消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)空間溢出效應(yīng)的資本化研究

摘要：公共不動(dòng)產(chǎn)是城市不動(dòng)產(chǎn)的重要類型之一，在促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升城市治理效能和市民福利水平等方面發(fā)揮重要作用。公共不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)涵外延、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益以及其更新改造的效應(yīng)受到越來越多學(xué)者和政府部門的關(guān)注。本文聚焦消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)，在理論分析基礎(chǔ)上，以北京市8個(gè)典型項(xiàng)目的更新改造為研究對(duì)象，通過揭示其對(duì)周邊住房價(jià)格的溢出效應(yīng)論證資本化效應(yīng)及效應(yīng)大小。實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)：（1）消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的更新改造對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著的空間溢出效應(yīng)，表明消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)存在資本化效應(yīng)。（2）住房交易價(jià)格對(duì)完成更新改造的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的距離彈性是-0.0212，與消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的距離下降1%，住房交易價(jià)格上升超過0.02%。

關(guān)鍵詞：公共不動(dòng)產(chǎn)；消費(fèi)型；資本化效應(yīng)；住房價(jià)格；城市空間

【中圖分類號(hào)】 F293. 3" " "DOI：10.3969/j.issn.1674-7178.2025.02.004

引言

城市公共不動(dòng)產(chǎn)作為城市公共服務(wù)的綜合空間載體，承載著行政、教育、醫(yī)療、交通、交往、休閑、健身、娛樂、餐飲、展示、節(jié)慶等多種功能，其既為城市創(chuàng)新發(fā)展提供支撐和保障、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，也能夠顯著提高城市居民生活質(zhì)量，提高市民的消費(fèi)福祉。盡管公共不動(dòng)產(chǎn)涵蓋的范圍比較寬泛，不同國家的界定范圍也有所不同[1]，但在各個(gè)國家的主要城市，公共不動(dòng)產(chǎn)的體量及其帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不容忽視。尤其是在我國，在以公有制為主體的社會(huì)體制下，國有經(jīng)濟(jì)占比較高，國有經(jīng)營性資產(chǎn)、行政事業(yè)性資產(chǎn)以及城市中的公共空間等公共不動(dòng)產(chǎn)存量較大且分布廣泛。截至2018年末，我國行政事業(yè)單位房屋資產(chǎn)總額已達(dá)65126億元①。2010—2018 年，行政事業(yè)單位房屋資產(chǎn)占固定資產(chǎn)總額的比重保持在51%以上，且房屋資產(chǎn)總量在以年均10.2%的速率持續(xù)上漲②。2018年，中國各省區(qū)市城市建成區(qū)開放公共空間面積（公園綠地、廣場(chǎng)、道路）平均比例為19.50%，近50個(gè)城市公共空間面積比例超過20%③。鑒于公共不動(dòng)產(chǎn)對(duì)城市發(fā)展的深遠(yuǎn)影響，學(xué)者們主要從創(chuàng)業(yè)質(zhì)量[2]、創(chuàng)新產(chǎn)出[3]等角度研究公共不動(dòng)產(chǎn)的聚集和溢出效應(yīng)，認(rèn)為公共不動(dòng)產(chǎn)對(duì)城市人才集聚與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展起到重要作用，但尚未有文獻(xiàn)探討并量化城市公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)。

公共不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)滿足三個(gè)前提：以公共為目的的使用或享受、由政府部門或相關(guān)社會(huì)組織提供以及廣大公眾作為使用主體[4-5]。據(jù)此，以創(chuàng)新街區(qū)、創(chuàng)意園區(qū)、購物中心、商業(yè)綜合體、社區(qū)中心等為代表的城市非正式公共聚集場(chǎng)所也可納入公共不動(dòng)產(chǎn)的分類。鑒于這類城市空間具有較強(qiáng)的提高市民消費(fèi)福祉和普惠服務(wù)的功能，而且具有明確的地理邊界與物理形態(tài)，本研究將其稱為消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)。消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)不僅直接與城市居民的幸福感與滿意度相關(guān)聯(lián)，還作為空間載體為創(chuàng)新發(fā)展提供支撐和保障，形成創(chuàng)新活動(dòng)新空間，為多種創(chuàng)新要素的集聚提供便捷的信息共享、匹配和學(xué)習(xí)的場(chǎng)所，從而產(chǎn)生溢出效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。然而，由于歷史原因，我國城市公共空間存在諸多問題。例如，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，失養(yǎng)失修失管現(xiàn)象嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、公共活動(dòng)空間不足等。隨著城市高質(zhì)量發(fā)展的推進(jìn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的深入調(diào)整，部分國有企業(yè)原本用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公和生活等用途的房產(chǎn)出現(xiàn)空置現(xiàn)象，造成資源浪費(fèi)。因此，對(duì)城市公共不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行更新改造顯得尤為迫切，而這些公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的更新改造也為探究其資本化效應(yīng)提供了理想的試驗(yàn)場(chǎng)。

