區(qū)分所有建筑物樓頂空間權(quán)屬問題

鄒璐

一、[案情]

原告系佛山市禪城區(qū)環(huán)湖花園湖暉樓26樓A房權(quán)屬人。兩被告系佛山市禪城區(qū)環(huán)湖花園湖暉樓27樓B房權(quán)屬人。原告所有的26樓A房系頂樓，上為屋頂天臺。兩被告所有的27樓B房外有一走廊與訴爭天臺相通。2000年6月30日兩被告與新時代公司簽訂“商品房購銷合同”一份，新時代公司在合同附件27樓B房平面圖上的26樓A房上的訴爭天臺處注明“27B單位專用平臺”，并注明兩被告對該天臺有使用權(quán)。兩被告收樓后，將原設(shè)的自有房屋大門封閉，并安裝防盜門，將部分走廊面積及訴爭天臺封閉，獨(dú)自占有、使用。同時，兩被告在訴爭天臺與走廊進(jìn)行了裝修裝飾并在訴爭天臺其余部位中央設(shè)有一水泥構(gòu)架，周圍種植花草、樹木。

原告馬文新訴稱：被告未經(jīng)其他共同業(yè)主的一致同意就將通往公共露臺的通道占用，而且更令其他業(yè)主們不滿的是，露臺通道被堵塞后，被告將整個露臺種滿花草，引致許多飛蟲、螞蟻。原告認(rèn)為，本案標(biāo)的露臺屬于業(yè)主共有，被告無權(quán)占為己有；另外，被告已持續(xù)堵塞公共通道嚴(yán)重侵害了包括原告在內(nèi)的其他業(yè)主們的合法權(quán)益。

被告洪文勝、李瓊辯稱：（1）被告對環(huán)湖花園湖暉樓26樓A頂樓露天天臺有合法的使用權(quán)。被告與新時代公司簽訂“商品房購銷合同”時明確約定，被告對27B天臺有專有使用權(quán)，27B專用平臺（即26樓A頂樓露天天臺）并非業(yè)主共有。根據(jù)新時代公司“公共部位與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”，新時代公司轉(zhuǎn)讓給被告的27B專用平臺并沒有列入公共分?jǐn)偯娣e，也并非公共通道，原告無權(quán)向被告主張業(yè)主共有權(quán)。

二、[審判]

廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)主要是：兩被告對訴爭天臺專有使用及占有27樓B房前走廊部分面積是否侵犯了原告的共有權(quán)？以及關(guān)于訴爭天臺及27樓B房前走廊性質(zhì)問題。兩被告的產(chǎn)權(quán)證面積內(nèi)不包含訴爭天臺；其在購買27樓B房時雖開發(fā)商將該訴爭天臺約定給兩被告專有使用，但訴訟中兩被告亦未能舉證證明該屋頂平臺規(guī)劃上即專屬于27樓B房或兩被告專有使用已經(jīng)過全體共有權(quán)人同意。因此訴爭天臺屬于建筑物共用部分。兩被告與開發(fā)商間關(guān)于兩被告專有使用訴爭天臺的約定違法，該抗辯本院不予采納。據(jù)此，原告作為湖暉樓業(yè)主之一，對該共用部分享有共有權(quán)利，兩被告將訴爭天臺封閉、獨(dú)占使用及占用部分公用走廊面積侵害了原告在內(nèi)的眾共有人的共有權(quán)，原告要求停止侵害、拆除水泥構(gòu)架及魚池和鏟除花草樹木、恢復(fù)公用走廊及訴爭天臺原狀，本院予以支持。

宣判后，侯利敏不服一審判決，向梅州市中級人民法院提起上訴。

廣東省佛山市中級人民法院駁回上訴，維持原判。

三、[評析]

本案是因侵犯建筑物區(qū)分所有權(quán)而發(fā)生的糾紛， 一般認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物由專有部分和共用部分構(gòu)成。專有部分主要是指通過一定的方式而對建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上的獨(dú)立性的部分建筑物。共用部分是指聯(lián)結(jié)各個單元并且享有每個單元房屋所必不可少的部分，如樓梯、電梯、通道、走廊、樓宇占用土地等。①共用部分是建筑物區(qū)分所有的核心問題。②本案爭議的焦點(diǎn)其實(shí)就是頂樓的天臺和走廊是專有部分還是共有部分。本文也將以此案例為基礎(chǔ)探討區(qū)分建筑物共有部分的相關(guān)問題。

（一）樓頂建筑物區(qū)分所有權(quán)的歸屬問題

屋頂平臺的權(quán)屬及其利用本不屬于物業(yè)管理糾紛的重心，但隨著屋頂平臺利用價值的劇增，相關(guān)爭議不斷見諸報(bào)端。③本案爭議的焦點(diǎn)其實(shí)就是屋頂平臺和走廊是專有部分還是共有部分。在本案中也就是新時代公司能否將屋頂平臺出賣或出租給被告，這種行為是否有效？被告主張對屋頂平臺的所有權(quán)或?qū)Ｓ檬褂脵?quán)，是否應(yīng)予支持？

