個人住房公積金貸款管理的風(fēng)險與規(guī)避

李黎波 鄧 雁

摘要:住房公積金貸款是職工使用住房公積金的重要方式,具有其他使用方式無法比擬的優(yōu)點(diǎn)。但住房公積金制度在運(yùn)作工程中也存在著一系列潛在風(fēng)險。與一般金融風(fēng)險相比,住房公積金又具有自身的明顯特征。公積金貸款風(fēng)險主要表現(xiàn)為制度風(fēng)險、政策和法律風(fēng)險、信用風(fēng)險、抵押風(fēng)險等。針對這些風(fēng)險,主要應(yīng)當(dāng)從改革和完善委托貸款管理機(jī)制、完善公積金個人住房貸款政策和方式,盡快建立個人信用制度、嚴(yán)格個人住房貸款的抵押管理、構(gòu)建貸款風(fēng)險的政策化解機(jī)制等方面加強(qiáng)防范。

關(guān)鍵詞:公積金貸款;貸款風(fēng)險;防范措施

住房公積金貸款是以住房公積金為資金來源,向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向住房消費(fèi)貸款,屬于政策性貸款。建立的目的是推行低存低貸的購房融資政策,為廣大職工購房提供優(yōu)惠的政策性貸款服務(wù),提高職工住房消費(fèi)能力。住房公積金具有互助性和保障性的特點(diǎn),已成為職工個人購房貸款的首選貸款方式,很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房,改善了居住條件。

一、個人住房公積金貸款管理現(xiàn)狀

(一)住房公積金的覆蓋面不斷擴(kuò)大

2007年末繳存總額為16230.30億元,比上年末增長27.92%。2007年繳存額3542.92億元,比上年增加615.02億元,增幅為21.01%。繳存余額為9605.11億元,2007年新增繳存余額1734.15億元。實(shí)際繳存職工人數(shù)為7187.91萬人,比上年末增加271.05萬人。

(二)住房公積金的繳存額基數(shù)不斷提高,貸款額也不斷提高

各地住房公積金繳存基數(shù)已由職工基本工資調(diào)整為職工工資收入,繳納費(fèi)也由住房公積金制度建立初的3%,提高到職工工資收入的5%,北京市已達(dá)到10%,天津市的外企職工已達(dá)到12%,上海市還建立了職工補(bǔ)充住房公積金。截至2007年末累計為830.04萬戶職工家庭發(fā)放個人住房貸款8565.90億元,比上年末增長34.59%。2007年,發(fā)放個人住房貸款2201.57億元,占當(dāng)年繳存額的62.14%。個人貸款余額為5074.33億元,比上年末增長33.37%。2007年新增個人貸款余額1269.63億元,同比增長30.79%。

(三)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益日益顯示出來

住房公積金制度實(shí)施的多年實(shí)踐中,有力地推動了城鎮(zhèn)住房分配制度的改革,提高了城鎮(zhèn)居民的生活水平,突出的住房矛盾得到緩解,促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展。住房公積金歸職工個人所有,這也在一定程度上為繳存職工退休后的生活有了保障。

但是,隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,公積金貸款業(yè)務(wù)量的不斷加大,貸款時間的推移,貸款風(fēng)險也不斷增強(qiáng)。貸款的風(fēng)險研究和管理問題便突出地擺在我們面前。個人住房貸款期限長,存在著運(yùn)行體制風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險和借款人信用風(fēng)險等,應(yīng)對這些風(fēng)險有正確的認(rèn)識。正確認(rèn)識是有效防范的基礎(chǔ),既防止忽視風(fēng)險存在的盲目樂觀,又要防止前怕狼、后怕虎,影響住房公積金的發(fā)展。住房公積金對我國經(jīng)濟(jì)社會已經(jīng)產(chǎn)生重大影響,因此,加強(qiáng)防范個人住房貸款管理風(fēng)險的能力并加以規(guī)避,對保護(hù)廣大職工的切身利益,促進(jìn)住房消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展,維護(hù)社會政治穩(wěn)定,構(gòu)建和諧社會有著十分重要的意義。并可促進(jìn)住房公積金超著穩(wěn)健、安全、快速的方向發(fā)展

