zhǔn)則及其指南對(duì)此尚未明確的前提下，成本模式下資產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)屬于后續(xù)計(jì)量是否合適？由于后續(xù)計(jì)量概念的缺失，我們無(wú)法對(duì)成本模式下資產(chǎn)折舊或攤銷(xiāo)屬于后續(xù)計(jì)量是否合適作出評(píng)價(jià)。

遺憾的是，已有文獻(xiàn)并未對(duì)后續(xù)計(jì)量的概念做出統(tǒng)一界定。代表性觀點(diǎn)中，美國(guó)FASB在1984年12月發(fā)布的第5號(hào)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)概念公告《企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的確認(rèn)和計(jì)量》僅指出了會(huì)計(jì)計(jì)量的概念，即對(duì)于一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債，確認(rèn)不僅要記錄該項(xiàng)目的取得和發(fā)生，還要記錄其后發(fā)生的變動(dòng)，包括從財(cái)務(wù)報(bào)表中予以取消的變動(dòng)，其中并沒(méi)有直接涉及后續(xù)計(jì)量的概念；潘立新（2000）指出，后續(xù)計(jì)量要衡量和確定該交易與事項(xiàng)的貨幣數(shù)量在初始計(jì)量后的變動(dòng)情況，以反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及變動(dòng)的財(cái)務(wù)成果；而葛家澍教授（2003）將后續(xù)計(jì)量看成是拋開(kāi)前一次計(jì)量后重新開(kāi)始的計(jì)量；陸建橋（2005）指出，后續(xù)計(jì)量更側(cè)重于衡量和確定該交易與事項(xiàng)的貨幣數(shù)量在初始計(jì)量后的變動(dòng)情況。很明顯，以往的研究已經(jīng)涉及了后續(xù)計(jì)量的有關(guān)思想，但是對(duì)于后續(xù)計(jì)量概念仍缺少一個(gè)統(tǒng)一界定。筆者認(rèn)為，后續(xù)計(jì)量是通過(guò)借助一定的計(jì)量屬性，對(duì)處于初始計(jì)量和終止計(jì)量之間的會(huì)計(jì)要素變動(dòng)予以的新起點(diǎn)計(jì)量（fresh-start measurement）。由此可以推出，要想稱(chēng)之為后續(xù)計(jì)量，必須同時(shí)具備以下3個(gè)基本條件：

（1）從計(jì)量屬性來(lái)說(shuō)，作為會(huì)計(jì)計(jì)量的有機(jī)組成部分，一般也是由計(jì)量單位和計(jì)量屬性兩個(gè)要素組成。后續(xù)計(jì)量仍然是對(duì)會(huì)計(jì)要素某一特征的數(shù)量描述，因而，為了實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)告的目標(biāo)，需要借助一定的計(jì)量屬性。

（2）從計(jì)量的時(shí)間段來(lái)說(shuō)，后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)是處于初始計(jì)量與終止計(jì)量之間的計(jì)量。從這一點(diǎn)可以看出，后續(xù)計(jì)量是有別于初始計(jì)量和終止計(jì)量的。

（3）從計(jì)量的特性來(lái)說(shuō)，后續(xù)計(jì)量是對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債取得或發(fā)生后，對(duì)于其后發(fā)生的變動(dòng)予以的新起點(diǎn)計(jì)量，這種計(jì)量與前一次的計(jì)量結(jié)果沒(méi)有任何關(guān)系，是完全拋開(kāi)前一次的計(jì)量。

在成本模式下，把計(jì)提折舊和無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)認(rèn)為是后續(xù)計(jì)量。筆者認(rèn)為，此提法有待商榷。雖然它們符合第二個(gè)條件，即整個(gè)事項(xiàng)發(fā)生在初始計(jì)量與后續(xù)計(jì)量之間，計(jì)量時(shí)間段的要求是滿足的。但是另外兩個(gè)條件就不具備了：首先，無(wú)論是對(duì)固定資產(chǎn)折舊的計(jì)提還是對(duì)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的攤銷(xiāo)，它們只是按歷史成本計(jì)算條件下對(duì)初始計(jì)量所確定價(jià)值即成本的分配與攤銷(xiāo)，無(wú)論是固定資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)其賬面金額一般是不變的，始終反映的是它們的初始取得成本，因此歷史成本只能用于初始計(jì)量，而無(wú)法用于后續(xù)計(jì)量。其次，折舊或攤銷(xiāo)數(shù)都是在初始?xì)v史成本的基礎(chǔ)上按照一定的方法計(jì)算的，它們與初始計(jì)量成本密切相關(guān)，并非是一種新起點(diǎn)計(jì)量。由此可見(jiàn)，將折舊計(jì)提和無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)認(rèn)為是后續(xù)計(jì)量是不妥的。

主要參考文獻(xiàn)

［１］ 財(cái)政部會(huì)計(jì)司，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2006［Ｍ］．北京：人民出版社，2007.

［２］ 潘立新．后續(xù)計(jì)量淺析［Ｊ］．財(cái)會(huì)月刊，2000（22）.

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［５］ 李高波．新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后續(xù)計(jì)量問(wèn)題探討［Ｊ］．財(cái)會(huì)月刊：會(huì)計(jì)版，2008（3）.