銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行重要的信貸資產(chǎn)之一，與一般流動資產(chǎn)相比存在顯著差異。它作為一種特殊的項(xiàng)目貸款，金額大、專業(yè)性強(qiáng)、監(jiān)控環(huán)節(jié)多，這也可以看出，相關(guān)部門保障銀行信貸資產(chǎn)的安全工作，至關(guān)重要。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對較高。為有效防控這些風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門需要建立完善的機(jī)制，從法律角度，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督。

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

項(xiàng)目建設(shè)管理 項(xiàng)目建設(shè)管理主要針對項(xiàng)目貸款投放后，定期監(jiān)測項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等內(nèi)容，近年來，監(jiān)理報(bào)告、現(xiàn)場走訪等形式被廣泛應(yīng)用，其目的是，確保銀行開發(fā)貸款投入后能形成相應(yīng)資產(chǎn)，避免資金被挪用或未形成有效資產(chǎn)的情況。同時(shí)，相關(guān)部門需要及時(shí)跟進(jìn)建設(shè)進(jìn)度，確保按時(shí)完成項(xiàng)目交付，避免逾期交房或項(xiàng)目無法完成的情況。

項(xiàng)目資金使用管理 首先，項(xiàng)目資本金是用于項(xiàng)目啟動和運(yùn)營的重要資金來源。在資金使用管理中，相關(guān)部門需要建立嚴(yán)格的資金監(jiān)管機(jī)制，確保資本金的使用符合相關(guān)法規(guī)和政策要求。

這包括：相關(guān)部門需要建立明確的資金審批程序，制定詳細(xì)的資金使用計(jì)劃并進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，及時(shí)報(bào)告使用情況和資金余額。其次，貸款資金的管理涉及與金融機(jī)構(gòu)的合作和協(xié)調(diào)。另外，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)需要與金融機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，確保按照貸款合同約定的方式和時(shí)間獲取資金，并按照規(guī)定的用途進(jìn)行使用。

項(xiàng)目銷售管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常通過成立項(xiàng)目公司來進(jìn)行，銀行貸款在發(fā)放時(shí)無法預(yù)見后期的運(yùn)營業(yè)績，還款大多完全依賴于項(xiàng)目成功與銷售收入。因此銀行貸后需嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管理，緊密監(jiān)控銷售和資金回流情況，確保房源順利出售且能夠回款至監(jiān)管銀行，保障貸款的安全。

貸款歸還管理 貸款的歸還，通常根據(jù)項(xiàng)目銷售情況，制定還款計(jì)劃。嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃有助于及時(shí)收回貸款本金，避免出現(xiàn)前期銷售回款充足，但未及時(shí)回收貸款資金，而導(dǎo)致后期貨值不足，無法歸還開發(fā)貸款的情況。

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度不及預(yù)期 隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在我國新發(fā)展階段占據(jù)的地位越來越重要，對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了十分緊密的聯(lián)系。

然而，在項(xiàng)目建設(shè)階段，由于房地產(chǎn)開發(fā)商存在較為嚴(yán)重的杠桿思維和風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知程度不足，項(xiàng)目之前資金拆借、挪用情況比較普遍，同時(shí)相關(guān)部門的管控不力，導(dǎo)致項(xiàng)目無法按照預(yù)期完成建設(shè)，遭受很多不必要的損失。

項(xiàng)目資金挪作他用 轉(zhuǎn)變貸款用途的風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款企業(yè)將獲得的貸款不僅用作合同約定用途，有些投向其他項(xiàng)目、有些用于購買新的地塊，甚至有些用于非主營的項(xiàng)目等，常見的是：將貸款資金用于股票投機(jī)或持續(xù)占用信貸資金，進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)的“滾動開發(fā)”，從而，給項(xiàng)目本身和銀行貸款帶來風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，商業(yè)銀行由于制度和體系的不完善，很難全面監(jiān)管開發(fā)商的各種行為和操作，這個(gè)過程中由于監(jiān)管成本過高或能力不足，導(dǎo)致部分開發(fā)商將專項(xiàng)資金用于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目以追求更高的收益。另一方面，和國外成熟市場相比，我國資本市場尚不成熟，開發(fā)企業(yè)的融資渠道有限，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不足，項(xiàng)目資金主要依賴于銀行貸款。一些企業(yè)在獲得貸款后，由于擔(dān)心再次融資困難的問題，所以很多企業(yè)不愿意及時(shí)歸還貸款，甚至有些企業(yè)會選擇將短期貸款長期用于滾動開發(fā)，從而使得銀行的資金失去對其的監(jiān)控和管理，甚至后期難以收回貸款。

