對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些認識

《信心與動能：未來中國經(jīng)濟增長動力與改革前瞻》

賈康 著

中信出版集團

2024年6月

從全局看中國房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的大趨勢，可以做出一個大概率的判斷。2021年時，從年初的三條紅線開始，作為政策調(diào)控的主要取向，各個公共權(quán)力環(huán)節(jié)一起發(fā)力，從嚴從緊防范風(fēng)險，看起來政策取向都正確，在實踐中卻引出了“合成謬誤”宏觀負面效應(yīng)這樣一個結(jié)果。毋庸諱言，這和2021年底中央經(jīng)濟工作會議所說的我們面對的“三重壓力”的成因有關(guān)，在解讀2021年中央經(jīng)濟工作會議精神的時候，中財辦負責(zé)常務(wù)工作的韓文秀副主任就言簡意賅、直言不諱地指出了這種合成謬誤。決策層在指導(dǎo)糾偏的實際工作中，房地產(chǎn)業(yè)界是相當(dāng)?shù)湫偷卦谙铣芍囌`。經(jīng)濟工作會議以后，對于房地產(chǎn)業(yè)界在政策上可謂“暖風(fēng)頻吹”，一直延續(xù)到管理部門在金融方面推出的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，以一系列措施具體指導(dǎo)幫助房地產(chǎn)業(yè)界進一步回暖。支持發(fā)展的政策文件下發(fā)后，2023年1月，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，細化規(guī)則。各個地方政府轄區(qū)，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看，當(dāng)?shù)厝齻€月的房地產(chǎn)成交均價是下降的，那么房地產(chǎn)市場里的首貸利率，就可以往下做調(diào)整，寬松、優(yōu)惠的政策依據(jù)，已經(jīng)細化為這樣一種可操作的狀態(tài)。

2023年春節(jié)長假期間，房地產(chǎn)業(yè)總體的發(fā)展態(tài)勢就是經(jīng)濟回暖，景氣回升，消費在很多地方表現(xiàn)為“報復(fù)性反彈”，這個反彈之后它的延續(xù)性現(xiàn)在看也比較明顯，復(fù)工復(fù)產(chǎn)將會更順利。上半年總體的經(jīng)濟回暖是加速的，二季度在指標(biāo)上會進一步提振市場信心，而如能提升信心改善預(yù)期，就為我們下半年三季度、四季度乘勢把中國經(jīng)濟景氣水平繼續(xù)往上推升，進一步打開2023年經(jīng)濟社會發(fā)展的新局面，提供了非常好的客觀條件。

房地產(chǎn)市場的兩重結(jié)構(gòu)

中國人的一個傳統(tǒng)認知就是無論在哪一行業(yè)、哪一領(lǐng)域做事情，都要“取勢”，即看大勢，乘勢而上，所以在中國經(jīng)濟社會總體乘勢而上這個有極大概率的情況之下，我們要特別注意“機遇偏愛有準備的人”。房地產(chǎn)市場在已經(jīng)形成的一輪輪的冷熱交替中，早已形成了“冰火兩重天”的結(jié)構(gòu)特征。在2023年整個經(jīng)濟形勢打開新局面、景氣回升的大趨勢和主基調(diào)之下，我認為在中國，將會是房地產(chǎn)業(yè)界“火”的一邊率先回暖——其實在一些一線城市已經(jīng)很明顯，這樣一種以主導(dǎo)的復(fù)蘇為特征的局面，將會在全局中成為主基調(diào)。我們也不排除有些地方還會有困難；“冰”的一邊，比如最極端的是鶴崗，正式宣布財政重組，但是鶴崗的最冰冷期已經(jīng)過去了。有人誤打誤撞地看到在鶴崗買房子很便宜，有閑錢就買了一套，而后他忽然發(fā)現(xiàn)自己可以做中介為其他人提供買賣服務(wù)，結(jié)果很快就發(fā)展出自己的業(yè)務(wù)來了。中國發(fā)展的機會，在我們實際生活中應(yīng)與時俱進地注意并把握好它。

