上海市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展形式及其對策研究

摘要：在知識經(jīng)濟革命背景下，正朝國際大都市邁進的上海應(yīng)選取既具有知識密集型屬性又具有都市型屬性的產(chǎn)業(yè)來引領(lǐng)未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級。具有高聚集度和高輻射力的樓宇經(jīng)濟不僅具有上述的雙重屬性，而且在上海的發(fā)展前景廣闊。上海市樓宇經(jīng)濟中比較有發(fā)展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓，針對其聚集度不高的問題，提出規(guī)劃和布局應(yīng)從整體入手、走產(chǎn)業(yè)集群道路、發(fā)展成高度聚集的“發(fā)展極”等對策。

關(guān)鍵詞：上海市樓宇經(jīng)濟；產(chǎn)業(yè)屬性；發(fā)展形式；產(chǎn)業(yè)聚集

中圖分類號：F293.30

文獻標識碼：A

The Strategies of Developing Building Economy in Shanghai

CHEN Yue-gang

(Sydney Business School，Shanghai University，Shanghai 201800，China)

Abstract：In the era of knowledge economy，Shanghai，moving towards an international metropolis，should select those both knowledge-intensive and urban-located industries to lead industrial restructuring and upgrading. Building economy，a highly aggregative and radiating industry，has not only the dual properties，but also bright prospect in future. Building economy form in Shanghai，with great potential，involves headquarters building，occupational expertise building and knowledge-based media building. In order to resolve the problem of its lower aggregative degree，the paper puts forward the measures of conducting the overall planning and layout，accomplishing industrial clustering，and developing “growth poles”，etc.

Key words：Shanghai building economy；industry attribute；form of development；industrial cluster

在21世紀的今天，一場新的革命正在悄然興起，這就是以信息技術(shù)、知識產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為主要標志的知識經(jīng)濟革命。知識經(jīng)濟是一種繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟和工業(yè)經(jīng)濟以后的新的社會經(jīng)濟形態(tài)，就是以知識為基礎(chǔ)的經(jīng)濟，用OECD的說法，就是建立在知識和信息的生產(chǎn)、分配和應(yīng)用之上的新型經(jīng)濟，知識經(jīng)濟具有知識迅變經(jīng)濟、知識主導(dǎo)經(jīng)濟、知識就是經(jīng)濟三個基本特征。

在經(jīng)濟全球化背景下，只有在金融、交通、科技、文化等各方面具有全球影響力和相當控制力的城市才稱得上“現(xiàn)代化國際大都市”，國際化大都市所要具備的基本條件是強大的經(jīng)濟輻射能力。上海已初步形成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心基本框架，正在努力建設(shè)經(jīng)濟更加繁榮、社會更加和諧、創(chuàng)新更加活躍、生態(tài)環(huán)境更加友好、民主法制更加健全、城市文明更加進步、人民生活更加殷實的社會主義現(xiàn)代化國際大都市。

對于上海這座正在朝社會主義現(xiàn)代化國際大都市邁進的城市，面對這場前所未見的、新的社會經(jīng)濟革命，應(yīng)該如何選擇未來引領(lǐng)上海市產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)呢?筆者認為應(yīng)該選取既具有知識密集型產(chǎn)業(yè)屬性又具有都市型產(chǎn)業(yè)屬性的產(chǎn)業(yè)作為未來引領(lǐng)上海市產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)(見圖1)。

圖1 未來引領(lǐng)上海市產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)

一、樓宇經(jīng)濟是具有都市型產(chǎn)業(yè)和知識密集型產(chǎn)業(yè)兩重屬性的產(chǎn)業(yè)

上海未來發(fā)展可供選擇的產(chǎn)業(yè)非常多，有些產(chǎn)業(yè)本來就應(yīng)該大力發(fā)展，如金融、貿(mào)易，但是根據(jù)我們研究，樓宇經(jīng)濟既具有都市型產(chǎn)業(yè)屬性又具有知識密集型產(chǎn)業(yè)屬性，是上海目前發(fā)展空間大、速度快，能迅速做大、做強，并能引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)。

