對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的分析

文/蔣燕敏 江蘇省江陰市國(guó)土資源服務(wù)中心 江蘇江陰 214400

房地產(chǎn)具有收益、保值、增值和消費(fèi)的特點(diǎn)，因此成了人們改善生活和投資的熱點(diǎn)。究竟是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，人們對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系討論也越來(lái)越激烈。本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系來(lái)進(jìn)行探討。

1、地價(jià)的內(nèi)涵

土地具有資源和資產(chǎn)兩重性質(zhì)。地價(jià)是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣反映，是為購(gòu)買(mǎi)土地權(quán)利及其預(yù)期收益而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低。地價(jià)是一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的一種形式。

地價(jià)是土地價(jià)值和效用在經(jīng)濟(jì)上的反映，在價(jià)格構(gòu)成上，價(jià)格高低不是由生產(chǎn)成本所決定的。土地的自然供給完全無(wú)彈性，土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性也很小，但對(duì)土地的需求則隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而呈現(xiàn)較大的變化，需求是影響地價(jià)的主要方面，也可認(rèn)為土地價(jià)格是一種需求價(jià)格，即由于對(duì)土地產(chǎn)出物的需求導(dǎo)致了對(duì)土地的需求。

2、房?jī)r(jià)的內(nèi)涵

房?jī)r(jià)是指房屋在市場(chǎng)上的貨幣反映，是土地使用權(quán)和房屋建筑所有權(quán)的整體價(jià)格，除去地價(jià)那部分外，房屋作為一種商品，它的價(jià)格是由凝結(jié)在房屋建筑中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量決定的，其理論價(jià)格應(yīng)是生產(chǎn)成本加上平均利潤(rùn)。但土地和房屋建筑作為一個(gè)整體進(jìn)入市場(chǎng)，其價(jià)格并不是兩者的簡(jiǎn)單相加。

房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要是由地價(jià)、房屋建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)等組成的。地價(jià)只是房?jī)r(jià)的一個(gè)要素。具體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供需決定的。房地產(chǎn)由于其天生的不可移動(dòng)性、異質(zhì)性、稀缺性，很容易形成賣(mài)方市場(chǎng)，一旦這種情況發(fā)生，平均利潤(rùn)將變成超額利潤(rùn)。隨著利潤(rùn)的上升，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的約束力將不復(fù)存在，房?jī)r(jià)不再受成本左右，而是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。

3、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系

3.1 房?jī)r(jià)的預(yù)期決定了地價(jià)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商愿意支付的地價(jià)，取決于將來(lái)開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)的售價(jià)。開(kāi)發(fā)商拿地前都會(huì)進(jìn)行一系列調(diào)查與估算，包括宗地所在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)、建筑成本、地質(zhì)條件等，最后開(kāi)發(fā)商出價(jià)的依據(jù)不僅根據(jù)現(xiàn)房?jī)r(jià)，而且要根據(jù)預(yù)期的房?jī)r(jià)來(lái)確定地價(jià)，根據(jù)預(yù)期兩三年后的房?jī)r(jià)是什么樣子來(lái)確定競(jìng)買(mǎi)土地的價(jià)格。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，房屋建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等成本變化不大，在開(kāi)發(fā)利潤(rùn)確定的情況下，開(kāi)發(fā)商所能承受的地價(jià)主要取決于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。這就說(shuō)明了房?jī)r(jià)決定地價(jià)。

3.2 市場(chǎng)的供求決定了房?jī)r(jià)

