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    新一輪房地產(chǎn)金融政策組合拳影響幾何?

    2024-08-02 00:00:00吳雨
    企業(yè)界 2024年10期

    5月17日,新一輪支持房地產(chǎn)的金融舉措出爐:明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、擬設(shè)立保障性住房再貸款……此時揮出房地產(chǎn)金融政策組合拳出于哪些考量?政策“工具箱”上新又將帶來哪些影響?

    降低居民購房門檻 提振住房消費(fèi)

    中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局17日聯(lián)合發(fā)布通知,首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行還宣布,取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限,并下調(diào)個人住房公積金貸款利率。

    “從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進(jìn)行調(diào)整,可適當(dāng)降低居民住房消費(fèi)門檻,同時減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)?!鄙虾=鹑谂c發(fā)展實(shí)驗室主任曾剛介紹,調(diào)整后,首套房首付款比例已達(dá)歷史最低水平,二套房首付款比例也創(chuàng)下近年新低。

    在業(yè)內(nèi)人士看來,取消全國層面房貸利率政策下限,下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn),將推動住房貸款利率繼續(xù)降低。

    首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制落地以來,越來越多城市因城施策,下調(diào)或取消首套房貸利率下限。記者了解到,截至今年4月末,全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。目前,除北上廣深等少數(shù)一線城市外,大部分城市房貸利率下限已降至全國統(tǒng)一水平。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,此次政策調(diào)整后,將有更多城市取消房貸利率下限,個別保留當(dāng)?shù)叵孪薜臒狳c(diǎn)城市自主定價空間也會明顯擴(kuò)大。政策落地后,大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點(diǎn)。按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式測算,總利息支出可減少7萬余元。

    招聯(lián)首席研究員董希淼說,此次住房金融政策調(diào)整力度較大,超出預(yù)期,傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號,有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)信心,提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力。

    政策“工具箱”上新 支持盤活存量住房

    盤活存量住房是化解房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)鍵。此次中國人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款,引起市場高度關(guān)注。

    據(jù)介紹,擬設(shè)立的保障性住房再貸款,規(guī)模3000億元,利率1.75%,期限1年,可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。

    中國人民銀行副行長陶玲介紹,設(shè)立保障性住房再貸款,可鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則,支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款,預(yù)計帶動銀行貸款5000億元。

    董希淼表示,中國人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款,而且再貸款資金是要償還的,不是對企業(yè)的補(bǔ)貼,不等同于政府下場“無償救助”。金融機(jī)構(gòu)根據(jù)地方國企申請,自主決策發(fā)放貸款的條件,有了合格貸款后才能向中國人民銀行申請再貸款。

    記者了解到,中國人民銀行明確提出,保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務(wù)。地方國有企業(yè)由城市政府選定,被選定的地方國企及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺,收購資金通過租賃經(jīng)營收入和未來售房收入回收。

    記者前期調(diào)研了解到,鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試,通過直接收購、以舊換新等方式參與存量住房去庫存,目前各地公布的計劃收購住房已經(jīng)超過1萬套。

    陶玲說,這項政策可以推動商品房市場去庫存,加快保障性住房供給,助力推進(jìn)保交樓工作和城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地。在再貸款政策支持下,房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后,回籠資金可用于在建項目續(xù)建,改善房企的資金狀況。

    政策穩(wěn)步銜接 推動房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)變

    從建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制,到降低存量首套房貸利率,再到推出新一輪房地產(chǎn)金融政策組合拳……隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化,金融舉措也不斷適應(yīng)形勢需求調(diào)整優(yōu)化。

    在業(yè)內(nèi)人士看來,房地產(chǎn)金融政策一脈相承,新舊政策銜接穩(wěn)步有序,一方面持續(xù)加大支持剛性和改善性住房需求力度,另一方面防范房地產(chǎn)風(fēng)險外溢。

    “這一輪政策調(diào)整力度較大,但沒有改變一貫的政策取向?!敝袊裆y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為,盡管房貸利率限制基本放開,但首套和二套房首付比例仍有一定區(qū)分度,首套房明顯更低。另外,按照因城施策原則,預(yù)計個別熱點(diǎn)城市暫時還將保留房貸利率下限。這些有助于平衡好房地產(chǎn)市場的當(dāng)前穩(wěn)定與長期發(fā)展,避免重走“靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)”的老路。

    4月30日召開的中共中央政治局會議提出,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

    專家表示,此次優(yōu)化調(diào)整房貸政策,是對中央政治局會議相關(guān)部署的貫徹落實(shí)和積極響應(yīng)。中國人民銀行選擇此時發(fā)布相關(guān)政策,也有支持信貸平穩(wěn)增長方面的考慮。未來房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),一定程度上可以彌補(bǔ)貸款利率下降減少的利息收入,有利于穩(wěn)定銀行凈息差。

    曾剛認(rèn)為,此次政策優(yōu)化調(diào)整的過程中,多次強(qiáng)調(diào)市場化原則,這體現(xiàn)出金融管理部門市場化調(diào)節(jié)的清晰思路。隨著我國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動力不斷增強(qiáng),金融配置資源的能力不斷優(yōu)化,房地產(chǎn)領(lǐng)域也可更多交由市場機(jī)制調(diào)節(jié),推動房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變。

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