預(yù)購商品房預(yù)告登記申請的新實踐

案" "情

2023年1月16日，劉某全款購買了位于運河廣場的一處房產(chǎn)，并與某置業(yè)有限公司（以下簡稱置業(yè)公司）簽訂商品房買賣合同。合同約定，賣方自本合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)，并將本合同登記備案情況告知買方，但劉某與置業(yè)公司簽訂合同時，并未簽訂涉及預(yù)告登記的相關(guān)條款。

今年6月20日，劉某得知置業(yè)公司陷入財務(wù)危機，便到登記機構(gòu)申請辦理預(yù)告登記。登記機構(gòu)工作人員表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，辦理預(yù)告登記需要買賣雙方共同提出申請，且需查看合同中是否有關(guān)于預(yù)告登記的具體約定。劉某不解，全額付款且合同也經(jīng)政府部門備案，為何不能憑備案合同直接辦理預(yù)告登記。

疑" "惑

預(yù)購商品房的備案登記是否等同于預(yù)告登記？

購房者簽署商品房買賣合同后，能否同時發(fā)起備案登記和預(yù)告登記？

分" "析

預(yù)購商品房的備案登記是政府管理職能的一部分，也是用來控制商品房預(yù)售過程中可能出現(xiàn)風(fēng)險的一個重要工具。雖然備案登記一定程度上降低了“一房多賣”風(fēng)險，但備案登記的結(jié)果沒有物權(quán)請求權(quán)效力，不能作為抗辯事由使用，而預(yù)告登記的本質(zhì)是限制所有權(quán)人的處分權(quán)，賦予預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)具有物權(quán)效力。在商品房預(yù)售活動中，開發(fā)商具有執(zhí)行備案登記的義務(wù)，無執(zhí)行預(yù)告登記的義務(wù)，因此，相較于備案制度，辦事群眾對于預(yù)告登記的知曉度和普及度仍不高。實踐中，預(yù)購商品房預(yù)告登記量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)購商品房的備案登記量。

《民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第八十六條第二款規(guī)定：“預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。”

從上述規(guī)定來看，預(yù)告登記制度是依申請啟動的程序，無論是雙方申請辦理預(yù)告登記還是單方申請辦理預(yù)告登記，辦理預(yù)告登記的基本前提都是在商品房買賣合同或者其他原因文件中明確條款約定預(yù)告登記的事宜。也就是說，在簽署買賣合同的初期階段，買賣雙方就需要考慮是否包含預(yù)告登記的相關(guān)條款，并將其寫入合同內(nèi)容中。依據(jù)合同約定，當(dāng)事人可以提交申請辦理預(yù)告登記，而負(fù)責(zé)登記的機構(gòu)則應(yīng)按照雙方當(dāng)事人的申請來進(jìn)行登記手續(xù)的辦理。

隨著商品房預(yù)售制度的實施，為進(jìn)一步保障購房者利益，預(yù)告登記制度逐漸被引入并加以推廣。為了充分發(fā)揮預(yù)告登記作用，加大推廣預(yù)告登記應(yīng)用力度，2023年7月，《最高人民法院關(guān)于加強商品房預(yù)售監(jiān)管協(xié)同推進(jìn)矛盾糾紛源頭治理的司法建議書》要求：積極宣傳、引導(dǎo)和鼓勵權(quán)利人及時申請預(yù)告登記，在合同示范文本中增加辦理預(yù)告登記的條款；加快推進(jìn)“一窗通辦”“一網(wǎng)通辦”實現(xiàn)備案登記與預(yù)告登記同步申請辦理。2023年12月，自然資源部、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、國家稅務(wù)總局、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步提升不動產(chǎn)登記便利度促進(jìn)營商環(huán)境優(yōu)化的通知》，明確提出拓展預(yù)告登記覆蓋面。

目前，登記機構(gòu)的普遍做法是，由自然資源主管部門與住建部門協(xié)作聯(lián)動，雙方建立互聯(lián)互通機制，開發(fā)企業(yè)與購房群眾簽署商品房買賣合同時，由開發(fā)企業(yè)一次性收集備案合同和預(yù)告登記所需材料，再由開發(fā)企業(yè)通過商品房網(wǎng)簽備案平臺，將預(yù)告登記申請自動推送至不動產(chǎn)登記系統(tǒng)。這種方法實際上是將預(yù)告登記和備案登記的流程結(jié)合起來，減少辦事人員多次往返的麻煩，但是并沒有在簡化所需材料方面做出改進(jìn)。換句話說，這種方式主要是優(yōu)化了程序步驟以減少跑腿次數(shù)，而不是減少了辦理過程中所需的文件和材料。

預(yù)購商品房的預(yù)告登記與備案登記雖然屬于不同的行政管理程序，但目標(biāo)是相通的，都是為了保障購房者的合法權(quán)益、規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的管理制度。從理論上講，在確保流程符合法律規(guī)定且操作透明的情況下，可以通過建立相應(yīng)的轉(zhuǎn)換機制將備案登記信息轉(zhuǎn)化為預(yù)告登記的相關(guān)數(shù)據(jù)，從而達(dá)到簡化流程、提高效率的目的。那么，從最終目的來說，將備案登記通過合法機制轉(zhuǎn)化為預(yù)告登記就具備了可行性。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第八十六條第一款規(guī)定：“申請預(yù)購商品房的預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）已備案的商品房預(yù)售合同；（二）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（三）其他必要材料?！痹诘怯泴崉?wù)中，預(yù)購商品房預(yù)告登記的申請材料包括登記申請書、申請人身份證明、已備案的商品房預(yù)售合同（備案合同中包含了關(guān)于預(yù)告登記的約定）。

