社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式探究

摘 要：20世紀(jì)50年代，美國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，汽車普及，大量城市居民涌向郊區(qū)，進(jìn)而為郊區(qū)服務(wù)的社區(qū)商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，隨后在英國、日本、法國等國家社區(qū)商業(yè)逐漸繁榮。社區(qū)商業(yè)是城市空間不可或缺的重要層次，具有一定規(guī)模、提供一定的商品種類、服務(wù)固定的商圈，以社區(qū)居民為服務(wù)對象，本質(zhì)是屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)具有多種功能，包括但又不限于滿足社區(qū)居民的購物需求，為居民提供必要的服務(wù)需求和休閑娛樂等，本文立足于我國的社區(qū)商業(yè)板塊，對其發(fā)展模式進(jìn)行分析，從社區(qū)商業(yè)概念入手，對其基本特征進(jìn)行闡述，對常見模式舉例分析，并對未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行大膽預(yù)測，試圖對社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式進(jìn)行創(chuàng)新，以探究適合我國大商業(yè)環(huán)境下最優(yōu)的社區(qū)商務(wù)發(fā)展模式。

關(guān)鍵詞：新時期；社區(qū)商業(yè)；發(fā)展模式；發(fā)展趨勢；居民

擴(kuò)大內(nèi)需，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，依托于商業(yè)發(fā)展，我國政府近年來也在商業(yè)規(guī)劃中聚焦于社區(qū)商業(yè)，以步行15分鐘抵達(dá)為標(biāo)準(zhǔn)，提出了建設(shè)“美麗街區(qū)”的社區(qū)發(fā)展模式。社區(qū)商務(wù)發(fā)展強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，以本地化為基礎(chǔ)，以差異化為布局，注重商業(yè)發(fā)展的親和力，并強(qiáng)調(diào)除商業(yè)考慮外，還應(yīng)提升社區(qū)商務(wù)的文化屬性。在新的歷史時期，社區(qū)商業(yè)區(qū)別于城市商業(yè)，具有完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)、科學(xué)的業(yè)態(tài)分布，在明確市場需求的前提下，完善社區(qū)商務(wù)的功能性和服務(wù)性，促進(jìn)社區(qū)商業(yè)蓬勃而長遠(yuǎn)的發(fā)展，具有重要意義。

一、社區(qū)商業(yè)發(fā)展的概述

1.社區(qū)商業(yè)發(fā)展的概念

社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的一個部分，服務(wù)對象是社區(qū)居民，以滿足社區(qū)居民的需求為目的的商業(yè)類型。社區(qū)商業(yè)內(nèi)容豐富，建筑規(guī)模大小不一，旨在最大限度地滿足社區(qū)居民商業(yè)服務(wù)的需求。社區(qū)商業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力，不僅能夠促進(jìn)居民消費(fèi)水平的提升，還能夠促進(jìn)就業(yè)，拉動城市GDP，提高居民生活滿意度，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。社區(qū)商業(yè)具有明顯的特征，包括生活性強(qiáng)、擴(kuò)散性差、盈利穩(wěn)定性等。社區(qū)商業(yè)隨著城市化推進(jìn)而完善，當(dāng)前我國的社區(qū)商業(yè)處于探索階段，并不穩(wěn)定，但相信隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社區(qū)商業(yè)會越來越成熟，如今社區(qū)商業(yè)早已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。

2.社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別

社區(qū)商業(yè)區(qū)別于城市商業(yè)，社區(qū)商業(yè)包含了城市商業(yè)的一部分內(nèi)容，如便利店、美容店以及餐飲店等，有著城市商業(yè)的基本特征。然而，社區(qū)商業(yè)堅持從社區(qū)居民需求出發(fā)，以社區(qū)居民需求和參與為核心進(jìn)行布局，具有靈活性與公共性，如利用社區(qū)公園、空地等。同時，與城市商業(yè)相比，社區(qū)商業(yè)更貼近人們的生活，以服務(wù)性與功能性為原則進(jìn)行構(gòu)建和布局，是以人為本商業(yè)生態(tài)環(huán)境思想的落實(shí)和完善，是現(xiàn)代商業(yè)理論發(fā)展的表現(xiàn)。

