難產(chǎn)的７折房貸，中國(guó)銀行房貸質(zhì)量面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)

民生銀行在門(mén)口貼出公告，對(duì)2008年10月27日以前發(fā)放的存量個(gè)人住房貸款并且當(dāng)時(shí)執(zhí)行了利率下浮15％的客戶，2009年1月1日后，按同期同檔基準(zhǔn)利率實(shí)行7折，同時(shí)，招商銀行也發(fā)出了相應(yīng)的公告。

去年10月22日，央行發(fā)出通知，宣布各銀行可以對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行綜合評(píng)估之后，把商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍：最低首付款比例調(diào)整為20％，這一房貸新政，被市場(chǎng)解讀為促進(jìn)樓市銷售的重大利好，A股市場(chǎng)上的房地產(chǎn)板塊也隨即上漲，現(xiàn)在3個(gè)多月時(shí)間過(guò)去了，房貸松綁是否推動(dòng)了樓市回暖呢?

房貸七折新政四大國(guó)有商業(yè)銀行反應(yīng)平淡

雖然從2008年10月，央行就宣布房貸利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，但3個(gè)多月過(guò)去了，不少買房人仍不清楚它能給自己帶來(lái)多少實(shí)惠。

那么，7折利率的優(yōu)惠，究竟對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，意味著多大的實(shí)惠呢?這里的銷售人員推薦了一套內(nèi)面積99.11平方米的商品房。

陽(yáng)光100銷售人員：“總房款是51.6916萬(wàn)元。”

銷售人員按照首付15.6萬(wàn)，貸款總額為36.1萬(wàn)元計(jì)算，貸款利率7折的情況下，每月月供為2242元，20年共需支付53.8萬(wàn)元左右。而利率無(wú)折扣的情況下，每月還款額為2573.64元，20年共需還款61.7萬(wàn)元左右，也就是說(shuō)，36.1萬(wàn)元的貸款，20年里，享受利率7折的購(gòu)房者要比利率無(wú)折扣的購(gòu)房者少支付7.9萬(wàn)元，比利率85折的購(gòu)房者少支付3.6萬(wàn)。

陽(yáng)光100銷售人員：“你不提前還款，20年貸完，就是這樣?！?/p>

能否享受房貸利率7折，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)利益巨大，但它是否能成為每個(gè)首次購(gòu)房者都可以享受的盛宴呢?采訪中，記者得到的答案也不一樣，陽(yáng)光100的銷售人員告訴記者，首次買房的普通消費(fèi)者很難在大型國(guó)有商業(yè)銀行得到貸款利率7折的優(yōu)惠。

整體來(lái)看，工農(nóng)中建四大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)7折房貸并不積極，只給優(yōu)質(zhì)客戶提供7折優(yōu)惠，往往通過(guò)軟門(mén)檻把普通消費(fèi)者拒之門(mén)外。而四大國(guó)有商業(yè)銀行之外，民生銀行、招商銀行更加親民，市民更容易享受到7折優(yōu)惠。

大型國(guó)有商業(yè)銀行為何對(duì)房貸七折并不積極?

面對(duì)央行的這一政策，和民生、招商等中小商業(yè)銀行相比，工農(nóng)中建四大國(guó)有商業(yè)銀行似乎沒(méi)有那么積極，而對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯然他們更愿意選擇那些能提供7折利率的銀行，這也讓我們產(chǎn)生了一個(gè)疑問(wèn)，前幾年四大國(guó)有商業(yè)銀行一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)高調(diào)出手，搶占市場(chǎng)份額，為何現(xiàn)在卻在房貸新政前反而顯得有些縮手縮腳，任由中小銀行搶占地盤(pán)呢?

2009年2月2日，工商銀行又爆出房貸7折優(yōu)惠延期執(zhí)行的消息，這又給房貸7折增添了迷離的色彩，那么，大型國(guó)有商業(yè)銀行為何對(duì)房貸7折并不積極呢?