項(xiàng)目銷售不及預(yù)期 在商品新房預(yù)售機(jī)制下，開發(fā)商的資金構(gòu)成主要分為：資本金、項(xiàng)目開發(fā)貸款、銷售反投。然而，期房預(yù)售機(jī)制，往往給實(shí)力較弱的開發(fā)商創(chuàng)造了泡沫經(jīng)濟(jì)的機(jī)會，并為他們進(jìn)行“空手道”行為提供便利。此外，這種機(jī)制還可能為不法商人提供套取銀行貸款的機(jī)會，加劇了銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款逾期 開發(fā)商在獲得貸款后，如果法律制度環(huán)境不完善，可能導(dǎo)致銀行追債成本高昂，增加銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)。一些開發(fā)商可能會利用這些漏洞，選擇逃避、拖欠貸款，以獲取更高的收益，給銀行帶來損失。

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)踐舉措

做實(shí)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?首先，在受理房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請時(shí)，銀行必須嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)、信用狀況和過往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。對于不符合要求的開發(fā)商，要拒絕提供貸款，從而降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。銀行還需要對開發(fā)商的資金狀況進(jìn)行全面評估，確保資金足夠進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，防止因資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停滯。銀行必須仔細(xì)分析開發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表，評估流動性和償債能力。同時(shí)，了解開發(fā)商與其他金融機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系，判斷融資能力和還款來源的可靠性，大幅度降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，確保資金的安全。

其次，銀行需與開發(fā)商共同制定資金使用計(jì)劃，并實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向。對于預(yù)算外的使用或未經(jīng)批準(zhǔn)的用途，銀行需要求開發(fā)商提供合理解釋及證明文件。通過嚴(yán)格控制資金流向，確保項(xiàng)目資金僅用于預(yù)定開發(fā)用途，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

另外，在貸款發(fā)放后銀行應(yīng)定期對項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行檢查，與開發(fā)商進(jìn)行溝通交流，及時(shí)掌握項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營狀況。對于發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)采取措施予以糾正，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。同時(shí)，銀行還需對開發(fā)商的其他債務(wù)情況進(jìn)行了解，防止因過度杠桿化帶來的還款風(fēng)險(xiǎn)。在內(nèi)部建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，通過大數(shù)據(jù)分析、信貸系統(tǒng)等手段，實(shí)時(shí)監(jiān)測和分析項(xiàng)目及開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)狀況。一旦發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，系統(tǒng)應(yīng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警，為銀行決策提供依據(jù)。

此外，為了更好地評估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)要求開發(fā)商提供完整的財(cái)務(wù)報(bào)表和項(xiàng)目資料。對于存在疑點(diǎn)的信息，銀行應(yīng)進(jìn)行深入調(diào)查核實(shí)。通過提高信息透明度，減少信息不對稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)。銀行內(nèi)部員工也應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)，提高對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知。員工應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度，確保貸款審批和發(fā)放的合規(guī)性。而且通過加強(qiáng)合規(guī)教育，可以防止員工在業(yè)務(wù)操作中產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。

最后，銀行應(yīng)建立針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的激勵與約束機(jī)制。對于表現(xiàn)優(yōu)秀的員工，可以給予相應(yīng)的獎勵；對于違規(guī)操作或疏于管理的員工，應(yīng)進(jìn)行問責(zé)和處罰。通過激勵與約束機(jī)制的結(jié)合，可以提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識和管理水平。

此舉可以作為一種威懾機(jī)制，通過增加開發(fā)商違約成本，來阻止他們挪用貸款。同時(shí)，商業(yè)銀行還應(yīng)加強(qiáng)對貸款資金流向的監(jiān)控和審查，確保貸款資金，按照合同約定用于指定的項(xiàng)目建設(shè)。如發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)采取相應(yīng)的措施，進(jìn)行調(diào)查和追究責(zé)任，確保銀行的利益得到保護(hù)。

及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 為了減少因工期、質(zhì)量和成本引起的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，作為投資主體的開發(fā)企業(yè)，需要加強(qiáng)對工程建設(shè)的監(jiān)管，認(rèn)真制定并簽署具有明確條款的施工合同，以保護(hù)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同應(yīng)明確規(guī)定：工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、成本預(yù)算等關(guān)鍵要素，并約定違約責(zé)任和補(bǔ)償機(jī)制，雇傭獨(dú)立的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員，相關(guān)部門需要對施工進(jìn)行全過程監(jiān)督，監(jiān)理人員應(yīng)具備相關(guān)技術(shù)和專業(yè)知識，能夠評估施工進(jìn)展、質(zhì)量控制和成本管理等方面的情況，并及時(shí)向開發(fā)企業(yè)報(bào)告。

