我國(guó)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)與增量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

劉彥喆

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有與一般消費(fèi)品市場(chǎng)所不同的特點(diǎn)。一般消費(fèi)品市場(chǎng)屬于消耗性產(chǎn)品，市場(chǎng)中以增量市場(chǎng)交易為主，以存量交易為輔；而房地產(chǎn)市場(chǎng)則有所不同，房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)僅是市場(chǎng)交易的一部分，更大部分是在房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)中完成的。也就是說(shuō)，統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)實(shí)際上包括兩部分，一部分是通常意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，即房地產(chǎn)商通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，主要為新房的交易；另一部分則是居民自有的商品房在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)房屋流通和置換的市場(chǎng)。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)之間不是脫節(jié)、各自獨(dú)立的市場(chǎng)，而是相互關(guān)聯(lián)，具有密切的關(guān)系。

第一，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)是個(gè)寡頭壟斷市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，土地是其中最重要的投入要素，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有基礎(chǔ)性的主導(dǎo)作用。土地的供給受?chē)?guó)家土地制度和統(tǒng)一規(guī)劃的影響。國(guó)家作為城市土地的所有者和管理者，不但在土地出讓方面擁有壟斷權(quán)，而且將城市國(guó)土與住房建設(shè)的規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度的控制等作為宏觀調(diào)控的重要手段從而影響這些要素的供給。同時(shí)，房與地的不可分割性以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域性，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在增量市場(chǎng)中的壟斷性地位：購(gòu)買(mǎi)者雖然可以選擇購(gòu)買(mǎi)其他房地產(chǎn)商的住房，但是受地理位置、戶型條件等限制，使得購(gòu)買(mǎi)者往往缺乏普通商品市場(chǎng)上存在的大量替代品。房地產(chǎn)商和購(gòu)買(mǎi)者在市場(chǎng)中的這種不平等地位，使得購(gòu)買(mǎi)者處于劣勢(shì)地位，缺乏價(jià)格的談判能力，價(jià)格機(jī)制出現(xiàn)失靈。

第二，房地產(chǎn)存量市場(chǎng)是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。與增量市場(chǎng)有所不同，存量市場(chǎng)中的房主和購(gòu)買(mǎi)者都是大量而分散的，因而存量市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)性更強(qiáng)一些，屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在這樣的市場(chǎng)類(lèi)型中有許多產(chǎn)品提供者，生產(chǎn)和銷(xiāo)售有差別的同種住房商品。壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度較大，壟斷程度較小，因而市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制基本上還是有效的。

第三，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)間存在平衡。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者的需求在購(gòu)買(mǎi)新房和購(gòu)買(mǎi)舊房之間，存在著一種替代關(guān)系：當(dāng)新房?jī)r(jià)格較高時(shí)，購(gòu)房者將轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)舊房；當(dāng)新房?jī)r(jià)格較低時(shí)，則有相應(yīng)的購(gòu)房者從存量市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向增量市場(chǎng)即購(gòu)買(mǎi)新房。因此，盡管房地產(chǎn)增量市場(chǎng)是一個(gè)壟斷性市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格決定中并不能任意定價(jià)，要受到房地產(chǎn)存量市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力量和市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的制約。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)之間的這種替代機(jī)制和價(jià)格平衡機(jī)制，使得房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的能夠?qū)崿F(xiàn)一種較為有效的狀態(tài)，避免價(jià)格長(zhǎng)久偏離市場(chǎng)有效價(jià)格。

第四，市場(chǎng)的房?jī)r(jià)不是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)決定，而是由房地產(chǎn)存量市場(chǎng)決定的。由于住房的使用年限較長(zhǎng)，因而在一般情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成中，增量市場(chǎng)相對(duì)于存量市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，往往所占比例較小，存量市場(chǎng)是市場(chǎng)交易的主導(dǎo)。以美國(guó)為例，房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)越是成熟的國(guó)家或地區(qū)，存量市場(chǎng)的交易比重就越大。存量市場(chǎng)的發(fā)展和活躍能夠?yàn)樵隽渴袌?chǎng)提供流動(dòng)性的需求。因而，在一個(gè)存量市場(chǎng)主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，新建住房的增量市場(chǎng)價(jià)格，并不由土地價(jià)格、建筑成本等“成本加成”的方式來(lái)決定。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同于上述一般情況下的增存量市場(chǎng)之間的關(guān)系。盡管住房存量很大，但我國(guó)房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)卻沒(méi)有得到相應(yīng)的發(fā)展。目前，我國(guó)各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市場(chǎng)國(guó)家，該比例一般在10%～15%左右。存量住房供應(yīng)不足，市場(chǎng)的發(fā)育就會(huì)處于弱勢(shì)地位，由房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)模式形成的商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)了主導(dǎo)地位，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要部門(mén)，也成為居民消費(fèi)和政府包括宏觀調(diào)控在內(nèi)的主要關(guān)注點(diǎn)。

存量市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，會(huì)迫使大量需求投向增量市場(chǎng)，加大增量市場(chǎng)的壓力。在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)的主要交易是在存量市場(chǎng)中完成，即一部分“以舊換新”的梯度消費(fèi)者在增量市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)新房，而大部分人則是在存量市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)需求，實(shí)現(xiàn)房屋資產(chǎn)的流動(dòng)和住房狀況的轉(zhuǎn)變。但是，由于我國(guó)存量房屋市場(chǎng)容量很小，使得大量的房地產(chǎn)需求不得不通過(guò)增量市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。由于增量市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易和價(jià)格的主導(dǎo)，存量的房產(chǎn)在增量房產(chǎn)價(jià)格攀升的同時(shí)，也被帶動(dòng)著自然升值。

可以看出，由于存量市場(chǎng)規(guī)模小而增量市場(chǎng)規(guī)模大，使得我國(guó)的房地產(chǎn)由增量市場(chǎng)所主導(dǎo)，而存量市場(chǎng)缺乏對(duì)增量市場(chǎng)的價(jià)格平衡與制約機(jī)制。一方面房地產(chǎn)商在增量市場(chǎng)中具有壟斷力量，使得在價(jià)格的決定中房地產(chǎn)商獲得壟斷利潤(rùn)；另一方面由于缺少存量市場(chǎng)的“蓄水池”作用機(jī)制，增量市場(chǎng)也更容易出現(xiàn)波動(dòng)，價(jià)格容易被利益集團(tuán)合謀來(lái)控制和影響，出現(xiàn)持續(xù)地快速上升而宏觀調(diào)控失靈。與此同時(shí)，大量存量住房的作用沒(méi)有得到有效發(fā)揮，降低了既有資源的配置效率。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)發(fā)展不均衡是造成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的深層次原因之一。

我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的不力，問(wèn)題的關(guān)鍵并不是新建住房的不足，而是房地產(chǎn)存量市場(chǎng)發(fā)展的嚴(yán)重滯后。因此，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，應(yīng)從發(fā)展房地產(chǎn)存量市場(chǎng)入手：一是推進(jìn)住房產(chǎn)權(quán)制度的明晰化，對(duì)存量住房進(jìn)行規(guī)范和管理；二是規(guī)范市場(chǎng)交易秩序，活躍存量房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，通過(guò)稅收手段，鼓勵(lì)和促進(jìn)現(xiàn)有住房進(jìn)入市場(chǎng)流通；四是開(kāi)征房產(chǎn)稅，引導(dǎo)房產(chǎn)的有效利用，推進(jìn)房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

（作者單位：安徽大學(xué)）