誰還看重租金收益？

趙春雷

至少在目前而言,房價(jià)租金比并不在投資者的考慮范圍之內(nèi)。

對于一個(gè)相對較晚進(jìn)入市場化的國度而言,用“國際慣例”四個(gè)字解釋一些經(jīng)濟(jì)上的疑問十分常見。然而也就是所謂的“國際慣例”卻經(jīng)常在國內(nèi)房地產(chǎn)市場被忽略,如房價(jià)租金比。因?yàn)橐粋€(gè)并不完全成熟的市場,尚不具備完全套用成熟市場標(biāo)準(zhǔn)的客觀條件。諸如城市間人口的非對等遷移、城市每年擁有大量的增量新房等,這些恰恰是成熟市場所不具有的特征。在成熟市場,二手房交易量遠(yuǎn)高于新房交易量。

基于收益還原法而得出的房價(jià)租金比,在成熟市場中,往往被視為衡量房地產(chǎn)投資價(jià)值的標(biāo)尺。若按國際慣例的200:1至300:1的標(biāo)準(zhǔn)來看,我國一線城市的房價(jià)租金比其實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)超警戒線了。換言之,目前投資房地產(chǎn)的收益預(yù)期更多在于房地產(chǎn)自身價(jià)值的增值,而并非租金收益。

至少在目前而言,房價(jià)租金比并不在投資者的考慮范圍之內(nèi)。房價(jià)租金比被忽略,在于國內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格暫時(shí)還不存在深幅調(diào)整的基礎(chǔ),增值效應(yīng)尚在的客觀之下,投資者自然會選擇收益更高的蛋糕。

城市化進(jìn)程與區(qū)域差異,造成一線城市不差需求的現(xiàn)實(shí),哪怕在保障性住房推出之后。一方面,因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展的不平衡,形成一線城市的向心力。新移民不斷涌入,而房產(chǎn)供應(yīng)卻受資源限制。另一方面,現(xiàn)行保障性住房政策基本以本地戶籍為受益對象,新移民必然需要繼續(xù)依靠商品房市場來解決住房問題,或買或租。

對于一個(gè)需求旺盛的市場,擴(kuò)大增量供應(yīng)或是唯一解決之道。今年年初至今的房地產(chǎn)市場表現(xiàn),令人意外,但也從側(cè)面說明了巨大需求的現(xiàn)實(shí)存在。2008年開始的市場調(diào)整,其深度遠(yuǎn)未如大多數(shù)人預(yù)計(jì)的那樣,相反在促銷與政策推動之下,2009年新春一至,市場即出現(xiàn)反彈并已經(jīng)在近期重新回到歷史高位。6月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%,漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.8%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

以投資推動為主要手段的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,事實(shí)上成為了拉動上半年GDP的主要力量。當(dāng)然,龐大的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃與極度寬松的貨幣政策,其副作用也是明顯的。房地產(chǎn)市場為代表的大宗商品價(jià)格出現(xiàn)飆升、股票市場反彈接近90%,虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫跡象已經(jīng)重現(xiàn)。

房價(jià)租金比在新興經(jīng)濟(jì)體被忽略,其本質(zhì)是由于房地產(chǎn)商品在這類市場中的市盈率偏高所致,也如同新興經(jīng)濟(jì)體的股票市盈率始終高于成熟市場一般。若要回歸到“國際慣例”,則房價(jià)必須下調(diào)。但在目前的經(jīng)濟(jì)狀況之下,打壓顯然為時(shí)過早,2009年上半年商品房銷售增長31.7%,汽車銷售增長17.7%,顯然房地產(chǎn)成為了拉動經(jīng)濟(jì)增長的必要馬車,溫和的抑制或許是政策面可行的步驟。通縮和通脹預(yù)期,成為了大家討論的焦點(diǎn),其內(nèi)在的矛盾在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成了過大的反差。投資拉動的效果已經(jīng)出現(xiàn),但后續(xù)力度與效率令人表示懷疑;經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問題也不可能僅僅通過投資去解決。房價(jià)的一路上升,固然可以在短期內(nèi)解決經(jīng)濟(jì)增長問題,但也需要考慮避免因虛擬經(jīng)濟(jì)過熱,而導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)未來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(作者為上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理)