基于用途系數(shù)修正法的新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估方法探析

摘 要：以焦作市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價更新為例，概括了公共管理與公共服務(wù)用地等新增地類基準(zhǔn)地價評估的意義及新增地類的特點，并在綜合分析市區(qū)住宅用地和工礦倉儲用地基準(zhǔn)地價評估成果的基礎(chǔ)上，采用用途系數(shù)修正法，評估了公共管理與公共服務(wù)、交通運輸、特殊、水利設(shè)施四類新增用途用地的基準(zhǔn)地價。研究結(jié)果表明，采用用途系數(shù)修正法評估出的新增地類基準(zhǔn)地價，具有較強的現(xiàn)實性和科學(xué)性。

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價； 用途系數(shù)修正法； 機會成本； 評估模型

中圖分類號:F224.0 文獻標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X（2008）15-0162-03

引言

目前城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的方法主要有：（1）以土地定級為基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料評估基準(zhǔn)地價；（2）以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價[1]。上述方法對于商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地基準(zhǔn)地價評估比較適用，而對于新增四類用地基準(zhǔn)地價的評估則很難適用，一方面因為新增四類用地大多不以營利為目的，收益很小且收益很難準(zhǔn)確界定；另一方面因為該類用地市場交易案例很少。

一、新增四類用地的特點

新增四類用地包括公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、水利設(shè)施用地，他們具有以下特點：

1.多為公共服務(wù)或基礎(chǔ)建設(shè)用地，具有一定的社會效益和生態(tài)效益。

2.多呈點狀分布，面積小、數(shù)量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布廣且零散，難以形成功能規(guī)模集中的用地分區(qū)。

3.大多不以贏利為目的，收益很小或無收益，且收益很難準(zhǔn)確界定；雖有少部分用地以贏利為目的，如商業(yè)醫(yī)院、私立學(xué)校、殯葬用地等，機場、碼頭用地等因其具有壟斷性質(zhì)，因而該部分用地具有壟斷收益。

4.多以劃撥方式取得土地使用權(quán)形式，以有償方式出讓取得的土地面積極少。

5.土地市場欠發(fā)育，市場上土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易案例很少。

二、新增四類用地基準(zhǔn)地價的評估方法

（一）確定新增用地基準(zhǔn)地價的修正基礎(chǔ)

1.地價影響因素相關(guān)性分析

城鎮(zhèn)土地價格與其土地利用條件相關(guān)，影響地價的因素主要有：商服繁華影響度條件、交通條件（道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用設(shè)施狀況、環(huán)境狀況（環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度）、人口密度狀況、產(chǎn)業(yè)集聚狀況、規(guī)劃限制因素、土地利用限制因素（容積率、建筑密度、建筑限高、土地利用強度、特殊選址要求等）、宗地自身條件（宗地形狀、宗地面積、臨街寬度、臨街進深等）等。利用特爾菲測定法確定的上述因素影響各類地價的權(quán)重大小，進行地價影響因素相關(guān)程度分析，判斷不同用途土地利用上的趨近性，以確定新增地類地價的修正基礎(chǔ)。設(shè)定權(quán)重＞0.10時，影響程度“高”；0.05≤權(quán)重≤0.10時，影響程度“中”；權(quán)重＜0.05時，影響程度“低”；見表1。

2.土地用途轉(zhuǎn)化分析

經(jīng)濟學(xué)中的“機會成本”（Opportunity Cost）是指當(dāng)一種生產(chǎn)要素被用于生產(chǎn)某產(chǎn)品時所放棄的使用相同要素在其他生產(chǎn)用途中所得到的最高收入。經(jīng)濟資源的稀缺性決定了當(dāng)生產(chǎn)要素被用于一種產(chǎn)品生產(chǎn)時，它就不可能被用來生產(chǎn)其他商品[2]。因此，任何資源都應(yīng)發(fā)揮最佳效用，否則就會造成資源的浪費。土地作為一種稀缺資源，其總量有限，且不可再生。目前中國城市土地利用實行規(guī)劃制度，一般來講某一確定位置土地的用途是規(guī)劃好的，具有排他性，在一個規(guī)劃期內(nèi)其用途一般是確定的；這就是說當(dāng)土地以某一種用途被利用時，是以放棄將土地作為其他用途被利用為代價的。但從長期來看，土地的用途是可以相互轉(zhuǎn)化的。

通過近幾年土地收購儲備——出讓樣點的現(xiàn)狀用途與新規(guī)劃用途比較分析，根據(jù)機會成本的理論，得出新增地類最適宜（最可能轉(zhuǎn)化）的用途，見表2。

通過對表1、表2分析可以發(fā)現(xiàn)，無論從地價影響因素相關(guān)性分析，還是從新增地類最可能轉(zhuǎn)化的用途及機會成本用途分析，都可得出交通運輸用地基準(zhǔn)地價接近于住宅用地、商服用地基準(zhǔn)地價，公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地地價接近于住宅用地地價，水利設(shè)施用地地價接近于工礦倉儲用地地價；交通運輸用地因為其還未走向有償使用，而且是初次評估基準(zhǔn)地價，所以交通運輸用地基準(zhǔn)地價最接近于住宅用地基準(zhǔn)地價，與商服用地地價差別還比較大。因此，確定公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地基準(zhǔn)地價的修正基礎(chǔ)為住宅用地基準(zhǔn)地價，水利設(shè)施用地基準(zhǔn)地價的修正基礎(chǔ)為工礦倉儲用地基準(zhǔn)地價。

