北京房價底部在哪？

蔣衛(wèi)武

北京房價的拉鋸已經(jīng)繃緊，一方的稍微勢弱，將引發(fā)局勢的大翻盤。

36歲的李潔，在一家公司做行政經(jīng)理，已經(jīng)有8年的北漂史。她在這里認識了自己現(xiàn)在的丈夫并且有了可愛的寶寶，盡管現(xiàn)在小家庭有了一輛代步的富康，但房子一直是她與先生的重點話題。從房價飚升的2007年起，他們一直在關(guān)注新開的樓盤，一度也曾想在清河附近的龍城新園購房，就連首付款也已經(jīng)準備好了。

“當時就因為我老公一直在忙工程，沒有來得及去辦理購房手續(xù)”，盡管在起初，她看著一月高過一月的房價對自己的先生一再埋怨，但到現(xiàn)在，她卻是非常慶幸自己沒有成為最后一個接山芋的人：“我朋友中那個時段買房的人后悔得腸子都青了”。

但房子對于三口之家總是一件大事，事業(yè)基礎(chǔ)已經(jīng)扎根于北京，社會關(guān)系也是在這個城市里盤根錯節(jié)，“是沒有辦法再回去了”，她表示，在北京買房是一定的，但什么時候呢？“我在等房價的底部”。她說除了上班，就只有這件事情就讓她操心了。

和李潔一樣等待著房價回落抄底的年輕人在北京不在少數(shù)。據(jù)中國青年報社調(diào)查中心對14493名公眾的調(diào)查顯示，81.0％的公眾認為2009年房價還會降，在受訪人群中，35.2％月收入超過4000元，是擁有買房消費實力的主要人群。

購房者的觀望，遲不出手是房地產(chǎn)開發(fā)商最頭痛的事情。但市場就是雙方的搏弈。北京房價的拉鋸已經(jīng)繃緊，一方的稍微勢弱，將引發(fā)局勢的大翻盤。但顯然，開發(fā)商在這個僵局中，不占優(yōu)勢，因為資金鏈不允許將時間拉得太長，繃得太緊。

集體過冬

12月2日，中國社科院發(fā)布2009年《經(jīng)濟藍皮書》指出：預(yù)計2009年房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，供需雙方作用下，房價面臨進一步回調(diào)。

藍皮書還透露，中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。在2006年推出“90/70”政策實施后，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設(shè)規(guī)劃都進行了相應(yīng)的調(diào)整，2009年將會迎來中小套型房上市的高峰。隨著住房保障政策以及2008年各地住房計劃的落實，2009年，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價房供應(yīng)也會增加。中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。

盡管在12月8日召開的中央經(jīng)濟工作會議中強調(diào)“保增長”，提出保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在擴大內(nèi)需中的作用，但現(xiàn)實讓房地產(chǎn)開發(fā)商并不能從困境中解圍。

社科院數(shù)量經(jīng)濟與技術(shù)經(jīng)濟研究所汪同三所長在新聞發(fā)布上接受記者采訪時稱：“政府既不希望樓價有明顯的反彈，也不希望由于樓價的過快跌落，引起宏觀經(jīng)濟的下行。”

“從總體上看，中央經(jīng)濟工作會議的方針對于房地產(chǎn)市場屬于利好。但就短期而言，對2009年房地產(chǎn)市場的影響力較小，樓市下行趨勢不容樂觀”，汪同三表示：“從中長期來看，將促進我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，強化房地產(chǎn)業(yè)在民生方面扮演的角色?！?/p>

從2004年至2007年，是房地產(chǎn)業(yè)的春天。房地產(chǎn)商不但數(shù)度刷新中國富豪榜，而且為地方政府財政收入提供大量的現(xiàn)金，同時也為中國的GDP增長立下汗馬功勞。但房價高攀，民怨載道，提倡“民生為重”的中央政府開始進行一系列宏觀調(diào)控，使曾一路高歌猛進的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)聲而落。從起初的希望政府“松綁”到呼吁“自救”，房地產(chǎn)開發(fā)商歷經(jīng)“最好的時代”到“最壞的時期”。

“中國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了多年的高速發(fā)展，客觀上有調(diào)整的要求。同時，國際經(jīng)濟形勢惡化，推動了這種調(diào)整，造成了可能是房地產(chǎn)業(yè)最困難的兩年，”金隅集團房地產(chǎn)開發(fā)部負責(zé)人表示，為應(yīng)對2009年的嚴峻市場形勢，金隅集團將設(shè)法加速銷售回款，主動調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