3.新時期社區(qū)商業(yè)的結(jié)構(gòu)組成

社區(qū)商業(yè)是通過業(yè)態(tài)分布來體現(xiàn)的，其結(jié)構(gòu)在于最大程度上滿足了不同消費(fèi)者的需求，并根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)模式的差異布局，完善服務(wù)功能和補(bǔ)充商業(yè)功能。一般來說，社區(qū)商業(yè)以本區(qū)以及臨區(qū)居民為對象，以日用必需品以及日常消耗品為主要產(chǎn)品，根據(jù)服務(wù)對象的消費(fèi)習(xí)慣確定發(fā)展模式，其業(yè)態(tài)是商業(yè)與服務(wù)業(yè)的融合。社區(qū)商業(yè)的總體業(yè)態(tài)分布包括超市、便利店和餐飲店等基礎(chǔ)商業(yè)服務(wù)，還包括農(nóng)用品市場和生活用品市場，并涵蓋大型文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)及專賣店等。社區(qū)商務(wù)發(fā)展在整體上追求服務(wù)性與功能性，最大限度滿足服務(wù)對象的需求，體現(xiàn)生活化的商業(yè)氛圍。

4.國內(nèi)常見的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式

社區(qū)商業(yè)并非規(guī)模越大越好，而要結(jié)合社區(qū)居民消費(fèi)而適度開發(fā)。目前，國內(nèi)社區(qū)商業(yè)有以下三種模式：第一種是社區(qū)商業(yè)中心型：集商業(yè)、餐飲、休閑、文化、娛樂、體育、衛(wèi)生等為一體，包含大型超市、便利店、書店、游樂場、銀行、郵局、餐飲、美容、健身、兒童教育等設(shè)施。通過這些形成強(qiáng)大的商業(yè)凝聚力，輻射范圍在1～1.5公里，服務(wù)人口約5萬～8萬人。第二種是社區(qū)次主力店組合型：次主力店組合型規(guī)模小、招商困難，或區(qū)域內(nèi)已有大型商超的定位組合模式。包含小型社區(qū)超市、書店、兒童樂園、銀行、郵局、餐飲、美容、健身、兒童教育等設(shè)施。通過這些吸引社區(qū)居民，輻射范圍為5分鐘步行距離，服務(wù)人口約1萬～2萬人。第三種是純商業(yè)街模式：規(guī)模較小時以社區(qū)便利店為主，規(guī)模較大時向外發(fā)展，服務(wù)對象為本區(qū)居民。

二、當(dāng)前社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式存在的問題

1.從規(guī)模上看，較小。從服務(wù)對象上看，針對本住宅項(xiàng)目及周邊百米范圍內(nèi)居民，服務(wù)對象較少。

2.從規(guī)劃和定位上看，不夠科學(xué)。任其自行發(fā)展，缺乏統(tǒng)一管理，競爭能力差，難成氣候。

3.從建筑形式上看，屬輔助開發(fā)產(chǎn)品。以底商、公寓或?qū)懽謽菫橹鳎话阏汲鞘行麻_發(fā)用地的10%左右。

4.從區(qū)域上看，主要集中在城市新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等。

社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式缺乏創(chuàng)新，在管理模式和發(fā)展理念上缺乏突破，在品牌上缺乏管理，發(fā)展模式固化，影響社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的縱深發(fā)展。

三、社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的選擇

1.國際社區(qū)商業(yè)發(fā)展的模式

國際社區(qū)商業(yè)模式分為美國式、日本式和新加坡式。（1） 美國模式，以安大略米爾斯摩爾為典型代表。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)多為社區(qū)購物中心，介于地區(qū)型購物中心和鄰里購物中心之間，內(nèi)含大型超市、專賣店等，既可以購物，又可以休閑娛樂。（2） 日本模式，以東京都神樂坂商業(yè)街為典型代表。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為商業(yè)街、商業(yè)中心協(xié)調(diào)組合，是新興的社區(qū)商務(wù)發(fā)展模式，集多功能于一體，包括購物、休閑、娛樂、文化等。（3） 新加坡模式，以鄰里之家為典型代表為，社區(qū)商業(yè)側(cè)重服務(wù)，按照社區(qū)人員需求配套設(shè)施，由開發(fā)商或物業(yè)集中經(jīng)營和管理。

