滾動的“地王”

張 璐

8月份至12月份，“濟南地王”四易其主。

8月19日，位于花園路的G043號地被祥泰實業(yè)高價拍得，濟南東部最新單價“地王”誕生。9月17日，槐蔭區(qū)東航三角地被中石化以8600萬元的高價摘得，“濟西地王”誕生。10月19日，總面積約為45畝的歷下區(qū)解放路鐵職院舊址地塊，被深圳華強集團以6.57億元的天價拍得，約合每畝1460萬元，濟南“地王”再次誕生。

12月3日，25家省內(nèi)外房地產(chǎn)商經(jīng)過多輪激烈舉牌競拍，總面積10余畝的山師北街一地塊使用權(quán)被山東大地公司以1.92億元的天價拍得，約合每畝1900萬元，樓面地價高達每平方米1.5萬元，成為濟南的新一屆“地王”。

一業(yè)內(nèi)人士感慨說，此前五年，只出現(xiàn)過兩個“地王”。而2009年下半年，“地王”已四次出現(xiàn)，頻率之高令人昨舌。

細看濟南樓市這一年的風雨歷程，“地王”是當之無愧的主角之一。

地王何以頻現(xiàn)

隨著一線城市利潤的壓薄以及獲取土地難度的增大，地產(chǎn)大鱷的目光逐漸轉(zhuǎn)向了二、三線城市。而在2008年沿海省會房價排行中，濟南位居倒數(shù)第二。

今年7月31日，國內(nèi)房企排名第二的上海綠地高調(diào)A股濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司，北大資源則以招聘的形式低調(diào)而來，深圳華強恒大地產(chǎn)緊隨其后，之前像海爾綠城，保利芙蓉，中海地產(chǎn)則早已跑馬圈地，創(chuàng)造了自2008年以來第二波大鱷入駐潮，另有消息顯示，萬科和龍湖也有意搶灘濟南。

大鱷到來要站穩(wěn)腳跟，拿地是第一步。另一方面，全運帶來了東部大發(fā)展，西窖站讓西部大提速，小清河改造使北部體現(xiàn)大價值，棚戶區(qū)改造則讓中部大變化，隨著省城城市化水平的提高，地產(chǎn)價值水漲船高。

今年3月份后，濟南土地供應(yīng)出現(xiàn)放量跡象，7月份單月供應(yīng)土地31塊，8月份則有29塊土地成交，創(chuàng)單月成交量最高。進入四季度，濟南市加快了土地供應(yīng)速度，開發(fā)商拿地熱情有增無減，極大地推動了濟南土地市場的升溫。

相關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，今年截至目前，全國房地產(chǎn)銷售額達到6萬億，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不會讓這么巨量的資金睡大覺，還要尋求新的投資機會，新地王不斷涌現(xiàn)也就不足為奇了。

今年7月，備受矚目的北京絕版地塊——廣渠路15號經(jīng)過97輪競價后，由“黑馬。中化方興以40.6億元拿下，折合樓面地價約1.6萬元／平方米，斬獲北京新地王的桂冠。時隔5個月，濟南的黃金絕版地塊竟然也拍到了近1.5萬元／平方米的樓面地價，大有向一線城市土地價格靠攏之勢。據(jù)悉，新“地王”山師北街地塊，雖然總面積僅有10余畝，卻引來16家開發(fā)商輪番搶奪，經(jīng)過了91輪的競價終塵埃落定。

業(yè)內(nèi)人士認為，近幾年，作為二線城市的濟南，在樓市方面一直表現(xiàn)得不溫不火，市場總體呈相對穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。近半年以來，隨著國內(nèi)一線地產(chǎn)企業(yè)紛紛來濟，部分本土企業(yè)也在近幾年的發(fā)展中逐步壯大，故此，實力地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇在此時搶奪市場蛋糕，在土地交易市場繁榮的背后，是樓市競爭的加劇，也是對城市居住價值的重新定義。

