房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問題分析

張國林

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的增長，房地產(chǎn)業(yè)越來越受到百姓及地產(chǎn)開發(fā)商的重視。本文泡闡述了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因，提出了具體的防范措施，供大家參考。

關(guān)鍵詞：沫經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn) 銀行信貸

0 前言

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著緊密的聯(lián)系，它既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又在一定時(shí)期扮演先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)的角色。房地產(chǎn)市場波動(dòng)會(huì)對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生非常犬的影響。而作為房地產(chǎn)市場波動(dòng)主要表象之一的房地產(chǎn)泡沫同樣對經(jīng)濟(jì)起著重要的作用。本文對我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因進(jìn)行了深入分析，并提出了擠壓泡沫的措施。

1 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的失衡現(xiàn)象。導(dǎo)致這種失衡狀態(tài)的原因是多種多樣的。其中，過度投機(jī)而導(dǎo)致的地價(jià)飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因。另外，心理預(yù)期、信息失真、調(diào)控措施不協(xié)調(diào)等因素則間接促進(jìn)了泡沫的形成。

1.1 銀行信貸過度擴(kuò)張 銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張，是造成房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因。如果銀行持有大量的房地產(chǎn)，或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，而這又進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的價(jià)格。這一過程循環(huán)往復(fù)，使得房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡價(jià)格，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。但是，這只是問題的一個(gè)方面。銀行在房地產(chǎn)泡沫迅速崩潰方面，也扮演了同樣重要的角色。如果出現(xiàn)某種未可預(yù)見的不確定因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，將直接降低銀行所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值，并將使銀行資產(chǎn)的規(guī)?？s水。

1.2 消費(fèi)者的預(yù)期 消費(fèi)者對某種消費(fèi)品價(jià)格的預(yù)期能在一定程度上影響消費(fèi)者的需求。消費(fèi)者的預(yù)期受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化而引發(fā)的資產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化的過程中，沒有產(chǎn)生不符合實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況的預(yù)期，則市場價(jià)格就會(huì)由，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的不均衡狀態(tài)逐漸調(diào)整到均衡價(jià)格上來；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大的變化時(shí)，尤其是在這種環(huán)境變化本身還存在許多想象的空間時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致市場產(chǎn)生不符合實(shí)際情況的預(yù)期。而一旦預(yù)期高估了環(huán)境變化對價(jià)格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)不同于一般商品，當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，人們預(yù)期今后價(jià)格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升，促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。

1.3 信息失真 我國房地產(chǎn)市場信息失真問題十分嚴(yán)重。前幾天，上海市有關(guān)部門列出了14項(xiàng)房地產(chǎn)市場價(jià)格違法行為，大都是制造“信息泡沫”。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)宏觀上的信息也極為混亂，不同的利益主體發(fā)布的同一指標(biāo)相差十分懸殊。

1.4 調(diào)控措施不協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，加劇了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。去年初“管住土地，控制信貸”調(diào)控措施實(shí)施的目標(biāo)是控制房地產(chǎn)投資過快增長，應(yīng)該說調(diào)控目的基本實(shí)現(xiàn)，但也影響了房價(jià)的穩(wěn)定。一是嚴(yán)格控制土地的政策，使房地產(chǎn)用地價(jià)格大幅上漲，抬高了建房的成本，增強(qiáng)了地價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)上漲的預(yù)期。二是由于目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力小，控制信貸的措施直接制約了房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)。而對需求增長缺乏有效的調(diào)控措施，使投資增長幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動(dòng)了房價(jià)上漲。

2 擠壓泡沫的措施

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。具體對策如下：

2.1 從土地源頭入手，規(guī)范土地市場 土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2 建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制 各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，加強(qiáng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問，有計(jì)劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，加強(qiáng)對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控；通過市場信息發(fā)布、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)；通過對樓市的動(dòng)態(tài)監(jiān)測，評價(jià)市場的運(yùn)行情況，預(yù)測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時(shí)、適度調(diào)控市場的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3 要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管 推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌，盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，盡快成立購房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時(shí)借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場結(jié)合的方式、方法和步驟，促進(jìn)開發(fā)信貸與消費(fèi)信貸的同時(shí)發(fā)展，建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(包括一級市場和二級市場)，有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 利用貨幣金融政策調(diào)控市場，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為 政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，在評估抵押物的抵押價(jià)值、確定融資比例或貸款比例等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時(shí)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手，完善個(gè)人信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫，有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)泡沫不是不可以預(yù)防的。但不能老喊“狼來了”。要編制一套切實(shí)有效預(yù)警機(jī)制，包括統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)、指標(biāo)的科學(xué)設(shè)置、可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施等尤其重要。在現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下。政策性調(diào)節(jié)是行之有效的，但不能盲目采用原始一刀切的方式進(jìn)行調(diào)整。也不能頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)市場區(qū)域性的特點(diǎn)，采取引導(dǎo)性消費(fèi)的政策進(jìn)行推進(jìn)，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康成長。合理的房價(jià)上升是正常的，是國民經(jīng)濟(jì)增長的重要標(biāo)志。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉國光，王洛林，李京文.2006年.中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測.

[2]牛鳳瑞.國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告.