2.我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的模式

我國的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式受諸多因素制約，但總體與社區(qū)居民的購買力和社區(qū)位置有關(guān)。具體來說：（1） 依據(jù)社區(qū)而形成的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式，分為別墅區(qū)、高檔公寓區(qū)、高檔多層住宅區(qū)、中檔多層住宅區(qū)、廉價多層住宅區(qū)，前三類屬于高收入社區(qū)，商業(yè)布局上以大型商場為主體，重點(diǎn)發(fā)展專賣店、中、西餐館、美容美發(fā)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，后兩類則屬于中低等收入社區(qū)，商業(yè)布局上適合多種經(jīng)營，以廉價的大中型超市、連鎖便利店為主要社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。（2） 依據(jù)社區(qū)所處地理位置形成的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式，分為市內(nèi)社區(qū)、近郊社區(qū)、遠(yuǎn)郊社區(qū)等。第一類商業(yè)服務(wù)體系完善，無需特別配套社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，另外兩類則因遠(yuǎn)離市區(qū)，需要為居民的日常生活全盤考慮，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以生鮮日雜超市、小型專業(yè)商超等為主。

3.社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)平臺模式的搭建

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)平臺逐漸興起，從共享單車到共享汽車，從共享辦公空間到共享住宿，這些新型社區(qū)商業(yè)模式改變著人們的生活，引發(fā)了廣泛的社會關(guān)注。（1） 當(dāng)“共享”遇上社區(qū)。社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)平臺是一種全新體驗(yàn)，是對傳統(tǒng)商業(yè)模式的顛覆，共享服務(wù)為社區(qū)居民提供了更多選擇，也讓社區(qū)居民更方便地分享資源。（2） 社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)平臺的商業(yè)模式設(shè)計。社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)平臺以其獨(dú)特的商業(yè)模式設(shè)計成為各界研究的熱點(diǎn)。通過技術(shù)手段與消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)連接，構(gòu)建可靠的共享服務(wù)平臺，這些平臺同時能夠確保交易的安全和可持續(xù)性。如共享辦公空間平臺，為創(chuàng)業(yè)者和小微企業(yè)提供了靈活、經(jīng)濟(jì)的辦公場所。（3） 社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)平臺的社會影響，社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)平臺的興起不僅改變了社區(qū)居民的生活方式，也給其帶來了一系列影響。首先，解決了人們出行、辦公、旅行等日常問題，提高了資源的利用率和效率，降低了消費(fèi)成本。其次，社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)平臺為閑置資源創(chuàng)造了價值，資源優(yōu)化配置減少了浪費(fèi)。然而，社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)平臺沖擊傳統(tǒng)行業(yè)，導(dǎo)致一些小商家關(guān)門，以及由此衍生的就業(yè)問題。共享經(jīng)濟(jì)平臺也存在一些安全隱患和糾紛問題，這是平臺運(yùn)營和用戶之間的信任挑戰(zhàn)。社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)平臺作為一種新興商業(yè)模式，在社會的關(guān)注與爭議中，創(chuàng)造了更多價值，讓“共享”成為更美好的未來。

四、社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式創(chuàng)新的必要性

在當(dāng)前碎片化的市場條件下，競爭激烈、模式同質(zhì)化越來越嚴(yán)重，市場具有空前的復(fù)雜性、不確定性和不可預(yù)測性。傳統(tǒng)商業(yè)模式已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要以及人們?nèi)找尕S富的體驗(yàn)和需求，急需進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新。