都市型產(chǎn)業(yè)是由大都市誘發(fā)的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的產(chǎn)業(yè)。具體表現(xiàn)為：首先，從科技、人才、資金、市場、信息、交通、產(chǎn)業(yè)條件等方面，都市型產(chǎn)業(yè)是由大都市誘發(fā)的，最大受惠于大都市的產(chǎn)業(yè)；其次，從氣候、水、土地、能源、環(huán)境等方面，都市型產(chǎn)業(yè)是水消耗少、占地面積小、能源消耗少、環(huán)境污染小的產(chǎn)業(yè)，是最小受制于大都市的產(chǎn)業(yè)；再次，都市型產(chǎn)業(yè)都是可聚集的，并且是高度聚集下土地稀缺性的產(chǎn)業(yè)；最后，都市型產(chǎn)業(yè)的地均產(chǎn)出和樓均產(chǎn)出最高，且產(chǎn)品的知識含量高、附加值高。

知識密集型產(chǎn)業(yè)是以知識為基礎(chǔ)的高端技術(shù)和智力成果集中的部門，其生產(chǎn)過程需要高度的投資和創(chuàng)新，這些產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)將相當比率的資源分配給研究和發(fā)展，并提供高附加值的財富。知識密集型產(chǎn)業(yè)涉及知識生產(chǎn)、流通、分配、消費的全過程，是知識生產(chǎn)、知識傳播和知識應(yīng)用的產(chǎn)業(yè)，具有高集聚性、高成長性、高收益性等特性。

樓宇經(jīng)濟是以商務(wù)樓宇為載體，在樓宇內(nèi)從事企業(yè)活動的產(chǎn)業(yè)。樓宇經(jīng)濟具有知識含量多、創(chuàng)新能力強、地均產(chǎn)出和樓均產(chǎn)出非常高、產(chǎn)品附加值大等特性，據(jù)有關(guān)專家統(tǒng)計，一幢高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益與城鄉(xiāng)結(jié)合部7.8平方公里內(nèi)的經(jīng)濟效益相等。

二、上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展前景廣闊

改革開放以來長三角都市圈的經(jīng)濟取得飛速發(fā)展，其各個經(jīng)濟總量指標上都已經(jīng)超過了珠三角、京津都市圈，成為中國經(jīng)濟增長最重要的引擎之一。我們對東京、紐約和長三角三大都市圈進行比較后，發(fā)現(xiàn)它們之間目前經(jīng)濟總量的比例為3：2：1，如按中國經(jīng)濟現(xiàn)在的發(fā)展態(tài)勢，在2012年左右長三角的經(jīng)濟總量會超過紐約和東京兩大都市圈，成為“世界第一圈”。上海作為未來“世界第一圈”的核心，應(yīng)充分整合利用周邊地區(qū)的資源優(yōu)勢，增強集聚和組織引導(dǎo)力，促進區(qū)域整體優(yōu)勢的發(fā)揮和競爭力提升。在這種背景下，具有高聚集度和高輻射力屬性的樓宇經(jīng)濟，其發(fā)展要求和動力顯得更加迫切了。