本文首先對(duì)公共不動(dòng)產(chǎn)的概念和分類進(jìn)行界定，梳理其資本化效應(yīng)的理論基礎(chǔ)和研究成果。然后，以北京市為例，通過研究2013年至2017年之間8個(gè)典型消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)更新案例在建設(shè)/修繕期和正式運(yùn)營期對(duì)周邊住房價(jià)格的溢出效應(yīng)，揭示其資本化效應(yīng)的存在性及其大小。最后，基于鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2012—2018年北京市二手房交易數(shù)據(jù)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，改造后的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)具有較強(qiáng)的資本化效應(yīng)。本研究不僅豐富了公共不動(dòng)產(chǎn)的概念和外延，通過探討廣義公共不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)涵，對(duì)學(xué)術(shù)界統(tǒng)一對(duì)公共不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)具有一定的參考價(jià)值，而且通過探討消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目更新對(duì)周邊房價(jià)的溢出效應(yīng)揭示消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)及其大小，豐富了公共不動(dòng)產(chǎn)資本化研究和城市更新溢出效應(yīng)研究。

一、文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)

（一）公共不動(dòng)產(chǎn)的概念與分類

公共目的對(duì)公共不動(dòng)產(chǎn)的界定具有重要意義。從“公共性”出發(fā)，學(xué)者們借鑒公共物品的分類方式對(duì)公共不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分類。公共物品具有狹義和廣義之分[6]，狹義的公共物品是指純公共物品，即既具有非排他性又具有非競(jìng)爭(zhēng)性的物品。廣義的公共物品是指一方面具有排他性，另一方面卻不具競(jìng)爭(zhēng)性的物品。城市中服務(wù)于公益目的的不動(dòng)產(chǎn)，如城市圖書館、博物館、綠地公園、公共街道等，既不具備競(jìng)爭(zhēng)性也不具備排他性，但又不完全屬于純公共物品，屬于混合物品，可列入公共不動(dòng)產(chǎn)之中。城市中具有消費(fèi)屬性的公共空間是指用于構(gòu)建集體公共生活的城市空間，是城市居民公共生活發(fā)生的場(chǎng)所[7]，具備廣義公共物品的特征，此類公共物品可定義為俱樂部物品[8]。此外，公共不動(dòng)產(chǎn)還可定義為由政府部門及相關(guān)社會(huì)組織提供的、服務(wù)于公眾日?；顒?dòng)的社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施[9]，這一定義側(cè)重于公共服務(wù)性質(zhì)，將非政府屬性的不動(dòng)產(chǎn)也納入公共不動(dòng)產(chǎn)范疇，進(jìn)一步擴(kuò)大了公共不動(dòng)產(chǎn)的范圍和類別。

其他分類方法包括按照行政財(cái)產(chǎn)屬性進(jìn)行分類，例如，將公共不動(dòng)產(chǎn)分為經(jīng)營性國有資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)、行政事業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)、資源型不動(dòng)產(chǎn)三類[10]；按照使用類別分類，將公共不動(dòng)產(chǎn)分為辦公不動(dòng)產(chǎn)（商務(wù)寫字樓、政府辦公樓等）、服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)（餐館、賓館、酒店等）、特殊用途不動(dòng)產(chǎn)（學(xué)校、醫(yī)院、科研機(jī)構(gòu)、車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭等）以及綜合不動(dòng)產(chǎn)[11]。

上述定義和分類方法各有側(cè)重，為理解和管理公共不動(dòng)產(chǎn)提供了不同視角。然而，商業(yè)空間能否劃入公共不動(dòng)產(chǎn)范疇存在爭(zhēng)議。部分學(xué)者認(rèn)為，商業(yè)空間具有排他性，屬于私人領(lǐng)域財(cái)產(chǎn)范疇[12]。但是城市中具有消費(fèi)屬性的公共空間，如電影院、咖啡廳、音樂廳、書店、主題樂園等④，這類商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)更像是混合公共物品或地方準(zhǔn)公共物品。貿(mào)易和商業(yè)本質(zhì)上也是一種社交活動(dòng)，商業(yè)需要人與人之間的互動(dòng)，而這種互動(dòng)需要到達(dá)特定的物理位置[13]。以消費(fèi)屬性公共空間為代表的地方準(zhǔn)公共物品，通過商業(yè)活動(dòng)將社交屬性體現(xiàn)得淋漓盡致，為公眾提供了豐富的業(yè)余生活，增加人在城市中的幸福感以及對(duì)城市產(chǎn)生歸屬感，并促進(jìn)了社會(huì)財(cái)富的積累。類似地，在城市公共空間研究領(lǐng)域，城市公共空間的本質(zhì)是公共產(chǎn)品和公共領(lǐng)域，是彰顯城市居民平等身份和容納多元價(jià)值的生活方式物理空間[14]。城市公共空間界定為城市內(nèi)數(shù)量眾多、體量龐大的購物中心[15]。這些城市公共空間的研究對(duì)豐富公共不動(dòng)產(chǎn)公共性和物理性有借鑒之處。

