中國房地產(chǎn)老大變臉

陳　青　莊　飛

出手：中房集團神秘人物現(xiàn)身，爆出業(yè)界“30億元綜合授信額度和《中國房產(chǎn)》”兩大新聞，不俗出手引起轟動；

政治：一個市場風(fēng)云人物，如何在政治背景深厚、新舊關(guān)系復(fù)雜的中央企業(yè)里站穩(wěn)腳跟，實施改革？

火山：在中國房市處于火山爆發(fā)的當(dāng)口，他將會給新中房注入多少新鮮血液？他如何率領(lǐng)這艘地產(chǎn)航母在升溫戰(zhàn)中拔得頭籌？

突圍：一個57歲的新官，如何在市場壓力下突圍而出，書寫中房歷史新的一頁？

中房神秘人物何許人

2001年8月，中房爆出業(yè)界兩大新聞：一是獲得農(nóng)行30億元的綜合授信額度；二是《中國房產(chǎn)》面世。與此同時，在秋季北京房展會上，中房一舉包租下32個展位，推出80多萬平米的住宅及寫字樓項目，“中國房產(chǎn)”鋪天蓋地，來勢洶涌，與以前的單兵作戰(zhàn)形成鮮明對比。

這時，距殷友田出任中房集團公司總經(jīng)理恰好一年。一年里，媒體沒有關(guān)于他的任何報道。

神秘人物突然亮相，令北京房地產(chǎn)界驚疑不定：殷友田何許人也？他有什么來頭？在中國房地產(chǎn)業(yè)惟一中央企業(yè)中，他演繹什么角色？沉寂期，他做了什么？他將把中房引往哪里？他又會給業(yè)已升溫的中國房市帶來多大影響？

600億資產(chǎn)如何管理

上海地產(chǎn)界，殷友田是個風(fēng)云人物。他所領(lǐng)導(dǎo)的中房上海房地產(chǎn)（集團）有限公司以不凡的業(yè)績成為競爭激烈的上海房市主力之一。

也許這是素來由省部級領(lǐng)導(dǎo)掛帥的中房集團挑中他主抓經(jīng)營的原因之一。

從上海灘頭霓虹燈到天子腳下皇城根，他從搏殺市場前沿的中房干將轉(zhuǎn)而成為縱攬全局的總經(jīng)理。

角色不再單純，外界評判他的標(biāo)準(zhǔn)也將置換，身處各種矛盾沖突的焦點核心，他將如何自處并理清頭緒？他能否坐穩(wěn)這把交椅？他如何解決中房歷史遺留問題？如何處理剪不斷理還亂的新舊關(guān)系？這一個個謎，等著這位57歲的新任總經(jīng)理一一揭底。

說實話，他并不討好。此時的中房，已非過去意義上的中房。組建之初，中房只是一個執(zhí)行準(zhǔn)政府職能的業(yè)務(wù)單一的企業(yè)，而今中房已發(fā)展成為以房地產(chǎn)開發(fā)為主，兼營設(shè)計、施工、監(jiān)理、咨詢、原材料供應(yīng)、物業(yè)管理、內(nèi)外貿(mào)易、旅游服務(wù)、加工制造，橫跨國內(nèi)外，企業(yè)遍布全國198個城市，擁有327家直屬、控股、成員企業(yè)的大型企業(yè)集團。人員擴充數(shù)10倍，資產(chǎn)從1個億到近600億……身價倍增，規(guī)?？涨埃芾砩弦苍庥鲋鞣N前所未有的難題。

“只有發(fā)展，才是解決中房集團所有問題的關(guān)鍵，歷史形成的矛盾和問題，必須在發(fā)展過程中去解決?！?/p>

快刀斬亂麻，甚而根本不去理會，這是他處理新舊關(guān)系的辦法?！吧僭u論，少追究，少聽反映，把工作往前推?！?/p>

做事的殷友田，以迅雷不及掩耳的快速瓦解一切困擾和紛爭。準(zhǔn)確、干脆、果敢地行動，是他的一貫作風(fēng)。

上任以后，殷友田積極引進和運用現(xiàn)代管理手段和方法，在集團公司本部，實行控股事業(yè)型的機制；加大了人事制度改革力度，實行競聘上崗，建立起一套行之有效的用人機制和激勵機制。

