為什么是深圳

楊　江　馬　潔

樓市中先富起來(lái)的人們輕松地聊著各種財(cái)富神話。同樣是在深圳，更多的人則在房?jī)r(jià)飛升的煙塵中尋找方向。

國(guó)家發(fā)改委公布的信息顯示，今年5月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅6.4%，意味著全國(guó)房?jī)r(jià)自2006年1月始，運(yùn)行17個(gè)月后，首次漲幅突破6%。

在"國(guó)六條"發(fā)布一周年之際，這組數(shù)據(jù)令人產(chǎn)生對(duì)房?jī)r(jià)與宏觀調(diào)控背道而馳的失望和擔(dān)憂，似乎意味著2003年后新一輪的全國(guó)房?jī)r(jià)普遍增長(zhǎng)已露端倪。在這個(gè)敏感的大背景下，深圳一路高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)尤為刺眼。

就在記者前往深圳采訪時(shí)，傳聞建設(shè)部?國(guó)土資源部等八部委將聯(lián)合對(duì)5月房?jī)r(jià)漲幅較快的城市進(jìn)行調(diào)查，名單中就有深圳。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比已經(jīng)達(dá)到2.68。這個(gè)指標(biāo)主要用來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度，一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍，1-2是泡沫預(yù)警，2以上表示房?jī)r(jià)虛漲，泡沫顯現(xiàn)。

"全民炒房"時(shí)代

6月20日，朋友亞?wèn)|在深圳一家酒店招待記者，中醫(yī)推拿師亞?wèn)|來(lái)自江蘇，在深圳闖蕩十多年，小有名氣。去年年底，他在深圳關(guān)內(nèi)的福田區(qū)買(mǎi)了兩套40多平方米的單身公寓，當(dāng)時(shí)每套50多萬(wàn)元，現(xiàn)在每套已經(jīng)增值到了100多萬(wàn)元。只要一轉(zhuǎn)手，他就是百萬(wàn)富翁了。

亞?wèn)|直言不諱，當(dāng)初買(mǎi)房就是看好了房產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景。深圳目前近乎"全民炒房"，亞?wèn)|只要表露一絲出售意愿，馬上會(huì)跑來(lái)一群地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

事實(shí)上，深圳今天的房產(chǎn)市場(chǎng)幾乎已是絕對(duì)的賣(mài)方市場(chǎng)，亞?wèn)|的房子哪怕在現(xiàn)價(jià)上再加價(jià)十幾萬(wàn)元也會(huì)有人接盤(pán)。理由很簡(jiǎn)單：深圳關(guān)內(nèi)外不少地區(qū)的房子，單價(jià)每個(gè)月都要上漲1000元。

亞?wèn)|也是一名"炒客"了，"我準(zhǔn)備先租出去，反正房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，還沒(méi)到賣(mài)的時(shí)候。"他說(shuō)現(xiàn)在居住的房子是去年租來(lái)的，80多平方米，月租2000多元。去年年底他也曾考慮盤(pán)下這套房子，當(dāng)時(shí)房東報(bào)價(jià)80多萬(wàn)元，亞?wèn)|嫌貴，猶豫再三最終放棄。時(shí)至今日，這套房已經(jīng)漲到280多萬(wàn)元，這讓亞?wèn)|目瞪口呆。

亞?wèn)|這樣的"炒客"在深圳比比皆是。席間，他的很多朋友談?wù)摰脑掝}都與房市有關(guān)。他們大多在去年底房?jī)r(jià)暴漲前，甚至早在2003年就有了第二套?第三套房子，現(xiàn)在都已身價(jià)數(shù)百萬(wàn)元。

亞?wèn)|的一個(gè)重慶籍朋友張先生在深圳打拼十多年，2006年初咬牙貸款，在關(guān)外寶安地區(qū)買(mǎi)了一套兩居室，一年后的今天，張先生早已靠這套房成功脫貧，進(jìn)入中產(chǎn)階層。前幾天，重慶"新特區(qū)效應(yīng)"帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，張先生特意回老家買(mǎi)了一套100多平方米的商品房，"深圳樓市教會(huì)了我房產(chǎn)投資，重慶的房?jī)r(jià)必定大漲。"張先生坦言。

正是在6月20日，深圳市市長(zhǎng)許宗衡花了整整一天主持召開(kāi)房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)，研究相關(guān)對(duì)策。

深圳是我國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地，深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋丁接受本刊記者采訪時(shí)說(shuō)，"深圳市政府一直不太主張用行政手段干預(yù)市場(chǎng)，現(xiàn)在市長(zhǎng)出來(lái)講話了，這是不多見(jiàn)的，可見(jiàn)房?jī)r(jià)飛漲的壓力。"