二、住房公積金貸款管理中面臨的風(fēng)險

(一)運(yùn)行體制帶來的管理風(fēng)險

住房公積金實(shí)行的是“管委會決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財政監(jiān)管”的管理原則。根據(jù)2000年4月國務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》,住房公積金管理中心不能辦理金融業(yè)務(wù),而只能委托住房公積金管理委員會指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)。由于商業(yè)銀行只是接受住房公積金中心的委托,因此不承擔(dān)住房公積金個人住房貸款的風(fēng)險。公積金管理中心將存貸業(yè)務(wù)一次性地委托給相關(guān)的商業(yè)銀行,銀行收取手續(xù)費(fèi),風(fēng)險都由公積金管理中心承擔(dān),銀行不過是起到了管理中心出納的作用。由于委托方和受益方是兩個不同的利益主體,受各自利益驅(qū)使,在資金運(yùn)作中會有差異的價值取向和行為模式。

1、項(xiàng)目客戶資質(zhì)、資信質(zhì)量中心難以控制。公積金管理中心和委托銀行雙方權(quán)利與義務(wù)不明確,委托銀行為了自身的利益可能會盡可能的取向風(fēng)險較小、利潤較高的商業(yè)貸款,而將風(fēng)險較大的公積金貸款以委托貸款方式留給“中心”,這樣,管理中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商,另一方面又失去了資信較好的客戶,加大了住房公積金的貸款風(fēng)險。

2、相比較商業(yè)貸款,個人公積金貸款辦理時間長。面對住房公積金貸款的“低利率”的沖擊,加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來的利益不均衡(購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有,若購房者選擇公積金貸款,受委托銀行只能收取手續(xù)費(fèi),且失去了許多客戶,于己不利),由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使,往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極的手段來抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速的發(fā)展,而其自運(yùn)營的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快得多。但無論對開發(fā)商還是借款戶來說,都希望資金快速到位,懼怕住房公積金貸款的遙遙無期,有些開發(fā)商甚至還打出實(shí)行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠,許多客戶轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款,因而加大了風(fēng)險。

3、公積金管理中心信息化建設(shè)還沒有建立健全。由于我國許多地方“公積金管理中心”信息化建設(shè)還沒有建立健全,而受委托銀行力爭自己的主導(dǎo)地位和強(qiáng)調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢,往往會堅(jiān)持采用他們的程序來進(jìn)行貸款人員信息登陸和計息扣款,造成“公積金管理中心”貸款程序無法正常運(yùn)行,雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。不僅如此,“中心”的住房公積金貸款客戶群體、業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢、經(jīng)營狀況等重要商業(yè)秘密都無法對外保密,不利于市場的競爭,加大了風(fēng)險。

4、公積金管理中心在貸款的回收方面處于被動地位。首先,公積金管理中心因不直接面對借款人,受托銀行又與公積金管理中心信息交流不夠,在監(jiān)督管理還款方面處于被動地位。在住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行只能由住房公積金管理委員會指定的情況下,即使受托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé),公積金中心也不能追究其責(zé)任。其次,公積金管理中心沒有承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的資金保證。具有一定的自有資金是一個獨(dú)立的民事主體承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的前提條件。住房公積金管理中心是一個直屬市人民政府、不以盈利為目的的獨(dú)立事業(yè)單位,其管理費(fèi)用由本級財政從該中心上交的住房公積金增值收益中按標(biāo)準(zhǔn)撥付,中心本身并無任何法人資本金,營運(yùn)的資金都是職工的住房公積金貸款,一旦出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象,中心無產(chǎn)可破,承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險也就只是空話。

(二)政策風(fēng)險和市場風(fēng)險形成的管理風(fēng)險

1、借款人還款能力下降的風(fēng)險。借款人由于不可預(yù)料的原因收入大幅度下降或支出大幅度增加,影響還貸。諸如,由于自然或社會原因造成貸款人無力償還貸款,保證人無力履行擔(dān)保義務(wù)的風(fēng)險。自然原因主要是指借款人、保證人因疾病、意外事故導(dǎo)致傷殘、死亡、失去工作能力或失蹤,從而無法償還貸款。社會原因主要指由于機(jī)構(gòu)改革、企業(yè)下崗分流導(dǎo)致借款人、保證人失業(yè),收入下降,從而無力償還貸款和履行擔(dān)保義務(wù)。