同時改變一切不適應(yīng)時代要求的思維方式。“中房將逐步從國有獨資企業(yè)向多股東的有限責(zé)任公司過渡，同時積極推進下屬企業(yè)的股份制改革，通過規(guī)范上市、中外合資、相互參股等多種形式，將一批有條件的企業(yè)逐步改制為多元持股的有限責(zé)任公司或股份制公司。在成員企業(yè)層面，加強以產(chǎn)權(quán)為紐帶，建立資產(chǎn)聯(lián)系，使中房集團這個大家庭聯(lián)系得更加緊密?！?/p>

作為全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團，以及中國房產(chǎn)界惟一的中央企業(yè)，中房的一舉一動都會成為業(yè)界追隨的“樣板”，身份的特殊性，決定了中房謹(jǐn)慎小心、半政府半企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)格。

殷友田偏偏選擇了別開生面。

一個引人注目的開局，向中國房市發(fā)出了強烈信號：中國地產(chǎn)航母啟錨出擊了。

30億授信資金流向哪里

“今后中房集團將完成由管理型公司向開發(fā)經(jīng)營型公司的轉(zhuǎn)換，戰(zhàn)略重點在北京?！币笥烟锖喢鞫笠爬ㄑ矍暗墓ぷ?。

其實，挑選殷友田任中房總經(jīng)理，正顯示了中房集團由管理型向開發(fā)經(jīng)營型公司轉(zhuǎn)換的決心。其積20多年的開發(fā)經(jīng)驗、市場理論及務(wù)實作風(fēng)的集成是目前中房這艘航母所需的統(tǒng)軍軟件。

沉浸房產(chǎn)界20余年，他對房市走向有著特殊的敏感和洞察。

如何判斷一個項目的好壞？他在上海的經(jīng)驗在北京能否行得通？

“土地是第一要素。地段、地價、規(guī)模至關(guān)重要。要統(tǒng)籌考慮周圍樓盤，不一定越大越好，小區(qū)一般20萬平方米最好賣。資金是第二要素。要根據(jù)兩大基本情況，理性投資?！?/p>

“3至4年里，北京房地產(chǎn)可以大膽做。為什么？利潤空間大。每平米800至1000元的利潤，而且北京市場需求量大。另外北京的二、三級市場一旦開發(fā)起來，會進一步刺激房市。當(dāng)然北京土地市場尚未規(guī)范，有很多人為因素。”

中國農(nóng)業(yè)銀行30億元的授信資金用在哪里？

“30億元人民幣的綜合授信額度，50%以上將用于北京市房地產(chǎn)開發(fā)以及可能的奧運項目。公司將整合現(xiàn)有資源，將分散的投資和資源集中起來，爭取近兩年在北京建設(shè)幾個20萬平方米以上成規(guī)模的商品房居住區(qū)。同時中房將挖掘國有房地產(chǎn)企業(yè)集團的專業(yè)優(yōu)勢、融資優(yōu)勢，盡可能多地爭取到奧運建設(shè)項目，為北京舉辦奧運作貢獻，取得經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收?！?/p>

“加入WTO，外企外資將會逐步進入房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)很可能有新一輪的升溫?！?/p>

面對著更強有力的競爭對手和挑戰(zhàn)，殷友田的軍令狀頗有點跟自己叫板：總資產(chǎn)平均每年保持15%左右的增長率；生產(chǎn)經(jīng)營平均每年開發(fā)工作量、主營業(yè)務(wù)收入保持15%左右的增長；資本運營對中房發(fā)展貢獻率超過50%；建成“數(shù)字社區(qū)”，使其對中房增長的貢獻率達到20%；“十五”末，集團全面建立起現(xiàn)代企業(yè)制度；職工收入保持平均10%左右增長，“十五”末增長50%以上……樁樁都是硬碰硬，他憑借什么實現(xiàn)承諾？