許宗衡坦言房?jī)r(jià)問(wèn)題是他近來(lái)最為關(guān)心的問(wèn)題之一，房?jī)r(jià)上漲較快關(guān)系到社會(huì)和諧，他總結(jié)了深圳房?jī)r(jià)上漲較快的六大原因：

一是土地資源珍貴稀缺，為保證城市可持續(xù)發(fā)展，每年出讓土地有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系持續(xù)緊張，有效住宅供應(yīng)尚未能滿足需求；

二是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商社會(huì)責(zé)任意識(shí)淡薄，在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)較為緊張的情況下，高位起價(jià)?囤積房源，拉升了整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)和漲幅，進(jìn)而推動(dòng)了公眾對(duì)房?jī)r(jià)上升的非理性預(yù)期和投資沖動(dòng)；

三是隨著居民生活水平不斷提高?財(cái)富不斷增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)能力?投資欲望也相應(yīng)提升，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格一路走高；

四是深圳人口密度偏高?結(jié)構(gòu)特殊，大量外來(lái)人口的涌入導(dǎo)致對(duì)住房需求量居高不下，本地年輕人口也步入安家立業(yè)和住房置換的高峰期；

五是毗鄰香港，隨著深港往來(lái)日益密切?交通日益方便，兩地房?jī)r(jià)的落差導(dǎo)致大量港人來(lái)深置業(yè)；

六是出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施要發(fā)揮效果具有一定時(shí)滯性，住房供給的結(jié)構(gòu)調(diào)整尚未到位。

亞?wèn)|他們認(rèn)同許宗衡的這些歸納，當(dāng)初買(mǎi)房就是模模糊糊看到了這些"利好"因素。他盤(pán)下的那兩套房當(dāng)初開(kāi)盤(pán)時(shí)異?；鸨?，沒(méi)有關(guān)系根本就拿不到號(hào)。亞?wèn)|的推拿技法被戲稱為"深圳第一推"，因此結(jié)交了不少朋友，正是靠朋友的幫忙亞?wèn)|才拿到指標(biāo)。

事實(shí)上，在深圳這個(gè)移民人口占據(jù)80%以上，歷來(lái)做事不重"關(guān)系"的城市，為了買(mǎi)到一套房，人們開(kāi)始挖空心思找人打招呼?寫(xiě)條子。

亞?wèn)|說(shuō)，深圳現(xiàn)在已經(jīng)由"全民炒股"進(jìn)入"全民炒房"，凡是手上有點(diǎn)錢(qián)的人都蠢蠢欲動(dòng)，期望能趕上房?jī)r(jià)上漲這班快車(chē)"撈點(diǎn)外快"。

如今，深圳人見(jiàn)面談?wù)摰脑掝}多半不是股市就是樓市，這座商務(wù)城市蘊(yùn)藏著太多的投資沖動(dòng)。深圳一位基金經(jīng)理表示，深圳樓市炒盤(pán)已經(jīng)形成，炒客們正在以炒股的方式炒樓。

亞?wèn)|的這些朋友們每個(gè)人都有一筆賬，已經(jīng)有人考慮籌集資金到周邊衛(wèi)星城市再購(gòu)買(mǎi)幾套房。"深港房?jī)r(jià)一體化，深圳房?jī)r(jià)與香港接軌，那么周邊惠州?東莞呢，也要和深圳接軌的啊。"亞?wèn)|笑言。在深圳房產(chǎn)市場(chǎng)淘到第一桶金的部分人已經(jīng)開(kāi)始組成"炒房團(tuán)"，投資行為正在外溢。數(shù)據(jù)顯示，與深圳一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的惠州，樓盤(pán)一半都被深圳人買(mǎi)走，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)明顯上升。

樓市中先富起來(lái)的人們輕松地聊著各種財(cái)富神話。同樣是在深圳，更多的人則在房?jī)r(jià)飛升的煙塵中尋找方向。

買(mǎi)房要付"茶水費(fèi)"

剛剛過(guò)去的半年里，只要在深圳買(mǎi)到了房子，就意味著抓到了財(cái)富。

于是，房源變得越來(lái)越緊俏，買(mǎi)房子居然要付"茶水費(fèi)"。

在深圳福田區(qū)華強(qiáng)北電子市場(chǎng)做生意的溫州人翁慧，就是為"茶水費(fèi)"受了一肚子氣。去年9月，在深圳的溫州鄉(xiāng)親告訴翁慧，華強(qiáng)廣場(chǎng)開(kāi)始登記買(mǎi)房。當(dāng)時(shí)房市尚未強(qiáng)勁上揚(yáng)，她的一些老鄉(xiāng)卻已嗅出了錢(qián)的味道。

翁慧剛到深圳時(shí)是一個(gè)打工妹，現(xiàn)在成了家，擁有了自己的店鋪，十多年里一直租房，"也是想買(mǎi)套房定居了。"翁慧順利地登記了兩套華強(qiáng)廣場(chǎng)的房子。