2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險。我國許多城市在住房公積金配貸時,只注重借款人的還款能力以及是否能滿足貸款的其他條件,卻很少評價借款人對住房公積金的貢獻(xiàn)率,住房公積金既無最低儲蓄年限要求,也無最低存款額限制。在現(xiàn)階段,這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房,刺激居民的有效消費(fèi)需求,擴(kuò)大住房公積金信貸規(guī)模,但從長遠(yuǎn)看,今后可能會導(dǎo)致資金缺口,而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風(fēng)險。

3、國民經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場變化帶來的風(fēng)險。一類是利率風(fēng)險,是指由于市場利率的變化而引起資產(chǎn)價格變化的風(fēng)險,即住房公積金管理中心的財務(wù)狀況在利率出現(xiàn)不利的波動時所面對的風(fēng)險。這種風(fēng)險不僅影響住房公積金管理中心的盈利水平,也影響其資產(chǎn)和負(fù)債的價值。另一類是房地產(chǎn)市場風(fēng)險,當(dāng)房地產(chǎn)市場波動使作為抵押物的房屋價格貶值,就不足以償還貸款本息。

4、地方政府有關(guān)人員的干預(yù)行為。由于公積金管理中心是屬地化管理,個別管理中心為了提高住房公積金存貸比,對少數(shù)不符合規(guī)定的貸款不但不加以制止,反而知道借款人如何做假貸款文件和手續(xù),從而提高了存貸比的同時,也加大了貸款風(fēng)險。還有就是有些申請人明明不符合貸款條件,但由于有主管部門領(lǐng)導(dǎo)批的“條子”,中心不得不給予貸款,而風(fēng)險一旦發(fā)生則無人承擔(dān)責(zé)任。

(三)抵押物處理風(fēng)險

1、住房抵押面臨抵押登記難以落實(shí)的風(fēng)險。在實(shí)際活動中,貸款發(fā)放已幾年,借款人也已入住二三年,但房屋產(chǎn)權(quán)證仍未辦妥的情況較為普遍。

2、部分房屋存在重復(fù)抵押的風(fēng)險。一是同一個貸款人,在不同地區(qū)或不同系統(tǒng)的中心利用系統(tǒng)之間的不聯(lián)網(wǎng)、各系統(tǒng)之間信息不共享等漏洞,多次貸款的行為。二是夫妻雙方分別以各自的名義從不同的中心取得貸款。三是開發(fā)商以在建工程抵押申請貸款項(xiàng)目,抵押未解除便開始銷售房屋,并向購房人隱瞞實(shí)情,使公積金中心貸款抵押權(quán)益虛化,購房者和公積金中心權(quán)益受到侵害。

3、抵押變現(xiàn)風(fēng)險。對抵押物和質(zhì)押物的依法處理存在困難,可能給貸款造成風(fēng)險。借款人到期不能償還貸款,“中心”向法院提出訴訟,要求以抵押物拍賣還貸,根據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第6條規(guī)定:“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債?！钡?條指出,業(yè)主抵押自己所有房屋,如果該套房產(chǎn)是屬于 業(yè)主的唯一可以居住房產(chǎn),而且有充分證據(jù)可證明這一點(diǎn)的時候,那么即使抵押人(通常為銀行)向業(yè)主追討欠款,法院也不能拍賣、變賣或者抵債。于是拍賣抵押房產(chǎn)歸還貸款便成為空話。

(四)信用風(fēng)險

1、借款人的信譽(yù)狀況。貸款業(yè)務(wù)要求住房公積金管理中心對借款人的信用水平做出判斷。但由于目前很多地方的住房公積金管理中心系統(tǒng)還沒有建立個人信用征信狀況,如當(dāng)前負(fù)債情況,向各家銀行借款情況、信用記錄等相關(guān)信息,還無從考察。這就會影響住房公積金中心對借款人的信用狀況判斷不準(zhǔn),將會出現(xiàn)由于借款人的信用水平下降、債務(wù)過多而造成惡意逾期貸款,導(dǎo)致貸款無法收回的風(fēng)險。還有就是有的借款人意識淡薄,不按約履行還款義務(wù)。在還款一段時間后,因?yàn)橄用吭露家茔y行換款麻煩,就數(shù)月一還或一年一還,不按合同約定按時足額履行還款義務(wù),還有的借款人因?yàn)槲窗匆?guī)定在還款日前足額往代扣卡中存入應(yīng)還貸款本息,造成經(jīng)辦代扣不成功。更有甚者抱著國家的錢不還不會怎樣態(tài)度,惡意拖欠。

