商業(yè)銀行信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

摘要：近十年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火熱，居高不下的房?jī)r(jià)成為與人們生活息息相關(guān)的話題。本文在基于前人研究的基礎(chǔ)之上，著眼于銀行信貸政策這一獨(dú)特視角，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行深入研究。通過分析大量數(shù)據(jù)得出結(jié)論并提出切實(shí)可行的銀行信貸調(diào)控政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；銀行信貸政策；影響

一、文獻(xiàn)綜述

貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，政府通過對(duì)利率、土地價(jià)格、通過膨脹及銀行信貸等多方調(diào)節(jié)來控制房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中由于房地產(chǎn)資金主要來源于銀行信貸，所以銀行房地產(chǎn)貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大。武康平，皮舜，魯桂華（2004）通過構(gòu)建房地產(chǎn)與銀行信貸市場(chǎng)的一般均衡模型對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)共生性的內(nèi)在作用機(jī)制進(jìn)行了分析，得出了由于當(dāng)下監(jiān)管體制的不完善，存在金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)理人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度貸款的現(xiàn)象。李健飛、史晨星（2005）實(shí)證分析了我國(guó)銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系，得出了雖然銀行信貸并不是刺激房?jī)r(jià)上漲的根本原因，但銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)作用也是不可忽視的結(jié)論。張曉晶，孫濤（2006）對(duì)1992年至2004年間利率、銀行貸款與房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系進(jìn)行了定量研究，通過對(duì)所建計(jì)量模型的分析，得出了實(shí)際貸款利率與房地產(chǎn)投資變動(dòng)方向是相同的。車欣薇，郭餛（2011）則選取了香港、北京、上海、深圳這四個(gè)代表中國(guó)金融中心的城市進(jìn)行了實(shí)證分析，通過定性和定量的分析，認(rèn)為各個(gè)金融中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與商業(yè)銀行信貸之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

二、背景研究

（一）政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策十年回顧

回顧過去十年，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)重要調(diào)控分別發(fā)生在2003、2005、2008和2010年，周期是兩至三年。每次的宏觀面對(duì)的危機(jī)情況都有所差別。2003年開始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)都大幅上漲。中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，這是政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施。2005年，房地產(chǎn)開發(fā)增速有明顯放緩的現(xiàn)象，但各大一線城市房?jī)r(jià)猛漲的勢(shì)頭依然沒有減弱。為了抑制房地產(chǎn)金融泡沫，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府出臺(tái)了八項(xiàng)措施，稱之為“國(guó)八條”，將穩(wěn)定的房?jī)r(jià)提高到了政治的高度。在2006年，又出現(xiàn)了“國(guó)六條”以及“九部委‘十五條’”，明顯加大了調(diào)控的力度。房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之出現(xiàn)了積極的反應(yīng)，開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

2008年由于美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球金融危機(jī)在世界蔓延，中國(guó)股市一路下跌，投資性資金在無路可去的狀態(tài)下，又轉(zhuǎn)向政策有所松動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。于是2008年年底的時(shí)候出現(xiàn)了恐慌性搶購(gòu)的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)的一路高攀遏制了許多剛性需求人群的購(gòu)買，房?jī)r(jià)問題上升為維持穩(wěn)定的政治問題。于是政府在2009年底出臺(tái)了“國(guó)四條”，旨在將房地產(chǎn)市場(chǎng)拉向健康的狀態(tài)。進(jìn)入2010年來，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”），被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。

（二）商業(yè)銀行信貸政策回顧

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)針對(duì)不同的貸款對(duì)象可以分為兩類，一類是面向個(gè)人的住房抵押貸款，主要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的資金問題；一類是面向開發(fā)商的企業(yè)開發(fā)貸款，旨在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給資金問題。