這種售樓前登記意向的做法表面看來(lái)是為了體現(xiàn)售房公平，而業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這不過(guò)是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)摸底?為最終定價(jià)提供依據(jù)的招數(shù)。

與此類似，深圳后來(lái)"滿城皆帶VIP"，尤其是樓盤(pán)集中的南山?寶安等關(guān)外地區(qū)，不少樓盤(pán)要求購(gòu)樓者辦理"VIP"卡，聲稱這樣就能享受到開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的購(gòu)房?jī)?yōu)先選擇權(quán)，而且可以享受優(yōu)惠房?jī)r(jià)，再減免數(shù)額不等的房款，前提是購(gòu)房者必須7天以內(nèi)簽約，并在開(kāi)盤(pán)前提供銀行的存款證明。

一般而言，VIP卡的金額要求都在5萬(wàn)元左右，一些樓盤(pán)VIP卡貴賓普遍多達(dá)數(shù)百人，南山區(qū)一個(gè)樓盤(pán)，1000多套房竟然有4000多名VIP卡貴賓等待開(kāi)盤(pán)。預(yù)存在卡內(nèi)的現(xiàn)金并不需要交給開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者可以隨時(shí)動(dòng)用，但如果沒(méi)有相應(yīng)的存款證明，就等于失去了貴賓資格。

但這種變相發(fā)籌的擦邊球行為，后來(lái)被發(fā)現(xiàn)純屬"扯淡"。"貴賓們"在開(kāi)盤(pán)時(shí)享受不到開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的任何優(yōu)惠。VIP卡不斷引發(fā)購(gòu)樓者與開(kāi)發(fā)商的矛盾，據(jù)說(shuō)已有人舉報(bào)到國(guó)土局和房管部門(mén)。

翁慧當(dāng)初還在慶幸自己順利登記。"登記時(shí)，售樓小姐說(shuō)預(yù)計(jì)定價(jià)是每平方米1.9萬(wàn)元。"樓盤(pán)在去年年底開(kāi)盤(pán)，但直到開(kāi)盤(pán)，售樓人員也沒(méi)有按照約定通知她。翁慧趕到售樓處，得到的回答是一開(kāi)盤(pán)就賣(mài)完了，"根本不兌現(xiàn)當(dāng)初登記時(shí)優(yōu)先購(gòu)房的承諾。"

不久翁慧又接到了售樓小姐的電話，對(duì)方表示手里還有幾套房，都是朋友定下的，單價(jià)2.2萬(wàn)元，不過(guò)每套還要交4萬(wàn)元"茶水費(fèi)"。

第二天，翁慧聯(lián)系售樓小姐，對(duì)方說(shuō)"茶水費(fèi)"提高到了5萬(wàn)元，還要求翁慧只能在晚上打電話聯(lián)絡(luò)。

第三天翁慧再次聯(lián)系售樓小姐，對(duì)方稱此前的房子已經(jīng)賣(mài)了，手里還有另幾套，"茶水費(fèi)"也漲到了6萬(wàn)元。

氣苦的翁慧最終選擇了放棄了。"都是售樓的人借著別人的名義搞鬼，內(nèi)部炒得厲害，真可惡呢，放號(hào)的時(shí)候一個(gè)號(hào)都可以炒到十幾萬(wàn)元。"

但是高額"茶水費(fèi)"并沒(méi)有澆滅所有人的搶購(gòu)熱情。"我一個(gè)老鄉(xiāng)給了5萬(wàn)元'茶水費(fèi)'拿到一套房子，轉(zhuǎn)手賣(mài)給一個(gè)潮州人，賺了8萬(wàn)元'茶水費(fèi)'。"

翁慧因?yàn)樯岵坏?茶水費(fèi)"而放棄的房子，現(xiàn)在每平方米已經(jīng)漲到2.5萬(wàn)元，她又有點(diǎn)后悔，"我哪里想到會(huì)漲得這么厲害，2003年這里最多也就是每平方米五六千元。"

她告訴記者，身邊的老鄉(xiāng)幾乎每個(gè)人都有五六套房子，有些人甚至生意也不做了，專門(mén)炒房，買(mǎi)了拋，拋了買(mǎi)，賺取差價(jià)或者"茶水費(fèi)"。

她現(xiàn)在開(kāi)始理解"茶水費(fèi)"了：售樓小姐賣(mài)給你房子，就意味著給了你財(cái)富，她不過(guò)是增加你購(gòu)房的成本，與你分一杯羹。

"房?jī)r(jià)還會(huì)漲，漲得最快是3月，梅瓏鎮(zhèn)在3月下半月漲了三四千元，關(guān)外的寶安，去年10月是1萬(wàn)元單價(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)都過(guò)15000元了。"

翁慧最近又開(kāi)始心動(dòng)了，她的一個(gè)朋友告訴她，皇崗地區(qū)因?yàn)榕c香港地鐵連接，房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲，"朋友已經(jīng)買(mǎi)了一套，單價(jià)2.5萬(wàn)元，他說(shuō)肯定會(huì)漲到3.5萬(wàn)元。你不買(mǎi)?別人會(huì)買(mǎi)。"

她坦言如果再遇到"茶水費(fèi)"，自己不會(huì)再猶豫了，但她擔(dān)心"茶水費(fèi)"會(huì)不會(huì)也漲得離譜呢?