2、貸款用途不易掌握。由于住房公積金的貸款利率相比同期商業(yè)貸款利率低,就會出現(xiàn)有的借款人以購房、建房等名義取得貸款后,卻將所貸之款挪作他用,如炒股、投資、轉(zhuǎn)高利息放貸等,一旦失敗,也會給住房貸款帶來風(fēng)險。

3、借款人單位審核不嚴(yán)。在現(xiàn)實(shí)中,有些單位為了提升自身的凝聚力和社會形象,一味追求員工住房面積的擴(kuò)大和檔次的提高,進(jìn)而協(xié)助本單位職工共同“造假”,鼓勵并配合本單位職工向中心取得超標(biāo)準(zhǔn)的貸款,從而為貸款風(fēng)險的發(fā)生埋下了隱患。

三、住房公積金貸款管理中的改進(jìn)措施

(一)完善住房公積金貸款管理中的改進(jìn)措施

1、采用住房公積金管理機(jī)構(gòu)自營模式?；夤e金個人住房貸款的制度性風(fēng)險的根本途徑在于消除兩個獨(dú)立主體的利益沖突。在理論上,采用住房公積金管理機(jī)構(gòu)自營(直接運(yùn)作)模式,可以實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一,能有效的消除委托方式中的利益沖突。正是基于這點(diǎn),上海、天津、北京等地的公積金管理部門在其完善住房公積金的研究報告中都提出了組建住房公積金銀行的設(shè)想。強(qiáng)調(diào)住房公積金管理機(jī)構(gòu)的主體地位,使其居于主體地位,可以自由選擇受托人。

2、選擇住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自主權(quán)交給公積金管理中心。我國辦理住房公積金業(yè)務(wù)的銀行是由城市政府或者房委會指定的,住房公積金管理機(jī)構(gòu)無決定權(quán),銀行不能維護(hù)住房公積金權(quán)益時,公積金管理機(jī)構(gòu)也不可能用取消銀行承辦業(yè)務(wù)資格的手段來制約,有鑒于此,應(yīng)將選擇公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自主權(quán)交給公積金管理機(jī)構(gòu)。

(二)建立個人住房貸款風(fēng)險管理系統(tǒng)

1、建立個人信用檔案制度。在我國市場經(jīng)濟(jì)條件下,個人消費(fèi)信用的廣度和深度不斷擴(kuò)大,借款人是否具有資格和還款能力是產(chǎn)生借款人風(fēng)險的源頭,及時組建個人信用制度有利于提高個人信用意識,規(guī)避和化解使用風(fēng)險?？梢岳糜嬎銠C(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù),分階段地將居民個人信用資料,如借貸歷史情況、住房公積金繳交情況等,全部匯集記錄存檔。

2、實(shí)現(xiàn)個人住房貸款貸前審查與貸后監(jiān)察相結(jié)合的功能。個人住房貸款風(fēng)險貫穿貸款審核、發(fā)放和回收過程,因此必須建立包括個人住房貸款全過程的風(fēng)險管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)住房貸款貸前檢查與貸后監(jiān)察相結(jié)合的功能,建立住房貸款審核責(zé)任制度,這一責(zé)任制度應(yīng)包括受托銀行的貸款評審與住房公積金管理中心審核兩個環(huán)節(jié)。

3、實(shí)現(xiàn)個人住房貸款高風(fēng)險的預(yù)警功能。這一風(fēng)險包括借款人收入與家庭收入的變動信息、還本付息、抵押物變現(xiàn)等風(fēng)險。按照人民銀行“五級分類”標(biāo)準(zhǔn)建立貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng),公積金管理中心可以依此對貸款項(xiàng)目、借款人還款、抵押物落實(shí)、借款人家庭及外部環(huán)境變化等信息進(jìn)行跟蹤管理,變被動為主動,節(jié)約時間、人力,加強(qiáng)貸后風(fēng)險管理。