探討樓頂建筑物區(qū)分所有權(quán)的歸屬的問題首先應(yīng)明確建筑物區(qū)分所有的構(gòu)成。各國立法及學(xué)說對此不盡一致。根據(jù)德國《住宅所有權(quán)法》的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分構(gòu)成，即專用所有權(quán)、持有共有權(quán)和成員權(quán)。④德國法學(xué)家貝爾曼將被區(qū)分的各空間所有權(quán)視為特別所有權(quán)，外周問題視為共有權(quán)，再加以各區(qū)分所有人之間的成員權(quán)，從而形成了將物權(quán)法性與人法性二要素合而為一體的“共同的空間所有權(quán)”法律關(guān)系。⑤而在日本，建筑物區(qū)分所有權(quán)由作為區(qū)分所有對象的建筑物部分的單獨(dú)所有權(quán)、為行使單獨(dú)所有權(quán)所不可缺少的建筑物共同部分的共有權(quán)和對建筑物所在土地的建筑用地權(quán)三項(xiàng)要素構(gòu)成。⑥在法國，主張二元論者，認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)由私有部分的權(quán)利和共有部分的權(quán)利所構(gòu)成；但主張一元論者，認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)概括的物權(quán)，一方面具有私有部分的權(quán)能，另一方面具有共有部分的權(quán)能。⑦而在我國，專有權(quán)和共有權(quán)構(gòu)成了建筑物區(qū)分所有權(quán)的兩個靈魂。

（二）開發(fā)商與建筑物區(qū)分所有權(quán)人的關(guān)系與利益衡平

開發(fā)商與房主最主要，最基礎(chǔ)的關(guān)系是賣方和買方的關(guān)系。開發(fā)商是不可避免的房屋的建造過程中及建成初期享有物業(yè)小區(qū)的管理權(quán)。也因此，開發(fā)商常常借助這樣的機(jī)會謀取私利，從而妨害了業(yè)主的合法權(quán)益。開發(fā)商在本案中，新時代公司在與兩被告簽訂買賣合同中將該屋頂平臺劃分為兩被告的專有部分，兩被告沒有關(guān)注該平臺是否在產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)，也因此處于不利地位，致使自己的權(quán)益不能得到維護(hù)。因此，購買房產(chǎn)的消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)注意，對于買頂樓送屋頂平臺等此類名目繁多的銷售承諾，應(yīng)該盡到足夠的審查義務(wù)，確定自己是否可以真正的享有該部分的專有使用權(quán)。具體應(yīng)當(dāng)審查商品房規(guī)劃時是否明確將屋頂平臺的所有權(quán)和使用權(quán)附隨，商品房劃歸部分業(yè)主專有使用，以及在房屋買賣合同中是否注明屋頂平臺的產(chǎn)權(quán)問題。開發(fā)商在沒有取得屋頂平臺作為專有部分的規(guī)劃批準(zhǔn)的前提下，擅自將屋頂平臺買賣或租賃給頂樓業(yè)主專有使用的行為因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

因此，開發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系是需要切實(shí)得到衡平的。而這就需要建立建立和完善物業(yè)小區(qū)與共用部分的統(tǒng)一登記制度。⑧很多國家都對共用部分的登記進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。日本法區(qū)分所有建筑物的專有部分、共用部分與基地利用權(quán)的登記應(yīng)為一體性。我國臺灣地區(qū)仿效日本不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行“土地登記規(guī)則”設(shè)有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)第一次登記規(guī)定，并分為專有部分、共用部分、地下層及屋頂突出物的登記。⑨我國也應(yīng)建立物業(yè)小區(qū)的統(tǒng)一登記制度，并由一個專門的部門進(jìn)行登記，將建筑物的專有部分和共有部分分別登記并且明確詳細(xì)的進(jìn)行區(qū)分界定。此外，在對物業(yè)小區(qū)作全面登記的情況下，實(shí)行公開查冊制度。⑩即將所有物業(yè)小區(qū)登記的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)對社會公眾公開，使消費(fèi)者能夠確實(shí)了解該狀況，從而避免此后發(fā)生此類糾紛的可能性。（作者單位：華東政法大學(xué)）

注解：

① 高富平：《物權(quán)法專論》，北京大學(xué)出版社2007年版，第371頁。

② 王澤鑒：《民法物權(quán)》，中國政法大學(xué)出版社2001年版，第250-254頁。

③ 高圣平：《屋頂平臺的歸屬及其相關(guān)法律問題研究》載暨南學(xué)報(bào)2008年第4期。

④ 溫豐文：《建筑物區(qū)分所有權(quán)之立法》，載法學(xué)從刊1991年第4期。

⑤ 劉德寬：《民法諸間題與新展望》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第26頁。

⑥ 趙新華：《論日本民法上的區(qū)分所有權(quán)制度》，載當(dāng)代法學(xué)1992年第1期。

⑦ 鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（上），五南圖書出版社1985年版，第439頁。

⑧ 焦富民、陸一：《論建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的保護(hù)》，載比較法研究，2007年5期。

⑨ 黃健雄：《試論我國房地產(chǎn)登記法律制度的完善》，載廈門大學(xué)學(xué)報(bào)，1997年第1期。

⑩ 同上。