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇：“利息對(duì)銀行的利潤(rùn)帶來(lái)的貢獻(xiàn)是比較大的，這樣一下打7折以后，銀行就是要有一個(gè)比較大幅度的讓利?！惫镉抡J(rèn)為，要想打破目前的僵局，一方面央行應(yīng)該出臺(tái)更為詳細(xì)的房貸優(yōu)惠細(xì)則，同時(shí)各家商業(yè)銀行也應(yīng)該主動(dòng)降低門(mén)檻，讓更多的購(gòu)房者享受到真正的實(shí)惠，而最為關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該在貸款利率優(yōu)惠的利好下，適時(shí)調(diào)整房?jī)r(jià)，讓房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步回歸理性。

房貸7折究竟會(huì)對(duì)大型國(guó)有商業(yè)銀行的業(yè)績(jī)帶來(lái)多大影響呢?在查閱了各大銀行的半年報(bào)表后，截至2008年6月30日，工商銀行個(gè)人住房貸款高達(dá)5757億元，建設(shè)銀行為5841億元，中國(guó)銀行也達(dá)到6181億元，僅此3家大型國(guó)有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款總額就高達(dá)17779億元，而資產(chǎn)規(guī)模僅次于四大國(guó)有商業(yè)銀行的交通銀行(601328，股吧)，同期貸款只有1487億元，民生銀行僅為888億元，規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于四大國(guó)有商業(yè)銀行。

央行出臺(tái)房貸7折政策，目標(biāo)直指去年以來(lái)量縮價(jià)跌的樓市，希望給冷淡的樓市注入一針強(qiáng)心劑。然而，在從重慶的調(diào)查來(lái)看，一些大型商業(yè)銀行出于經(jīng)營(yíng)上的考慮，卻只愿向優(yōu)質(zhì)客戶提供利率優(yōu)惠。央行的利率打折政策在執(zhí)行中打了折，這會(huì)不會(huì)阻礙了消費(fèi)者買房的熱情?樓市萎靡不振對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需又會(huì)帶來(lái)什么樣的影響?

根據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2008年1到11月，重慶市商品房的銷售額達(dá)到了647.9億元，同比下降了14.6％。下降的1D0多億元銷售額，如果以30％的比例計(jì)算裝修、家電、家具等費(fèi)用，將會(huì)導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)減少30多億元的市場(chǎng)，失業(yè)人數(shù)也會(huì)增加。

業(yè)內(nèi)專家：7折利率是在銀行身上“翻肉”

房貸7折政策出臺(tái)之后很長(zhǎng)一段時(shí)間，重慶的一些商業(yè)銀行不僅把實(shí)施范圍限制在優(yōu)質(zhì)客戶，各商業(yè)銀行也一直沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，為何直到今天，重慶的大部分銀行依舊對(duì)房貸優(yōu)惠政策持觀望態(tài)度?怎樣才能讓刺激樓市的措施真正到位?再來(lái)聽(tīng)聽(tīng)業(yè)內(nèi)專家的看法。

郭田勇教授說(shuō)，在過(guò)去一年多的時(shí)間里，由于央行一直采取緊縮的貨幣政策，再加上二套房貸款等多項(xiàng)限制措施的出臺(tái)，使得全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)交易異常低迷，在剛剛過(guò)去的這個(gè)春節(jié)，觀望氣氛依然籠罩在各個(gè)城市，上海在初三、初四兩天全市的新房成交量只有24套，重慶國(guó)土房屋管理局的統(tǒng)計(jì)也顯示，初五當(dāng)天，重慶主城9區(qū)中，有7個(gè)城區(qū)商品房交易量為零，而廣州春節(jié)期間樓市成交量比去年同期減少了20％。在全國(guó)樓市低迷的狀況下，央行推出貸款利率7折的措施，初衷就是為了活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而刺激整體國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。然而，郭教授認(rèn)為，對(duì)于“利率7折”措施，央行只是規(guī)定了一個(gè)下限，同時(shí)也沒(méi)有要求各家商業(yè)銀行必須強(qiáng)制執(zhí)行。