對于近期濟南上演的“搶地大戰(zhàn)”，專家分析，多重因素促成了房地產(chǎn)企業(yè)拿地熱情高漲。一是去年開發(fā)商拿地較少，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正處于“饑餓”狀態(tài)；二是國務(wù)院在今年發(fā)文將普通商品住房項目投資的最低資本金比例調(diào)低至百分之二十，開發(fā)商資金運作余地增大；三是今年以來住房成交量迅速回升，房企資金回籠速度加快：四是金融系統(tǒng)房地產(chǎn)新增貸款業(yè)務(wù)增長較快，市場上資金較為充沛。

樓市泡沫風險加劇

毫無疑問，近期頻頻出現(xiàn)的“地王”將成為助推房價上漲的關(guān)鍵因素。以北京市場為例，富力地產(chǎn)以15100元／平方米的樓面地價拿下了廣渠門10號地塊，加上建安成本，財務(wù)和營銷等成本，這個地塊至少要賣到28000元／平方米才能有所盈利。故此，該地塊一經(jīng)成交，數(shù)日內(nèi)周邊項目的房價普漲10％以上。相對于市場反應(yīng)敏銳的北京，濟南樓市的發(fā)展要平穩(wěn)得多，雖然也是“地王”頻出，但近期的總體房價并沒有出現(xiàn)明顯異動，成穩(wěn)定增長態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然濟南樓市長期處于較為穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，但隨著近階段以來大幅土地的高價拍出，必會引起房價的新一輪上漲，目前，新“地王”山師北街項目的樓面地價已高達1.5萬元／平方米，遠遠超過了周邊在售樓盤的房價，

從另一個角度來看，文化東路板塊目前的在售項目并不多，和新“地王”距離最近的是近期剛面市的萬豪國際項目，兩個項目的直線距離大約在100多米。目前，該項目分為SOHO、LOFT、商鋪、豪宅四類產(chǎn)品。現(xiàn)階段主推的產(chǎn)品是SOHO和星光天地廣場式商鋪。按照該項目目前所推產(chǎn)品的使用面積計算，SOHO起價在7600元／平方米左右。而該區(qū)域其他樓盤的價格也都在“萬元”以內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士認為，根據(jù)濟南市場的長遠來看，諸如文化路，歷山路，泉城路等黃金絕版地段的房價將有望呈現(xiàn)跨越式上漲趨勢，另外，隨著眾多國內(nèi)品牌地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進駐，具有國內(nèi)領(lǐng)先水平的高品質(zhì)產(chǎn)品也紛紛落戶泉城，這些創(chuàng)新產(chǎn)品的進入也將在一定程度上成為助推房價上漲的主因，

“地王”頻現(xiàn)，房價急升，并不是房地產(chǎn)市場繁榮的表現(xiàn)。相反，在房價虛高，“地王”榮耀的背后，是樓市泡沫風險的加劇。

山東大學經(jīng)濟學院副院長李鐵崗認為，“今年濟南房地產(chǎn)市場‘跳板式的漲價已經(jīng)脫離了正常軌道，建議‘地王開發(fā)商選擇在市場好的時候盡快開發(fā)。因為市場對‘地王的開發(fā)有很大影響，如果市場不好，‘地王的開發(fā)就有可能受到影響，甚至可能停止。”

房價高乎其高，國務(wù)院又一新政在近期劍指高房價。

12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。國家發(fā)展改革委主任張平同日表示，中國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機性購房。中央經(jīng)濟工作會議也提出，要增加普通商品住房供給，并繼續(xù)支持自住型和改善型住房需求。

中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一認為，無論是增加供應(yīng)還是抑制投機，都是希望在穩(wěn)定當前房地產(chǎn)市場和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上抑制部分城市過高的房價，努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸理性。

“限大令”與地王熱和囤地風

不久前，國土資源部印發(fā)通知，對商品住宅用地的宗地出讓面積酋度設(shè)定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7公頃，此政策被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“限大令”。