1.個(gè)人住房抵押貸款政策。我國(guó)個(gè)人住房貸款主要包括兩類，一是個(gè)人住房商業(yè)貸款，一是個(gè)人住房公積金貸款。后者是來自于職工和職工單位所繳存的住房公積金。商業(yè)貸款則是由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，其規(guī)模遠(yuǎn)大于住房公積金貸款。1997年年底，我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額僅為190億元，到2009年年底，個(gè)人購(gòu)房貸款額已達(dá)到4.76萬億元，增長(zhǎng)了249.5倍，商業(yè)銀行資金有效地促進(jìn)了我國(guó)個(gè)人住房市場(chǎng)的發(fā)展。在住房信貸起步階段，貸款余額保持著超高的增長(zhǎng)速度，其后隨著個(gè)人住房貸款基數(shù)的逐漸增大，增長(zhǎng)率有所下滑，但是凈增長(zhǎng)額仍然保持著不斷上升的趨勢(shì)。2004年，全國(guó)房屋平均銷售價(jià)格較上年增長(zhǎng)14.03%，中央出臺(tái)了多項(xiàng)信貸緊縮政策和土地政策，其后兩年房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率開始慢慢下滑，而2008年房?jī)r(jià)走低，個(gè)人住房貸款余額的增速也大幅下降。到了2009年，在貸款政策利好和房?jī)r(jià)上升的雙重刺激下，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.4萬億元，隨著2009年下半年房?jī)r(jià)不斷攀高，個(gè)人購(gòu)房貸款額大幅上升。

2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款。銀行發(fā)放給企業(yè)的房地產(chǎn)貸款是指提供給房產(chǎn)或地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的貸款，要求貸款對(duì)象必須是已注冊(cè)的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)。從總量上來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是小于個(gè)人住房貸款的。對(duì)比房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款高增長(zhǎng)通常領(lǐng)先房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)一個(gè)年度。2003年時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款較上一年度大增49.10%，緊接著的2004年和2005年，全國(guó)房屋銷售均價(jià)保持在近十年來的最高增速。2006年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)54.25%，而2007年也是我國(guó)房市異常火爆的一年。在2004年至2009年間，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增速均高于同期各項(xiàng)貸款平均增速，只有房?jī)r(jià)最低點(diǎn)的2008年例外。央行的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，2009年商業(yè)性房地產(chǎn)貸款中，住房和商業(yè)用房開發(fā)貸款余額增速放緩，但是地產(chǎn)開發(fā)貸款同比大增104.1%，比上年高出98.4個(gè)百分點(diǎn)，輝映了2009年頻現(xiàn)報(bào)端的“地王”現(xiàn)象。

三、信貸政策影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析

下圖柱形區(qū)域是我國(guó)房地產(chǎn)自2003年以來的投資總額，從最初的2003年只有52998.79億元，一路上揚(yáng)，2010年達(dá)到268099.8億元的頂峰。2011年全年投資額為249151.31億元，較2010年有所回落。從趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)總投資額呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)，2011年稍稍有所回落。線性區(qū)域是自2003年以來房地產(chǎn)投資增速。從圖形上分析，2009年以前，投資額的增長(zhǎng)一直處于一個(gè)周期性波動(dòng)態(tài)勢(shì)，但波動(dòng)幅度并不大，而2010年、2011年兩年來，投資額增速銳減，2011年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)為-7.07%。

前面十年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧中已經(jīng)提到，我國(guó)政府政策幾次重拳出擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的年份分別在2006、2009和2010年年底，基本與房地產(chǎn)走勢(shì)變化圖相吻合。而這三年對(duì)應(yīng)的個(gè)人住房貸款余額的增長(zhǎng)率較其他年份稍低。2010年以來，我國(guó)頒布了“國(guó)十條”被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，針對(duì)個(gè)人住房貸款的商業(yè)銀行信貸政策在2011年初見成果，抑制了投資性住房需求，間接控制了市場(chǎng)供給，使得2011年全年房地產(chǎn)投資增速銳減，呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

住宅投資一直是房地產(chǎn)投資中的重頭戲，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，基本可以代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)變化。而且住宅投資總額的總趨勢(shì)與房地產(chǎn)投資總額的變化趨勢(shì)一致。2003年住宅投資總額達(dá)36074.42億元，占總投資額比重68%，隨后一路上揚(yáng)，到2010年達(dá)到頂峰，187815.37億元，占比70%，比重略微增加，2011年稍有回落為178902.94億元，占比72%。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售分析

1.商品房銷售面積分析。自2003年以來，商品房銷售面積主體呈現(xiàn)周期性上漲態(tài)勢(shì)，2008年有所回落，但2009、2010兩年出現(xiàn)新的高峰，2011年繼續(xù)回落。在銷售面積中住宅面積一直占有大部分的比重，且較為平穩(wěn)，市場(chǎng)份額全部在86%以上，且住宅銷售面積走勢(shì)與商品房整體走勢(shì)相同。

