俯瞰房價最低谷

楊少鋒

一線城市房價至少還要跌10％－15％。

近期來自媒體的稿約很多，大部分都是要求筆者判斷下半年房地產(chǎn)的走勢。筆者是房地產(chǎn)界著名的“空軍”。作為行業(yè)的一分子，不景氣同樣對我的公司造成一定的困難，身邊眾多的同行好友也一再建議改口，但是我還是不得不說，房地產(chǎn)整體形勢還將惡化，2008年下半年一線城市房價還將下跌10％－15%。

房價的拐點，實際上在國內(nèi)絕大部分一線城市由幾大上市房地產(chǎn)公司屯房、屯地帶動的一輪房價暴漲周期中已經(jīng)埋下禍根。從2007年5月開始，隨著萬科、保利、合生等上市公司在全國瘋狂地屯房屯地，北京、深圳、廣州、武漢等多個中心城市房價在短短幾個月內(nèi)迅速飆升，這些上市房企所開發(fā)的樓盤也成為各個城市房價領(lǐng)漲的“帶頭大哥”。

樓市的定價權(quán)在于開發(fā)商，所以房價這一不動產(chǎn)特殊商品的價格，并不能反映這種商品當(dāng)時真正的市場價值。所謂的房價，反映的只是某一特定歷史時期賣方雙方的預(yù)期。也就是說，不是房子真的值這么多錢，而是在這個時候開發(fā)商認為它可以實現(xiàn)這么多的利潤預(yù)期。

然而，在真實的市場，商品的價格不能長期脫離它的實際價值，短期脫離之后必定合理回歸。房價翻番了，老百姓的購買力并沒有增加，價格不合理地上漲，其代價是一定的需求萎縮。以北京為例，2007年是房地產(chǎn)行業(yè)最火爆的時候，許多樓盤一度都出現(xiàn)搶購熱潮，然而從全年數(shù)據(jù)看，2007年北京樓市成交量在12萬套左右，相比2006年同期的16萬套少了四分之一。大量真實的剛性需求在被畸形的房價拒之門外的同時，暴漲之后的暴跌禍根也就種下。

實際上，房價的暴漲根源并非我們通常所認識的供求矛盾，中國這一輪房價上漲的核心問題，不是需求，而是流動性過剩之后資金必須得尋找一種出路。所以，打擊投資投機的第二套房貸和銀根緊縮政策成為打擊房價的殺手锏。

筆者認為，如果沒有因為2007年房企大勢擴張導(dǎo)致的資金壓力，即便樓市需求下跌，房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇堅持等待樓市復(fù)蘇；然而，資金鏈斷裂的危險迫使開發(fā)商在死亡和降價之中作出一個最簡單的選擇。

從宏觀經(jīng)濟形勢看，在通貨膨脹壓力依然巨大的背景下，即便銀根略微放松，必然也是針對中小民營企業(yè)的政策性調(diào)整。由此，筆者判斷，房價會在今年年底到底。由于傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”即將到來，很多開發(fā)商在這個周期的一些回款使它們熬過這段時間，房價大幅下降難度較大。但是到年底，伴隨著又一波銀行貸款到期、工程款結(jié)算等資金需求的高峰期到來，由于2008年行業(yè)整體銷售狀況極度不佳，房企資金鏈將面臨前所未有的壓力，缺口將遠遠超過上半年，大部分項目必將采取大幅降價的方式回籠資金。從年底到2009年3月，會是中國房價的最低谷。

中小型開發(fā)商由于融資渠道有限、資本積累較少，應(yīng)對資金壓力較大，年底降價將是不得已的選擇。而上市房地產(chǎn)企業(yè)，除了正常的資金壓力之外，還將面臨另外一個巨大的問題，那就是如何向廣大的股東股民交代。如果年內(nèi)業(yè)績大幅下滑，第二年的融資計劃將面臨巨大的市場壓力。從這個層面，上市房地產(chǎn)公司降價銷售的壓力或許比普通房企還大。

筆者認為，在當(dāng)前市場形勢下，幾個點的折扣對消費者已經(jīng)毫無吸引力。在需求短期不可能回暖的情況下，要實現(xiàn)銷售業(yè)績的大幅提升，一線城市大部分房企降價幅度年內(nèi)至少要達到10％－15％，部分城市可能出現(xiàn)更大幅度的降價。

（作者為聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理）