規(guī)避風(fēng)險，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資重心。“對于今后開發(fā)方向，要重點尋求開發(fā)規(guī)模適中、付款條件寬松、當年可實現(xiàn)開工并滾動推進的項目。重點關(guān)注開發(fā)建設(shè)周期在2-3年、短期內(nèi)可凈地上市，并位于城市中心及近郊區(qū)域的商品房項目”，該負責(zé)人一直強調(diào)要“注意風(fēng)險”。

盡管經(jīng)濟大環(huán)境形勢嚴峻，但鑒于金隅集團已然是國企中房地產(chǎn)開發(fā)商的行業(yè)老大，對這輪“風(fēng)暴”他們有其他企業(yè)不可多得的優(yōu)勢來應(yīng)對，使得金隅擺出“不盲目悲觀”的態(tài)度。

但剛從美國考察歸來的潘石屹卻截然不同，他稱自己 “無比悲觀”。

盡管SOHO中國可能是目前內(nèi)地流動性最充裕的開發(fā)商?！叭绻袁F(xiàn)在起公司沒有一分錢收入進賬，同時還需要繼續(xù)支付工程款及各種土地款、稅費的情況下，不知道SOHO中國是否能再支撐一年時間?！迸耸?，作為一家?guī)缀鯖]有任何負債，不太可能破產(chǎn)的上市公司的董事長在接受采訪時卻憂心忡忡：“大部分開發(fā)商遇到這種情況，可能連一個月都支撐不住”。

房地產(chǎn)商抱怨救市政策力微，只能期待在“信貸”松口的時候向銀行求助。但親眼目睹過美國的金融風(fēng)暴之后，銀行更多的是謹慎。12月6日，銀行銀監(jiān)會副主席王兆星表示：“危機告訴我們，應(yīng)更好地處理好金融和經(jīng)濟、虛擬經(jīng)濟和實體經(jīng)濟的關(guān)系”。他強調(diào)銀行方面要有效地防范風(fēng)險，來維護自己的安全和穩(wěn)定。盡管中央有文件稱“支持支持企業(yè)的發(fā)展，特別是支持中小企業(yè)渡過難關(guān)”，但為控制風(fēng)險，銀行業(yè)表現(xiàn)出前所未有的小心，“惜貸”開始成為銀行管理層的常用詞。這無疑讓房地產(chǎn)開發(fā)商的處境雪上加霜。

過冬，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說已經(jīng)是不爭的事實，但這個冬天對于他們來說到底有多長？他們必須蟄伏多久才能等來自己的春天？

底部有多深？

“其實房地產(chǎn)開發(fā)商的這一死局，還得由他們自己來解開”。楊少鋒，北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理在接受《小康》采訪時稱：“降價是他們唯一走活對弈的方法?！?/p>

盡管在2007年末，萬科董事長王石首先自房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部“放炮”，提出樓市“拐點”說，從深圳房價的爆跌，到上海樓市優(yōu)勢不保，但北京作為中國的政治經(jīng)濟中心，高房價一直是最后一個堅挺的“堡壘”。

2008年11月中旬，有投資者欲在北京購房置業(yè)，但走了一圈之后，感嘆：“北京房價并沒有跌嘛”。

“三環(huán)以內(nèi)房子降價的可能性比較小。但在三環(huán)與四環(huán)之間，房價松動就比較大，”楊少鋒說：“投資者往往會希望挑得繁華地帶以此保值，但因為地理資源不可重生，而且北京作為政治經(jīng)濟中心地位不會改變，所以，好地段的價格并不會有什么沖擊”。

購房自住是房地產(chǎn)業(yè)的主要消費群體。而對于這部分人群來說，價格是選房時首要的考慮因素。

“現(xiàn)在并不是沒有購房需求，正相反，北京住房的剛性需求會一直存在”，楊少鋒表示盡管2008年1-9月交易量萎靡，但在新浪樂居的一次購房活動中卻一天銷售額達8億?！斑@主要是因為有新浪這個平臺連接了客戶與開發(fā)商，使他們相互信任。而且在這次促銷活動中，房地產(chǎn)商做了大步讓利”。