炒家云集

福田區(qū)振華路，靠近翁慧店鋪的深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心設(shè)計(jì)大廈登記點(diǎn)，每天凌晨3點(diǎn)就有人排隊(duì)，至上午8點(diǎn)，數(shù)百人長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍已經(jīng)延伸至交易中心近百米開(kāi)外的超市門(mén)口。這樣的場(chǎng)面持續(xù)了半年，即便下雨天也是人頭攢動(dòng)。

深圳市國(guó)土與房管局一名官員告訴記者，房產(chǎn)交易實(shí)在火爆，一度出現(xiàn)"黃牛"專門(mén)排隊(duì)拿收文號(hào)，然后以每張100元轉(zhuǎn)讓，登記中心不得不規(guī)定每人限拿一個(gè)收文號(hào)，交文時(shí)的房地產(chǎn)證號(hào)必須與票號(hào)反面記錄的證號(hào)一致，否則不予受理，這才杜絕了"黃牛黨"。

現(xiàn)在這個(gè)交易點(diǎn)每天只發(fā)放400多個(gè)收文號(hào)，但工作人員加班加點(diǎn)仍應(yīng)付不過(guò)來(lái)，只好在別處新開(kāi)辦理點(diǎn)。

而深圳地稅局提供的最新數(shù)字顯示，今年前5個(gè)月，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，而且多數(shù)交易樓盤(pán)為5年期以內(nèi)的新樓，所以營(yíng)業(yè)稅收入較高，稅收合計(jì)達(dá)49.84億元(未含契稅)，占全市總稅收的19.6%，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)100億元。

這是一個(gè)驚人的數(shù)字。

深圳從哪里一下子涌出如此多的購(gòu)買(mǎi)力?所有接受采訪的人摪括深圳一些部門(mén)的負(fù)責(zé)人敹汲腥夏殼吧鉦誄醇以萍。

美聯(lián)物業(yè)門(mén)店經(jīng)理小王告訴記者，深圳一些住宅價(jià)格甚至超過(guò)了中心區(qū)的寫(xiě)字樓。據(jù)他的統(tǒng)計(jì)，深圳不少物業(yè)空住率高達(dá)60%，"房子主要集中在少數(shù)炒家手里。"作為一家中介地鋪的經(jīng)理，小王經(jīng)常與炒客接觸，對(duì)炒客的瘋狂追漲感慨不已。

"每一次宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)漲勢(shì)。"小王說(shuō)，"譬如賣(mài)地，政府越賣(mài)越高，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本增加，但羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商很快就將成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。"

他說(shuō)："房?jī)r(jià)有一陣子幾乎是每日一漲，隔三五天單價(jià)就增加1000元。賣(mài)家看到房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，拖著不賣(mài)，拖個(gè)半個(gè)月房子就增值數(shù)十萬(wàn)元。"

時(shí)常有人找他，"小王，我有2000多萬(wàn)元，你看買(mǎi)哪里合適?"他對(duì)本土市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力感到很驚訝，"一層樓五六千萬(wàn)元一下子就盤(pán)下來(lái)，甚至不必貸款，哪里冒出這么大購(gòu)買(mǎi)力?"

如同亞?wèn)|那些朋友，房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)本地并沒(méi)有出現(xiàn)多少真正的炒家，只是有些人兩三年前有了閑錢(qián)，于是開(kāi)始第二套?第三套置業(yè)。這些房子如今賺了起碼一倍，因此形成了本地炒家。

活躍在深圳的炒客主要還是來(lái)自香港以及內(nèi)地省市。宋丁透露，深圳每年都有1萬(wàn)多套房子被港人或者港人關(guān)聯(lián)人買(mǎi)走，"港人置業(yè)這幾年一直占深圳樓市的10%，很多港人甚至全家搬至深圳來(lái)，白天香港工作，晚上深圳生活。"

深圳一直流行著"深港一體化"?"地荒論"這兩個(gè)主流論調(diào)，這對(duì)樓市是一個(gè)絕對(duì)的利好消息。加上連接深港的西部通道七一開(kāi)通，以及深港地鐵接軌的規(guī)劃，無(wú)疑都是深圳樓市的興奮劑。