（二）用途修正系數(shù)確定

1.行業(yè)平均利潤率比值法

用途修正系數(shù)根據(jù)待估用地類型對應(yīng)的行業(yè)平均利潤率與修正基礎(chǔ)用地類型對應(yīng)的行業(yè)平均利潤率的比值確定。根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值構(gòu)成項目的行業(yè)分類，確定各類用地對應(yīng)的行業(yè)歸類；根據(jù)焦作市2005、2006、2007年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)及市發(fā)改委、財政局、交通局、商務(wù)局、稅務(wù)局等局委的行業(yè)效益統(tǒng)計資料和行業(yè)成本監(jiān)審的結(jié)果，對全市各行業(yè)的平均利潤率進行了測算，結(jié)果見表3。公共行業(yè)平均利潤率適當(dāng)考慮社會效益和生態(tài)效益，同時參照地區(qū)生產(chǎn)總值貢獻率確定。根據(jù)各類用地對應(yīng)的各行業(yè)平均利潤率的比值確定交通運輸用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地相對于住宅用地地價的用途修正系數(shù)分別為0.891、0.771、0.714，水利設(shè)施用地相對于工礦倉儲用地地價用途修正系數(shù)為0.800。

2.權(quán)重比例法

根據(jù)市區(qū)住宅用地、工礦倉儲用地、交通運輸用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、水利設(shè)施用地定級所選取的影響因素及特爾斐法測定的權(quán)重值，確定新增地類用地與修正基礎(chǔ)用地共有的定級影響因素的權(quán)重比例，見表4。

（三）新增地類基準(zhǔn)地價評估模型

由于城鎮(zhèn)各類用地基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵設(shè)定條件、估價參數(shù)，以及新增地類與修正基礎(chǔ)地類的級別空間分布都存在差異，因此需要進行級別空間分布差異修正、內(nèi)涵設(shè)定條件差別修正、估價參數(shù)差別修正。經(jīng)分析建立新增地類基準(zhǔn)地價的評估模型為：

新增地類基準(zhǔn)地價=修正基礎(chǔ)用途基準(zhǔn)地價×級別空間分布差異修正×出讓年期差別修正×容積率差別修正×土地還原利率差別修正×行業(yè)用途系數(shù)修正+其他因素影響地價增減修正。

Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）

式中：Yj ——新增地類某一用途某個級別的基準(zhǔn)地價。

Xi ——修正基礎(chǔ)用途用地某個級別的基準(zhǔn)地價。

Hj ——行業(yè)用途修正系數(shù)。

B ——其他因素影響地價增減修正，包括土地開發(fā)成本差異修正、行業(yè)壟斷效益修正、贏利行業(yè)加價修正、非贏利行業(yè)減價修正、特有因素影響地價修正等。

（四）新增地類基準(zhǔn)地價的確定

應(yīng)用行業(yè)平均利潤率比值法確定的用途修正系數(shù)計算地價時，不考慮其他因素影響地價增減修正（B），在確定二級類修正系數(shù)時考慮。應(yīng)用權(quán)重比例法確定的用途修正系數(shù)計算地價時，考慮特有因素影響地價修正。公共管理與公共服務(wù)用地、交通運輸用地、特殊用地相對于住宅用地的特有因素均為規(guī)劃限制因素，相對于工礦倉儲用地來說為二者共有因素，因此確定上述三類特有因素影響地價修正基礎(chǔ)為工礦倉儲用地地價；同理確定水利設(shè)施用地特有因素影響地價修正基礎(chǔ)為住宅用地地價。特有因素修正=（1-修正系數(shù)）×特有因素修正基礎(chǔ)地價。根據(jù)確定的用途修正系數(shù)和地價評估模型，可以評估出新增各類用途用地的基準(zhǔn)地價。

根據(jù)上述方法評估出的兩種新增四類用地基準(zhǔn)地價的初步結(jié)果，經(jīng)過實地驗證和專家論證及級別間綜合平衡，最終可以采用算術(shù)平均值或加權(quán)平均值法確定公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地四類新增用地各級別的基準(zhǔn)地價。由于公共管理與公共服務(wù)用地包含機關(guān)團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地、風(fēng)景名勝設(shè)施用地八個二級類[3]，且二級類基準(zhǔn)地價差別比較大，建議根據(jù)不同行業(yè)收益能力及其社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益差異性，通過表3列舉的二級類對應(yīng)行業(yè)利潤率與基準(zhǔn)行業(yè)利潤率的比值建立二級類用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)體系。

三、結(jié)論

本文提出的采用用途系數(shù)修正法評估公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、水利設(shè)施用地新增四類用途用地基準(zhǔn)地價的方法，在目前的新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作中，具有較強的實用性和可操作性。本文提出的評估方法，彌補了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中缺少新增四類用途用地基準(zhǔn)地價評估方法的不足，對促進新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作的順利完成起到有力的推動作用。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn).城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2002.

[2] 許光建，蘇汝 ，陳璋.應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社，2007.

[3] 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn).土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007）[S].北京:中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2007.

[責(zé)任編輯 吳明宇]