本文所界定的公共不動(dòng)產(chǎn)屬于廣義的公共不動(dòng)產(chǎn)范疇，即公共不動(dòng)產(chǎn)是指以服務(wù)于公共目的為前提，具有公益屬性或向公眾開放的土地或者空間。根據(jù)該定義，公共不動(dòng)產(chǎn)可以分為三類：第一類為政府權(quán)屬不動(dòng)產(chǎn)和經(jīng)營性國有資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)，例如政府辦公大樓等。第二類為服務(wù)于公益目的的不動(dòng)產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、道路交通設(shè)施、綠地公園、博物館、圖書館等。第三類為城市中具有消費(fèi)屬性的公共不動(dòng)產(chǎn)，如電影院、咖啡館、購物中心、商業(yè)綜合體、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、歷史文化街區(qū)等。這一分類主要從空間功能出發(fā)，不涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題，屬于廣義公共不動(dòng)產(chǎn)范疇。消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)有助于政府職能的實(shí)現(xiàn)，能促進(jìn)社會(huì)交往，讓人產(chǎn)生歸屬感和幸福感，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)這類項(xiàng)目的更新改造，兼顧產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施和城市公共空間的優(yōu)化，不僅可以改善城市面貌和空間布局，使城市重新煥發(fā)活力，還能在一定程度上改變周邊區(qū)域的人居環(huán)境，提高城市居民的生活品質(zhì)。

（二）公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)

公共服務(wù)資本化效應(yīng)一直是學(xué)術(shù)界的研究熱點(diǎn)，但鮮少有研究關(guān)注公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)。公共服務(wù)資本化的探討最早可追溯至1956年查爾斯·蒂布特（Charles Tiebout）提出的“用腳投票的理論”，該理論被后來的中外學(xué)者不斷驗(yàn)證并普遍接受。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了最基本的市場(chǎng)形式，其深受包括公共財(cái)政和福利政策等制度的影響，體現(xiàn)了這些政策帶來的資本化效應(yīng)[16]。人口流動(dòng)因素所帶來的資本化效應(yīng)會(huì)影響資源配置和區(qū)域均衡發(fā)展[17]?！白赓I不同權(quán)”的入學(xué)制度[18]也體現(xiàn)了教育這一公共資源存在資本化效應(yīng)[19]。

在城市公共不動(dòng)產(chǎn)的溢出效應(yīng)研究方面，溢出效應(yīng)的主體包括高速公路、高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房、學(xué)區(qū)房、現(xiàn)代物流設(shè)施以及綜合交通樞紐。溢出效應(yīng)的客體包括住房價(jià)格、創(chuàng)業(yè)率、城市經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新產(chǎn)出、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。主要研究領(lǐng)域集中在以交通設(shè)施為代表的公共不動(dòng)產(chǎn)的溢出效應(yīng)，且研究結(jié)論多數(shù)認(rèn)為公共不動(dòng)產(chǎn)具有正向溢出效應(yīng)。機(jī)場(chǎng)與高鐵站連通形成的綜合交通樞紐對(duì)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在顯著的外部性，能促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展[20]。高鐵建設(shè)對(duì)中國城市經(jīng)濟(jì)的影響存在溢出效應(yīng)，能推動(dòng)中國城市經(jīng)濟(jì)的增長[21]。以餐飲設(shè)施、購物設(shè)施和金融設(shè)施為代表的經(jīng)營性公共服務(wù)設(shè)施，適度的空間集聚能夠獲取空間溢出效應(yīng)等外部經(jīng)濟(jì)[22]。城市社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施能提升居民創(chuàng)業(yè)比例，為居民生產(chǎn)生活提供便利，提高信息的流通效率，改善居民預(yù)期，存在正向外部性[23]。公共不動(dòng)產(chǎn)還存在負(fù)向溢出效應(yīng)。交通運(yùn)輸系統(tǒng)存在交通事故、噪聲污染、空氣污染、溫室效應(yīng)和交通擁堵五類負(fù)外部性[24]。道路交通密度對(duì)不同等級(jí)規(guī)模的城市以及在不同空間上存在溢出效應(yīng)[25]。另外，少數(shù)學(xué)者從其對(duì)創(chuàng)業(yè)質(zhì)量[26]以及對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)出[27]的溢出效應(yīng)等角度證明了公共不動(dòng)產(chǎn)對(duì)城市人才集聚與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展起到重要作用。但是學(xué)術(shù)界對(duì)公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)研究不足，尤其是缺乏更新改造公共不動(dòng)產(chǎn)是否會(huì)影響周邊住房價(jià)格這一問題的研究。