降價，是購房者觀望的原因，他們在等待底部。但開發(fā)商擔心的是，一旦形成下行通道，局面或許不能控制。于是，表面上，他們在僵持。

但事實上，售樓處的工作人員已經(jīng)在暗地里松動價格。

3月16日，處于東南三環(huán)和東南四環(huán)之間的中海城開盤的二期成交均價為13311元/平方米，但在8月23日開盤的三期成交均價已便降為9900元/平方米；通州世紀星城，從一度擬定的13000元/平方米開盤價降到8000元/平方米，降幅高達4000元。

價格總是市場雙方力量均衡后的結(jié)果，同時供需的數(shù)量也成為影響對方力量的重要因素。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京2008年1月1日已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的期房數(shù)量為69685套，10月12日則變成112696套，新增未售期房住宅4.3萬套。截至9月，2008年年總共成交了5.3萬套。兩個數(shù)字加起來，相當于進入市場的房子有9.6萬套。而北京2008年正常供應(yīng)市場的商品房是16萬套，達到歷史最高峰。也就是說，年底前應(yīng)該供應(yīng)市場的期房住宅至少還有6萬套。預(yù)期四季度成交量最好的結(jié)果是1.5萬套。

“6萬套的供應(yīng)量面對1.5萬套的需求，在當前需求萎靡的市場形勢下，除了大幅降價，還能有什么辦法？”作為資深的行業(yè)觀察家，楊少鋒還是用數(shù)據(jù)來說話。

降價，如果成為共識，那多少是底？持久的心理戰(zhàn)術(shù)對搏弈的雙方來說，都是殘酷的。

“我認為底部至少在北京房價最高位置的8折”，楊少鋒說：“指望房價跌回幾年前是不現(xiàn)實的，畢竟通貨膨脹早抵消了不少的漲幅”。

而作為開發(fā)商的代表潘石屹也同意：“熱點城市的降價不會超過30%”。

楊少鋒，作為北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理，同時也是一位“購房者代表”，他稱自己目前也正在尋找樓盤伺機出手。他強調(diào)：“北京降價的項目只有30%，而這30%中只有10%是降到位的。所謂觸底反彈，只有降價到合理程度，需求才會爆發(fā)?！?/p>

他認為2008年年底到2009年一季度，北京樓市即將進入實質(zhì)降價階段，也應(yīng)該是購房者出手的好時機。

尋找出路

世界銀行預(yù)測，2009年全球經(jīng)濟將放緩增長。而中國提出8%的GDP增長率是維護社會穩(wěn)定的底線。拉動內(nèi)需，增加就業(yè)機會成為中國“保增長”的兩駕馬車。房地產(chǎn)行業(yè)的興衰，關(guān)連上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)近50多種，同時還能關(guān)系著眾多農(nóng)民工就業(yè)崗位。

房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中的重要地位沒有人產(chǎn)生過懷疑。如何使集體過冬的產(chǎn)業(yè)能夠順利過渡到健康發(fā)展的軌道，成為經(jīng)濟學(xué)家的熱點課題。

“房價越是有下降趨勢，消費者就越容易產(chǎn)生觀望情緒?！睂ν饨?jīng)貿(mào)大學(xué)投資系主任郭敏表示：現(xiàn)在全球經(jīng)濟不景氣，國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，在這樣的背景下，為了實現(xiàn)政府目前“保增長”政策，央行實施一系列舉措，也就是大家說的“房貸新政”，是希望借此刺激購房需求以拉動整體內(nèi)需。

但是對于房貸新政的可行性，有人質(zhì)疑：“如果執(zhí)行的話，銀行的貸款利率還沒有存款利率高，每做一筆5年以上的商業(yè)貸款，都可能成了賠本買賣?！?這也就解釋了各商業(yè)銀行為何遲遲未能出臺“房貸細則”。

“嚴格限制第二套房貸的是為了抑制增長過快的購房需求，阻擋房價的快速上升。如果在2008年年底，或者2009年的第一季度，內(nèi)需仍處于下滑趨勢，第二套房貸應(yīng)該相應(yīng)有所松動，第一套房是必需品，但是沒有購房消費能力的人，就算房價再降該買不起還是買不起，能購買第二套房的，才是購房消費能力的主力，適當放松第二套房貸政策對拉動內(nèi)需才是更大的利好?！惫艚淌谡J為內(nèi)需的拉動必須從那些有能力消費的人群著手。

放松第二套房貸政策，這或許是解救目前觀望僵局的又一個出路。