戳中房?jī)r(jià)死穴

楊少鋒

從這個(gè)政策對(duì)“光明城市”項(xiàng)目的殺傷力可以看出，“價(jià)格管制”對(duì)抑制房?jī)r(jià)來說是絕對(duì)的一個(gè)殺手锏。

萬科南京項(xiàng)目“光明城市”因涉嫌價(jià)格違規(guī)面臨近億元罰款，最終結(jié)局如何，我們將拭目以待。但是南京市物價(jià)局的“一房一價(jià)”政策，毫無疑問是戳中房?jī)r(jià)死穴的終極絕招。

按照南京物價(jià)部門“政府指導(dǎo)價(jià)”的相關(guān)規(guī)定，商品房作價(jià)辦法的基準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)＝成本＋利潤(rùn)＋稅金。其中，對(duì)于利潤(rùn)的要求是“經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤(rùn)按照不超過基數(shù)的3%計(jì)算；普通住宅商品房的利潤(rùn)按不超過基數(shù)的8%計(jì)算”。同時(shí)，“普通住宅商品房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不得超過5%”。這個(gè)規(guī)定有其合理性，也有其濃厚的行政色彩，早在政策出臺(tái)當(dāng)初，筆者就密切關(guān)注。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，在一個(gè)幾乎完全市場(chǎng)化的行業(yè)進(jìn)行政府定價(jià)，自然是違反了相關(guān)的原則，在法律角度上是找不到依據(jù)的。關(guān)鍵的問題，在于兩點(diǎn)，一是普通商品房利潤(rùn)不超過基數(shù)8％；二是規(guī)定自政策出臺(tái)后尚未銷售面積部分實(shí)行“一套一價(jià)”制，最高價(jià)格應(yīng)低于2007年5月14日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格。直接由政府來規(guī)定一個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率顯然是靠不住的，這點(diǎn)，也導(dǎo)致了政策出臺(tái)之后的巨大爭(zhēng)議，可以預(yù)見，有著良好高層關(guān)系的萬科決不會(huì)束手待擒，最終很可能是交些許罰款了事。

但是，從這個(gè)政策對(duì)“光明城市”項(xiàng)目的殺傷力可以看出，“價(jià)格管制”對(duì)抑制房?jī)r(jià)來說是絕對(duì)的一個(gè)殺手锏。

回想起2007年任志強(qiáng)同廣州市市長(zhǎng)關(guān)于“房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)說了算還是市長(zhǎng)說了算”的爭(zhēng)論，筆者當(dāng)時(shí)便認(rèn)為，作為商品，房?jī)r(jià)首先是由市場(chǎng)決定的，然而，如果這個(gè)商品成為一種暴利，或者存在囤積房源、哄抬物價(jià)行為的時(shí)候，政府是有權(quán)進(jìn)行干預(yù)的，正如方便面漲價(jià)一樣。如果大米一斤賣一百元，政府應(yīng)該不應(yīng)該管？市場(chǎng)允許一個(gè)行業(yè)擁有一定的利潤(rùn)，但是這種利潤(rùn)是有一個(gè)合理的范圍的，所以政府才設(shè)立了物價(jià)局。需要強(qiáng)調(diào)的是，美國(guó)之所以出臺(tái)《反壟斷法》，其根本目的是保證一個(gè)行業(yè)合理的競(jìng)爭(zhēng)性，以確保消費(fèi)者能夠有一定的選擇權(quán)。市場(chǎng)化是有前提的，這個(gè)前提就是市場(chǎng)必須是在規(guī)則內(nèi)健康地運(yùn)行，超過規(guī)則就必須挨板子。所以當(dāng)房?jī)r(jià)在房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的時(shí)候，是應(yīng)該由市場(chǎng)說了算，但如果出軌太多的時(shí)候，市長(zhǎng)可以作為一個(gè)職務(wù)代表政府（請(qǐng)記住，市長(zhǎng)不一定代表個(gè)人），有權(quán)對(duì)房?jī)r(jià)說了算。

問題只在于，合理的利潤(rùn)該是多少？我想，如果只是8％，恐怕現(xiàn)在的開發(fā)商不用調(diào)控，三分之二都將逃離房地產(chǎn)行業(yè)。除非國(guó)家宣布將房地產(chǎn)行業(yè)列為限制性行業(yè)，并出臺(tái)法規(guī)規(guī)定細(xì)則。如果是100％，這個(gè)行業(yè)恐怕也會(huì)完蛋。

如果南京市物價(jià)局把相關(guān)規(guī)定改一改，規(guī)定房?jī)r(jià)在核定價(jià)格基礎(chǔ)上，每一次價(jià)格浮動(dòng)都需要報(bào)備，浮動(dòng)比例不得超過同期物價(jià)上漲幅度，每年不得超過一定次數(shù)，也許規(guī)定會(huì)合理很多。當(dāng)然，核定的底價(jià)，也許調(diào)整到15％－20％左右會(huì)比較合理。而制訂政策之前，在人大舉行聽證會(huì)，然后以立法形式給予確認(rèn)法律地位，或者，實(shí)際操作上會(huì)更合理一些。

實(shí)際上，執(zhí)行價(jià)格報(bào)備制度，筆者一直認(rèn)為是抑制房?jī)r(jià)暴漲的一個(gè)非常有力手段，除了南京之外，福州也在執(zhí)行相關(guān)的政策，這兩個(gè)地方的物價(jià)局，敢為天下先，勇氣實(shí)在值得嘉獎(jiǎng)，但是，作為政府市場(chǎng)監(jiān)管部門，如果制訂政策的時(shí)候，更多考慮市場(chǎng)實(shí)際，以市場(chǎng)的準(zhǔn)則而不是行政的準(zhǔn)則來指導(dǎo)政策制訂，也許更容易執(zhí)行。（作者為聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）