我國(guó)酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀

李　萌

提要本文從酒店式公寓的起源及特點(diǎn)談起，分析酒店式公寓目前在我國(guó)發(fā)展中存在的問(wèn)題，從而提出酒店式公寓的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：酒店式公寓；發(fā)展方向

中圖分類號(hào)：F719文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

近年來(lái)，“酒店式公寓”開始在房地產(chǎn)市場(chǎng)上盛行起來(lái)。酒店式公寓一般是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)，由開發(fā)商將酒店的每套客房分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，是一種特殊的既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓或共管公寓的秘密性和生活風(fēng)格的商業(yè)綜合體。

一、酒店式公寓的起源

酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，英文為“Service apartment”，它是一種以提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)化管理與人性化服務(wù)為主題，集住宅、酒店、會(huì)所功能于一體，主要用于租住的公寓型住宿單位，其產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，配備包括廚具在內(nèi)的綜合套間。最早起源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的地方，此種物業(yè)的客人雖然只作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門服務(wù)，所以就有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。

酒店式公寓于上世紀(jì)九十年代末在我國(guó)興起，經(jīng)過(guò)改良酒店式公寓在我國(guó)已經(jīng)悄然發(fā)生了變化，主要體現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)式酒店、服務(wù)式公寓和分時(shí)度假產(chǎn)品。由于它能夠?yàn)榭腿颂峁└尤诵曰?、更加舒適的服務(wù)，因而在我國(guó)具有比較光明的前景。

二、酒店式公寓的特點(diǎn)

（一）綜合性強(qiáng)。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代的寫字樓特點(diǎn)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，住在酒店式公寓里，可以享受到星級(jí)酒店般的待遇，充分滿足人們對(duì)舒適度的要求。

（二）滿足客戶的個(gè)性化需求。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，還附加提供一些超市、會(huì)所、娛樂(lè)場(chǎng)所等等。

（三）為住客提供高檔服務(wù)。酒店式公寓本身的服務(wù)項(xiàng)目也是個(gè)性化的，它不同于一般形式，樂(lè)意為住客提供高檔、到位的服務(wù)。

（四）自由方便，價(jià)格便宜。選擇酒店式公寓入住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)于同等設(shè)施和服務(wù)的星級(jí)酒店要低廉很多，客人可以花較少的錢享受到星級(jí)酒店的待遇，對(duì)客人吸引力很大。

三、酒店式公寓發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）缺乏統(tǒng)一規(guī)范，從而導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。由于沒(méi)有專門的部門對(duì)酒店式公寓進(jìn)行鑒定和監(jiān)督，只要是可以

出租的公寓，配有一套家具、家電，就可以掛名為酒店式公寓。酒店式公寓究竟應(yīng)配備什么標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備、提供什么種類和規(guī)格的服務(wù)，尚沒(méi)有統(tǒng)一的尺度。因此，造成酒店式公寓的名目繁多、規(guī)格不一，有的酒店式公寓稱之為公寓，如麗苑公寓；有的稱之為中心、花園、別墅，如嘉里中心、中鑫花園、東湖別墅；而有的則另冠其名，如雅詩(shī)閣、第一城等。讓人容易混淆，不便從名稱上直接判斷其性質(zhì)，從而也就不敢輕易租住。

（二）缺乏專業(yè)、有序的管理。雖然有些公寓是由一些比較知名的酒店來(lái)進(jìn)行管理，但大部分酒店式公寓都是由一些不夠?qū)I(yè)的酒店甚至沒(méi)有酒店來(lái)進(jìn)行管理。因此，我國(guó)各大城市的酒店式公寓均沒(méi)有統(tǒng)一、專業(yè)的管理，不僅在產(chǎn)權(quán)管理上混亂，而且也會(huì)因此無(wú)法提供好的產(chǎn)品給顧客，從而破壞酒店式公寓的口碑，最終造成業(yè)主對(duì)酒店式公寓投資的懷疑。

四、酒店式公寓發(fā)展方向

從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律和酒店式公寓自身的產(chǎn)品特質(zhì)來(lái)看，酒店式公寓在未來(lái)幾年中的發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)出以下趨勢(shì)：

（一）產(chǎn)品細(xì)分化。相比酒店而言，酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是居住舒適、戶型選擇余地大，而且價(jià)格相對(duì)較低，又隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，受到很多經(jīng)濟(jì)型商務(wù)人士的青睞。因此，處于不同區(qū)域的酒店式公寓，在面積、房間布局、裝修和房間內(nèi)的各種配套設(shè)備、設(shè)施及提供的服務(wù)上必須滿足商務(wù)和辦公的需要，并差異化的定位于不同檔次的商務(wù)客戶。這種差異化的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)不僅滿足了消費(fèi)者的需要，還可以避免價(jià)格戰(zhàn)等形式的惡性競(jìng)爭(zhēng)，更加有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，塑造品牌。