另一方面，由于土地資源緊缺，深圳關(guān)內(nèi)已經(jīng)持續(xù)多年新盤(pán)數(shù)量成萎縮態(tài)勢(shì)。宋丁主任說(shuō)，深圳每年面臨近百萬(wàn)的新增人口壓力，本就是人口密度全國(guó)居高的城市，人口持續(xù)增長(zhǎng)，可開(kāi)發(fā)土地資源卻越加有限。

深圳社會(huì)科學(xué)院城市運(yùn)營(yíng)研究中心主任高海燕也認(rèn)為，深圳作為一座只有26年歷史的移民城市，人口結(jié)構(gòu)中原住居民少得幾乎可以忽略不計(jì)，"大多數(shù)人都是零置業(yè)基礎(chǔ)，在積累了多年財(cái)富后，三代人置業(yè)需求集中登場(chǎng)。對(duì)城市住房供應(yīng)提出了嚴(yán)峻的難題。

小王說(shuō)，港人是一個(gè)常態(tài)因素，但高海燕認(rèn)為港人投資力度在明顯加大，不久前有香港富婆找到他推薦樓盤(pán)，一開(kāi)口就是"我先買(mǎi)下50套吧。"

炒客新面孔主要來(lái)自浙江與潮州，"溫州人一買(mǎi)一層，潮州人一買(mǎi)一棟。"深圳廣泛流傳這樣的神奇描述。

小王自己估計(jì)，溫州面孔比往年增加起碼30%左右，幾乎每天他都會(huì)碰到溫州炒家?guī)е笥褋?lái)找"貨"。"房源特別緊張，買(mǎi)家根本不看房，只要價(jià)格偏離不要太多，即使高出個(gè)三五十萬(wàn)元也有人接盤(pán)。"

溫州炒房團(tuán)2004年曾來(lái)過(guò)深圳，試探性地買(mǎi)了一些物業(yè)，但發(fā)現(xiàn)深圳樓市很難炒起來(lái)，后來(lái)甚至舍棄定金撤出深圳。高海燕提及這一點(diǎn)時(shí)解釋說(shuō)，當(dāng)時(shí)深圳人房地產(chǎn)投資的意識(shí)還在"沉睡狀態(tài)"。深圳另一位房產(chǎn)研究專家半求補(bǔ)充說(shuō)，當(dāng)時(shí)在深圳，人們的"過(guò)客心理"遠(yuǎn)比現(xiàn)在強(qiáng)烈，沒(méi)有歸屬感的他們不會(huì)有多少置業(yè)的熱情。

總之，當(dāng)時(shí)深圳炒樓的"基本面"沒(méi)有形成，"炒房團(tuán)"在這里發(fā)現(xiàn)無(wú)人響應(yīng)接盤(pán)，難以撬動(dòng)深圳樓價(jià)，"加上當(dāng)時(shí)長(zhǎng)三角房產(chǎn)投資活躍，這部分游資很快轉(zhuǎn)移到長(zhǎng)三角。"深圳房?jī)r(jià)波瀾不驚。

"炒房團(tuán)"在2006年年初再次殺來(lái)，"2006年初曾有溫州人來(lái)要購(gòu)買(mǎi)整棟樓，開(kāi)發(fā)商看明擺著是炒樓死活不肯賣(mài)，后來(lái)還驚動(dòng)了警方。"小王說(shuō)。

至2006年下半年，深圳樓市已經(jīng)呈現(xiàn)火爆跡象，很多人投資意識(shí)蘇醒，一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，常常有上百名農(nóng)民工去幫人排隊(duì)，每人收費(fèi)100元。害怕玻璃被擠碎，一度很多樓盤(pán)在夜里悄悄開(kāi)盤(pán)。

今年初，小王的門(mén)店里突然出現(xiàn)了大量拿著浙江身份證的人，用高海燕等人的話說(shuō)，宏觀調(diào)控沒(méi)有實(shí)質(zhì)性地打壓房產(chǎn)市場(chǎng)，反倒是進(jìn)行了一次成功的全民房地產(chǎn)投資意識(shí)的普及，喚醒了深圳本土的沉睡力量。

炒樓基本面形成，"溫州炒房團(tuán)"在關(guān)外龍華?寶安中心區(qū)卷土重來(lái)。小王介紹，現(xiàn)在一般的門(mén)店每個(gè)月都能成交30多套房子，其中投資(或稱投機(jī))的起碼25套，一些房子這個(gè)月出去，下個(gè)月進(jìn)來(lái)，已經(jīng)換手3次了。有數(shù)據(jù)顯示，關(guān)外二手房60%以上都經(jīng)過(guò)了炒家之手。