地價(jià)只是房?jī)r(jià)的一個(gè)構(gòu)成要素，房?jī)r(jià)主要是建立在機(jī)會(huì)成本基礎(chǔ)上的（現(xiàn)階段重新購(gòu)置同樣一宗地需要花費(fèi)的代價(jià)，簡(jiǎn)單地用重置成本代替機(jī)會(huì)成本），當(dāng)前的房?jī)r(jià)等于土地的重置成本加上房屋建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)等。假設(shè)某開(kāi)發(fā)商于2015年以樓面地價(jià)為3000元/m2獲得宗地，2018年該區(qū)域新成交一宗地，容積率相近，成交樓面地價(jià)為5000元/m2，那該開(kāi)發(fā)商所定的房?jī)r(jià)肯定是建立新樓面地價(jià)基礎(chǔ)上，與歷史成本無(wú)關(guān)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住房產(chǎn)品的需求引致了土地需求，而房市的供需關(guān)系決定了房?jī)r(jià)，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期決定了地價(jià)，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)的變化引致了地價(jià)的變化。從時(shí)間上看，地價(jià)會(huì)隨著房?jī)r(jià)上漲而上漲，而如果住房需求轉(zhuǎn)向平淡，房?jī)r(jià)下降，地價(jià)也會(huì)隨著下降。從空間上來(lái)看，房?jī)r(jià)越高的地區(qū)地價(jià)也就越高，并且地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比例也越高。因?yàn)榻ㄖ牧虾徒ㄖ夹g(shù)作為動(dòng)產(chǎn)，可以通過(guò)異地流通而使建筑造價(jià)在空間上均等化，但是，由于土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)都是區(qū)域性市場(chǎng)，一定區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地尤其是區(qū)位條件較好的土地是稀缺性資源，土地作為真正的不動(dòng)產(chǎn)在空間上是不能轉(zhuǎn)移和難以替代的，土地價(jià)格作為虛擬價(jià)格會(huì)隨著住房需求引致形成的土地稀缺程度的不同而不同。

4、解決好地價(jià)、房?jī)r(jià)關(guān)系的對(duì)策

4.1 從房?jī)r(jià)調(diào)控角度來(lái)看，關(guān)鍵在于控制投資投機(jī)性購(gòu)房

目前日益攀高的房?jī)r(jià)除了受真實(shí)需求的影響，主要還受到投資投機(jī)需求的影響。只有提高投資投機(jī)成本，也就是說(shuō)提高房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、房地產(chǎn)貸款成本、房地產(chǎn)持有成本等，從而來(lái)減少投資投機(jī)性購(gòu)房。房?jī)r(jià)走勢(shì)中起關(guān)鍵作用的是社會(huì)心理預(yù)期，當(dāng)人們預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)上漲過(guò)快時(shí)，就會(huì)根據(jù)自己的支付能力合理安排購(gòu)房時(shí)機(jī)和房屋類(lèi)型，一個(gè)較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境就會(huì)逐步形成。

開(kāi)發(fā)商追求的永遠(yuǎn)是利潤(rùn)最大化，他們根據(jù)房?jī)r(jià)的預(yù)期來(lái)決定在土地市場(chǎng)上他們的地價(jià)底線(xiàn)。降低地價(jià)無(wú)疑是把這個(gè)空間都給了開(kāi)發(fā)商作利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖在一百多年前就指出：“地主降低地租并不能降低谷物的價(jià)格，只是將部分應(yīng)該歸自己所有的地租讓渡給了雇農(nóng)而已?！?/p>

4.2 從土地供應(yīng)機(jī)制上看，要加大土地供應(yīng)調(diào)控力度

從供應(yīng)機(jī)制上看，要規(guī)范土地交易，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間。不斷完善、創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地要根據(jù)市場(chǎng)狀況，靈活確定招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式，比如在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，可在土地出讓時(shí)可先限定房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)，價(jià)高者得；或限定地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)，價(jià)低者得。

4.3 從地價(jià)管理的角度來(lái)看，要加強(qiáng)地價(jià)管理的基礎(chǔ)建設(shè)

如果土地供應(yīng)計(jì)劃不透明，供求信息不充分公開(kāi)，開(kāi)發(fā)商就不能根據(jù)政府的土地供應(yīng)計(jì)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況來(lái)確定投資計(jì)劃，在以競(jìng)標(biāo)等方式取得土地時(shí)就會(huì)存在著盲目性。所以，要進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布工作，健全土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度；加大對(duì)土地供需、地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況等重要市場(chǎng)信息的分析力度，及時(shí)掌握土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況，分析土地供需的矛盾，科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地的需求。