（二）服務(wù)品牌化。酒店式公寓是否能成為真正的酒店物業(yè)，其生存的關(guān)鍵還在于酒店服務(wù)品質(zhì)的持續(xù)改進(jìn)與提升。據(jù)調(diào)查顯示，租賃客戶的去留，60%～70%受物業(yè)管理和服務(wù)水平高低的影響。國(guó)際知名的酒店管理公司大多采取了以第三方管理者介入項(xiàng)目的拓展方式，這也為酒店式公寓的未來(lái)發(fā)展提供了好的發(fā)展平臺(tái)，使得酒店式公寓的服務(wù)品牌化，提高知名度與信譽(yù)，以贏得更多客戶。

（三）與房地產(chǎn)日趨結(jié)合。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也已成為一些投資商關(guān)注的焦點(diǎn)，不論是經(jīng)營(yíng)哪種行業(yè)，都可以跟房地產(chǎn)聯(lián)系起來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較大的行業(yè)，如果把握不好市場(chǎng)行情就有可能一夜之間走到傾家蕩產(chǎn)的地步。相反，房地產(chǎn)行業(yè)與酒店式公寓結(jié)合，面向不同檔次的顧客提供不同檔次的服務(wù)，收取不同的房租，這樣就可以在短期內(nèi)彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資商的損失，因此發(fā)展好酒店式公寓可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更為廣闊的前景，這也將變成今后酒店式公寓的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。

五、酒店式公寓發(fā)展對(duì)策

（一）選址要合理。酒店式公寓經(jīng)營(yíng)能否成功，最關(guān)鍵的就是要選址合理，這是其發(fā)展的第一步。酒店式公寓的投資開發(fā)，并不是單純地只為客戶提供一個(gè)良好的居住空間和高水準(zhǔn)的酒店物業(yè)服務(wù)。由于其客戶群體主要目的是希望方便其進(jìn)行商務(wù)及商業(yè)活動(dòng)，因此良好的商務(wù)、商業(yè)環(huán)境、便利的交通條件成為進(jìn)行酒店式公寓開發(fā)選址的必要條件。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商應(yīng)把位置定在城市中心區(qū)域，離星級(jí)酒店、寫字樓、商務(wù)中心較近的地方，并且交通要便利，這樣就能夠更好地為顧客節(jié)省大量的時(shí)間完成他們的任務(wù)、愿望。

（二）產(chǎn)品開發(fā)要獨(dú)出心裁。酒店式公寓在開發(fā)產(chǎn)品時(shí)要采用“別人無(wú)我有，別人有我優(yōu)”的原則，避免出現(xiàn)雷同，要有自己的風(fēng)格特色。另外，在追求特色的同時(shí)不要忘本，要始終堅(jiān)持以顧客為中心的原則，注重產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，房間布局要緊湊靈活，房間內(nèi)的裝飾、家具、機(jī)電設(shè)備應(yīng)該為知名品牌產(chǎn)品，讓顧客入住后產(chǎn)生一種被尊重的感覺(jué)，一方面可以為酒店做宣傳，保證今后有較高的出租率；另一方面可以為我們縮短投資回收期的時(shí)間，這樣就能為顧客節(jié)省大量的時(shí)間。

（三）服務(wù)要細(xì)致周到。細(xì)致周到的服務(wù)是任何一家酒店所必須具有的。它是無(wú)形的，只能通過(guò)顧客的反饋來(lái)得知服務(wù)是否到位。不同類型的顧客會(huì)采用不同的方式來(lái)表現(xiàn)對(duì)酒店的不滿，顧客就是上帝，一旦得罪了他們，對(duì)酒店將造成很大的損失。因此，在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的市場(chǎng)大環(huán)境下，酒店式公寓一定要要求服務(wù)人員具有愛(ài)崗敬業(yè)的熱心、為顧客服務(wù)的細(xì)心和處理問(wèn)題的耐心，使顧客住得安心、放心、舒心，以達(dá)到增加顧客入住率、減少顧客投訴率的目的。

（四）要抓住機(jī)遇。已過(guò)去的北京2008年奧運(yùn)會(huì)，對(duì)酒店式公寓來(lái)說(shuō)是一個(gè)發(fā)展的黃金期。酒店式公寓應(yīng)把握好每次像這樣的機(jī)會(huì)，贏得社會(huì)的公認(rèn)和一致好評(píng)，那么在今后的發(fā)展道路上必將出現(xiàn)蒸蒸日上的局面。值得慶幸的是，隨著現(xiàn)在人們收入水平的提高，人們出游率的提高給酒店式公寓提供了更多的收益。

總之，酒店式公寓在我國(guó)的發(fā)展前景是比較光明的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們個(gè)性化需求的增強(qiáng)，酒店式公寓的需求量會(huì)越來(lái)越大，酒店式公寓的定位會(huì)更加細(xì)化，產(chǎn)品會(huì)更加多元化和差異化，酒店式公寓市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越完善，管理將越來(lái)越成熟，相信酒店式公寓今后在我國(guó)一定會(huì)得到很大發(fā)展。

（作者單位：信陽(yáng)師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]石義勝.酒店式公寓的由來(lái)[N].深圳特區(qū)報(bào)，2003.

[2]酒店式公寓和公寓式酒店[N].房地產(chǎn)時(shí)報(bào)，2006.

[3]王磊.投資新寵酒店式公寓[N].東方今報(bào)，2006.

[4]高智勇.酒店式公寓如何天長(zhǎng)地久[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2007.