小王說(shuō)，交易時(shí)間大大縮短了，你不賣(mài)?好，我給你加10萬(wàn)元，你賣(mài)不賣(mài)呢?轉(zhuǎn)手之快，甚至不過(guò)戶就直接倒賣(mài)出去。以前，一旦有宏觀調(diào)控出臺(tái)，市場(chǎng)就會(huì)呈現(xiàn)兩三個(gè)月的對(duì)峙，有價(jià)無(wú)市，但今年房子還是賣(mài)得飛快?"這就說(shuō)明市場(chǎng)出現(xiàn)了政策疲軟?調(diào)控免疫，投資者不再關(guān)心調(diào)控了。"高海燕點(diǎn)評(píng)。

炒客中也有一些中介公司員工，記者了解，有一名中介員工2萬(wàn)元起家，炒房半年已經(jīng)擁有一套100多萬(wàn)元的房子和一部30多萬(wàn)元的私家車(chē)。

他的方式是先用2萬(wàn)元定金把一套物業(yè)定購(gòu)下來(lái)，然后再加價(jià)以自己的名義發(fā)布出售信息，找到下家后，利用交易手續(xù)時(shí)間差倒手買(mǎi)賣(mài)，賺取差價(jià)多時(shí)甚至高達(dá)十多萬(wàn)元。

"這在深圳是一個(gè)公開(kāi)的秘密!"小王說(shuō)，"凡手頭有點(diǎn)資源的人都在炒房。手有一套房，心里就不慌。"

房貸沖動(dòng)

炒房客哪來(lái)那么多錢(qián)?高海燕與宋丁都指出了流通性過(guò)剩與人民幣升值的大背景，同時(shí)股市從2006年底以來(lái)幫助很多人實(shí)現(xiàn)了財(cái)富總量的急劇攀升。

房產(chǎn)研究專家半求曾有一個(gè)觀點(diǎn)，即股市與樓市是"蹺蹺板"，股市的繁榮會(huì)帶來(lái)樓市資金的分流，對(duì)樓市起到抑止作用。但深圳房?jī)r(jià)上漲的這6個(gè)月中，深圳樓市幾乎是與股市齊頭并進(jìn)的。

宋丁認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，股市與樓市的"蹺蹺板效應(yīng)"就會(huì)消失。數(shù)據(jù)顯示，深圳各銀行的各項(xiàng)存款在明顯下降。深圳人行數(shù)據(jù)顯示，2007年5月末，深圳銀行同業(yè)存款較上月減少了337.2億元，這是自年初以來(lái)首次總量縮水。股市的動(dòng)蕩也促使部分資金分流樓市，美聯(lián)物業(yè)的門(mén)店經(jīng)理小王說(shuō)股市印花稅上調(diào)后，明顯看出大量資金從股市涌向樓市，"原本龍崗中心城8000多元的單價(jià)，在這之后半個(gè)月內(nèi)就飆升了3000多元。"

深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為，股市?樓市"蹺蹺板效應(yīng)"的消失，主因是國(guó)際熱錢(qián)的涌入，"國(guó)外對(duì)人民幣升值過(guò)高期望，搶購(gòu)人民幣，不敢放在銀行，就進(jìn)入房產(chǎn)和股市。"

但在深圳，很多人包括炒房者都認(rèn)為銀行是他們最堅(jiān)強(qiáng)的后盾支持，"我們漸漸學(xué)會(huì)了大膽用銀行的錢(qián)來(lái)投資。"亞?wèn)|的朋友說(shuō)。

數(shù)據(jù)顯示深圳的個(gè)人貸款前5個(gè)月的增量比2006年全年的增量還要多出112.8億元。深圳某國(guó)有銀行房貸中心有人對(duì)房貸增量表示擔(dān)憂。"現(xiàn)在的房貸業(yè)務(wù)多得都做不過(guò)來(lái)，單月業(yè)務(wù)已超過(guò)1萬(wàn)筆。"此人稱，目前該行單月的房貸量已超過(guò)30億元，"看著房貸如此增長(zhǎng)，心里不踏實(shí)。"

"在整個(gè)資金鏈條中，銀行的雙向輸血，提供著市場(chǎng)70%以上的資金支持。"深發(fā)展深圳分行個(gè)人信貸部副總經(jīng)理原江在接受某財(cái)經(jīng)媒體采訪時(shí)稱，銀行要為資金找出路，尤其在各家銀行紛紛向零售銀行轉(zhuǎn)型以來(lái)，房貸市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

表面看來(lái)，房貸的異常增長(zhǎng)確實(shí)在為房?jī)r(jià)走高推波助瀾。"沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房?貸款啊，現(xiàn)在還有誰(shuí)用自己的錢(qián)炒樓?"一些炒家如此勸身邊尚未踏入樓市的人。

深圳銀監(jiān)局早就開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注房貸市場(chǎng)諸多違規(guī)行為。2006年8月，就由陜西銀監(jiān)局對(duì)深圳個(gè)貸市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)異地檢查。一戶多貸?虛假首付款是調(diào)查重點(diǎn)之一。這些現(xiàn)象此前在各地不同程度地存在，現(xiàn)在隨樓價(jià)的上漲再度浮出水面。