在施工過程中，相關(guān)部門需要堅(jiān)持對施工圖的修改最小化，頻繁的圖紙修改可能導(dǎo)致工期延誤、質(zhì)量問題和成本增加。首先，在設(shè)計(jì)階段，各相關(guān)部門應(yīng)該積極參與，并及早提供自己的專業(yè)意見和建議。開發(fā)企業(yè)需要與設(shè)計(jì)師、工程師、施工人員等密切合作，確保所有設(shè)計(jì)要求和技術(shù)細(xì)節(jié)都得到充分考慮。通過有效的溝通和協(xié)商，可以減少施工圖的修改次數(shù)，從而降低工期壓力。其次，開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該進(jìn)行充分的需求分析和驗(yàn)證。通過與業(yè)主和使用者的深入交流，了解他們的具體需求和期望，可以更好地把握項(xiàng)目的要求。這樣可以避免在后期才發(fā)現(xiàn)需求不匹配或者理解錯(cuò)誤的情況，從而減少大規(guī)模的圖紙修改。

“應(yīng)抵盡抵”夯實(shí)第二還款來源 銀行應(yīng)與開發(fā)企業(yè)緊密合作，確保在建工程抵押手續(xù)及時(shí)辦理，并及早登記抵押權(quán)，以保證在極端情況下銀行，能夠優(yōu)先受償。同時(shí)，銀行還應(yīng)該委托專業(yè)評估公司對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評估工作，評估公司應(yīng)具備良好信譽(yù)和專業(yè)能力，并提供真實(shí)可靠的抵押物評估報(bào)告，以減少信息不對稱和風(fēng)險(xiǎn)。

相關(guān)部門應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供經(jīng)認(rèn)可的資產(chǎn)評估公司出具的抵押物評估報(bào)告和經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表等文件，對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，這樣可以督促中介機(jī)構(gòu)考慮長遠(yuǎn)利益，提供真實(shí)可靠的評估結(jié)果和財(cái)務(wù)信息。銀行應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部審查和監(jiān)管機(jī)制，確保開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定履行抵押通知義務(wù)。如發(fā)現(xiàn)未及時(shí)通知或未告知銀行的轉(zhuǎn)讓行為，銀行應(yīng)及時(shí)采取必要的法律措施以保護(hù)其權(quán)益。

銀行可以與相關(guān)監(jiān)管部門進(jìn)行信息交流和合作，共同加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的抵押管理和風(fēng)險(xiǎn)防范工作。與監(jiān)管部門的密切合作有助于共享信息和資源，提高監(jiān)管效能。

緊盯銷售回款，嚴(yán)格執(zhí)行還款計(jì)劃 相關(guān)部門需要逐步完善我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)體系，并加大執(zhí)法力度增加開發(fā)商違約成本、降低銀行追償成本。日常項(xiàng)目管理中，銀行可根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)、市場情況等來判斷項(xiàng)目去化節(jié)奏，制定切實(shí)可行的分期還款計(jì)劃，建議分期還款計(jì)劃一定要以項(xiàng)目銷售回款情況為基礎(chǔ)，綜合考慮預(yù)留充足的項(xiàng)目建設(shè)資金后來制定。同時(shí)銀行應(yīng)向貸款人明確表示只要開發(fā)商惡意逃債，銀行將全力追償，可以一定程度促使開發(fā)企業(yè)不敢輕易違約而不歸還貸款這種堅(jiān)決的立場也會讓開發(fā)商意識到逃避債務(wù)的后果，從而在銀行發(fā)放貸款時(shí)篩掉一些履約能力不強(qiáng)的開發(fā)商，激勵已開展合作開發(fā)商履行貸款協(xié)議并及時(shí)歸還貸款。相關(guān)部門可建立誠實(shí)守信開發(fā)商名單或失信開發(fā)商名單，定期公示，與守約、有良好聲譽(yù)的開發(fā)商，建立長期合作伙伴關(guān)系，可建立綠色通道加快審批其拿地、辦理許可證、預(yù)售審批等。銀行端，可對誠實(shí)守信開發(fā)商名單內(nèi)的開發(fā)商開通綠色審批通道，減少其貸款審批手續(xù)和融資成本。

相關(guān)部門需要積極有效地執(zhí)行國家政策、完善監(jiān)管制度以及遵循科學(xué)的監(jiān)管程序，防止開發(fā)商違約行為的發(fā)生，保證廣大人民群眾能夠按時(shí)交房、銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款安全回收，維護(hù)廣大人民群眾的根本利益和金融市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。相關(guān)部門通過加大監(jiān)管力度、建立合理的審批和風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，多管齊下，共同應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)隱患，可以有效防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，保障資金的合理流動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：興業(yè)銀行股份有限公司昆明分行）