不少人士認為，這一辦法對抑制地價過快上漲，減少開發(fā)商“囤地”等具有現(xiàn)實作用，但成效如何取決于政策是否落實到位。

一般來說，地方政府樂于將面積較大的地塊統(tǒng)一出讓，既可以迅速回收土地資金，也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。但相關(guān)政策設(shè)計在現(xiàn)實市場中卻產(chǎn)生了一些負面的“外部性”影響。比如，重點城市大面積的地塊極易被競拍成“地王”。

最近以50.5億元天價刷新北京土地總價紀錄的順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)“地王”，面積達到52.7萬平方米，扣除25.5萬平方米的代征地面積，建設(shè)用地面積依然達27.16萬平方米。而11月初由央企中信集團砸下36億元巨資“加冕”天津“地王”的津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)地塊，面積更是達到248萬平方米，堪稱天津乃至全國土地市場的“巨無霸”。

此外，數(shù)十萬乃至上百萬平方米的土地即使是全力開發(fā)，也要持續(xù)數(shù)年。在此情況下，開發(fā)商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”，有關(guān)專家認為一個大盤開發(fā)多年，實際上是一種“變相囤地”。

為此，中國土地勘測規(guī)劃院地價所曾建議，為穩(wěn)定地價，要調(diào)控供地節(jié)奏，合理設(shè)置單宗土地出讓面積上限。有知名開發(fā)商也在博客中提出：“至少50％以上的土地會存五年以上。為什么政府不將土地縮小劃開了去拍賣?”

國土資源部此次“限大令”，在業(yè)內(nèi)人士看來具有一定的現(xiàn)實價值。有專家認為，“限大令”對于大的房地產(chǎn)企業(yè)而言“是一個壞消息”，對于中小企業(yè)則相反，上海一在全國多個重點城市開發(fā)樓盤的房地產(chǎn)民企負責人認為，“限大令實”際上是對土地價格的調(diào)控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價格，這樣可以使更多開發(fā)商尤其是民企參與土地竟拍，提高市場的競爭性”。

有位專家表示，采用小幅地塊出讓，也有利于大城市房地產(chǎn)開發(fā)的“精耕細作”。他還認為，“限大令”對抑制圖地行為也大有裨益。“一年不開發(fā)罰款，兩年不開發(fā)收回”，此令下發(fā)數(shù)年，且經(jīng)國土部門三令五申，遺憾的是執(zhí)行難，“想要防范囤地，縮小出讓地塊的規(guī)模，是個好辦法”。

實際上，近年來已有一些地方國土部門通過控制土地出讓面積對樓市實施局部調(diào)控。比如，重慶市國土資源和房屋管理局等相關(guān)單位經(jīng)過研究測算，認定面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標準設(shè)計土地規(guī)模，今年以來市區(qū)出讓的約70％的土地的面積都在上述區(qū)間內(nèi)。

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)之所以問題重重，很大一部分原因可歸結(jié)為市場監(jiān)管在時間上的滯后和在執(zhí)行力度上的孱弱，有關(guān)部門對土地開發(fā)和樓盤銷售中的違法違規(guī)現(xiàn)象三令五申，大小政策不斷，聲勢不小，但是成效難言樂觀，迄今“囤地”，“捂盤”等樓市頑疾久除不盡，究其原因，既有地方利益，部門利益驅(qū)動使然，也跟政策，辦法的可執(zhí)行性不夠有關(guān)。

一些業(yè)內(nèi)人士在為國土資源部“限大令”叫好的同時，也提出了實施過程中可能遇到的種種問題，比如，大城市，中等城市，小城市如何劃分?如果開發(fā)商分幾次拿下總面積超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規(guī)，實際上還是突破了國土部門的限制，這類行為又該如何處理?更需觀察的是，地方政府能否嚴格執(zhí)行單宗土地出讓面積的政策規(guī)定?查處“囤地”、 “捂盤”的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問。

實際上，2008年元月下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時開發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。此次，國土部將“合理”細化為具體數(shù)據(jù)，可以看出有關(guān)部門落實國家政策的努力，也讓市場對“限大令”的實施效果更加充滿期待。