地方政府救不了樓市？

周政華

以“維持價(jià)格穩(wěn)定和提升成交量”為目標(biāo)的地方政府救市措施，有可能白忙一場(chǎng)

10月14日，杭州市政府出臺(tái)了被輿論喻為“史上最牛救市方案”——《關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》。

該方案包括了針對(duì)消費(fèi)者的擴(kuò)大購(gòu)房入戶的范圍、提高公積金貸款額度、調(diào)整二套房對(duì)象界定標(biāo)準(zhǔn)、降低契稅，和針對(duì)房地產(chǎn)公司的降低企業(yè)所得稅、放寬建設(shè)項(xiàng)目開工期限等24條措施。

目前，國(guó)內(nèi)已有上海、南京、武漢、成都、西安等18個(gè)城市的地方政府出臺(tái)了房地產(chǎn)的救市措施，但無(wú)論力度，還是范圍，均不及杭州。

然而，杭州綠城、濱江、盛德等多家房地產(chǎn)商在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)，均認(rèn)為這一救市方案，短期內(nèi)難以提振市場(chǎng)信心，長(zhǎng)期亦不樂觀。

種種跡象表明，以“維持價(jià)格穩(wěn)定和提升成交量”為目標(biāo)的地方政府救市措施，有可能白忙一場(chǎng)。

政商協(xié)同救市

持續(xù)3個(gè)月低迷的樓市成交量，終于迫使地方政府出臺(tái)救市政策。

杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入7月份，杭州市區(qū)商品房日交易量一般在20～40套之間浮動(dòng)，不足去年同期的一半。

“當(dāng)前的杭州房?jī)r(jià)表現(xiàn)較為理性。”浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)秦根英對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，“穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定社會(huì)”——“三穩(wěn)定”是當(dāng)前浙江省確立的房地產(chǎn)政策主要目標(biāo)。

與深圳、廣州等地不同，杭州房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)大的波動(dòng)。但始于9月的萬(wàn)科等公司的零星降價(jià)行為，仍然足以令當(dāng)?shù)卣L(fēng)聲鶴唳。

救市方案的出臺(tái)，其實(shí)是杭州市政府與地產(chǎn)商相互博弈的結(jié)果。

杭州市一位房地產(chǎn)地產(chǎn)商透露，9月27日，杭州市領(lǐng)導(dǎo)約見了綠城、濱江等杭州10大房地產(chǎn)商會(huì)談。會(huì)上，政府也向地產(chǎn)商提出要求：今后停止公開或私下打折活動(dòng)，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)，以免房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑。

降價(jià)，并不為政府所樂見。土地出讓金等來(lái)自房地產(chǎn)的稅費(fèi)收入，已經(jīng)成為地方政府最為重要的財(cái)源之一。僅2008年8月，杭州市房地產(chǎn)相關(guān)稅收當(dāng)月達(dá)到4.65億元，這相當(dāng)于中西部地區(qū)一個(gè)普通縣級(jí)市的全年稅收水平。

受成交量萎縮影響，2008年9月，杭州市二手房交易契稅比8月減少三分之一，僅為去年同月的一半。杭州財(cái)稅網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)表明，同期普通商品房契稅也出現(xiàn)了下滑，環(huán)比8月減少了2成。如果房?jī)r(jià)跳水，將意味著財(cái)稅收入進(jìn)一步縮減。

與此同時(shí)，地產(chǎn)商也在呼吁政府出臺(tái)救市措施，緩解企業(yè)資金緊張狀況，提升市場(chǎng)信心，刺激交易量回升。

政府與地產(chǎn)商會(huì)談結(jié)束不到半個(gè)月，杭州市政府即出臺(tái)了24條救市措施，地產(chǎn)商提出的要求第二套利率放松、降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓房屋的稅收負(fù)擔(dān)、加大貨幣化拆遷安置工作力度均得以體現(xiàn)。

同時(shí)，救市措施還放松了對(duì)地產(chǎn)商的多項(xiàng)限制。一方面減稅，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預(yù)征。另一方面，延遲了企業(yè)繳納土地出讓金的期限，規(guī)定可調(diào)整《出讓合同》約定的余下出讓價(jià)款的支付時(shí)間，最長(zhǎng)不超過(guò)六個(gè)月。