上海目前有高層建筑近3 000幢，其中100米以上的超高層建筑有200余幢。在都心的靜安、盧灣、黃埔和浦東陸家嘴功能區(qū)60平方公里內(nèi)，樓宇經(jīng)濟是各區(qū)稅收的主要來源，如在靜安區(qū)7.62平方公里土地上，2005年稅收超過1億元的樓宇有11幢，50幢重點樓宇創(chuàng)造的稅收占全區(qū)總稅收的52.6%，其中恒隆廣場、中華企業(yè)大廈、中信泰富廣場的稅收分別達到5.6億元、4.3億元和3.5億元，而到了2007年，僅恒隆廣場一幢樓的稅收就超過12億元，與2005年相比，翻了一倍多。以金茂大廈一幢樓宇為例，其3層到50層的寫字樓被譽為“垂直的金融街”，這兒匯集了20多個國家和地區(qū)的近百家中外金融、中介服務(wù)機構(gòu)及跨國集團地區(qū)總部，其中包括荷蘭銀行、康柏中國投資、道瓊斯辦事處等幾十家世界500強企業(yè)，出租率超過90%；53層到87層則是金貿(mào)大廈主營業(yè)務(wù)的另一個板塊——超五星級的金茂君悅大酒店，金茂君悅大酒店有555間客房，每年營業(yè)收入數(shù)億元，在上海同行中遙遙領(lǐng)先；在金茂大廈“樓宇經(jīng)濟”中，還有一個最耀眼的“旅游效益”，全國首批4A級旅游景點之一的金茂88層觀光廳，每年收入幾億元，是申城旅游的熱點。因此，在寸土寸金的上海，樓宇經(jīng)濟就顯得非常有發(fā)展前途。

三、上海市樓宇經(jīng)濟中比較有發(fā)展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓三種形式

總部樓里主要是跨國公司全球總部或地區(qū)總部、大中型國企總部、上市公司總部等，從事價值鏈高端環(huán)節(jié)的企業(yè)活動，以投資中心、管理中心、研發(fā)中心、采購中心、銷售中心、結(jié)算中心、物流中心等形式的“總部”位于大都市的商務(wù)樓宇中。僅2006年，上海市新批“總部經(jīng)濟”外資企業(yè)76家，其中跨國公司地區(qū)總部30家、外資投資性公司20家、外資研發(fā)中心26家。目前上海聚集了300多家上市公司總部，100余家跨國公司地區(qū)總部，8家央企總部和100多家央企地區(qū)總部、重要生產(chǎn)基地或營運部門，以及31家“民營企業(yè)500強”企業(yè)總部。總部樓帶來的利益也是顯而易見，中華企業(yè)大廈的歐萊雅和恒隆廣場的通用電氣(中國)有限公司，在2005年創(chuàng)造的稅收分別為2.9億元和1.5億元，虹橋臨空商務(wù)區(qū)里僅聯(lián)合利華一家總部年利稅便過億元，入駐恒隆廣場的企業(yè)在2007年前8個月創(chuàng)造稅收突破7億元。據(jù)不完全估計，到2010年，在滬安營扎寨的外企總部將達到610家，其中跨國公司地區(qū)總部200家、外資投資性公司180家、外資研發(fā)中心230家。

眾師樓里主要包括設(shè)計師、理財師、會計師、稅務(wù)師、咨詢師、醫(yī)療保健師、律師等，從事專業(yè)科技服務(wù)，一般需要掌握較高水平的專業(yè)技術(shù)，并經(jīng)過專門培訓(xùn)，為各種產(chǎn)業(yè)、企業(yè)或個人家庭提供專門的服務(wù)。以律師為例，通過與國際大都市紐約相比，我們發(fā)現(xiàn)律師業(yè)在上海發(fā)展非常滯后，律師尤其是涉外律師會出現(xiàn)快速發(fā)展的局面，占據(jù)到咨詢業(yè)的半壁江山。在紐約，2004年有8萬人從事律師服務(wù)業(yè)，創(chuàng)造GDP達156億美元，從業(yè)人員的總收入為70億美元，而紐約市制造業(yè)的從業(yè)人員僅有12.7萬人，從業(yè)人員的總收入僅有51.2億美元；在上海，2003年有1萬人從事律師服務(wù)業(yè)，營業(yè)收入僅有20億元，創(chuàng)造GDP不到10億元，隨著長三角都市圈成為“世界第一圈”，律師服務(wù)業(yè)創(chuàng)造的GDP一定會超過100億元，這隱含著巨大的發(fā)展空間。