對(duì)城市更新改造項(xiàng)目的研究發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目更新改造后會(huì)對(duì)周邊住房價(jià)格存在積極的溢出效應(yīng)。城中村改造對(duì)周邊住房市場(chǎng)產(chǎn)生正外部性，這種積極的溢出效應(yīng)在空間維度上呈現(xiàn)距離衰減趨勢(shì)，而在時(shí)間維度上則呈現(xiàn)逐步推進(jìn)趨勢(shì)。在交通、商服等區(qū)位條件較好的地區(qū)，城中村改造對(duì)周邊住房價(jià)格的影響更大[28]。城市更新會(huì)使周邊住房價(jià)格上漲，這種上漲取決于城市更新項(xiàng)目的規(guī)模以及項(xiàng)目中包含的商業(yè)面積數(shù)量[29]。然而，城市更新項(xiàng)目對(duì)周邊住房價(jià)格還可能存在消極的溢出效應(yīng)。體育場(chǎng)館開始建設(shè)之前，相對(duì)于周邊地區(qū)，平均房價(jià)下降了約1.5%，這可能是因?yàn)槿藗冾A(yù)期體育場(chǎng)館建成后，頻繁的體育賽事會(huì)對(duì)周邊居民的生活造成干擾[30]。北京市中心城區(qū)——海淀區(qū)的棚戶區(qū)改造在公告階段房價(jià)下跌了4. 3%，這可能是由于棚戶區(qū)改造涉及拆遷騰退和資金融通，且持續(xù)時(shí)間較長。甚至有些項(xiàng)目因補(bǔ)償不合理、拆遷矛盾突出等情況，導(dǎo)致無法順利開發(fā)建設(shè)。[31]可見，學(xué)者們對(duì)不同類型的城市更新及其溢出效應(yīng)進(jìn)行了較為豐富的研究，這些研究為本文的研究提供了方法借鑒。

二、研究對(duì)象、方法及數(shù)據(jù)

本研究聚焦消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)，通過揭示其更新改造對(duì)周邊房價(jià)的影響，探究是否存在資本化效應(yīng)以及資本化效應(yīng)的大小。

（一）研究對(duì)象

北京市作為我國的政治中心，現(xiàn)存大量城市公共不動(dòng)產(chǎn)，包括政府權(quán)屬辦公樓、道路交通設(shè)施、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、綠地公園、國有經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)、科創(chuàng)園區(qū)、電影院、咖啡廳、購物中心等。2022年5月18日，北京市人民政府印發(fā)《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）指出：“要統(tǒng)籌央產(chǎn)、軍產(chǎn)用地的疏解騰退、供給利用、投資儲(chǔ)備等”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，利用存量資源，補(bǔ)足公共設(shè)施短板，注重留白增綠，加強(qiáng)公共空間精細(xì)化管控，建立公共服務(wù)的共建共享機(jī)制，激發(fā)存量地區(qū)活力，實(shí)現(xiàn)街區(qū)價(jià)值提升。”⑤2022年6月7日—7月6日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)向社會(huì)公開征求對(duì)《北京市城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的意見，《條例》強(qiáng)調(diào)以推動(dòng)老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類城市更新；以更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，保障安全、補(bǔ)足短板為主的設(shè)施類城市更新；以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等環(huán)境品質(zhì)為主的公共空間類城市更新。⑥

本研究選取北京市東城區(qū)、西城區(qū)全域和朝陽區(qū)的部分區(qū)域作為研究區(qū)域。其中，東城區(qū)和西城區(qū)作為老北京城所在區(qū)域，擁有大量城市公共不動(dòng)產(chǎn)，并且近年來提供了許多具有代表性的城市公共不動(dòng)產(chǎn)更新案例。朝陽區(qū)內(nèi)城市公共不動(dòng)產(chǎn)更新項(xiàng)目與房地產(chǎn)市場(chǎng)異質(zhì)性較強(qiáng)，這一區(qū)域包含老城、商務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)（遺址）等多樣性區(qū)域，特別是工業(yè)區(qū)（遺址）數(shù)量較多且具有代表性，能夠豐富本文的研究樣本。最終的研究區(qū)域如圖1所示。