第一創(chuàng)新思路。商qm3765fdnsLqTpP9tyhZbA==業(yè)模式創(chuàng)新能帶來高效益，從表面看可能只是一種模式的創(chuàng)新，但可能會產(chǎn)生突破性的進(jìn)展。傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)模式已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的同質(zhì)化問題，甚至在社區(qū)之間形成低水平的競爭，好的商業(yè)模式是社區(qū)商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必要條件，社區(qū)商業(yè)模式創(chuàng)新需要在特色和盈利模式深挖，創(chuàng)新必備的資源，形成核心的競爭優(yōu)勢。

第二創(chuàng)新步驟。好的商業(yè)模式應(yīng)遵循這樣的步驟：（1） 服務(wù)對象的需求，應(yīng)緊密圍繞服務(wù)對象的需求調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，從商業(yè)模式創(chuàng)新的角度深化與服務(wù)對象的合作機(jī)制，減少盲目性，將其從自發(fā)行為轉(zhuǎn)變成自覺行為。（2） 戰(zhàn)略定位，要始終堅持為服務(wù)對象創(chuàng)造價值的理念，站在服務(wù)對象的角度思考，完善發(fā)展思路、改進(jìn)經(jīng)營行為。傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式立足于利潤的最大化，與服務(wù)對象無法建立長期互惠的合作關(guān)系，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)告訴我們，通過服務(wù)對象價值最大化實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的價值。（3） 建立盈利模型，創(chuàng)新盈利模式，在創(chuàng)新商業(yè)模式的過程中，系統(tǒng)分析利益相關(guān)者的需要、格局、收益等方面，不斷創(chuàng)新盈利模式，擴(kuò)大盈利渠道，提高盈利水平。（4） 價值鏈整合，形成核心競爭力。首先在信息技術(shù)應(yīng)用上形成支撐，促進(jìn)了商業(yè)模式的創(chuàng)新，其次在自主創(chuàng)新能力上突破，自主創(chuàng)新是商業(yè)模式創(chuàng)新的關(guān)鍵，創(chuàng)新賦予生命力，不斷創(chuàng)新提供不竭的動力。（5） 確定正確的實(shí)現(xiàn)形式，系統(tǒng)推進(jìn)，科學(xué)設(shè)計，抓好宣傳。

五、新時代下社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的趨勢

我國城市化進(jìn)程加快，社區(qū)商業(yè)擁有九大發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)發(fā)展更快速與便捷，更差異化和個性化，更注重服務(wù)質(zhì)量和品牌效率。

1.社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式打破了傳統(tǒng)的時間和空間限制

消費(fèi)者夜生活越來越豐富，不少社區(qū)對夜生活的設(shè)計感和參與度也較高，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了一些24小時餐飲店、24小時健身房、24小時便利店、24小時藥店等全時段的商業(yè)，發(fā)揮了夜經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)價值。

2.社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式注重以家庭為單位的消費(fèi)價值挖掘

社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)價值可供挖掘空間很大，家庭為單位的客群是主力，其中，以把孩子健康和教育為首位的小太陽家庭居多。以家庭消費(fèi)人群成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，以家庭為單位配備潮流的零售和精致餐飲等設(shè)施，全覆蓋家庭的消費(fèi)需求。

3.社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式關(guān)注情感屬性，關(guān)注消費(fèi)者的社交互動

社區(qū)商業(yè)貼近于居民生活，居民渴望與左鄰右舍在社區(qū)商業(yè)中實(shí)現(xiàn)情感鏈接，作為服務(wù)于社區(qū)的配套商業(yè)，如果沒有情感互動，只有商業(yè)行為，是無法形成黏性的。社區(qū)商業(yè)不止是經(jīng)營商業(yè)，還需要經(jīng)營情感，注重居民情感培養(yǎng)，繼而發(fā)展出社群管理、社群營銷、社區(qū)活動等，讓社區(qū)變得有溫度，有情感。

4.社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式趨于智慧化

為提高社區(qū)商業(yè)的服務(wù)效率，社區(qū)商業(yè)加強(qiáng)智慧化技術(shù)的使用，順應(yīng)居民消費(fèi)升級的需要，賦能社區(qū)商業(yè)便利化的特征，將社區(qū)商業(yè)升級為智慧社區(qū)化和人性化的社區(qū)服務(wù)。隨著5G、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈、人工智能等數(shù)字技術(shù)逐漸應(yīng)用到社區(qū)商業(yè)生態(tài)中，打造全覆蓋、可追溯的智慧型社區(qū)商業(yè)體系，構(gòu)建社區(qū)商業(yè)智慧化生態(tài)圈。