知識傳媒樓里主要是出版印刷業(yè)、傳媒廣告業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，其中，出版印刷業(yè)包括出版業(yè)、新聞業(yè)、印刷業(yè)、制版業(yè)、制本業(yè)、印刷品加工業(yè)、與印刷相關(guān)的服務(wù)業(yè)；傳媒廣告業(yè)包括影視產(chǎn)業(yè)，錄音產(chǎn)業(yè)，音樂出版業(yè)，圖書、報刊出版業(yè)，軟件產(chǎn)業(yè)，劇院，廣告，以及無線電、電視和電纜播放業(yè)；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)包括動漫、影視、網(wǎng)游、工業(yè)設(shè)計、會展等。以出版印刷業(yè)為例，東京的出版印刷業(yè)在企業(yè)數(shù)，從業(yè)人數(shù)、生產(chǎn)品出廠額、附加值額的等方面，東京的出版印刷業(yè)均占首位：出版印刷業(yè)的企業(yè)數(shù)為6 455家，占東京工業(yè)企業(yè)總數(shù)的23.8%；出版印刷業(yè)的從業(yè)人數(shù)為152 013人，占東京工業(yè)總從業(yè)人數(shù)的29.0%；出版印刷業(yè)的生產(chǎn)品出廠額為50 460億日元，占東京工業(yè)總生產(chǎn)出廠額的30.5%；出版印刷業(yè)的附加值額為27 090億日元，占東京工業(yè)總附加價值額的38.5%。目前上海市僅印刷業(yè)一項的產(chǎn)值就接近300億元，如果年均增長率保持在15%-20%之間的話，到2010年就會達到500-550億元，GDP將達到140億元左右，但與日本東京相比有較大差距，這表明其在GDP、就業(yè)等方面還有很大的發(fā)展空間。

四、上海市樓宇經(jīng)濟的主要問題是聚集度不高

上海市樓宇經(jīng)濟聚集但聚集度不高。我們根據(jù)2006年11月出版的上海市第一次普查數(shù)據(jù)，計算出上海市樓宇經(jīng)濟的區(qū)位熵基本大于1，但是除了1.7平方公里小陸家嘴的金融業(yè)具有特色且高度聚集外，上海市都心服務(wù)業(yè)的區(qū)位熵沒有一個超過5，這表明上海市都心產(chǎn)業(yè)的聚集度不高。以金融業(yè)的區(qū)位熵為例，在靜安、黃浦、盧灣和浦東新區(qū)都排在前一二位，但僅有4.937、4.598、3.578、3.203，而紐約市曼哈頓華爾街，面積不足1平方公里，卻聚集了幾十家世界級大銀行、保險公司、交易所以及百家跨國巨頭總部，這表明金融業(yè)在都心產(chǎn)業(yè)規(guī)模和層次不夠突出，產(chǎn)業(yè)聚集但是聚集度不高。

對照紐約、巴黎、東京等大都市，我們發(fā)現(xiàn)紐約市831平方公里，都心是曼哈頓，面積60余平方公里，如果除去黑人居住區(qū)，面積僅有40余平方公里，解決了紐約60%以上的就業(yè)；巴黎市106平方公里，都心包括一區(qū)、二區(qū)、八區(qū)、九區(qū)，面積只有9平方公里，2001年的就業(yè)人數(shù)就達44萬，濃縮了巴黎市30%的就業(yè)；東京土地面積為2 187平方公里，都心包括千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)和港區(qū)，面積只有42平方公里，到2000年都心就聚集了25%的就業(yè)。以東京出版印刷業(yè)為例，2001年在都心和副都心10個區(qū)，出版印刷及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)占了東京總數(shù)的68.5%，從業(yè)人數(shù)占整個東京的78.0%，出廠額占整個東京的85.8%。從中可以看出，樓宇經(jīng)濟是聚集經(jīng)濟，樓宇經(jīng)濟的力量在于它的高度聚集性，它聚集了都市甚至包括周邊區(qū)域絕大多數(shù)的物質(zhì)、能量和信息，有著巨大的人流、資金流、技術(shù)流、信息流等。上海市樓宇經(jīng)濟出現(xiàn)聚集但非高度聚集的情形，這是目前上海市面臨的一個重大而又急需解決的關(guān)鍵問題。