通過北京市人民政府網(wǎng)站的相關(guān)公示信息，選取8個(gè)具有代表性的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)更新改造項(xiàng)目，項(xiàng)目的分布見圖1圓點(diǎn)所示，表1列出項(xiàng)目具體名稱和其動(dòng)工修繕和竣工運(yùn)營的時(shí)間。其中，西單更新場(chǎng)將地上城市公共空間與地下商業(yè)空間完美融合，入選16個(gè)北京城市更新“最佳實(shí)踐”項(xiàng)目；楊梅竹斜街的環(huán)境更新與公共空間營造入選聯(lián)合國 “亞太城市可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)優(yōu)秀項(xiàng)目庫”；北京坊和天寧1號(hào)文化科技創(chuàng)新園將文化空間建設(shè)與文化消費(fèi)相結(jié)合，入選2020年度北京市級(jí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其余項(xiàng)目因共享空間、公共文化與消費(fèi)空間建設(shè)等成為區(qū)域內(nèi)新地標(biāo)。

（二）研究方法

表1列舉了8個(gè)具有代表性的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)更新改造項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的更新改造周期比較長。借鑒王優(yōu)容等學(xué)者[32]的做法，本文考察了公共不動(dòng)產(chǎn)更新改造項(xiàng)目在不同階段對(duì)住房價(jià)格的溢出效應(yīng)的不同。具體而言，將距離更新項(xiàng)目1千米半徑范圍內(nèi)的住房交易定義為處理組，將1千米范圍以外的住房交易定義為對(duì)照組。由于8個(gè)消費(fèi)屬性公共空間更新項(xiàng)目建設(shè)期/修繕期和正式運(yùn)營期不盡相同，本文采用多期雙重差分模型進(jìn)行處理，允許處理組樣本有各自不同的政策實(shí)施時(shí)間。據(jù)此，具體模型設(shè)定如公式（1）所示：

[" " " "lnPit=α+β1Treati+β2Post1t1+β3Post2t2+β4Treati*Post1t1+β5Treati*Post2t2+γXit+μi+λt+?it]" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "（1）

其中，下標(biāo)i為二手房交易樣本，t為成交時(shí)間，[lnPit]表示二手房交易價(jià)格的對(duì)數(shù)值，[Treati]為處理組合對(duì)照組的分組虛擬變量（[Treati=1]為處理組）。[Post1t1]和[Post2t2]分別為項(xiàng)目更新改造的階段虛擬變量（處于動(dòng)工修繕期，Post1=1，否則為0；項(xiàng)目竣工運(yùn)營后，Post2=1，否則為0）。[β1]、[β2]和[ β3 ]衡量公共不動(dòng)產(chǎn)及其更新改造的階段對(duì)周邊住房價(jià)格的影響。本研究重點(diǎn)關(guān)注[Treati*Post1t1]和[Treati*Post2t2]兩個(gè)交互項(xiàng)系數(shù)[β4]和[β5]的回歸結(jié)果。[β4]/[β5]反映了，相較于距離消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目較遠(yuǎn)的住房，消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)工修繕/完工運(yùn)營對(duì)周邊住宅價(jià)格的凈影響。若[β4]/[β5]顯著為正，則表明消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)工修繕/完工運(yùn)營對(duì)周邊住宅價(jià)格具有顯著推升作用，即論證了消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)。

[Xit]為控制變量組，代表房屋建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征，包括樓層、面積、房齡、裝修、電梯，離最近地鐵站、天安門、三甲醫(yī)院、重點(diǎn)小學(xué)、公園的距離等參數(shù)。[μi為]個(gè)體固定效應(yīng)，[λt]為時(shí)間固定效應(yīng)，[?it]為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

（三）數(shù)據(jù)與變量

住房交易數(shù)據(jù)為北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2012—2018年二手房交易數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)信息包括房屋每平方米單價(jià)、所在樓層、建筑面積以及地理坐標(biāo)等。首先，利用ArcGIS軟件識(shí)別出二手交易住房與城市公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目的最近距離，以住房交易時(shí)間和該項(xiàng)目的開工修繕/完工運(yùn)營時(shí)間作為劃分兩個(gè)階段變量的時(shí)間依據(jù)。然后，以是否距離更新改造的公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目1千米以內(nèi)為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建Treat虛擬變量。最后，計(jì)算與最近重點(diǎn)小學(xué)、三甲醫(yī)院、地鐵、公交、天安門的距離。在描述性統(tǒng)計(jì)前，對(duì)lnP、lnArea、Age、lnDISTCENTRE、lnDISTSUB、lnDISTPARK、lnDISTHOSP、lnDISTSCHOOL等非虛擬變量進(jìn)行縮尾處理，以避免極端值的影響。變量的定義見表2。

