“天價”時代買房打打算盤

寒 非

日前，北京市政府發(fā)布修訂后的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》，首次規(guī)定今后商品房銷售以套內(nèi)面積計價。按照北京建委公布的新辦法，取得商品房預售許可證的新建商品房預售或完成初始登記的現(xiàn)房銷售應當按照套內(nèi)建筑面積計價；獨棟別墅、整棟樓房和車位、車庫的預售、現(xiàn)房銷售則既可以按照套內(nèi)建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者直接按套計算。

在“天價”時代，公民對任何有關房價的新政都極為敏感。北京市此舉立刻引來熱議如潮。其實北京不是“一個城市在戰(zhàn)斗”，據(jù)不完全資料，至少在重慶、廣州、南寧等城市都能找到以套內(nèi)面積計價的文件。但是在地位特殊的北京，此舉的導向性顯然更明顯。有業(yè)內(nèi)人士稱，以套內(nèi)面積計價的辦法可避免公攤面積引發(fā)的糾紛，讓消費者買房買得更“明白”，今后將逐步在全國推行。這個說法得到了多數(shù)消費者的認可，但也同時在一些方面存有疑慮。那么，算盤怎么打才能讓老百姓得到實惠?

支持：有利于保障消費者權益和土地有效利用

一直以來，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是購房者，都習慣于以總體建筑面積計價。由于分攤的共有建筑面積數(shù)據(jù)一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托測繪機構測量提供，一般的購房者對于一個小區(qū)到底有多少公共面積、自己又應該分攤多少很難搞清。購房者無法親自查實其中是否有“水分”，由公攤面積引起的糾紛頻頻發(fā)生。與此相反，套內(nèi)建筑面積明確、直觀、實在，一目了然，購房人可自行測量和核實。以套內(nèi)面積計價，能避開有爭議的公攤面積，購房者可以更容易了解房屋單價和真實面積。

支持者稱，只有將商品房定價嚴格限定于按套內(nèi)面積計算，購房者付出的購房資金與他看得見的房屋實有面積直接掛起鉤來，才能真正杜絕模糊定價所導致的種種購房陷阱。這樣做雖然會提升單位面積的價格，但也起到了給購房者一個“明白賬”的效果，從這一點來說，按套內(nèi)面積計價確實有利于保障購房者的權益。

另外，以套內(nèi)面積計價也是國際上通行的做法。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受采訪時稱，對公有共用面積的范圍確定和面積測算，是比較專業(yè)的技術問題，一般購房者很難對此有透徹的了解。因此大多數(shù)市場成熟的國家在房產(chǎn)交易中都以套內(nèi)面積計價。這是大勢所趨，我國遲早也將采取這種計價方式，重慶和北京只是先行一步，接下去很有可能將會在全國推廣。根據(jù)資料，貴州、海南、四川等省份及廣州、柳州等城市，都曾經(jīng)進行過按套內(nèi)面積計價的試點。

如果按照套內(nèi)面積計算房價，開發(fā)商勢必會面臨公攤成本的壓力。這勢必會在客觀上迫使開發(fā)商更注重建筑的科學設計和空間的合理利用。這樣一來，就能在客觀上提高土地的使用效率，符合城市土地集約節(jié)約化利用的國策。

質疑：開發(fā)商還是能鉆到空子

楊紅旭說，按套內(nèi)面積計價，如果沒有有效的措施來約束開發(fā)商，則公攤面積容易“縮水”，看似保障購房者利益的規(guī)定，最后讓開發(fā)商鉆了空子。據(jù)楊紅旭介紹，按建筑面積計算，購房者不僅關心套內(nèi)面積，還關心公共部位與公用房屋分攤建筑面積。而按套內(nèi)面積來計價，則放松了對公攤面積的監(jiān)管。由于開發(fā)商在預售房屋時對公攤面積是估算的，所以往往是套內(nèi)面積能測得準，而公攤面積測不準。盡管購房合同中一般要求預售面積與實測面積差異值不超過3％，否則購房者可選擇多退少補或退回所購商品房，但開發(fā)商一旦與測繪機構聯(lián)手在實測時做些手腳，購房者就難以發(fā)現(xiàn)從而利益受損。

有的開發(fā)商明確表示，不管以何種方式計價，公攤面積都會讓購房者承擔。而相當大一部分的老百姓抱有這樣的心理：“既然房子總價是不變的，那以什么方式計價意義都不大。還不如就按照原來習慣的方式。”

俗話說，買的不如賣的精。開發(fā)商不會做賠本的買賣。無論是按建筑面積計價還是按套內(nèi)面積計價，開發(fā)商都會將公攤面積的成本和其預期利潤加到房價里，分攤到房子的單位面積上。就算是按套內(nèi)面積計算，購房者也得承擔公攤部分的錢。可是不管是算建筑面積還是套內(nèi)面積，購房者都一樣搞不清楚公攤面積到底有多大，因此，以套內(nèi)面積計價并沒有從根本上解決模糊定價的問題。對類似于改變計價方式的“小舉動”，許多人明顯不感冒。

效果：開發(fā)商根本沒當回事

盡管有大片質疑的聲音，但聊勝于無，以套內(nèi)面積計價的初衷顯然是為普通老百姓的利益考慮的。但截止到目前，該政策的配套措施仍沒有跟上，即如何規(guī)范公攤面積的計算與定價并無下文，這也是眼下質疑聲此起彼伏的重要原因。經(jīng)過一段時間走訪，記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商們都依舊在沿用建筑面積計價的方式。北京市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員說目前還是按照建筑面積賣，沒有接到上級通知。

上令下不行，原因究竟何在?開發(fā)商方面的口風是“消費者不習慣，在總價不變的情況下，按套內(nèi)面積計價體現(xiàn)在每平米單價上是大幅的漲價，消費者直覺上會認為多花錢了?！北本┦心撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員還進一步解釋說，即便是按照套內(nèi)面積來銷售，你也沒有少花一分錢，何必多此一舉?

馬克思說：“為了100％的利潤，資本就敢踐踏一切人間法律；有300％的利潤，資本就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險?！边@句話用在當今中國的房地產(chǎn)市場，是如此貼切和形象。由于信息的不對等，在開發(fā)商和購房者之間，后者顯然一直處于弱勢。怎么多為自己的百姓做些事，政府需要運用“鐵腕”了。