品牌造勢要打多久

“以經(jīng)濟效益為中心，強化管理，實行資產(chǎn)經(jīng)營與生產(chǎn)經(jīng)營并舉，確保國有資產(chǎn)保值增值?！毙率兰o(jì)新中房的經(jīng)營理念將突出資產(chǎn)與品牌兩大戰(zhàn)略。

中房最大的資產(chǎn)是品牌。在誘惑頗多的房地產(chǎn)領(lǐng)域，中房始終不渝奉行為老百姓多建住宅、建好住宅的宗旨，20年來，中房在全國累計完成開發(fā)建筑面積2.4億平方米，提供商品房住宅180萬套，承擔(dān)了全國50%的住宅試點小區(qū)建設(shè)任務(wù)并全部獲金、銀牌獎。

在殷友田眼里，中房品牌是中房巨大的無形資產(chǎn)和市場競爭中的一個閃光亮點與重要賣點。“在北京，房地產(chǎn)的競爭將是品牌的競爭、規(guī)模優(yōu)勢的競爭、專業(yè)化程度的競爭、科技含量的競爭?！币笥烟锖椭蟹咳吮P算著一個夢想，就是將中房事業(yè)烙上“百年老店”的印章。中房不僅要成為中國老大，也要成為全球房地產(chǎn)業(yè)的永不落伍者。在新經(jīng)濟的帶動下，中房人正計劃實現(xiàn)“數(shù)字化中房”的目標(biāo)。2000年秋，中房網(wǎng)正式誕生，成為中國房地產(chǎn)業(yè)較具實力的垂直專業(yè)網(wǎng)站，亦是中房探索“鼠標(biāo)+水泥”的最佳模式。

“中房在項目上一定要扎扎實實，一個項目一個項目地做，首先在北京打響‘中國房產(chǎn)品牌，造成更大的影響。”打鐵還需自身硬。“把集團本部及核心企業(yè)做大做強做實，是增強集團凝聚力的前提條件?！币环矫媾υ炀椭蟹考瘓F“王牌軍”，另一方面對影響中房形象、沒有經(jīng)營能力的企業(yè)，則進行兼并破產(chǎn)，以減輕負(fù)擔(dān)，輕裝前進。

“市場經(jīng)濟條件下，對于大型企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營和資產(chǎn)經(jīng)營相輔相成，缺一不可。眼界要放寬，措施要有力，不僅運作好現(xiàn)有優(yōu)良資產(chǎn)的上市，還要考慮買殼上市，借殼上市?！?/p>

把“中國房產(chǎn)”鑄造成中國乃至世界名牌，是殷友田和全體中房人孜孜以求的目標(biāo)。

〖事業(yè)是最好的“名”〗

名利觀：把事業(yè)做好是最好的“名”；利，保證自己的后半生就夠了

經(jīng)商原則：在商言商，講信譽

做人準(zhǔn)則：先做人，后做事

最開心的事：開出了一批新項目，獲30億貸款額度和辦成一份報紙

最喜歡交的朋友：好的人品，事業(yè)上合作，談話投機，講信譽

最欣賞的人：忠于事業(yè)，全心投入

〖殷友田小檔案〗

殷友田，1943年4月7日出生，1962年入黨，大學(xué)文化程度，研究員。歷任上海市黃浦區(qū)房地局局長、上海住總（集團）總公司副總經(jīng)理；中房上海（集團）總公司董事長、黨委書記，現(xiàn)任中房集團公司總經(jīng)理。曾兼任上海市委政策研究室特約研究員、上海市投資咨詢公司人才庫專家等職務(wù)。主編《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與實務(wù)》和全國高等院校教材《房地產(chǎn)開發(fā)理論與實務(wù)》等論著。享受國家政府特殊津貼。被評為上海市優(yōu)秀企業(yè)家，其事跡已入編《中國專家學(xué)者辭典》。