此外，政府還放寬了新出讓地塊地價(jià)款支付期限和比例。規(guī)定對(duì)新出讓的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地，允許受讓人在12個(gè)月內(nèi)付清出讓價(jià)款，對(duì)起價(jià)總額在5億元以上或規(guī)模較大的地塊，其出讓價(jià)款支付期限最高可達(dá)18個(gè)月；允許自《出讓合同》簽訂之日起10日內(nèi)應(yīng)繳的首付出讓價(jià)款(定金)調(diào)整至出讓價(jià)款總額的10%。

然而，救市方案出臺(tái)后，市場(chǎng)反應(yīng)平淡。來(lái)自地產(chǎn)商和消費(fèi)者信息表明，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、提升成交量——這兩大目標(biāo)都可能落空。

購(gòu)房者為什么不買賬

救市方案出臺(tái)3天后，在杭州舉辦的第15屆浙江房地產(chǎn)博覽會(huì)(下稱“房博會(huì)”)上，低迷的成交量，再次表明了消費(fèi)者的觀望情緒，并沒有因政府救市而減弱。

房博會(huì)商品住宅總成交量?jī)H為408套，這一數(shù)據(jù)不到去年的一半。而此次參會(huì)的100余家房地產(chǎn)公司推出的可售房源，超過(guò)了1.6萬(wàn)余套，其中近過(guò)7成樓盤就在杭州。

事實(shí)上，救市方案公布當(dāng)天，整個(gè)杭州也只售出了68套商品住宅。杭州透明售房系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，這一數(shù)字甚至比前一日還減少了23套。

中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院總經(jīng)理張志杰向《中國(guó)新聞周刊》表示，此次救市方案的目標(biāo)之一就是穩(wěn)定價(jià)格，與購(gòu)房者意愿背離，同時(shí)，一些地產(chǎn)商的打折行為又無(wú)不助長(zhǎng)購(gòu)房者的觀望情緒。因此，救市措施出臺(tái)后，市場(chǎng)反應(yīng)平淡亦在情理之中。

“買漲不買跌”的心態(tài)，仍然主導(dǎo)著杭州市購(gòu)房者的選擇。

杭州，這個(gè)位于東南沿海的浙江省會(huì)，是中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市之一。自2006年以來(lái)，該市商品住宅均價(jià)長(zhǎng)期保持在10000元/平方米的水平，而主城區(qū)的均價(jià)則在20000元/平方米以上。

高房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通市民的購(gòu)買力。杭州市城調(diào)隊(duì)的抽樣調(diào)查表明，2007年該市區(qū)居民戶均家庭總收入為24475元。這意味著，一個(gè)普通杭州三口之家，如果購(gòu)買90平米總價(jià)為90萬(wàn)元的房子，不吃不喝，也需要近40年的時(shí)間才能攢夠房款。

中原地產(chǎn)近期的一份研究報(bào)告認(rèn)為，地方政府的救市措施其實(shí)僅給予了購(gòu)房者在交易過(guò)程中稅收補(bǔ)貼等很小一部分優(yōu)惠，但并未降低長(zhǎng)期整體購(gòu)房成本，短期內(nèi)不可能刺激有效需求釋放。

此外，此次被視為對(duì)購(gòu)房者最大利好的放寬公積金政策，覆蓋的人群大都僅限于政府部門、事業(yè)單位和國(guó)企工作人員，而這類人群大都已經(jīng)擁有自住房，張志杰認(rèn)為，在當(dāng)前樓市前景不明的情況下，他們購(gòu)買二套房的動(dòng)力不強(qiáng)。

救市方案同樣也提不起炒房客的胃口。

眼下，房子找不到下家，已經(jīng)成了炒房客的一樁煩心事。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至今年9月底，杭州市主城區(qū)的空置的二手房接近3萬(wàn)套。而去年同期，這一數(shù)據(jù)尚不足5000套。

此前，早在2007年，房?jī)r(jià)大漲時(shí)，就已經(jīng)有一批炒房客獲利了結(jié)，撤離杭州。業(yè)內(nèi)人士估算，即便按救市新政減免了近7成的交易費(fèi)用，但只有房?jī)r(jià)年漲幅超過(guò)10%的情況下，炒房客才有可能賺錢。

這在當(dāng)前幾乎是異想天開。據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月中旬，杭州主城區(qū)二手房成交均價(jià)為11547元/平方米，環(huán)比前周下跌了近4%。此前，杭州二手房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月下跌。

