金融危機下房地產(chǎn)投資可行性分析

杜方方

提要本文通過房地產(chǎn)業(yè)的自身性質(zhì)來分析在金融危機影響著的現(xiàn)狀經(jīng)濟下，投資房地產(chǎn)行業(yè)的可行性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；金融危機；可行性

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

一、金融危機概述

金融危機又稱金融風暴，是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標（如短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地（價格）、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機構(gòu)倒閉數(shù)）的急劇、短暫和超周期的惡化。其特征是人們基于經(jīng)濟未來將更加悲觀的預(yù)期，整個區(qū)域內(nèi)貨幣幣值出現(xiàn)幅度較大的貶值，經(jīng)濟總量與經(jīng)濟規(guī)模出現(xiàn)較大的損失，經(jīng)濟增長受到打擊。往往伴隨著企業(yè)大量倒閉，失業(yè)率提高，社會普遍的經(jīng)濟蕭條，甚至有些時候伴隨著社會動蕩或國家政治層面的動蕩。金融危機可以分為貨幣危機、債務(wù)危機、銀行危機等類型。近年來的金融危機越來越呈現(xiàn)出某種混合形式的危機。

美國金融危機發(fā)生的時間段是2007年2月到2008年5月，主要特點是美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場出現(xiàn)支付危機，金融市場中一切以次級按揭貸款為基礎(chǔ)的證券及在這些證券之上進一步衍生出的新的金融產(chǎn)品出現(xiàn)了嚴重貶值，銀行出現(xiàn)大量壞賬。

二、房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)及現(xiàn)狀

1、概念。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有從事開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的職能。房地產(chǎn)業(yè)的活動領(lǐng)域主要包括：土地的開發(fā)和再開發(fā)；房屋開發(fā)；地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押；房產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）的買賣、租賃、抵押等；房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)投資等；房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價、測量、律師和公證等；房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理；房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修保養(yǎng)、保安、綠化、衛(wèi)生等。

2、地位及作用。房地產(chǎn)也作為經(jīng)濟發(fā)展的先導性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有顯著的地位，起著十分重要的作用。

（1）住宅產(chǎn)業(yè)為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟財富的主要組成部分，房地產(chǎn)價值往往占有一國國民經(jīng)濟總值的極大比例，如美國的不動產(chǎn)價值占其總財富的3/4；另一方面房地產(chǎn)業(yè)是國家財政收入的重要來源。凡是市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的收入十分可觀。

（2）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和條件。城市經(jīng)濟的特征，是集中了各種不同的經(jīng)濟活動。生產(chǎn)和流通領(lǐng)域的經(jīng)濟活動都必須以房地產(chǎn)為基本的生產(chǎn)資料。房地產(chǎn)業(yè)不但為城建、工商、服務(wù)業(yè)等從事生產(chǎn)經(jīng)營活動提供基礎(chǔ)的物質(zhì)資料，還為城市居民提供必要的生活資料。從房地產(chǎn)業(yè)為城市組織生產(chǎn)和流通等經(jīng)濟活動提供物質(zhì)基礎(chǔ)來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和前提條件。

（3）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的振興和發(fā)展，帶動了很多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。首先，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了建筑業(yè)的發(fā)展，因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要建筑業(yè)的發(fā)展為它提供生產(chǎn)手段和勞動力。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動了建材工業(yè)、建筑設(shè)備工業(yè)、建筑機械工業(yè)和冶金、化工、機械、儀表等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因為在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中所需要的建筑材料共計分三大類，1，550多個品種，涉及建材、冶金等50多個部門。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還促進了交通運輸、通訊郵電、商業(yè)服務(wù)、金融保險等行業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)業(yè)投資的可行性分析

在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，必須對擬建項目在工程技術(shù)和經(jīng)濟方面進行研究、論證。這種科學論證方法稱為可行性分析。

我國房地產(chǎn)業(yè)受美國金融危機的影響，從危機發(fā)生起至今，房地產(chǎn)業(yè)一直處于低迷的狀態(tài)，消費者處于觀望的狀態(tài)。那么，為什么在這種情況下還要進行房地產(chǎn)業(yè)投資呢？分析原因有如下幾點：

1、全國城市住宅土地供應(yīng)長期不足。對全國歷年商品房的土地購置及其剩余未開發(fā)土地量做了詳細的統(tǒng)計，1996～2007年全國商品房購置土地面積為307，581萬平方米，1996～2007年全國商品房土地開發(fā)面積為206，147萬平方米，全國商品房土地開發(fā)剩余面積101，434萬平方米。若按容積率2計算，上述剩余可開發(fā)土地剩余可開發(fā)建筑面積約為231，037萬平方米，若按2007年全國商品房銷售量7.91億平方米計算，上述剩余可開發(fā)建筑面積還可開發(fā)3.03年。

2、通貨膨脹堅挺房價。根據(jù)國外資料顯示，房價隨CPI水漲船高。美國在第二次石油危機期間，通貨膨脹形勢最為嚴峻，CPI上升13%，與此同時房價卻未大幅度下跌，仍然保持增速為正，在通貨膨脹最為嚴重的1779～1980年間，房價依然有10%的漲幅，并且通貨膨脹對房價的影響會間接地通過租金與通貨膨脹的關(guān)系來體現(xiàn)。買房與租房作為滿足住房需求的兩種方式，兩者存在一定替代關(guān)系，從而房價與租金價格能夠維持均衡關(guān)系。在通貨膨脹的情況下，名義工資的提升雖然不能直接有力推高房價，卻有利于推高租金。在通貨膨脹背景下，租金價格的上漲對房價形成有力的支撐，這實際上也是剛性住房需求對房價的支撐。從香港的經(jīng)驗可以看到，租金也隨通貨膨脹率而上升，且租金波動幅度要小于房價，這對房價形成支撐作用，租金高企，房價就難以下降。

3、剛性需求的存在。剛性需求，指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求，這些商品包括房產(chǎn)、人才、魚粉，等等。無疑房產(chǎn)業(yè)存在剛性需求，人們對房產(chǎn)的需求往往與價格關(guān)聯(lián)不大。不論價格的高低，人們的需求都存在，而且都是必需的。

4、市場需求大。數(shù)據(jù)顯示，北京市2006～2007年住宅土地供應(yīng)一直沒有突破400萬平方米，折合建面沒有突破800萬平方米，而2007年增量人口帶來的住宅需求為1，040萬平方米，存在258萬平方米的缺口。此外，2007年的土地供應(yīng)量對應(yīng)當年的住房銷售量1，500萬平方米呈嚴重不足。上海市2006～2007年住宅土地供應(yīng)一直處于下降的趨勢，2007年土地供應(yīng)折合建面只有283萬平方米，而當年增量人口帶來的住宅需求860萬平方米，存在577萬平方米的缺口。此外，2007年的土地供應(yīng)量對應(yīng)當年的住房銷售量3，000萬平方米是嚴重不足的。深圳市2006～2007年住宅土地供應(yīng)一直處于下降的趨勢，2007年土地供應(yīng)折合建面只有283萬平方米，而當年增量人口帶來的住宅需求860萬平方米，存在577萬平方米的缺口。此外，2007年的土地供應(yīng)量對應(yīng)當年的住房銷售量500萬平方米是明顯不足的。

基于以上分析，投資房地產(chǎn)行業(yè)，從長遠的利益來看，是可行的。

（作者單位：桂林工學院管理學院）

參考文獻：

[1]馬鈞等.投資項目管理學[M].北京：中國經(jīng)濟出版社，1997.

[2]王雅莉.城市經(jīng)濟學[M].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2008.