金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道。在整個(gè)發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)常有波動(dòng)，為了能夠穩(wěn)住房?jī)r(jià)與管控租金，住建部出臺(tái)了很多政策來(lái)操作杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融服務(wù)也存在密切關(guān)系，金融服務(wù)主要由相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供，在服務(wù)的過(guò)程中難免也會(huì)遇到一些問(wèn)題?；诖?，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，本文重點(diǎn)分析了金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響。

進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資也保持較高水平，地產(chǎn)熱度一直不減，這就造成房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫特點(diǎn)，需要通過(guò)宏觀政策等進(jìn)行調(diào)控。近年來(lái)，我國(guó)通過(guò)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，以防止金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來(lái)源渠道，主要為房地產(chǎn)企業(yè)提供相關(guān)的金融服務(wù)，縱觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體融資額度情況，其中銀行貸款與信托貸款的占比超過(guò)90%，同時(shí)國(guó)民在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)、投資方面也需要銀行提供金融貸款服務(wù)，因此可以說(shuō)銀行體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈。截至2022年末，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款余額是53.16萬(wàn)億元，同比漲幅為1.5%。其中個(gè)人住房貸款達(dá)到了38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%。當(dāng)前，房地產(chǎn)貸款體量仍然處于高位，且與金融機(jī)構(gòu)高度關(guān)聯(lián)，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)金融服務(wù)。通過(guò)探討金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的積極影響

滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金需求 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的融資渠道高度依賴(lài)商業(yè)銀行提供的信貸業(yè)務(wù)，這也就使商業(yè)銀行成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人。地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程往往需要上億資金，而對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)而言自有資金并不能滿(mǎn)足需求，為此房地產(chǎn)企業(yè)就需要通過(guò)商業(yè)銀行辦理信貸資金，以支持地產(chǎn)項(xiàng)目土地競(jìng)標(biāo)到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的進(jìn)行。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)信息，截至2022年末我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了86.8%，創(chuàng)下了歷史新高。而房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)95.6%，到2022年末，房地產(chǎn)債務(wù)總額接近90.4萬(wàn)億元。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的突出特點(diǎn)就是負(fù)債高，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著嚴(yán)峻的債務(wù)危機(jī)。而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期比較長(zhǎng)，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要投入大量的資金，一旦資金不能及時(shí)到位，就可能導(dǎo)致地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾，而資金的來(lái)源渠道主要為金融機(jī)構(gòu)的信托資金，可滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)需求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，若負(fù)債率＜85%，其兌付風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化發(fā)展 房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)金融機(jī)構(gòu)辦理資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，使資產(chǎn)具有流動(dòng)性，促進(jìn)資產(chǎn)的升值。按照我國(guó)出臺(tái)的相關(guān)資產(chǎn)證券化現(xiàn)行管理辦法，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)辦理，其中資產(chǎn)包括空置的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，待開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，在建占比小于10%的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將不動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽C券，可以提高資產(chǎn)流動(dòng)性，并以證券交易的方式實(shí)現(xiàn)融資。根據(jù)有關(guān)規(guī)定要求，房地產(chǎn)企業(yè)在證券化融資時(shí)可獲取的資金為房產(chǎn)估值的30%～50%。

金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的消極影響

債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程中需要大量資金投入，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理信用貸款從而獲得資金。近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)接近飽和，且經(jīng)濟(jì)恢復(fù)態(tài)勢(shì)放緩，不同地區(qū)地產(chǎn)價(jià)格還有明顯波動(dòng)，尤其是一、二、三線(xiàn)城市之間存在較大差距，價(jià)格的波動(dòng)必然會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的原有資產(chǎn)縮水，從而面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2022年是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)償債的高峰年，到期的債務(wù)金額高達(dá)6298億元。據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù)信息，從15家房地產(chǎn)企業(yè)公布的2022年銷(xiāo)售目標(biāo)情況來(lái)看，銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均值是73.6%，相較于2021年的93.4%，下降了19.8個(gè)百分點(diǎn)。由此就能看出房地產(chǎn)企業(yè)面臨的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極為嚴(yán)峻，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，進(jìn)一步拉升了資產(chǎn)負(fù)債水平，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能發(fā)生。

資產(chǎn)證券化加劇了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)辦理資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的流動(dòng)，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，并獲取一定資金。資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)企業(yè)的一種資產(chǎn)類(lèi)型，也是房地產(chǎn)企業(yè)獲取地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的重要手段。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)可用資產(chǎn)辦理資產(chǎn)證券化的方式較多，比如房產(chǎn)信托、購(gòu)房尾款證券化、物業(yè)費(fèi)證券化等。房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合實(shí)際情況選用適宜的資產(chǎn)證券化方式，從而在短時(shí)間之內(nèi)回籠資金、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。但是從房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展方面分析，如果一味地通過(guò)資產(chǎn)證券化吸收開(kāi)發(fā)資金，就會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅度波動(dòng)，可能會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)面臨來(lái)自行內(nèi)及金融市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中金融服務(wù)的相關(guān)建議