表3展示了全樣本和距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目的距離在2千米及以內(nèi)的子樣本的描述性統(tǒng)計(jì)。全樣本的平均交易價(jià)格為51620元每平方米，平均建筑面積為77.68平方米。二手房的平均房齡為16.82年。在樓層分布上，中低樓層、中樓層、高樓層的占比分別為29%、38%和33%。在裝修方面，其他、毛坯和精裝類型的房屋占比分別為31%、29%、40%，裝有電梯的二手房占比為66%。

二手房交易樣本總量為119628個(gè)，其中處理組樣本量為6381個(gè)，占比僅為5%。因?yàn)閷?shí)驗(yàn)組和參照組的體量差異過大，故同時(shí)節(jié)選距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目2千米及以內(nèi)的住房交易子樣本進(jìn)行實(shí)證分析。在該子樣本中，距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目的距離小于等于1千米的住房交易占比為22%。距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目的距離在2千米及以內(nèi)的子樣本還具有另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)：由于研究區(qū)域較大，存在潛在的不可測(cè)量的空間相關(guān)特征，影響實(shí)證回歸模型的效果；而通過縮小空間范圍，降低空間異質(zhì)性帶來的影響，能更準(zhǔn)確地比較公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目對(duì)距離其1千米內(nèi)外的住房交易的影響。

三、實(shí)證結(jié)果分析

（一）資本化效應(yīng)驗(yàn)證

1.更新改造的房價(jià)溢出效應(yīng)

表4展示了雙重差分的實(shí)證結(jié)果。模型（1）的測(cè)算結(jié)果顯示，在沒有考慮是否進(jìn)行更新改造的前提下，接近公共不動(dòng)產(chǎn)本身對(duì)房價(jià)并沒有正向影響，反而是負(fù)的。這可能是因?yàn)椋谘芯繀^(qū)域中，大多數(shù)公共不動(dòng)產(chǎn)屬于工業(yè)遺址等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目建設(shè)年代早，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，存在失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、公共活動(dòng)空間不足等問題。Post1和Post2的系數(shù)均顯著為正，說明對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更新改造能提高總體住房的價(jià)格。模型（2）中加入了交互項(xiàng)，測(cè)算結(jié)果顯示，Treat*Post1的系數(shù)不顯著，說明公共不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)工修繕后，處理組和參照組的住房交易價(jià)格沒有顯著差異；但是Treat*Post2的系數(shù)顯著為正，表明相較于遠(yuǎn)離公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的住房，公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的完工運(yùn)營對(duì)距離其1千米以內(nèi)的住房交易價(jià)格有顯著的正影響。模型（3）為距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目2千米及以內(nèi)的子樣本的回歸結(jié)果，此時(shí)，Treat*Post1和Treat*Post2的系數(shù)均顯著為正，也就是說，相較于遠(yuǎn)離公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目1千米～2千米范圍的住房單元，公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)工修繕和完工運(yùn)營對(duì)距離其1千米以內(nèi)的住房價(jià)格有顯著的正向影響。可見，公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的更新改造對(duì)周邊住房價(jià)格有正向影響，也表明更新改造后的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)具有資本化效應(yīng)。

其他控制變量的系數(shù)大多顯著且符合預(yù)期。住房面積對(duì)住房交易價(jià)格有負(fù)的影響，換言之，面積越大的住房單位交易價(jià)格越低。房齡對(duì)住房價(jià)格的影響為正。樓層越高，裝修越好，住房交易價(jià)格越高。安裝電梯對(duì)住房價(jià)格有顯著的正影響。在距離變量中，除了離公交站的距離，其他變量的系數(shù)均顯著為負(fù)，表明離天安門、地鐵站、三甲醫(yī)院、重點(diǎn)小學(xué)、公園的距離越遠(yuǎn)，住房交易價(jià)格越低。區(qū)域控制變量和年份控制變量的系數(shù)均符合預(yù)期。另外，以住房交易總價(jià)替代單價(jià)做穩(wěn)健性檢驗(yàn)，結(jié)果一致，表明實(shí)證結(jié)果是穩(wěn)健的。

2.平行趨勢(shì)檢驗(yàn)

雙重差分模型的假定條件是處理組和對(duì)照組具有平行變化趨勢(shì)。本文采取事件研究法進(jìn)行平行趨勢(shì)檢驗(yàn)。分別以動(dòng)工修繕和完工運(yùn)維1個(gè)月內(nèi)作為這兩個(gè)事件的開始時(shí)點(diǎn)，這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)和treat的交叉項(xiàng)為current，選取距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目2千米及以內(nèi)的住房交易子樣本中離這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)前后各6個(gè)月的樣本進(jìn)行平行趨勢(shì)檢驗(yàn)。用月度啞元變量與treat 做交叉項(xiàng)，前一月份為pre1，后一月份為post1，以此類推。平行趨勢(shì)檢驗(yàn)結(jié)果如圖2所示。