五、上海市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展對策

一是上海市樓宇經(jīng)濟規(guī)劃和布局應(yīng)從都市經(jīng)濟或周邊區(qū)域的整體入手。樓宇經(jīng)濟對自身及周邊地區(qū)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響而誘導(dǎo)大都市經(jīng)濟活動進一步發(fā)展，為了培植和發(fā)揚都市經(jīng)濟活力和吸引力，樓宇經(jīng)濟規(guī)劃和布局應(yīng)從都市經(jīng)濟或周邊區(qū)域的整體入手。

二是上海市樓宇經(jīng)濟應(yīng)該堅持走產(chǎn)業(yè)集群道路。由于競爭環(huán)境具有動態(tài)多變性和速度經(jīng)濟性，出于協(xié)調(diào)、溝通和信息跟蹤反饋的需要，企業(yè)會在空間上形成高度聚集以獲得競爭優(yōu)勢。

三是上海市發(fā)展樓宇經(jīng)濟時應(yīng)該使其成為土地等自然資源稀缺下高度聚集的“發(fā)展極”?！皬娦摹笔谴蠖际挟a(chǎn)業(yè)聚集的重中之重，都心強大完全依賴于樓宇經(jīng)濟的強大。強大的都心會發(fā)生連鎖效應(yīng)，首先就業(yè)機會增加，個人收入增加，外來人口涌入，這就擴大了對開發(fā)地方產(chǎn)品和發(fā)展服務(wù)業(yè)的需求；其次由于新工業(yè)的配置，地方的熟練工人會增加，在培訓(xùn)工人的過程中，教育機構(gòu)將得到升級和發(fā)展，從而吸引新的企業(yè)入駐；再次由于產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)，與其垂直相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也會吸引而至；最后由于基礎(chǔ)設(shè)施和地方服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的外部效果將增強，從而吸引更多的新工業(yè)。

四是上海市發(fā)展樓宇經(jīng)濟時應(yīng)該勇于打破“集群鎖定現(xiàn)象”。集群鎖定有功能性鎖定和認知性鎖定兩類，上海正在著力打造我國的經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心，需要完善的具有國際化特征的綜合服務(wù)功能體系，但是曾經(jīng)成功的發(fā)展因素，隨著時間推移會作為制約因素限制集群專業(yè)化的進一步發(fā)展。

五是上海市樓宇經(jīng)濟應(yīng)該堅持“走出去”和“引進來”相結(jié)合的對外開放戰(zhàn)略。一方面要繼續(xù)堅持對外開放，吸引外商投資樓宇經(jīng)濟，提高利用外資的質(zhì)量和水平，另一方面要培育一批品牌知名度高、產(chǎn)品一流、服務(wù)一流的本土國際型樓宇經(jīng)濟企業(yè)。

參考文獻：

[1] Fujita，M.，Krugman，P.，Venables，A. J. The Spatial Economy：Cities，Regions，and International Trade[M].Cambridge：The MIT Press，1999：14-15.

[2] Porter，M. E. Clusters and the New Economics of Competition[M].Harvard Business Review，1998(76)：77-90.

[3] 吳艷，高汝熹，陳躍剛.知識密集型服務(wù)業(yè)特征及空間布局研究[J].經(jīng)濟體制改革，2007(1)：162-165.

[4] 上?？偛拷?jīng)濟發(fā)展步入快車道[N].經(jīng)濟日報，2008-01-10.

[5] 王輯慈.創(chuàng)新的空間：企業(yè)集群與區(qū)域發(fā)展[M].北京：北京大學(xué)出版社，2001：7-10.

[6] 上海統(tǒng)計局[EB/OL].http：//www.stats-sh.gov.cn.

(責(zé)任編輯：席曉虹)