“好多炒房的已經(jīng)被套住了，誰(shuí)還敢跟進(jìn)？”張志杰說(shuō)，外地人來(lái)杭州購(gòu)房的熱情正在降溫。中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也印證了張的說(shuō)法：2008年1月到8月，外地居民購(gòu)買了杭州市14%的商品住宅。而在前2年，這一比例最高時(shí)一度接近3成。

地產(chǎn)商降價(jià)壓力大

地產(chǎn)商降價(jià)可能性正在加大。

張志杰說(shuō)，救市方案中3條關(guān)于土地款延期交付和提前交地的規(guī)定，雖然減輕了地產(chǎn)商的資金壓力，但沒有從根本上解決地產(chǎn)商融資渠道單一的問題。

馬奕林，杭州市一家中等規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)公司——盛德房地產(chǎn)有限公司的銷售總監(jiān)，則透露，杭州市80%的地產(chǎn)商都存在資金缺口。馬對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，中小地產(chǎn)商的資金缺口尤為突出。

目前，地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)存在分歧。透明售房網(wǎng)近期的一項(xiàng)調(diào)查表明，超過(guò)5成的杭州房地產(chǎn)商看漲房?jī)r(jià)，不到4成的則看跌房?jī)r(jià)。

“看漲的就堅(jiān)持不降價(jià)，看跌的就打折促銷。”杭州盛德房地產(chǎn)有限公司銷售總監(jiān)馬奕林說(shuō)，如果不降價(jià)，成交量仍然在地量盤旋，那么80%的地產(chǎn)商最多只能撐到明年初。

囿于資金缺口，一些地產(chǎn)商選擇了降價(jià)促銷，這與政府的救市目標(biāo)相左。

截至10月中旬，除萬(wàn)科3個(gè)樓盤外，公開打折促銷的還有錢江國(guó)際SOHO、南北西岸等不到8個(gè)樓盤。但這些降價(jià)樓盤大部分位于近郊，杭州主城區(qū)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

在本次房博會(huì)上，參展的一些地產(chǎn)項(xiàng)目的開盤價(jià)格，較之地產(chǎn)商的預(yù)期價(jià)格已經(jīng)下調(diào)。一位杭州地產(chǎn)商透露說(shuō)，政府要求房博會(huì)參展樓盤不得打折促銷。此前第一個(gè)公開打折的萬(wàn)科杭州分公司，也被主辦方勸退本次房博會(huì)。

馬奕林稱，他主管的項(xiàng)目——“南北西岸”剛剛開盤，銷售價(jià)格原計(jì)劃在13000元/平方米以上，“但預(yù)計(jì)如果按這個(gè)價(jià)格開盤，銷售壓力肯定會(huì)非常大，銷售回款自然非常慢”，所以開盤時(shí)把價(jià)格也大約下調(diào)了20%左右。

一些資金雄厚的房地產(chǎn)公司，則選擇了推遲開盤，以等待樓市回暖，賣個(gè)好價(jià)錢。此次房博會(huì)上超過(guò)3成的樓盤，僅做先期宣傳，并不發(fā)售。

杭州最大的房地產(chǎn)公司——在香港聯(lián)交所上市的綠城集團(tuán)，此次參展的3個(gè)高端樓盤目前已經(jīng)在建，綠城集團(tuán)副總經(jīng)理裘劍平對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，開盤預(yù)計(jì)最早也得在2009年后。裘認(rèn)為，目前消費(fèi)者的觀望情緒仍然很濃厚。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一，在近期召開的浙江房地產(chǎn)高峰論壇上公開表示，“從目前的走勢(shì)看，全球性的經(jīng)濟(jì)減速對(duì)房地產(chǎn)本身的規(guī)律起著主導(dǎo)作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心一時(shí)還難以恢復(fù)，今后幾個(gè)月的住房成交量有可能進(jìn)一步縮減。盡管一些地方陸續(xù)出臺(tái)了一些穩(wěn)定市場(chǎng)的措施，所以，今年后幾個(gè)月總的走勢(shì)還是緩慢下行。”

種種跡象表明，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，國(guó)家層面的房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)由緊向松的調(diào)整。

顧云昌向《中國(guó)新聞周刊》透露，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委正在制訂相關(guān)措施，但具體的政策出臺(tái)時(shí)間表尚不明確。但顧同時(shí)強(qiáng)調(diào)，政府出手只是起到穩(wěn)定作用，不能改變大勢(shì)。地產(chǎn)的冬天已經(jīng)來(lái)了。