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    戳中房?jī)r(jià)死穴

    2008-05-30 11:20:39楊少鋒
    新民周刊 2008年33期
    關(guān)鍵詞:物價(jià)局商品房房?jī)r(jià)

    楊少鋒

    從這個(gè)政策對(duì)“光明城市”項(xiàng)目的殺傷力可以看出,“價(jià)格管制”對(duì)抑制房?jī)r(jià)來說是絕對(duì)的一個(gè)殺手锏。

    萬科南京項(xiàng)目“光明城市”因涉嫌價(jià)格違規(guī)面臨近億元罰款,最終結(jié)局如何,我們將拭目以待。但是南京市物價(jià)局的“一房一價(jià)”政策,毫無疑問是戳中房?jī)r(jià)死穴的終極絕招。

    按照南京物價(jià)部門“政府指導(dǎo)價(jià)”的相關(guān)規(guī)定,商品房作價(jià)辦法的基準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)=成本+利潤(rùn)+稅金。其中,對(duì)于利潤(rùn)的要求是“經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤(rùn)按照不超過基數(shù)的3%計(jì)算;普通住宅商品房的利潤(rùn)按不超過基數(shù)的8%計(jì)算”。同時(shí),“普通住宅商品房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不得超過5%”。這個(gè)規(guī)定有其合理性,也有其濃厚的行政色彩,早在政策出臺(tái)當(dāng)初,筆者就密切關(guān)注。

    市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天,在一個(gè)幾乎完全市場(chǎng)化的行業(yè)進(jìn)行政府定價(jià),自然是違反了相關(guān)的原則,在法律角度上是找不到依據(jù)的。關(guān)鍵的問題,在于兩點(diǎn),一是普通商品房利潤(rùn)不超過基數(shù)8%;二是規(guī)定自政策出臺(tái)后尚未銷售面積部分實(shí)行“一套一價(jià)”制,最高價(jià)格應(yīng)低于2007年5月14日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格。直接由政府來規(guī)定一個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率顯然是靠不住的,這點(diǎn),也導(dǎo)致了政策出臺(tái)之后的巨大爭(zhēng)議,可以預(yù)見,有著良好高層關(guān)系的萬科決不會(huì)束手待擒,最終很可能是交些許罰款了事。

    但是,從這個(gè)政策對(duì)“光明城市”項(xiàng)目的殺傷力可以看出,“價(jià)格管制”對(duì)抑制房?jī)r(jià)來說是絕對(duì)的一個(gè)殺手锏。

    回想起2007年任志強(qiáng)同廣州市市長(zhǎng)關(guān)于“房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)說了算還是市長(zhǎng)說了算”的爭(zhēng)論,筆者當(dāng)時(shí)便認(rèn)為,作為商品,房?jī)r(jià)首先是由市場(chǎng)決定的,然而,如果這個(gè)商品成為一種暴利,或者存在囤積房源、哄抬物價(jià)行為的時(shí)候,政府是有權(quán)進(jìn)行干預(yù)的,正如方便面漲價(jià)一樣。如果大米一斤賣一百元,政府應(yīng)該不應(yīng)該管?市場(chǎng)允許一個(gè)行業(yè)擁有一定的利潤(rùn),但是這種利潤(rùn)是有一個(gè)合理的范圍的,所以政府才設(shè)立了物價(jià)局。需要強(qiáng)調(diào)的是,美國(guó)之所以出臺(tái)《反壟斷法》,其根本目的是保證一個(gè)行業(yè)合理的競(jìng)爭(zhēng)性,以確保消費(fèi)者能夠有一定的選擇權(quán)。市場(chǎng)化是有前提的,這個(gè)前提就是市場(chǎng)必須是在規(guī)則內(nèi)健康地運(yùn)行,超過規(guī)則就必須挨板子。所以當(dāng)房?jī)r(jià)在房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的時(shí)候,是應(yīng)該由市場(chǎng)說了算,但如果出軌太多的時(shí)候,市長(zhǎng)可以作為一個(gè)職務(wù)代表政府(請(qǐng)記住,市長(zhǎng)不一定代表個(gè)人),有權(quán)對(duì)房?jī)r(jià)說了算。

    問題只在于,合理的利潤(rùn)該是多少?我想,如果只是8%,恐怕現(xiàn)在的開發(fā)商不用調(diào)控,三分之二都將逃離房地產(chǎn)行業(yè)。除非國(guó)家宣布將房地產(chǎn)行業(yè)列為限制性行業(yè),并出臺(tái)法規(guī)規(guī)定細(xì)則。如果是100%,這個(gè)行業(yè)恐怕也會(huì)完蛋。

    如果南京市物價(jià)局把相關(guān)規(guī)定改一改,規(guī)定房?jī)r(jià)在核定價(jià)格基礎(chǔ)上,每一次價(jià)格浮動(dòng)都需要報(bào)備,浮動(dòng)比例不得超過同期物價(jià)上漲幅度,每年不得超過一定次數(shù),也許規(guī)定會(huì)合理很多。當(dāng)然,核定的底價(jià),也許調(diào)整到15%-20%左右會(huì)比較合理。而制訂政策之前,在人大舉行聽證會(huì),然后以立法形式給予確認(rèn)法律地位,或者,實(shí)際操作上會(huì)更合理一些。

    實(shí)際上,執(zhí)行價(jià)格報(bào)備制度,筆者一直認(rèn)為是抑制房?jī)r(jià)暴漲的一個(gè)非常有力手段,除了南京之外,福州也在執(zhí)行相關(guān)的政策,這兩個(gè)地方的物價(jià)局,敢為天下先,勇氣實(shí)在值得嘉獎(jiǎng),但是,作為政府市場(chǎng)監(jiān)管部門,如果制訂政策的時(shí)候,更多考慮市場(chǎng)實(shí)際,以市場(chǎng)的準(zhǔn)則而不是行政的準(zhǔn)則來指導(dǎo)政策制訂,也許更容易執(zhí)行。(作者為聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理)

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