隨著信息技術(shù)的進(jìn)步，“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”模式已在全國普及，多個相關(guān)部門之間已經(jīng)形成信息共享機制。在合法合規(guī)前提下，實現(xiàn)身份證明與合同備案信息的共享已經(jīng)不是技術(shù)上的障礙。那么，將備案登記通過合法機制轉(zhuǎn)化為預(yù)告登記的難題就需要解決。怎樣將預(yù)告登記申請在備案登記完成時同步辦理？一直以來，原因文件都是辦理登記的依據(jù)，原因文件在前、登記辦理在后，在預(yù)購商品房預(yù)告登記制度中有沒有可能將申請嵌入到合同中？

筆者認(rèn)為，從討論是否需要單獨提交預(yù)告登記申請的角度來看，這個問題可以從形式主義和實質(zhì)主義兩個不同的視角來分析。從形式主義角度看，原因文件（如商品房買賣合同）是證明權(quán)利來源的法律文件，是申請登記的基礎(chǔ)，而登記申請本身則是當(dāng)事人向登記機關(guān)提出的正式請求，它包含具體的申請事項和服務(wù)需求，因此，從這個角度來看，兩者是有區(qū)別的，不應(yīng)混淆；但從實質(zhì)主義的角度來看，特別是在預(yù)購商品房的預(yù)告登記過程中，如果預(yù)告登記申請所需的主要信息（如申請人的信息和房產(chǎn)狀況）已經(jīng)在商品房買賣合同中得到詳盡表述，那么從減少重復(fù)勞動、簡化流程角度出發(fā)，再次單獨提交一份預(yù)告登記申請顯得沒有必要。實質(zhì)主義追求的是實際效果和效率，如果通過優(yōu)化流程能夠達(dá)到相同目的，就可以考慮簡化或合并某些步驟，以便于操作并提高服務(wù)效率。不過，任何簡化都需要在確保法律效力和保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益的前提下進(jìn)行。

多年來，政府持續(xù)強化對預(yù)購商品房備案登記管理，但在推廣預(yù)告登記制度方面，由于大多數(shù)辦事群眾對該制度認(rèn)識不夠充分，因此，對于預(yù)告登記的真實需求并未得到有效激發(fā)。為更好推廣預(yù)購商品房的預(yù)告登記，需要加強對公眾的宣傳教育，讓更多人了解預(yù)告登記的意義和作用，引導(dǎo)他們主動申請辦理預(yù)告登記。同時，登記機構(gòu)也需要改進(jìn)預(yù)告登記的申請流程，使其更加便捷高效。

以江蘇省常州市為例，常州市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、常州市數(shù)據(jù)局、國家稅務(wù)總局常州市稅務(wù)局、國家金融監(jiān)督管理總局常州監(jiān)管分局和常州市住房公積金管理中心共同印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步提升不動產(chǎn)登記便利度" 促進(jìn)營商環(huán)境優(yōu)化的通知》，明確提出修訂商品房買賣合同格式文本相關(guān)內(nèi)容，讓購房人對預(yù)告登記有優(yōu)先選擇權(quán)，并在簽訂書面商品房買賣合同時即提出預(yù)告登記申請。對照通知，常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與常州市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)了《常州市商品房買賣合同示范文本（2024版）》，將原有的預(yù)告登記條款“雙方同意辦理商品房預(yù)告登記的，雙方同意由買受人單方向房屋所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出預(yù)告登記申請，出賣人提供相應(yīng)的資料協(xié)助買受人辦理”修改為“雙方同意辦理商品房預(yù)告登記的，雙方完成本合同簽訂即視為同意向房屋所在地不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出預(yù)告登記申請，登記機構(gòu)可依據(jù)本合同直接辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記”。

將預(yù)告登記的申請流程整合并融入到商品房買賣的過程中，是一項創(chuàng)新舉措。對開發(fā)商而言，減少了需要提交的材料數(shù)量，降低了交易成本和時間成本；對購房者來說，簡化了操作流程，保護(hù)了權(quán)益；對負(fù)責(zé)登記的機構(gòu)來說，有助于推進(jìn)無紙化登記流程，提高工作效率。這種操作模式在國內(nèi)具有開創(chuàng)性意義，它不僅擴展了預(yù)購商品房預(yù)告登記的申請途徑，而且有助于提高公眾對于辦理預(yù)告登記的積極性。

現(xiàn)今，不動產(chǎn)登記服務(wù)質(zhì)效是地方營商環(huán)境提升的重要內(nèi)容，與民生福祉、企業(yè)發(fā)展、社會穩(wěn)定息息相關(guān)。將預(yù)購商品房預(yù)告登記申請寫進(jìn)商品房買賣合同中，不僅有利于進(jìn)一步打通辦理預(yù)告登記的堵點，從而增強對購房者合法權(quán)益的保護(hù)，更好服務(wù)于房地產(chǎn)市場，而且對于提升整體營商環(huán)境、增加人民群眾的滿意度和幸福感都有積極影響。（作者單位：常州市不動產(chǎn)登記交易中心）