接著我想說前面提到的“冰火兩重天”的框架不會很快改變，各個具體城市、各個具體的地方政府轄區(qū)之內(nèi)，一定要具體地做考察分析，做專門的討論，不可能套用一個解決方案。從結(jié)構(gòu)上來看，人們注重所謂“新一線”的概念。過去“一線”是清楚的，現(xiàn)在的“新一線”，人們首先想到的是杭州。二線、三線的概念在邏輯上跟“一線”也有點兒像，就是得有“新二線”“新三線”，這應(yīng)該是中國經(jīng)濟社會成長性的體現(xiàn)，合乎我們經(jīng)濟學(xué)研究者非常關(guān)注的中國長期潛力，從中期到長期逐漸打開潛力空間。我們繼續(xù)使城鎮(zhèn)化的紅利得到釋放，相關(guān)的重要概念就是“新一線”“新二線”“新三線”。我覺得可以把它概括成一個概念，就是“有新興市場發(fā)展機會的中心區(qū)域”。中國的這些中心區(qū)域，比如“建成區(qū)”，全中國將近700個建制化的大中小城鎮(zhèn)里面，發(fā)展機會仍是主要方面。在“冰”的一邊，還要逐漸恢復(fù)，還要經(jīng)過陣痛，而新興的中心區(qū)域的發(fā)展機會，即“新一線”“新二線”“新三線”，實際上蘊含著市場機遇、理財機會。三線以下的市縣鎮(zhèn)，還有農(nóng)村地區(qū)的市場，一般被稱為“下沉市場”。據(jù)我所知，快手是比較早在下沉市場做出努力的平臺，快手用現(xiàn)代信息技術(shù)，以短視頻這種很多年輕人特別愿意接受的方式，溝通信息，并迅速地對接供需。顯然，這也是在快手開拓下沉市場的基礎(chǔ)之上，面對全局的發(fā)展，進一步結(jié)合中央強調(diào)的鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)一體化，以及推進整個經(jīng)濟的回暖，抓住機遇發(fā)展。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)象其實是必然存在的，那它形成的不動產(chǎn)到底是投資品還是消費品呢？如果按照中央特別強調(diào)的“房住不炒”的政策，那么實際上它是滿足人民美好生活需要的住房，從房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性制度建設(shè)、打造長效機制來看，倘若落在盡可能遏制住炒作之后，以住宅為代表的不動產(chǎn)，表現(xiàn)為老百姓、人民群眾“大項耐用消費品”的有效供給，那就是落在“房子是用來住的”這個主要目的上。這樣就可以按照中央精神更好地防范和抑制市場可能出現(xiàn)的扭曲和泡沫。

任何市場都不可能完美無缺。我們過去見到不少偏差、扭曲，這些年在強調(diào)健康發(fā)展長效機制過程中，正在努力總結(jié)經(jīng)驗，掌握防范這些扭曲的方法，特別是老百姓不滿意的泡沫化的一些現(xiàn)象——動不動就“熱”得難受。當(dāng)然，“冷”起來也是問題。其實前些年中國房地產(chǎn)市場在調(diào)控方面未能令人滿意，主要來說，多輪調(diào)控措施治標(biāo)不治本。

2023年以后，結(jié)合基礎(chǔ)性制度建設(shè)，貫徹中央的指導(dǎo)方針，我們能夠使這個市場越來越帶有長期健康發(fā)展特征。那么這里的內(nèi)在邏輯，當(dāng)然就要弱化住房的金融、投資屬性。我們不必否定老百姓有了住房，在可能的情況下，會形成金融上的便利性。他拿住房做抵押，就可以取得貸款，拿了貸款資金，就可以進行下一輪創(chuàng)業(yè)，因此房子就有了金融屬性。前些年有些人組織炒房團，是要炒什么呢？就是不斷倒手獲利，拿了很多的房源以后，一方面不愁賣不出好價錢，另一方面可以進一步做抵押取得貸款，收更多的房子，滾雪球式地越做越大，但這造成了扭曲和泡沫化。我們這些年已經(jīng)越來越有把握遏制這種惡性炒房，但是真正怎樣處理這些問題，形成中央所說的健康發(fā)展的長效機制，還有很多問題需要解決。

雖然以后要使住房落在讓老百姓過日子的“大項耐用消費品”的有效供給上，但從房地產(chǎn)市場總體來看，不能理解為房地產(chǎn)市場包括住房會完全失去投資屬性。因為在整個房地產(chǎn)有效供給里，必須有商業(yè)性的租房市場，我們搞社會主義市場經(jīng)濟，很難設(shè)想只有保障性的長租房，只有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，而沒有一個商業(yè)性的租房市場與整個市場相配套，形成它必要的多元化的結(jié)構(gòu)特征。全球都是這樣，但是這種商業(yè)化的租房市場不能過于發(fā)達，不能動不動就被人炒起來。我的一個觀點是：在房地產(chǎn)越來越多以住房的概念落在“大項耐用消費品”有效供給上的同時，也要注意這個市場必然是多樣化的。