5.社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式趨于統(tǒng)籌化

在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，社區(qū)商業(yè)改造探索出更多模式，如由社區(qū)牽頭，社會資本參與、項(xiàng)目投資方參與，共同建設(shè)社區(qū)商業(yè)，同時面向社區(qū)居民、社區(qū)商戶、配送員、周邊消費(fèi)者等不同人群進(jìn)行調(diào)研，尋求各方意見，綜合應(yīng)用到社區(qū)整體規(guī)劃當(dāng)中去。這種多方共建模式會使社區(qū)商業(yè)更有示范性和生命力，打造出更新的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式樣本。

6.社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式趨于生活化

發(fā)達(dá)國家的社區(qū)商業(yè)占到社會商業(yè)總支出的60%以上，我國僅為30%左右，我國社區(qū)商業(yè)是世界上最大的市場，潛藏著巨大的拓展空間。社區(qū)商業(yè)具有顧客屬地性、業(yè)態(tài)配套性、消費(fèi)日常性、盈利穩(wěn)定性、鄰里親和性、供需依賴性等特點(diǎn)，未來社區(qū)商業(yè)會注重社區(qū)生活美學(xué)、綠色健康理念等標(biāo)識，打造更貼近人們生活的全新消費(fèi)場景。

7.社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式趨于服務(wù)化

社區(qū)商業(yè)致力于讓消費(fèi)者在社區(qū)商業(yè)中度過更美好的時光，社區(qū)商業(yè)不僅是商品交易場所，更是生活場景的體驗(yàn)中心。未來社區(qū)商業(yè)體將進(jìn)一步豐富業(yè)態(tài)、壯大市場主體、創(chuàng)新服務(wù)能力、引導(dǎo)規(guī)范經(jīng)營，使社區(qū)商業(yè)升級為生活服務(wù)，涵蓋多種內(nèi)容，營造溫馨健康的社區(qū)氛圍。

8.社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式趨于公共化

社區(qū)商業(yè)不應(yīng)只是商業(yè)，應(yīng)在社區(qū)商業(yè)空間打造上預(yù)留更多公共區(qū)域，如閱讀工作空間、會議室、活動室等設(shè)置，打造充滿動感和社交互動的生動空間。我國的社區(qū)商業(yè)充分將公共服務(wù)空間的設(shè)計納入業(yè)態(tài)規(guī)劃中，促進(jìn)居民社交，滿足居民的精神需要。

9.社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式趨于標(biāo)準(zhǔn)化

社區(qū)商業(yè)從規(guī)模上來看屬小規(guī)模商業(yè)生態(tài)，從影響力上卻承擔(dān)著重要的商業(yè)職能。社區(qū)商業(yè)存在一些問題，制約其發(fā)展，有必要采取綜合措施，推進(jìn)社區(qū)商圈健康成長。2021年，商務(wù)部等12部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》，提倡建設(shè)15分鐘社區(qū)商業(yè)生活圈，最終促成社區(qū)商圈標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，形成小型商業(yè)生態(tài)圈，多元化服務(wù)社區(qū)消費(fèi)者。

六、結(jié)語

社區(qū)商業(yè)貼近人們的日常和生活，商業(yè)模式的設(shè)計和選擇應(yīng)關(guān)注人性的需求，關(guān)注精神層面的滿足以及價值感的共鳴。從產(chǎn)品到文化，從模式創(chuàng)新到商業(yè)空間的創(chuàng)新，社區(qū)商業(yè)模式在進(jìn)行著新的迭變?！暗谌臻g”的概念應(yīng)運(yùn)而生，販賣的是體驗(yàn)感，如“咖啡+”店的興起，“書店+”空間的創(chuàng)設(shè)，這些為社區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

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