2002年下半年，深圳由于供應(yīng)量驟增，樓市銷(xiāo)售比較清淡。為擺脫銷(xiāo)售危機(jī)，不少開(kāi)發(fā)商紛紛在首付上想盡辦法，將規(guī)定的三成首付款降低為兩成?一成?半成，甚至是零。隨后，各銀行開(kāi)始集體轉(zhuǎn)型，房貸無(wú)疑成為零售銀行的最大發(fā)力點(diǎn)，紛紛以理財(cái)概念和讓利行為來(lái)吸引房貸客戶。激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，一些違規(guī)和"類違規(guī)"的貸款現(xiàn)象也開(kāi)始出現(xiàn)。

"貸款的人和銀行談判，我要你利率降低15%你做不做?不做我就和別的銀行做。"小王告訴記者，"銀行出于競(jìng)爭(zhēng)需要，往往主動(dòng)幫買(mǎi)房人規(guī)避費(fèi)用，譬如申請(qǐng)第二套房的貸款時(shí)，銀行故意視為第一套房。"高海燕也認(rèn)為銀行確實(shí)存在一些助長(zhǎng)炒風(fēng)的行為。

不過(guò)，目前在深圳"斷供率"沒(méi)有大的增長(zhǎng)，近一年半的數(shù)據(jù)表明，房貸業(yè)務(wù)沒(méi)有惡化的傾向。

房?jī)r(jià)的震撼

萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石6月12日在深圳參加第二屆"海螺行動(dòng)"(全稱為"中英'解決城市低收入人群住房問(wèn)題'比較研究"活動(dòng))正式啟動(dòng)儀式時(shí)警示，中國(guó)房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，而且持續(xù)時(shí)間很長(zhǎng)，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，"是泡沫就一定會(huì)破裂!"

宋丁說(shuō)，深圳樓市泡沫是肯定存在的，14322元的均價(jià)對(duì)深圳這座城市而言可能未必是一個(gè)離奇的高點(diǎn)，但漲得這么快肯定是不行的，"我們怕的不是泡沫，而是泡沫在短期內(nèi)積聚和爆炸，那將帶來(lái)難以想象的后果。"

就目前的深圳而言，供求關(guān)系失衡早見(jiàn)端倪。2003年以前，深圳每年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地都在200萬(wàn)-300萬(wàn)平方米。隨后，深圳進(jìn)入連續(xù)3年的土地供應(yīng)緊縮期，每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地都控制在100萬(wàn)平方米左右。

亞?wèn)|他們都認(rèn)為，只要這個(gè)局面不改變，房?jī)r(jià)就不可能輕易下來(lái)，因此炒家們信心十足。而中低收入的人群卻望房興嘆。

"不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)已經(jīng)失敗!"2006年，因不滿持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，在深圳發(fā)起"不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)"的鄒濤日前在接受本刊記者采訪時(shí)十分沮喪。

鄒濤介紹，昔日投身"不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)"的人，已經(jīng)有超過(guò)三分之一加入了樓市，"他們看著房?jī)r(jià)不斷上漲，心理逐漸崩潰，年初開(kāi)始追漲。"

后悔，是這批人的普遍心態(tài)，但鄒濤認(rèn)為，他們不是后悔當(dāng)初參加"不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)"，而是"對(duì)樓市回歸理性失去信心，早知道現(xiàn)在這樣瘋漲，當(dāng)初倒不如早點(diǎn)買(mǎi)房，說(shuō)不定現(xiàn)在還能翻身?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)高漲，再不買(mǎi)，以后恐怕就更買(mǎi)不起了"。

而"不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)"的響應(yīng)者中，還有一些人對(duì)樓市不再關(guān)心了，"房?jī)r(jià)漲到這個(gè)程度，與他們已經(jīng)沒(méi)有任何關(guān)系了。"鄒濤說(shuō)。

深圳市國(guó)土與房管局一名官員在接受本刊記者采訪時(shí)也承認(rèn)，樓價(jià)不可能在短期內(nèi)回落，該局一方面正在按照市里統(tǒng)一部署開(kāi)展打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種違規(guī)行為，另一方面也在研究對(duì)中低收入家庭的住房保障。

在20日的研討會(huì)上，深圳市長(zhǎng)許宗衡指出，房?jī)r(jià)上漲直接關(guān)系到老百姓的切身利益，既是對(duì)開(kāi)發(fā)商社會(huì)良心的考驗(yàn)，更是對(duì)政府駕馭市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平和能力的檢驗(yàn)?？茖W(xué)?理性?依法引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任，對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)普通市民民生的影響，不能坐視不理?不能無(wú)所作為?不能無(wú)動(dòng)于衷。