從住房供給來說，政府要牽頭跟市場主體合作，做好保障房的供給。比如公租房、政策性的長租房，以及共有產(chǎn)權(quán)房，這些都屬于保障軌，在把保障軌托好，托到年輕白領(lǐng)都能夠以共有產(chǎn)權(quán)房比較便捷地解決自己“住有所居”問題之后，再往上配套，就是一般商品住宅、中高檔商品住宅，還有高檔商品住宅，中國社會里不可能不讓一些成功人士在市場上挑選自己中意的別墅。當(dāng)然，在商品房的軌道上，同時存在著商業(yè)性的租房市場。租房市場的房源從哪兒來？還是從買主來說，他有自己的剛需，有改善性需求，而后可能還買第三套房，第三套房在自己占有產(chǎn)權(quán)的過程中，可以把它租出去，到了老年，他可能把這個房子賣出去，形成他自己的“商業(yè)性社會保險”，因為他深信在這幾十年中國社會城市化的發(fā)展過程中，好地段的房子大概率是不斷升值的，這等于投資式地給自己買了一個“商業(yè)性社會保險”，這也無可厚非。這種投資行為也契合我們商業(yè)性租房市場房源的形成。

完善房地產(chǎn)市場經(jīng)紀人制度

在房地產(chǎn)市場上，有必要的經(jīng)紀人制度。我注意到，在中國買賣雙方交易時大多數(shù)的情況是找一個中介就行了，這個中介一手托兩家，撮合買賣雙方成交。但我后來發(fā)現(xiàn)，我國中介市場與國際上相比有明顯的區(qū)別，比如，在美國房地產(chǎn)市場普遍適用的是單邊代理經(jīng)紀人模式，這個模式對我們也有一定的借鑒意義。多重上市服務(wù)系統(tǒng)，是由買賣雙方各自的經(jīng)紀人展開的。買方和賣方各自挑選自己的經(jīng)紀人，這種經(jīng)紀人按照規(guī)則，單獨代理買賣雙方中的一方，再確定必要的律師事務(wù)所、各個環(huán)節(jié)上各種合規(guī)認定的主體，要找有專業(yè)資質(zhì)的機構(gòu)派人員來，只有政府最后認為完全合規(guī)，才能完成交易。這種單邊代理經(jīng)紀人是各為其主的，成交以后各自收取傭金。這適合于法治化程度比較高的社會環(huán)境，它的好處就是在形成細致服務(wù)的同時，可以規(guī)避風(fēng)險和后續(xù)可能的糾紛，買賣雙方不見面，整個事情就辦完了。中國社會如果采用這種模式，可能會發(fā)現(xiàn)該模式還有其他好處。買賣雙方見面后，各自的性格都可能帶來交易的不確定性：兩邊若覺得有共同語言，談得熱乎，可能有利于成交；但如果看著就不對付，交易可能就泡湯了。

在美國那種模式下，買賣雙方從頭到尾不見面，不涉及“印象分”，避免不必要的糾紛，談不成就各自再去找，談成了就自然而然一步一步達成交易。所有的問題都是由雙方的經(jīng)紀人解決的，各環(huán)節(jié)上都有律師把關(guān)，對房屋要一一驗證，要填寫非常復(fù)雜的表格。中國在法治化的道路上，首先在二手房市場，也不排除由原來的以一個經(jīng)紀人主體為中心的撮合方式向單邊代理演變。我們聽說已有這樣的方式，被稱為經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)模式，是將房源、客源分開，各有專門的負責(zé)者，這種演變已經(jīng)產(chǎn)生了越來越明顯的影響。當(dāng)前有影響力的“直播帶貨”方式，對接到現(xiàn)在的“直播帶房”。這樣的一些情況，在創(chuàng)新方面我覺得是非常值得肯定的。直播帶房主播者，怎么形成社會上的美譽度，讓“粉絲”認可你是值得信任的主播這是最關(guān)鍵的。信任值千金，自然而然它就有一種內(nèi)在的驅(qū)動力，在陽光化、負責(zé)到底、不斷接受社會評價的情況下，千方百計體現(xiàn)自己對“粉絲”的忠誠和服務(wù)的耐心、周到、細致，于是較好地消除信息的不對稱，提高服務(wù)質(zhì)量，方方面面形成共存、共榮關(guān)系，共同促進社會服務(wù)和公共福利環(huán)境的優(yōu)化，這是信息技術(shù)支持的一個非常好的演變。這種房產(chǎn)主播在帶房過程中直觀地看，主要為買方服務(wù)的方式，是不是也可以認為帶有單邊特征呢？這是中國經(jīng)濟在發(fā)展中可以進一步認識和總結(jié)的。

（本文摘自《信心與動能：未來中國經(jīng)濟增長動力與改革前瞻》；編輯：許瑤）