江蘇社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究

李　剛　康　靜

提要進(jìn)入21世紀(jì)以來，社區(qū)商業(yè)發(fā)展成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問題。本文在對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心消費(fèi)評(píng)價(jià)、消費(fèi)特征和未來消費(fèi)傾向調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)比分析國外成熟社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式，期望給江蘇社區(qū)商業(yè)一個(gè)借鑒和指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：江蘇；社區(qū)商業(yè)；蘇州鄰里中心

中圖分類號(hào)：F287.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

社區(qū)商業(yè)最早出現(xiàn)于20世紀(jì)五十年代的美國。六十年代英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)。到了七十年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。從2000年至今，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)

的不斷成熟，社區(qū)商業(yè)得到飛速發(fā)展，并逐漸成為商業(yè)研究的一個(gè)熱點(diǎn)。

一、社區(qū)及社區(qū)商業(yè)的概念

德國社會(huì)學(xué)家Tonnies在1887年出版的《社區(qū)與社會(huì)》中提出，社區(qū)是具有價(jià)值觀念一致、關(guān)系親密、守望相助的富有人情味氣氛的社會(huì)群體。社區(qū)商業(yè)是以一定的地域居住區(qū)為載體，以區(qū)域內(nèi)社區(qū)群眾為主要服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、滿足和促進(jìn)綜合消費(fèi)為目標(biāo)，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能的集聚，提供日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地性商業(yè)。

二、鄰里中心消費(fèi)實(shí)證調(diào)查

鄰里中心是蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。作為社區(qū)商業(yè)，鄰里中心所提供的服務(wù)主要是園區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，在過去的十余年中，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心的建設(shè)取得了顯著成就，成為蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡管理經(jīng)驗(yàn)成功的典范之一。

（一）市場(chǎng)研究概述。本調(diào)研通過街坊攔截式訪問的方法，共發(fā)放問卷180份，回收有效問卷156份。地點(diǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心，調(diào)查內(nèi)容是蘇州工業(yè)園區(qū)居民對(duì)鄰里中心的消費(fèi)評(píng)價(jià)、消費(fèi)習(xí)慣特征及消費(fèi)傾向。

（二）統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析。通過對(duì)鄰里中心消費(fèi)者隨機(jī)抽樣調(diào)查收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，我們得到以下結(jié)論：

1、消費(fèi)評(píng)價(jià)分析。消費(fèi)者對(duì)鄰里中心總體滿意度較高，購物方式和環(huán)境獲得消費(fèi)者的認(rèn)可；鄰里中心商品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)需求擬合度不高，價(jià)格體系有待進(jìn)一步調(diào)整。接受調(diào)查消費(fèi)者中86.7%對(duì)鄰里中心的總體滿意度表示認(rèn)可，幾乎沒有消費(fèi)者對(duì)鄰里中心表示不滿意或很不滿意。（圖1）消費(fèi)者對(duì)鄰里中心的購物/消費(fèi)方式及環(huán)境表示較為認(rèn)可。88.4%的消費(fèi)者對(duì)鄰里中心的購物環(huán)境表示滿意或者比較滿意，僅有10.3%表示不太滿意，1.3%表示不滿意，沒有人選擇很不滿意。（圖2）消費(fèi)者對(duì)鄰里中心購物和消費(fèi)方便程度的認(rèn)可程度沒有對(duì)環(huán)境和方式的認(rèn)可程度高，有50.6%選擇方便。（圖3）

調(diào)查顯示，目前鄰里中心的商品結(jié)構(gòu)不盡合理，當(dāng)消費(fèi)者被問及“您在鄰里中心能否買到自己滿意的商品”時(shí)，53.2%表示偶爾會(huì)，29.5%選擇經(jīng)常會(huì)，但有15.4%選擇很少；（圖4）同一般超市或賣場(chǎng)相比，鄰里中心價(jià)格偏高，44.2%的消費(fèi)者認(rèn)為鄰里中心一般商品的價(jià)格偏高，46.8%認(rèn)為適中，僅僅1.9%認(rèn)為便宜。（圖5）

2、消費(fèi)行為習(xí)慣特征分析。目前，鄰里中心購物、餐飲功能發(fā)揮較好，其他社區(qū)服務(wù)類設(shè)施的利用率有待進(jìn)一步提升。消費(fèi)者來鄰里中心的主要目的是購物、餐飲和閑逛。最主要的消費(fèi)場(chǎng)所集中在中心的超市、蛋糕房、KFC、菜市場(chǎng)（鄰里生鮮）及洗衣房等設(shè)施，其他功能設(shè)施目前的使用率不高。

另外，消費(fèi)周末效應(yīng)明顯，購物頻率低，平均花費(fèi)集中，購物滯留時(shí)間比較短，從側(cè)面反映了鄰里中心有待于進(jìn)一步融入社區(qū)生活。調(diào)查顯示，消費(fèi)者每周來鄰里中心集中購物的時(shí)間大部分選擇周六61.5%和周日60.3%；（圖6）且在被訪者中72.5%的消費(fèi)者到鄰里中心每周購物頻率都在2次以上，但是很少來的卻也有較高的比例，占到12.2%。（圖7）