4、會商制度的建立。公積金管理中心與受托銀行定時對預(yù)警高風(fēng)險的情況進(jìn)行會商,特別是對金融、房地產(chǎn)市場、社會就業(yè)與家庭收入變動的信息的應(yīng)急響應(yīng),以期協(xié)同規(guī)避,對于已發(fā)生逾期的應(yīng)盡快催收。

(三)采取相關(guān)的配套政策措施

1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的貼息和擔(dān)保制度?？刹扇≌龀?實(shí)行貸款貼息政策)、社會參與的辦法、組建住房置業(yè)擔(dān)保公司,為借款人提供信用擔(dān)保,既減輕了這部分職工的債務(wù)負(fù)擔(dān),又化解了金融風(fēng)險。

2、貸款利率與貸款期限掛鉤。貸款利率應(yīng)考慮通貨膨脹等因素的影響,在低進(jìn)低出原則的基礎(chǔ)上,將貸款利率與貸款期限掛鉤,相應(yīng)增加利率級次,貸款期限越長,利率相應(yīng)提高。

(四)嚴(yán)格個人住房貸款的抵押管理,防范抵押風(fēng)險

1、認(rèn)真審查抵押房屋的合法。嚴(yán)格審查抵押房屋的合法性,對用現(xiàn)房作抵押的,產(chǎn)權(quán)不明或抵押比例不清的,不予辦理貸款手續(xù);對用期房抵押貸款的,要嚴(yán)格審查抵押房屋的批準(zhǔn)建房、售房的手續(xù)和文件是否齊全,要求達(dá)到建設(shè)部有關(guān)管理辦法規(guī)定的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)及符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的要求方能發(fā)放貸款,同時審查開發(fā)商的資質(zhì)以及抵押樓盤的施工進(jìn)度情況,必須在商品房主體工程封頂時才能貸款。并要求售房單位承諾到期及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等手續(xù),不履行承諾的,負(fù)連帶責(zé)任。

2、確保抵押手續(xù)完整到位。與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門簽訂委托辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證的協(xié)議,確保抵押手續(xù)完整到位,避免抵押物變現(xiàn)風(fēng)險。

3、切實(shí)執(zhí)行擔(dān)保法,對不按照合同清償債務(wù)的,堅(jiān)決依法拍賣抵押房產(chǎn)。對于年限較長的住房公積金貸款,公證和保險是避免風(fēng)險的重要手段。一旦發(fā)生欠貸且催還無效后,可以減少訴訟程序,直接申請法院執(zhí)行。關(guān)于保險問題,貸款有保險總比無保險的安全系數(shù)要高。保險公司應(yīng)盡快出臺與住房公積金貸款相配套的險種,對拖欠住房公積金貸款經(jīng)對次催交仍不還貸款的,公積金管理中心可申請法院予將其抵押的房地產(chǎn)拍賣還貸,為使拍賣能順利進(jìn)行,需要與政府的“廉租房工程”結(jié)合起來,為被拍賣住房者提供一套住房。

(五)建立便捷的還款方式

在時間和地點(diǎn)上方便借款人還款,使其養(yǎng)成按期還款的習(xí)慣。根據(jù)調(diào)查,有些逾期貸款始于還款不方便,借款人采取幾個月集中一次還款,途中因臨時開支支用了用于還款的錢,造成逾期還款,由于未養(yǎng)成良好的還款習(xí)慣,逾期貸款越積越多。為此,可設(shè)計月等本金還款、月等額還款、月遞減還款等多種還款方式;在還款時間上,可允許預(yù)還或一次性還款,對海員等特殊職業(yè)的,允許按季還款;為方便借款人還款,可利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和資源,辦理還款儲蓄卡或一卡通,實(shí)行通存通還,自動劃款。

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*本文為云南師范大學(xué)2007-2008年度優(yōu)秀畢業(yè)論文。

(作者單位:云南師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院。其中,鄧雁為副教授)