調(diào)整財(cái)務(wù)杠桿 近些年來(lái)，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，主要因素就是資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，以及高速動(dòng)比率。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源渠道較為單一，通過(guò)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理資產(chǎn)抵押貸款，這就導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率高，產(chǎn)生高財(cái)務(wù)杠桿，一旦資金出現(xiàn)緊張，就可能會(huì)引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

基于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須綜合分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情以及面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，然后以自身實(shí)際情況為基礎(chǔ)，通過(guò)科學(xué)規(guī)劃調(diào)整財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行債務(wù)融資。同時(shí)企業(yè)需要成立部門(mén)重點(diǎn)負(fù)責(zé)資產(chǎn)負(fù)債管理，確保資產(chǎn)和負(fù)債處于一種動(dòng)態(tài)的平衡狀態(tài)。

在信貸融資或資產(chǎn)證券化融資時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體融資需求展開(kāi)深度分析評(píng)估，通過(guò)對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行科學(xué)化管理，實(shí)現(xiàn)資金效益最大化，使地產(chǎn)項(xiàng)目收支盡量平衡。大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)債務(wù)償還進(jìn)行規(guī)劃，短期、長(zhǎng)期債務(wù)錯(cuò)亂，哪有漏洞補(bǔ)哪里，缺乏對(duì)債務(wù)償還金額、順序的合理規(guī)劃，導(dǎo)致債務(wù)償還不及時(shí)引發(fā)法律與經(jīng)濟(jì)糾紛。

為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況以及短期、長(zhǎng)期債務(wù)緊迫性，制定詳細(xì)且具有操作性的償還計(jì)劃方案，最大程度上避免出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理體系 縱觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債管理實(shí)際情況，大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視了風(fēng)險(xiǎn)管理，也未結(jié)合實(shí)際情況設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別指標(biāo)，這就造成房地產(chǎn)企業(yè)不具備風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，增加了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。比如，某典型房地產(chǎn)企業(yè)由于未對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理，導(dǎo)致2022年到期未償還的債務(wù)金額達(dá)50.36億元，直接造成資金鏈斷裂。

另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視了事后風(fēng)險(xiǎn)處理的重要性，很少會(huì)關(guān)注相關(guān)機(jī)制的研究與建立，從而造成風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后不能及時(shí)有效進(jìn)行處理。2022年我國(guó)申請(qǐng)破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)300家，其中大部分都是由于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不到位引發(fā)的。

基于此，房地產(chǎn)企業(yè)要綜合分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃，然后對(duì)資產(chǎn)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行合理設(shè)置，從而為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行高效的財(cái)務(wù)管理工作提供指導(dǎo)，做到相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)快速識(shí)別。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管控，一旦發(fā)現(xiàn)與資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)存在較大出入，就要展開(kāi)針對(duì)性、深層次分析，然后采取科學(xué)、可行的措施進(jìn)行處理。

采取審慎原則管理資產(chǎn)證券化 資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道之一。若是過(guò)度使用就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)分散，使企業(yè)面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格按照審慎原則辦理資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，不僅可以滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求，也幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 。為進(jìn)一步提升資產(chǎn)證券化管理效果，應(yīng)立足實(shí)際設(shè)計(jì)相關(guān)管理指標(biāo)，以便于可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，然后采取有效的措施進(jìn)行規(guī)避處理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要?jiǎng)討B(tài)監(jiān)管資產(chǎn)證hIFaP82WKTvTS4SYLsTWtw==券化各環(huán)節(jié)，盡可能地減少資產(chǎn)證券化引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革 從房地產(chǎn)企業(yè)方面進(jìn)行分析，金融服務(wù)要以市場(chǎng)變化情況為依據(jù)，參考房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢(shì)實(shí)施利率市場(chǎng)化改革?；诖?，政府部門(mén)可以結(jié)合行業(yè)探索通過(guò)貸款利率的調(diào)整，發(fā)揮市場(chǎng)利率機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

比如，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目屬于政策房，可通過(guò)市場(chǎng)化利率機(jī)制跟進(jìn)，由政府部門(mén)采取獎(jiǎng)勵(lì)促貸款或貼息促貸款，幫助金融機(jī)構(gòu)處理房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金問(wèn)題。

同時(shí)，還要注意商業(yè)性和政策性目標(biāo)的結(jié)合，通過(guò)考核房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)化條件，為其提供更高質(zhì)量的金融服務(wù)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中金融服務(wù)的影響深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有特殊性，地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及大量資金使用，而資金來(lái)源渠道主要為金融服務(wù)提供的信用貸款與資產(chǎn)證券化，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與金融服務(wù)具有高黏性。此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視與金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作，也要把握好一個(gè)度，滿(mǎn)足資金需求的同時(shí)，也要合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：山西建筑工程集團(tuán)有限公司）