各路資本拯救“中證”

苗　燕

位于金融街上的中證大廈曾號稱嬰建成金融街的標(biāo)志性建筑，但從1999年開工以來卻一直挖挖停停，至今因資金問題未能動工，只有一個打地基用的大坑。

關(guān)于此座大廈，金融倆控股(000402)目前與北京中證房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“北京中證”)一筆3億元應(yīng)收賬款的訴訟仲裁已有結(jié)果。

但鮮為人知的是，中證大廈一直是一家香港主板上市公司——新城市(北京)建設(shè)有限公司(HK·0456，以下簡稱“新城市(北京)”)的核心資產(chǎn)。而在近期，《新財經(jīng)》記者獲悉，更有另一家香港主板上市公司新?？?HK·0119)伸出援手。

種種跡象表明，系列拯救中證大廈的行動目前業(yè)已展開。

背后力量

資料顯示，中證大廈投資方為新城市(北京)，開發(fā)商為北京中證。

新城市(北京)原名“香港新協(xié)城市建設(shè)有限公司”。資料顯示，新協(xié)城市成立于1993年，公司第一任主席是梁戈，是年，梁只有26歲。新城市(北京)主要在北京從事投資及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其主要的地產(chǎn)項目只有位于金融街的投資廣場與目前在建的中證大廈。

2000年．新協(xié)城市通過收購香港主板上市公司RHINE HOLDINGS LIMITED(萊利集團有限公司)實現(xiàn)在香港主板 市．2002年，更名為新城市(北京)，2003年集團主席變更為韓軍然。坊間傳說，該公司背景深厚，梁戈出身高干之家，而新城市(北京)第二任主席韓軍然曾在北京市政府城市規(guī)劃部門任職。

從新城市(北京)歷年的財務(wù)報告上看，其業(yè)績并不理想。自從開始修建中證大廈以來，新城市(北京)的虧損迅速增加．共2002年年根的數(shù)字顯示，已虧損1．4億元港幣，2003年中報虧損也已達4400萬港幣。

中證大廈1999年動工，當(dāng)時計劃建設(shè)成集銀行，證券公司，五星級酒店，高檔寫字樓于一體的大型綜合建筑，總建筑面積14萬平方米。后固資金短缺，計劃建筑面積降至12．9萬平方米，用途也變更為純寫字樓。

據(jù)知情人士向《新財經(jīng)》透露，由干新城市(北京)財務(wù)狀況不容樂觀，因而中證大廈開發(fā)商北京中證近年的日子并不好過。自開始興建中證大廈，北京中證的負債已高達10億元。

其中，北京中證將中證大廈近5000平方米的土地抵押給建行貸款3個億；對金融街建設(shè)開發(fā)有限公司有應(yīng)付賬款3億未能按時償還，在訴訟中敗北；拖欠城建四公司(其為中證大廈的總承包方)的工程救達9800萬元——這也是導(dǎo)致中旺大廈停建的原因。中證大廈的項目停工后，銀行貸款導(dǎo)致的大量財務(wù)費用還在累積中。

北京市工商局公開資料顯示，北京中證是一家中外合資企業(yè)，成立于1996年。該公司內(nèi)地股東為國證經(jīng)濟開發(fā)有限公司(以下簡稱“國證”)，持有北京中證34％的股權(quán)。外方為同新有限公司(以下簡稱“同新”)，是一家注冊于西薩摩亞的投資控股公司，其惟一資產(chǎn)為擁有北京中證66％的股權(quán)。

國證公司成立于1993年，主要從事投資業(yè)務(wù)，其股東共有六家，分別為深圳經(jīng)濟特區(qū)證券公司、國泰證券有限公司、海南港澳國際信托投資有限公司、華夏證券有限公司、南證證券有限公司、上海申銀證券有限公司。據(jù)知情人士透露，國證公司成立之初，原則上各股東出資2000萬元，各占16．67％的股份，但實際上1．2億的注冊資金根本沒有全部到位，僅有三家出資到位，另外三家從一開始就只投入了500萬元，而且每年都先抽回再注入，周而復(fù)始。目前，國證公司惟一的投資項目就是中證大廈。

而北京國證的外方股東同新公司，背后實際正是中證大廈的投資方——新城市(北京)。據(jù)《新財經(jīng)》記者了解，目前新城市(北京)全資擁有同新公司。

天降救星

2003年6月，北京中證的兩大股東同新和國證，與建行、北京城建四公司、金融街控股達成了關(guān)于北京中證暫停還款的協(xié)議，其幾億元欠款被允許分割償還。其中：金融街控股同意中證以分期付款方式分三期于2003年6月30日、2004年4月30日、2004年12月15日分別以8000萬元、7000萬、1．5億償還總額約人民幣3億元；建行將中證2003年8月20日及2003年12月11日到期的兩筆到期貸款的還款期限延長一年，并承諾將以按揭的方式向中證提供支援，北京城建四公司也與中證達成一致，同意中證將人民幣9800萬元欠款分期償還。四公司會繼續(xù)承建中證大廈。

