淺析房地產(chǎn)企業(yè)合同管理

【摘 要】在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)中，除一些費(fèi)用支出外，其余大量的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要通過簽訂合同來完成，例如銷售房產(chǎn)、項(xiàng)目決算、工程款的支付等。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)管理工作十分復(fù)雜且兼具不同的特點(diǎn)，許多管理工作都必須參照各項(xiàng)合同，以合同為依據(jù)，才能夠更好的進(jìn)行下去。因此，如何對(duì)合同進(jìn)行更好的管理，這已成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的一項(xiàng)重要的組成部分。合同管理在保障企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)、規(guī)范企業(yè)的管理以及防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著很重要的作用。目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理并不規(guī)范，主要存在以下幾點(diǎn)問題：合同管理制度不健全；合同管理人員缺乏合同管理的專業(yè)知識(shí)，綜合素質(zhì)不高。針對(duì)以上這些問題，作者參閱相關(guān)資料結(jié)合實(shí)際工作中的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理提出具體建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理

一、合同管理的作用

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要是通過合同來完成的，因此，合同管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著很重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.保障企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)

合同是具有法律意義的協(xié)議，它明確了雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同雙方起制約、督促和保障的作用。因此，只有管理好合同過程中的方方面面，做好合同管理工作，才能夠保障企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)。

2.防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目一般都具有投資額大、工程量大、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此，這些項(xiàng)目從一開始到項(xiàng)目竣工都可能隨時(shí)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)一般通過招投標(biāo)來選擇合適的供應(yīng)商，而在招投標(biāo)的過程中，由于招投標(biāo)雙方可能存在著信息不對(duì)稱和故意隱瞞的問題，給企業(yè)供應(yīng)商的選擇造成風(fēng)險(xiǎn)。合同管理包含著合同從簽訂到履行的方方面面，加強(qiáng)合同管理不僅能夠制約合同簽訂各方，還能夠收集信息來對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，有效規(guī)避企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)做出正確的選擇，降低企業(yè)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

3.加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，合理避稅

（1）加強(qiáng)資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)日常資金有很強(qiáng)的流動(dòng)性，但其資金的支付都需要以合同為依據(jù)。因此，只有做好合同管理，才能夠了解每份合同中資金的收付時(shí)間，從而制定出企業(yè)的資金管理計(jì)劃。同時(shí)，合同管理還可以為企業(yè)的資金支付提供可靠的原始憑證和依據(jù)，控制企業(yè)在合同款項(xiàng)上的支付風(fēng)險(xiǎn)。因此，合同管理能夠加強(qiáng)企業(yè)的資金管理，合理安排資金計(jì)劃，規(guī)避支付風(fēng)險(xiǎn)。

（2）項(xiàng)目決算管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，一個(gè)工程項(xiàng)目結(jié)束后，需要進(jìn)行事后決算。而該項(xiàng)目所簽訂的合同上記載著該項(xiàng)目資金支付的一切信息，因此，要想做好事后決算，就需要?dú)w檔整理出整個(gè)項(xiàng)目期間簽訂的所有合同，并在這些合同中收集出與項(xiàng)目決算有關(guān)的信息，從而明確整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成本，確定該項(xiàng)目利潤(rùn)，同時(shí)也為下一個(gè)項(xiàng)目提供寶貴的一手資料。因此，加強(qiáng)合同管理對(duì)于項(xiàng)目決算來說至關(guān)重要。

（3）合理避稅

合同管理是一個(gè)連續(xù)、動(dòng)態(tài)的過程，從合同的簽訂到合同的履行實(shí)施都屬于合同管理的內(nèi)容。而有效的合同管理，不僅能夠?yàn)樨?cái)務(wù)管理提供資料，還能夠合理避稅，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。例如，由于涉及到一些減免稅政策實(shí)施的有效時(shí)間，合同的簽訂時(shí)間有可能直接影響稅款的計(jì)算差異。例如：土地增值稅就有“2000年12月31日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在2000年12月31日后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅”的規(guī)定。因此，簽署于2000年12月31日前后的合同所涉及的收入，在納稅上將出現(xiàn)兩種不同的結(jié)果。這只是合同簽訂時(shí)間所影響的經(jīng)濟(jì)效益，還有一些情況由于合同金額造成的稅收上的不同。因此，加強(qiáng)合同管理，明確選擇好合同簽訂時(shí)間和金額能夠?yàn)槠髽I(yè)合理避稅，帶來經(jīng)濟(jì)效益。

二、合同管理存在的問題、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.合同管理制度不健全

（1）合同缺乏管理流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一整套的開發(fā)項(xiàng)目，從確認(rèn)項(xiàng)目到項(xiàng)目開發(fā)完成，要簽訂合同有很多，例如土地使用權(quán)出讓合同、項(xiàng)目貸款合同等。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過管理人員與許多不同的主體進(jìn)行談判商定，這其中流程較多也較為復(fù)雜。因此，這就需要一套完善的管理流程來對(duì)合同的簽訂、履行進(jìn)行規(guī)范化的管理。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是大部分房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏規(guī)范化的合同管理流程，有些企業(yè)甚至不簽訂合同，給合同管理增加較大的難度。

（2）合同內(nèi)容表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)

很多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏健全的合同管理制度，對(duì)合同的內(nèi)容格式形式?jīng)]有一定的要求，因此造成合同內(nèi)容表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)，主要體現(xiàn)在：

