明年房?jī)r(jià)會(huì)“斷崖式下跌”嗎？

易憲容

最近，“明年房?jī)r(jià)斷崖式下跌”的報(bào)道著實(shí)讓很多人關(guān)注，不管是不是“危言聳聽”還是“斷章取義”，大家都想知道，明年房?jī)r(jià)會(huì)“斷崖式下跌”嗎？

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨兩大問題：

行業(yè)周期、人口周期雙重疊加

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市10月份新建商品住房?jī)r(jià)格按月上漲0.2%，漲幅有所回落，為連續(xù)第6個(gè)月上漲，但漲幅較9月的0.3%回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。10月房?jī)r(jià)上漲的城市減少，下跌的城市增加。其中，上海房?jī)r(jià)按月上漲2.1%，漲幅最大;而深圳房?jī)r(jià)則按年大漲40.5%，漲幅全國(guó)最高。不過，新建住房的同比上漲意義不大，不同的住房?jī)r(jià)格比較，本身就沒有多少價(jià)值。

這些數(shù)據(jù)也顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅回落，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況已經(jīng)開始分化加劇，即一線城市或部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，房?jī)r(jià)又開始上升，但是對(duì)其他二線城市及三四線城市來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有因?yàn)檎瞥鲆幌盗械木仁姓哂兴棉D(zhuǎn)，反而庫存還在繼續(xù)增加，價(jià)格還在繼續(xù)下降。從住房銷售總金額來看，一線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)占比只有20%，而其他二線城市及三四線城市占比會(huì)達(dá)到80%以上。占絕大多數(shù)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)無法復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題也一定會(huì)很大。

更為重要的是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨著兩個(gè)大問題。

一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整早就從2013年下半年開始，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整出現(xiàn)之后，政府想通過政策來撫平這種周期性調(diào)整幾乎是不可能的。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，城市居民的居住條件早就達(dá)到中等收入國(guó)家的水平，尤其是城市居民，2010年就已經(jīng)達(dá)到戶均一套住房（以三口之家來計(jì)算）。現(xiàn)在住房供求矛盾主要表現(xiàn)為少數(shù)一線城市，而三四線城市住房嚴(yán)重過剩只能由城市化速度加快、農(nóng)民進(jìn)城來消化。

二是房地產(chǎn)業(yè)的周期也是人口周期。一般來說，20～50歲的人是買房子主力，其中20～35歲的居民是首次置業(yè)，35～50歲居民是改善性購(gòu)買住房。前十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠這樣快速發(fā)展與增長(zhǎng)就是與這個(gè)階段的人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，20～59歲的人口處于高峰期。但是從2012年開始，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，2012年，國(guó)內(nèi)15至59歲的居民人口，第一次出現(xiàn)了下降。2014年，中國(guó)購(gòu)買住房的人口出現(xiàn)凈減少。隨著這種人口結(jié)構(gòu)的變化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)。再加上大量的中小城市的人口向大中城市轉(zhuǎn)移，而城市化進(jìn)程又十分緩慢，這就使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整在三四線城市顯得更加明顯。

在這種情況下，政府希望各種救市政策推出來提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，是起不到多少作用的。即使少數(shù)一線城市只是會(huì)出現(xiàn)回光返照的現(xiàn)象，即僅是短期的。因?yàn)?，一線城市的住房?jī)r(jià)格十幾年來一直在上升，住房市場(chǎng)購(gòu)買者主要是投資者，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這些投資者會(huì)進(jìn)入住房市場(chǎng)，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，這種情況就會(huì)完全逆轉(zhuǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)繁榮時(shí)代將結(jié)束

目前仍然還有不少人把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴房地產(chǎn)上，放在“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)上，這樣最多能緩解一點(diǎn)短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，但實(shí)際上會(huì)給未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)設(shè)置更多的障礙。比如，當(dāng)前一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，基本上是建立在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格沒有調(diào)整的基礎(chǔ)上或把當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)頂在天花板上不下來，反之再上漲的基礎(chǔ)上。