隨即，新城市(北京)發(fā)布一則公告稱，新海康航業(yè)投資有限公司(以下簡稱“新?？怠?向新城市(北京)提供了一筆4500萬港幣的循環(huán)計息貸款，有效期2年，用做日常營運資金；同時，新?？档娜Y子公司Starry Joy Properties Investment Ltd，以49美元的價格收購了同新49％的股份。并分三次向同新提供1．65億元的免息貸款，為期2年。還款結(jié)束后，股息款項按同新(75％)與Starry Joy(25％)分配。

顯然，這兩筆款項對于緩解同新的資金壓力及中證大廈的繼續(xù)建設(shè)有極大的促進作用。新海康的出現(xiàn)可謂雪中送炭。

熟悉資本市場的人對新?？祽?yīng)該不陌生——它正是保利集團旗下的香港上市公司，1993年由保利集團通過收購嶸高貿(mào)易有限公司后對其實現(xiàn)了控股。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士向《新財經(jīng)》介紹，新?？档姆康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)做得非常好，在北京、上海和香港等中心城市持有及開發(fā)中房地產(chǎn)面積數(shù)十萬平方米，如保利大廈、上海證券大廈、麗晶花園等。這意味著，如果背靠保利集團的新?？挡迨种凶C大廈的建設(shè)，想必會為其帶來轉(zhuǎn)機。

2003年12月底，金融街控股發(fā)布公告稱，中國網(wǎng)通近日以與北京中證簽署協(xié)議，購買金融街B6項目。而金融街控股作為該土地抵押權(quán)人，已與中國網(wǎng)通、北京中證就項目的銷售及財務(wù)監(jiān)管事宜達成一致，并擬簽訂《關(guān)于中證大廈銷售及監(jiān)管協(xié)議書》。該協(xié)議將重新規(guī)定北京中證房地產(chǎn)公司償還金融街欠款的時間。金融街董事會認為，中國網(wǎng)通購買上述項目并入住將使項目后續(xù)建設(shè)資金得到有效保障，金融街控股回收該項目欠款的風(fēng)險進一步降低。

“中興昌達”出手

在此次新海康出手同新的同時，一家名不見經(jīng)傳的公司通過收購東方資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)的方式，間接成為了北京中證的新任股東——這家公司名為中興昌達管理咨詢(深圳)有限公司(以下簡稱“中興昌達”)。

《新財經(jīng)》了解到，東方資產(chǎn)管理公司與中證大廈的淵源始自1999年。當(dāng)時全國的信托公司由于存在許多嚴重的問題而進行了一次大整頓。整頓中，國證的股東之一——海南港澳國際信托投資有限公司被取消資格，且港澳信托存在嚴重的債務(wù)問題。當(dāng)年，它被香港中銀國際有限公司收購后，其信托業(yè)務(wù)被撤銷，證券部并人中銀旗下，資產(chǎn)與債務(wù)也由中銀消化。后由于中銀香港上市，2001年，中銀剝離了大量的不良資產(chǎn)給中國銀行，而港澳國際就在其中。隨后，作為專門處置中行不良資產(chǎn)的東方資產(chǎn)管理公司全盤接受了中行的不良資產(chǎn)。因此，港澳國際又變成了東方資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)。

據(jù)知情人士向《新財經(jīng)》透露，最開始，中興昌達與東方資產(chǎn)管理公司接觸時，開價500萬元。經(jīng)過談判，最后雙方以980萬價格達成一致——中興昌達以980萬元的價格得到了國證16．67％的股權(quán)，間接持有北京中證5．67％的股份，而這部分股權(quán)的原賬面價值為2000萬元。與一般的不良資產(chǎn)收現(xiàn)率(20％左右)相比而言，980萬元顯然不是個小數(shù)目。

如此高的折扣率，并不常見。中興昌達為什么肯出這么高的價錢來得到國證的股份呢?況且國證目前的有效資產(chǎn)幾乎全部是對中證大廈的長期投資。鑒于中證大廈目前的情況，如果證券大廈項目垮掉了，港澳國際的股權(quán)就徹底變成了呆賬。出手闊綽的中興昌達是什么來頭，

深圳市工商局的資料顯示，深圳中興昌達管理咨詢有限公司成立于2003年8月14日，為純港資企業(yè)，專門從事企業(yè)管理咨詢和企業(yè)項目投資咨詢，注冊資本100萬元港幣，董事長楊凱軍。通過調(diào)查，《新財經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，這家名不見經(jīng)傳的公司背后的實際東家與新?？狄粯?，都是由國資委直接領(lǐng)導(dǎo)的保利集團?？磥?，此次保利集團插手中證大廈是有備而來。

有消息人士透露，2003年12月中旬，國證的6個股東在深圳召開了一次會議。會議的主要內(nèi)容是，大家按實際出資的50％轉(zhuǎn)讓后退出。而接盤方日前仍不明朗。

是否是保禾U集團?目前尚不能確定。然而有一點可以肯定，如果實力強大的保利集團接手了中證大廈，憑借其控股公司在上海證券大廈等房地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，劉中證大廈未來的發(fā)展將非常有利。