房地產(chǎn)業(yè)的“華山一條路”

易憲容

房地產(chǎn)市場從以投資為主導(dǎo)的市場正在轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃用裣M為主導(dǎo)的市場。由于這一轉(zhuǎn)變，市場的價格也自然要調(diào)整——

年初，各種房地產(chǎn)信息紛至沓來，有銀行按揭利率調(diào)整爭論，有2009年房地產(chǎn)市場預(yù)期，也有中央政府關(guān)于房地產(chǎn)態(tài)勢的新聞發(fā)布會等等，但是，無論房地產(chǎn)信息與新聞有多少，歸結(jié)到一點就是如何解決目前房地產(chǎn)市場銷售不暢的問題，如何讓房地產(chǎn)市場成為擴大中國居民內(nèi)需帶動經(jīng)濟走出美國經(jīng)濟危機沖擊的困境問題。

不過，就目前中國的房地產(chǎn)市場問題來看，盡管問題繁多、千頭萬緒，但問題還在于讓房地產(chǎn)開發(fā)商手上的住房及投資者手上的住房銷售出去，讓中國的住房消費者真正地愿意進入房地產(chǎn)市場。面對這種情況，2008年，無論是地方政府還是房地產(chǎn)開發(fā)商，都認為這種現(xiàn)象出現(xiàn)是因為2007年中央出臺的緊縮的貨幣政策，就在于中央政府的359號文件，因此，只要讓這些政策重新調(diào)整，這些文件的精神重新界定或回復(fù)到過去，那么中國房地產(chǎn)市場又走會向2006～2007年那瘋狂發(fā)展之路。也正是在這種觀念指導(dǎo)下，以及2008年下半年出現(xiàn)美國次貸危機，從2008年下半年開始，不僅央行的貨幣政策出現(xiàn)了完全逆轉(zhuǎn)，而且出臺了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。對于這些優(yōu)惠政策，與2007年359號文件的政策相比有過之而無不及。不過，這一系列的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策推出之后，不僅當(dāng)前問題沒有得到化解，反之，房地產(chǎn)市場面臨的死結(jié)卻越來越難解，房地產(chǎn)市場所面對的問題也越來越嚴(yán)重。何也？沒有對癥下藥也。

因為，就目前房地產(chǎn)市場政策及房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變情況來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從以投資為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃用裣M為主導(dǎo)的市場。由于市場的轉(zhuǎn)變，市場的價格也自然要調(diào)整。但是，由于對中央政府及地方政府持續(xù)性政策刺激的期待，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)商以為保持以投資者為主導(dǎo)的價格也能夠讓這個房地產(chǎn)市場消費需求釋放出來。但實際結(jié)果并非如此。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M者為主導(dǎo)的市場時，要讓消費者進入這個市場，一定要讓這些住房消費者有支付能力購買，如果住房消費者沒有支付能力購買，要想讓住房消費者進入以投資者為主導(dǎo)的市場或讓消費者接受這種價格是不可能的。就如住房建設(shè)部的領(lǐng)導(dǎo)人所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場問題仍然是房價過高，居民消費者沒有這種支付能力。

有人會說，目前政府對房地產(chǎn)市場的稅收優(yōu)惠政策及信貸優(yōu)惠政策夠優(yōu)惠了。契稅減免、利息下降、利息7折優(yōu)惠等，這不是購買住房消費者進入房地產(chǎn)市場的好時機嗎？如果在早幾年，這樣優(yōu)惠的政策出臺，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)商一忽悠，事實上會有不少人進入房地產(chǎn)市場，因為很多人并不知道其中發(fā)生了什么。但是，現(xiàn)在的情況完全變了。經(jīng)過這幾年房地產(chǎn)市場爭論，民眾房地產(chǎn)知識與信息有大幅的長進。他們對這些問題肯定有十分清楚的判斷。比如說，購買第一套住房者按揭貸款利息優(yōu)惠，應(yīng)該是這些優(yōu)惠政策中最為吸引人的地方。如果一個人購買住房要做按揭，其購買住房貸款100萬元，做5年以上的長期貸款。在2008年9月16日之前，每年要支付貸款利息為65790元，而在2008年12月23日之后，每年只要支付貸款利息為41560元。這樣每年可省去利息成本2萬多元。看上去對購買住房者是天大的好事。