許宗衡強(qiáng)調(diào)，關(guān)注?解決普通市民，特別是弱勢(shì)群體?低收入困難家庭的住房問(wèn)題，更是政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的首要責(zé)任，要通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房?公共租賃房?廉租房等途徑，保障他們居者有其屋。

對(duì)于下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作重點(diǎn)，許宗衡的要求包括盤(pán)活土地存量?加快年度土地計(jì)劃供給速度，緩解供需矛盾；加快經(jīng)濟(jì)適用房?公共租賃房?廉租屋的建設(shè)供給力度；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)全方位監(jiān)督體系的建立；促進(jìn)社會(huì)和諧?加快住房社會(huì)保障制度體系建設(shè)。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)持續(xù)高企已經(jīng)使這座城市的生態(tài)發(fā)生了很多微妙的變化，"富的更富，窮的更有怨氣。"翁慧說(shuō)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商?中介與購(gòu)樓者的矛盾也在不斷激化，這次會(huì)議后，當(dāng)?shù)孛襟w不斷接到購(gòu)房者有關(guān)中介?開(kāi)發(fā)商"收取茶水費(fèi)"?"捂盤(pán)惜售"等違規(guī)操作的投訴。

房?jī)r(jià)飆升使得人們的社會(huì)分層更趨明顯，還引發(fā)了是否影響深圳競(jìng)爭(zhēng)力的大討論。高海燕說(shuō)："在深圳這座往往以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)衡量一個(gè)人能力的商務(wù)城市，房?jī)r(jià)設(shè)立了一個(gè)城市準(zhǔn)入門(mén)檻，深圳相信有實(shí)力的人會(huì)在這里獲得創(chuàng)造財(cái)富的機(jī)會(huì)。這句話肯定挨罵，但也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。當(dāng)然門(mén)檻過(guò)于單一，又是不公平的，可能把一部分人擠出深圳。"

對(duì)于許宗衡的這番講話，鄒濤研究了很久，"不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)不是針對(duì)開(kāi)發(fā)商，當(dāng)初主旨就是為了促動(dòng)政府?dāng)U大房屋供應(yīng)品種，考慮弱勢(shì)群體的居住權(quán)，在廉租房?經(jīng)濟(jì)適用房上承擔(dān)起政府責(zé)任。"

但高海燕?半求與宋丁，都流露出對(duì)深圳推出廉租房?經(jīng)濟(jì)適用房的操作性的懷疑。

"深圳戶籍人口只有100多萬(wàn)，一直沒(méi)有放寬過(guò)，經(jīng)濟(jì)適用房建給誰(shuí)住?對(duì)于更多沒(méi)有戶籍的移民，怎么甄別他是不是具有經(jīng)濟(jì)適用房資格?"高海燕說(shuō)，"既考慮廣大的弱勢(shì)群體居住權(quán)，又不能因政策出臺(tái)產(chǎn)生歧視性，這個(gè)平衡點(diǎn)很難找。"

目前似乎只能以戶籍作為唯一的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，但問(wèn)題是，能取得深圳戶籍的往往都是優(yōu)勢(shì)人群，深圳此前的經(jīng)濟(jì)適用房大多是給了公務(wù)人員。

"所以我一直不主張經(jīng)濟(jì)適用房，這是一個(gè)偽命題。"高海燕認(rèn)為解決中低收入人群的住房問(wèn)題更多是在高房?jī)r(jià)現(xiàn)象時(shí)解決一個(gè)民生問(wèn)題，是一個(gè)促進(jìn)和諧?穩(wěn)定?正義的因素。很難說(shuō)會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格起到平抑作用，因?yàn)槿鮿?shì)群體沒(méi)有成為商品房供需關(guān)系的推動(dòng)力，商品房?jī)r(jià)格高得離譜，他們根本無(wú)力參與。

"顯然，大家現(xiàn)在最關(guān)注的，是大量沒(méi)有深圳戶口卻渴望在深圳生活的人。"高海燕認(rèn)為，"這確實(shí)是考驗(yàn)深圳市政府智慧的時(shí)候"。

高海燕說(shuō)，目前市場(chǎng)上仍有人炒作"地荒論"?"深港一體化論"，以刺激人們提前置業(yè)的恐慌，他認(rèn)為政府應(yīng)該參與信息博弈。

"雖然目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，但大量真正的購(gòu)買(mǎi)需求還沒(méi)有得到釋放。"高海燕提醒說(shuō)，"在供需關(guān)系沒(méi)有得到絕對(duì)改變前，千萬(wàn)不要輕率采取打壓開(kāi)發(fā)商的措施，否則只會(huì)帶來(lái)成本轉(zhuǎn)嫁，增加置業(yè)者成本，甚至反推房?jī)r(jià)。"