在這種情況下，當(dāng)然會(huì)促使房地產(chǎn)開發(fā)商到一線城市搶占土地，進(jìn)一步把當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格推高，并拍賣出一個(gè)又一個(gè)的地王。但是這種一線城市的高房?jī)r(jià)，不僅會(huì)驅(qū)使房地產(chǎn)開發(fā)商增加更多的住房供給，最后導(dǎo)致一線城市的住房供給也嚴(yán)重過剩。而且，過高的房?jī)r(jià)也會(huì)讓整個(gè)城市運(yùn)營(yíng)成本上升，從而使得不少企業(yè)及人才流出這些城市，人口由以往流入而轉(zhuǎn)向流出，由正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策十分不合理，成了當(dāng)前中國(guó)居民收入分配不公的重要根源，也是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重的重要根源。而收入分配的不公，也成了當(dāng)前中國(guó)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題。無論是十八屆三中全會(huì)決定還是“十三五”規(guī)劃建議，都提出共享經(jīng)濟(jì)，希望好的稅收政策讓全體人民來分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之成果。所以，新的房地產(chǎn)稅收政策出臺(tái)是必然趨勢(shì)。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的新稅收政策出臺(tái)，并用這種稅收政策來遏制房地產(chǎn)投機(jī)投資，去除房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整更是會(huì)明顯。所以，這同樣意味中國(guó)房地產(chǎn)繁榮時(shí)代的結(jié)束。

在這種情況下，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)兼并組合急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資重要性明顯下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷，房地產(chǎn)新開工面積大幅下滑。2015年前10個(gè)月住房新開工面積比上半年同期下滑了14.7%，施工面積微增0.8%，三四線城市住房庫存高企，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性嚴(yán)重下降（除少數(shù)一線城市）。

三四線城市風(fēng)險(xiǎn)更大

所以綜合來看，2016年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年下半年有所回暖，住房的銷售數(shù)量開始有所增長(zhǎng)，價(jià)格有所回升，但是這些城市的住房銷售回暖是建立在政府通過過度的優(yōu)惠政策讓持有住房者進(jìn)入市場(chǎng)的結(jié)果，那些真正住房緊缺的居民根本就沒有能力在這種高房?jī)r(jià)下進(jìn)入市場(chǎng)。

2015年這些一線城市及部分二線城市的住房銷售增長(zhǎng)很大程度上是需求透支條件下完成，是投資者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的條件進(jìn)入市場(chǎng)。如果這些城市的住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)些許下跌，或投資者預(yù)期下跌，再?zèng)]有投資者接盤，那么2016年一線城市住房市場(chǎng)，無論是銷售還是價(jià)格都面臨著下行的風(fēng)險(xiǎn)。而這種情況出現(xiàn)，也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整蔓延到一線城市。

對(duì)于部分二線城市，及三四線城市，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高，因?yàn)榫湍壳暗那闆r來看，這些城市的住房市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)了一年多的房?jī)r(jià)下跌。而房?jī)r(jià)持續(xù)下跌也就意味著住房投資者會(huì)全部退出市場(chǎng)。在這種情況下，本來這些城市的住房市場(chǎng)的庫存就已經(jīng)嚴(yán)重過剩，現(xiàn)在隨著房?jī)r(jià)下跌，住房銷售下降，而住房新的供給還在增加，這就必然使這些城市的住房庫存不僅無法去除，反之還在增加。所以對(duì)于這些城市的地產(chǎn)市場(chǎng)來說，2016年的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)更大。

由于房地產(chǎn)投資開發(fā)全面下跌，可能導(dǎo)致2016年的產(chǎn)能過剩更為嚴(yán)重，及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力更大。所以政府同樣可能出臺(tái)全面的救房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。如果說，這些政策還是在老路上前行，即鼓勵(lì)住房投機(jī)投資者進(jìn)入市場(chǎng)，短期內(nèi)可能會(huì)有些作用，但效果并不會(huì)太明顯，最后可能會(huì)把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)推向風(fēng)險(xiǎn)更高的地方。而這些就得看政府推出什么樣的房地產(chǎn)救市政策了。