2.商品房銷售額分析。從商品房銷售額角度分析，可以看出住宅銷售額是整個(gè)市場(chǎng)占比最重的。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額比重雖然小但也不容忽視。2003年商品房銷售額僅32224.97億元，到2010年攀升到273074.94億元，是2003年的8.5倍，銷售額呈現(xiàn)周期性上升態(tài)勢(shì)。從銷售額增速角度分析，發(fā)現(xiàn)2007年以前，住宅增速走勢(shì)與整體走勢(shì)基本相反，而2007年以后走勢(shì)基本重合。2007年以前商業(yè)銀行信貸政策對(duì)于住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度并不大，所以二者并無趨勢(shì)上的關(guān)聯(lián)，而2007年以后調(diào)控力度加大，信貸政策對(duì)住宅價(jià)格影響越來越深，導(dǎo)致二者增速走勢(shì)趨于一致。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的走勢(shì)基本相同，同時(shí)在2008年達(dá)到最低點(diǎn)，可見2008年是我國(guó)商品房市場(chǎng)的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

3.商品房銷售價(jià)格分析。下圖表示的是全國(guó)商品房銷售均價(jià)，從價(jià)格層面來看，自2003年以來商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)一路上揚(yáng)，基本沒有下降的趨勢(shì)。其中住宅銷售價(jià)格與總體均價(jià)最為接近，這是因?yàn)樽≌N售額占到商品房總銷售額的80%以上。

結(jié)合前面的商品房銷售額和銷售面分析，由于銷售單價(jià)增長(zhǎng)平穩(wěn)，所以銷售額的起伏主要來源于銷售面積的變化。雖然銀行信貸政策針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度越來越大，但是開發(fā)商似乎沒有任何降價(jià)的跡象。這一方面是因?yàn)閲?guó)家不僅調(diào)控房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)，也對(duì)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控，開發(fā)商拿地成本增加，向銀行籌資成本也增高，這些增加的成本被開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的居高不下。

4.資金來源分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)資金主要來源于四個(gè)方面，分別是國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。其中最主要的來源是國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金，而自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購(gòu)房者的銀行按揭貸款。按首付 30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金來源中有 70%來自銀行貸款，定金和預(yù)收款中也有 30%的資金來自銀行貸款。以此計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在 55%以上。房地產(chǎn)信貸的迅速增長(zhǎng)相應(yīng)的增加了銀行不良貸款的隱患。通過對(duì)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)貸款的比重越來越高，從2003年的25%上升到2011年的36.5%。

四、結(jié)論及政策建議

綜合本文，銀行信貸無論是在政策出臺(tái)前還是在政策出臺(tái)后，始終是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的最大影響因素。根據(jù)以上結(jié)論，就貨幣政策方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)本文可以提出以下幾條政策建議。

第一，貨幣供給量會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格同向變化，在長(zhǎng)期中，中央銀行可以通過控制貨幣供給量達(dá)到遏制房?jī)r(jià)快速上漲的目的。

第二，大量的銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著的助推作用，緊縮信貸，控制放貸能在短期內(nèi)有效的平息房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。在國(guó)家多次重拳出擊房地產(chǎn)市場(chǎng)后，銀行信貸的影響力只增不減，如果想要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制，縮減銀行信貸量是最有效的選擇。

就融資渠道方面而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一，銀行貸款仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道， 大量銀行貸款通過直接和間接方式進(jìn)人了房地產(chǎn)業(yè)。本文認(rèn)為， 銀行的個(gè)人住房貸款余額對(duì)商品房平均銷售價(jià)格的上漲有著很大的貢獻(xiàn)率， 即銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的巨額信貸資金支持， 推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮， 導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的急劇上漲。居高不下的房?jī)r(jià)， 如果沒有居民實(shí)際購(gòu)買力的支持， 很快就會(huì)形成消費(fèi)斷層， 從而形成房地產(chǎn)泡沫的破滅， 進(jìn)而影響銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性。因此， 我國(guó)商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的舉措迫在眉睫、勢(shì)在必行。商業(yè)銀行必須在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)貸款在帶來可觀收益的同時(shí)， 也存在不容忽視的高風(fēng)險(xiǎn)， 從而謹(jǐn)慎對(duì)待房地產(chǎn)貸款的發(fā)放、管理工作， 做到張弛有度， 適時(shí)、適勢(shì)、適度地調(diào)整房地產(chǎn)貸款量。銀行只有做到在向房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供資金支持的同時(shí)， 最大限度地保證銀行系統(tǒng)自身的利益和安全， 才是萬全之策。

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（作者單位：北京理工大學(xué)人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院）