但是，大家要注意，如果在房價下降20%的情況下，那么它購買住房不僅省去了本金20萬元，而且即使以2008年9月16日優(yōu)惠政策沒有出臺之前的政策來計算利息，此人購買住房每年的利息支付成本也只要52632元?？瓷先ナ潜刃刨J優(yōu)惠政策后多了一萬多元，但其本金則少付了20萬。而這20萬可以抵償近20年多付信貸優(yōu)惠利息。更何況，對于長期按揭的貸款（20年或30年），這種優(yōu)惠利息不可能一直如此，只要市場環(huán)境一變化，利息調(diào)整也是必然。信貸優(yōu)惠政策也得改變，個人支付利息成本自然上升。從理論上說，房地產(chǎn)按揭對應(yīng)的是個人一生的收入流而不是當(dāng)期收入流。只要對這種經(jīng)濟原理有一點體悟，住房消費者就明白利率變化對其住房消費購買決策的影響是不會太大的（對于投資者來說是另當(dāng)別論）。

同時，我們也應(yīng)該看到，不僅中國房地產(chǎn)市場由以投資為主導(dǎo)的市場向消費為主導(dǎo)的市場其價格會發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，而且在美國次貸危機之后，已經(jīng)出現(xiàn)全球性的經(jīng)濟衰退。由于全球性經(jīng)濟出現(xiàn)衰退，無論金融資產(chǎn)的價格，還是實際商品的價格都出現(xiàn)全面向下調(diào)整。2008年全球許多國家股市的價格下跌一半以上了，中國股市的價格也下跌65%，不僅股市的價格快速下跌，全球各國房地產(chǎn)市場的價格沒有不下跌的，國際市場大宗商品的價格出現(xiàn)全面快速下跌。比如原油、糧食、貴金屬、鋼鐵等的價格都全面下跌。但是，全球所有的金融資產(chǎn)及商品全面快速下跌的時候，中國的房地產(chǎn)價格則一枝獨秀。這是十分不正常的。正因為中國房地產(chǎn)市場價格不調(diào)整，不以消費者的支付能力來定價，從而使得中國居民巨大的房地產(chǎn)消費需求完全被抑制，從而也就出現(xiàn)一方面大量住房賣不出去，另一方面大量需要住房的居民又沒有能力來購買的現(xiàn)象。

不少人都在說，2009年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，就在于房地產(chǎn)需求放大，就在于大量空置的住房銷售出去。這種說法是對的。但是如何讓居民的消費需求釋放出來呢？當(dāng)然有不少路可走，比如說，增加居民收入水平，讓居民購買支付能力迅速提高；或降低房價，讓居民有支付能力進入房地產(chǎn)市場。對于前者，在短期內(nèi)是不可能完成的事情。因此，要讓中國房地產(chǎn)市場需求釋放出來，也只有華山一條路了，降低房地產(chǎn)市場價格，讓絕大多數(shù)居民有支付能力進入市場購買。只要國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格與居民實際支付能力相適應(yīng)，中國居民住房需求就能夠釋放出來。至于那些認為房地產(chǎn)價格只會上漲的房地產(chǎn)企業(yè)，他們這樣認為也沒有關(guān)系。如果不愿意降價，你可以把自己手上的房子留得好好的，等房價上漲時再賣，沒準(zhǔn)一套賣幾套的錢，這樣的好事何樂而不為？但是，卻不可說國內(nèi)房地產(chǎn)市場有多少危險，從而希望政府出臺所謂的救市政策。

可以說，無論是地方政府還是房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該了解房地產(chǎn)市場內(nèi)在本性，也要相信絕大多數(shù)居民的智慧，如果以往那樣靠某種忽悠就能夠讓絕大多數(shù)居民進入房地產(chǎn)市場的事情早就成為歷史。只有當(dāng)各地的房地產(chǎn)價格降低到絕大多數(shù)居民實際支付能力上時，中國居民房地產(chǎn)需求才能夠真正釋放出來。因此，降價，是目前中國房地產(chǎn)市場信心確立的華山一條路！