從圖2可見，不管是動(dòng)工修繕，還是竣工運(yùn)營，在事件前，系數(shù)估計(jì)值都在0 附近，并且95%置信區(qū)間也包含0；而在事件后，系數(shù)估計(jì)值顯著不為0。也就是說，在公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工修繕和完工運(yùn)營之前，距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目1千米內(nèi)外的住房價(jià)格呈一致趨勢(shì)，而在公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工修繕和完工運(yùn)營后，實(shí)驗(yàn)組和參照組的價(jià)格趨勢(shì)明顯不同，符合平行趨勢(shì)假設(shè)。

（二）量化資本化效應(yīng)

以上實(shí)證分析通過比較實(shí)驗(yàn)組和參照組在項(xiàng)目更新改造前后住房交易價(jià)格的變化趨勢(shì)，證明了更新改造后消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)存在資本化效應(yīng)，那么該資本化效應(yīng)有多大呢？為進(jìn)一步量化資本化效應(yīng)的大小，本文對(duì)所有完工運(yùn)營后（Post2=1）的住房交易樣本做特征價(jià)格模型回歸，通過揭示離消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的距離對(duì)住房價(jià)格的影響來反映資本化效應(yīng)的大小。結(jié)果如表5所示，住房交易價(jià)格對(duì)完成更新改造的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的距離的彈性是-0.0212，也就是說，離消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的距離下降1%，住房交易價(jià)格上升超過0.02%。

消費(fèi)屬性公共空間更新改造項(xiàng)目通常兼顧產(chǎn)業(yè)空間、辦公空間、商服空間、公共服務(wù)設(shè)施以及公共空間等，能夠吸引大量商鋪和人流匯聚，不僅能為城市居民提供新型文化消費(fèi)與體驗(yàn)空間，還能為多元化主體提供多樣化的共享空間，從而帶動(dòng)周邊住房價(jià)格上漲，特別是預(yù)期的作用，這種正的溢出效應(yīng)在項(xiàng)目動(dòng)工修繕階段就開始顯現(xiàn)。因此，更新改造后的項(xiàng)目具有公共產(chǎn)品的屬性，在城市的更新改造和發(fā)展規(guī)劃中，應(yīng)充分考慮其資本化效應(yīng)。公共不動(dòng)產(chǎn)的空間部署，既要堅(jiān)持以服務(wù)于公共目的為前提，滿足人民對(duì)美好生活的向往，也要保障其土地增值的效益。

四、結(jié)論與政策啟示

本文在梳理公共不動(dòng)產(chǎn)的概念和分類的基礎(chǔ)上定義了消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)這一概念，以北京市8個(gè)消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的更新改造為研究實(shí)驗(yàn)，通過揭示其對(duì)周邊住房價(jià)格的溢出效應(yīng)來探究消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)。結(jié)合鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2012—2018年北京市二手房交易數(shù)據(jù)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)：（1）消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的更新改造對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著的空間溢出效應(yīng)，由于預(yù)期的作用，這種正向的溢出效應(yīng)在項(xiàng)目動(dòng)工修繕階段就已顯現(xiàn)，說明消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)存在資本化效應(yīng)；（2）住房交易價(jià)格對(duì)完成更新改造的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的距離的彈性是-0.0212，換言之，離消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的距離下降1%，住房交易價(jià)格上升超過0.02%。在本文的研究區(qū)域中，原有的公共空間、消費(fèi)型商業(yè)配套等方面并不完善。公共不動(dòng)產(chǎn)更新改造后，帶來了更多的共享空間和消費(fèi)服務(wù)，提升了周邊居民的生活福祉，因此具有較高的資本化效應(yīng)。

基于上述結(jié)論，本文為政府進(jìn)一步科學(xué)規(guī)劃和部署城市公共不動(dòng)產(chǎn)提供如下政策建議：（1）公共不動(dòng)產(chǎn)的新建或更新改造要堅(jiān)持以服務(wù)于公共目的為前提，圍繞民生需求布局，著力補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和公共活動(dòng)空間短板，持續(xù)改善城市居民的生活居住條件，提升居民生活品質(zhì)。（2）在更新項(xiàng)目選取上，要更有針對(duì)性，找出通過城市更新能彌補(bǔ)城市發(fā)展短板，有效解決“城市病”的更新項(xiàng)目。（3）鑒于較高的資本化效應(yīng)，通過稅收或開發(fā)費(fèi)等調(diào)節(jié)機(jī)制，保護(hù)土地增值效益，而且要統(tǒng)籌規(guī)劃，鼓勵(lì)政府、社區(qū)、居民和企業(yè)等多元主體參與，通過不同利益群體的溝通和協(xié)商，實(shí)現(xiàn)城市公共不動(dòng)產(chǎn)的“共建共治共享”。（4）政府在制定和落實(shí)城市公共不動(dòng)產(chǎn)更新改造的方案時(shí)，要考慮預(yù)期的作用，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)城市更新項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀調(diào)控，促進(jìn)城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