3、未來消費(fèi)傾向分析。調(diào)查顯示：目前鄰里中心休閑娛樂設(shè)施，尤其是中老年的休閑娛樂設(shè)施供應(yīng)不足；一定時(shí)期內(nèi)可適當(dāng)設(shè)置服裝店、專賣店，增加現(xiàn)階段鄰里中心消費(fèi)豐富度；未來鄰里商業(yè)設(shè)施需求呈現(xiàn)多樣化、親民性的特征，除了必備的12項(xiàng)基本功能外，宜根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)特點(diǎn)增加差異化的服務(wù)設(shè)施，進(jìn)一步豐富業(yè)種業(yè)態(tài)。

三、國外社區(qū)商業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)比較分析

傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)運(yùn)作模式不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，需要更新觀念，建立市場(chǎng)機(jī)制下社區(qū)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)范化的新型社區(qū)商業(yè)模式。園區(qū)鄰里中心本著功能定位在先，開發(fā)建設(shè)跟進(jìn)，長效后續(xù)管理的經(jīng)營模式，目前仍然是以硬件和配套設(shè)施為重，距離成熟的、現(xiàn)代化的社區(qū)商業(yè)模式還有一定的發(fā)展空間。

（一）新加坡的鄰里之家社區(qū)商業(yè)模式。新加坡的社區(qū)商業(yè)中心鄰里之家是指分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，按照社區(qū)建設(shè)的配套建設(shè)指標(biāo)，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、類型以及居住人口需求配備相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施，主要功能為商用產(chǎn)業(yè)，其實(shí)質(zhì)是為社區(qū)居民提供商品和服務(wù)的社區(qū)生活服務(wù)中心。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店組合為：普通日常商品商店、療診所、餐館和小凡中心。隨著新加坡人民購物習(xí)慣的改變以及交通條件的改變，建屋發(fā)展計(jì)劃進(jìn)一步優(yōu)化商用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以不斷滿足人民在物質(zhì)、文化生活上的需求。

（二）英美的購物中心為核心的社區(qū)商業(yè)模式。英美是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家，長期以來由于科學(xué)技術(shù)領(lǐng)先，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)達(dá)，成為世界上生活水平提高和城市面貌現(xiàn)代化發(fā)展成熟最快的國家。第二次世界大戰(zhàn)以來，由于高速公路伸向城市的各個(gè)方向，汽車大量進(jìn)入居民家庭，出現(xiàn)了城市范圍擴(kuò)張，公路網(wǎng)絡(luò)化、住宅郊區(qū)化，新興住宅小區(qū)連片開發(fā)，社區(qū)商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。而由于消費(fèi)方式的多樣化、個(gè)性化，使人們?nèi)找孀非笫孢m的購物環(huán)境。

（三）日本以商業(yè)街為主干的條塊結(jié)合社區(qū)商業(yè)模式。日本是東西文化交匯的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展既吸收了發(fā)達(dá)的西方文明，但又較好地保留了本國的優(yōu)良傳統(tǒng)?！吧虡I(yè)街協(xié)同組合”是日本頗具傳統(tǒng)特色的一種社區(qū)商業(yè)中心。例如，日本東京都神樂坂商業(yè)街，就是東京一條極為普通但又富有日本特色的典型社區(qū)商業(yè)街。在100多米長的步行街兩側(cè)，散落著連戶商鋪、中型超市、24小時(shí)便利店以及傳統(tǒng)雜貨店等248家店鋪，花店、迷你高爾夫館、蔬果鋪、美容店乃至證券所應(yīng)有盡有。這種社區(qū)商業(yè)還同時(shí)肩負(fù)保護(hù)中小商業(yè)企業(yè)、保護(hù)城市的傳統(tǒng)文化特色的重任。

四、結(jié)束語

國外發(fā)達(dá)國家社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費(fèi)的載體。江蘇社區(qū)商業(yè)規(guī)劃應(yīng)借鑒國內(nèi)外成熟商業(yè)社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身的實(shí)際現(xiàn)狀，建造讓人民群眾滿意的社區(qū)商業(yè)模式。

（一）合理規(guī)劃社區(qū)商業(yè)發(fā)展。政府對(duì)社區(qū)商業(yè)中心的開發(fā)要實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者需與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系；在開發(fā)的前期，要對(duì)社區(qū)商業(yè)中心進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，使商業(yè)中心的任何一個(gè)部分都能吸引大批的顧客。

（二）豐富業(yè)種業(yè)態(tài)。大力發(fā)展適合個(gè)性化消費(fèi)需求的連鎖專業(yè)店、專賣店；積極推進(jìn)大型專業(yè)連鎖店點(diǎn)的發(fā)展；引進(jìn)更多餐飲、服裝等品牌特色店；增加休閑娛樂、文化體育等配套設(shè)施，尤其是中老年人的休閑娛樂設(shè)施的供應(yīng)。

（三）建立自己的品牌。品牌的建立是提高江蘇社區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的基石。加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化的社區(qū)服務(wù)體系；培養(yǎng)專業(yè)人才，提升社區(qū)商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（作者單位：江蘇科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]李定珍.中國社區(qū)商業(yè)發(fā)展概論.中國市場(chǎng)出版社，2004.

[2]范林根.上海社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展對(duì)策研究.上海經(jīng)濟(jì)研究，2007.4.