①合同條款的違約界定不明

違約條款是合同內(nèi)容中十分重要一項(xiàng)，它界定的是雙方違約的時(shí)所必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。如果合同的違約條款對(duì)責(zé)任的界定清晰， 那么違約問題很可能就會(huì)減少甚至是完全避免。房地產(chǎn)企業(yè)的違約條款如果責(zé)任界定不準(zhǔn)確、條款內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)， 那么從簽約的那一刻起企業(yè)就可能埋下違約糾紛的隱患。而在我國(guó)，許多房地產(chǎn)企業(yè)在合同中對(duì)于違約責(zé)任的條款界定十分簡(jiǎn)單， 甚至是一筆帶過， 導(dǎo)致企業(yè)一旦發(fā)生違約糾紛，便無法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

②合同條款有誤， 操作性不強(qiáng)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理中，可能存在合同中出現(xiàn)跟相關(guān)法律法規(guī)不符的約定。如：房地產(chǎn)企業(yè)在和其他企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，需要簽訂聯(lián)營(yíng)合同。而有些企業(yè)便會(huì)在合同中約定保底條款，如約定不論項(xiàng)目是否盈利，聯(lián)營(yíng)的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤(rùn)。這一約定便是與法律不符的錯(cuò)誤約定，因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定聯(lián)營(yíng)合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)。

另外，合同里有很難操作的約定。例如：發(fā)包人因?yàn)槌邪诉`約而產(chǎn)生損失， 相應(yīng)的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由承包人來承擔(dān)，但其附帶的計(jì)量損失及賠償標(biāo)準(zhǔn)沒有在合同條款中注明，這樣的約定就沒有較強(qiáng)的操作性， 難以實(shí)施。

2.合同管理人員缺乏合同管理的專業(yè)知識(shí)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)合同簽訂人員大部分是工程技術(shù)人員，因個(gè)人對(duì)于合同管理有關(guān)方面能力不夠且法律意識(shí)不強(qiáng)，在簽訂合同過程中將簽訂合同視為一種形式，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完全認(rèn)識(shí)不到自己行為將可能會(huì)給企業(yè)帶來損失。這樣，不僅有可能給企業(yè)的信譽(yù)造成不良的影響，還有可能使企業(yè)被告上法庭，最終承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

三、規(guī)范合同管理的建議

1.完善合同管理制度

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身情況完善合同管理制度，從而建立出一套符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的合同管理制度。首先，企業(yè)需要明確合同管理部門主管以及項(xiàng)目合同簽訂相關(guān)人員的責(zé)任，制定出合同管理部門的崗位權(quán)限管理控制制度；其次，根據(jù)企業(yè)自身情況，從合同的簽訂到履行，制定出一整套合同談判、起草、復(fù)核、批準(zhǔn)和監(jiān)督制度；最后，企業(yè)還要制定完善的合同歸檔管理制度，便于合同的查閱和資料的收集。并且，企業(yè)在不斷發(fā)展的過程中，還要根據(jù)制度實(shí)施后合同管理的具體情況，不斷地對(duì)合同管理制度進(jìn)行完善。而在合同的管理制度建立后，還要及時(shí)反饋，發(fā)現(xiàn)、分析并修訂合同管理制度中不合理的地方，不斷地完善企業(yè)的合同管理制度。

2.制定標(biāo)準(zhǔn)化合同模板

由于日常經(jīng)營(yíng)中的絕大部分經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要通過簽訂合同來完成，因此，房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中簽訂的合同的類別和數(shù)量都十分眾多。企業(yè)如果對(duì)于每一份合同都完全獨(dú)立重新起草，那么將耗費(fèi)大量的時(shí)間和人力資源成本。而且，這樣重新起草每一份合同，不僅容易出現(xiàn)這樣那樣的紕漏，由于每份合同可能格式不同，還不易于閱讀和管理歸類。制定出符合公司實(shí)際情況的一整套標(biāo)準(zhǔn)化合同模板，不僅可以在合同起草、修改和批準(zhǔn)等個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)約時(shí)間成本和人力資源成本，還能夠大大降低項(xiàng)目合同編制中出現(xiàn)的錯(cuò)誤從而降低項(xiàng)目中合同編制的風(fēng)險(xiǎn)，提高合同管理的效率。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)每一類合同都制定出相應(yīng)的模板，這樣將大大地方便企業(yè)的合同管理。

3.提升整體合同管理的人員的專業(yè)素質(zhì)

合同管理是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性較強(qiáng)的工作，要想提高合同管理人員的專業(yè)性，首先，企業(yè)應(yīng)對(duì)合同管理人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，提高其專業(yè)知識(shí)，提高其對(duì)合同管理重要性的認(rèn)識(shí)。其次，企業(yè)可以從公司內(nèi)部選拔或是從外部招聘一些合同管理方面的優(yōu)秀人才，在使用過程中建立合同管理工作績(jī)效考核體系，激勵(lì)督促員工做好合同管理的工作。只有合同管理人員具有足夠的專業(yè)性，在合同的簽訂、履行各個(gè)過程中才能夠發(fā)揮積極的作用，更好的促進(jìn)合同的順利履行，減少各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失。

總之，只有加強(qiáng)合同管理，才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的各方面更加順暢，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的損失，才能使企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

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