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[32] 同[31]。

注釋：

①數(shù)據(jù)來源：《國務(wù)院關(guān)于2019年度行政事業(yè)性國有資產(chǎn)管理情況的專項(xiàng)報(bào)告》。

②數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局公布的歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

③數(shù)據(jù)來源：地球大數(shù)據(jù)科學(xué)工程專項(xiàng)SDG工作組：《中國城市開放公共空間面積比例（2020）》[DB/OL]，http：//sdgs.casearth.cn/zw/zbal/sdgkcxcshsq/202009/t20200923_581598.html，訪問日期：2025年3月17日。

④本文將咖啡廳、電影院、書店等具有消費(fèi)屬性的場(chǎng)所劃入公共不動(dòng)產(chǎn)的范疇，這一觀點(diǎn)具有一定的創(chuàng)新性與爭(zhēng)議性。本文提到，公共物品具有狹義和廣義之分，而大部分咖啡廳、電影院等場(chǎng)所雖然屬于私人所有并具有一定的排他性，但它們?cè)谝欢ǔ潭壬弦簿邆鋸V義公共不動(dòng)產(chǎn)的特征。例如，根據(jù)簡(jiǎn)·雅各布斯（Jane Jacobs）的混合用途理論和尤爾根·哈貝馬斯（Jürgen Habermas）的公共領(lǐng)域理論，咖啡廳、電影院、書店等場(chǎng)所作為城市空間的一部分，其功能和意義不僅僅局限于商業(yè)交易，還為特定群體提供了公眾交流和互動(dòng)的空間。這種社會(huì)互動(dòng)功能使其符合“公共性”，也使得城市空間不僅僅是單一的居住或商業(yè)空間，而是多功能的混合空間。這種多功能性使這些場(chǎng)所具有公共不動(dòng)產(chǎn)的屬性。從國內(nèi)外的實(shí)踐來看，為提升城市文化生活和促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)，許多地方政府通過政策引導(dǎo)和財(cái)政支持，將部分咖啡廳、電影院、書店等商業(yè)空間打造成了公共空間。例如，2013年紐約市政府啟動(dòng)的“社區(qū)咖啡館”（Community Café）項(xiàng)目、2014年波士頓市政府啟動(dòng)的“文化電影院”（Cultural Cinema）項(xiàng)目、2015年倫敦市政府啟動(dòng)的“社區(qū)書店”（Community Bookstore）項(xiàng)目，以及2020年廣東省文旅廳啟動(dòng)的“粵書吧”項(xiàng)目等。我國一些地方政府文件也明確支持將商業(yè)空間打造為公共文化空間，例如，2018年北京市政府印發(fā)《關(guān)于支持實(shí)體書店發(fā)展的實(shí)施意見》，提出“推動(dòng)實(shí)體書店從單一出版物銷售功能向兼具公共文化服務(wù)功能轉(zhuǎn)變”。這些政策文件和實(shí)踐表明，商業(yè)空間能成功轉(zhuǎn)型為公共空間，從而在一定意義上具備了公共不動(dòng)產(chǎn)的屬性。

⑤資料來源：《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃）》[EB/OL]，2022年5月10日，https：//www.beijing.gov.cn/zhengce/gfxwj/202205/W020220927460583541034.pdf，訪問日期：2025年3月28日。

⑥2022年6月7日至2022年7月6日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)在市政府門戶網(wǎng)站“首都之窗”和本單位門戶網(wǎng)站對(duì)《北京市城市更新條例》（征求意見稿）公開征集意見。經(jīng)統(tǒng)計(jì)梳理，共收到社會(huì)各界意見建議共161條，主要集中在細(xì)化核心區(qū)平房（院落）更新改造中涉及的騰退和安置補(bǔ)償辦法，建立央地、軍地協(xié)調(diào)機(jī)制，物業(yè)權(quán)利人權(quán)利和義務(wù)，建立協(xié)商共治機(jī)制，審批手續(xù)辦理等方面。

作者簡(jiǎn)介：王志鋒，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院黨委書記、教授。王優(yōu)容，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院城市與房地產(chǎn)管理系副教授。蔡宏宇，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院城市與房地產(chǎn)管理系碩士研究生。

責(zé)任編輯：劉" " 穎

【基金項(xiàng)目】國家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“新發(fā)展階段下以人為本推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展研究”（22BJL081）成果。