郭田勇教授表示，一些銀行在觀望，而另一些銀行對(duì)于出臺(tái)優(yōu)惠利率的細(xì)則也猶豫不決，是因?yàn)橐坏﹫?zhí)行央行基準(zhǔn)利率7折的政策，銀行的利潤(rùn)將會(huì)大大下降。在目前金融危機(jī)席卷全球，中國(guó)也面臨經(jīng)濟(jì)下滑的局面下，各家銀行都希望保持原來(lái)的房貸水平，不降低自身的利潤(rùn)。

郭教授給記者算了一筆賬，實(shí)施利率7折的優(yōu)惠后，雖然銀行不至于虧損，但是盈利肯定會(huì)減少，按全國(guó)現(xiàn)有3萬(wàn)多億個(gè)人按揭房貸算，如果有一半享受7折利率，銀行每年將會(huì)減少利息收入100多個(gè)億，大多銀行不情愿被“割肉”，所以才對(duì)“7折利率”持觀望態(tài)度，甚至人為設(shè)置了不同的門(mén)檻，而購(gòu)房者在享受不到優(yōu)惠的狀況下，也會(huì)繼續(xù)選擇觀望，這樣的對(duì)峙局面一旦形成，央行的這一優(yōu)惠措施很可能變成水中月、鏡中花，而活躍樓市交易、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的初衷也很難快速實(shí)現(xiàn)。

觀察：有“舍”才有“得”

“貸款7折”的矛盾集中體現(xiàn)在存量貸款問(wèn)題上。也就是說(shuō)那些已經(jīng)買了房子的人是否能夠從中得到利益。這就像讓銀行把到嘴的肥肉再吐出來(lái)一塊，它們有這樣那樣的想法，也實(shí)屬正常。畢竟現(xiàn)在的銀行都已經(jīng)成長(zhǎng)為一家家實(shí)實(shí)在在的企業(yè)。

但即使從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，在金融市場(chǎng)不景氣的情況下，依然和消費(fèi)者錙銖必較，分毫不讓，也未必是明智之舉。因?yàn)槟壳暗慕鹑陬I(lǐng)域已經(jīng)形成了多家競(jìng)爭(zhēng)的格局，誰(shuí)不以誠(chéng)待客，誰(shuí)將會(huì)失去最終的競(jìng)爭(zhēng)資格。不懂得因勢(shì)利導(dǎo)，靈活應(yīng)對(duì)變化的企業(yè)都不可能長(zhǎng)久地在市場(chǎng)中居于主導(dǎo)地位。

多家銀行在落實(shí)這項(xiàng)金融政策的時(shí)候表現(xiàn)出來(lái)的猶猶豫豫，反反復(fù)復(fù)，背后的原因是擔(dān)心利益白白受損。害怕讓利之后市場(chǎng)仍然不見(jiàn)起色。但問(wèn)題在于，今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條局面也是多種因素造成的，開(kāi)發(fā)商、銀行、炒房團(tuán)和地方政府以及眾多盲目跟風(fēng)的購(gòu)房者共同造成了今天的局面，在這種狀態(tài)下，只有靠各方達(dá)成共識(shí)、各讓一步，才能撥云見(jiàn)日。如果市場(chǎng)中的各個(gè)主體仍然不能齊心協(xié)力，還是見(jiàn)利益就上，見(jiàn)虧就躲，投機(jī)取巧，缺乏大局觀念，那么，城門(mén)失火，殃及池魚(yú)。市場(chǎng)蕭條了，誰(shuí)都不可能從中賺到可觀的利益。春節(jié)期間各地反映出來(lái)的房地產(chǎn)交易量已經(jīng)足夠令人擔(dān)心和警醒了。